2021年7月廣州房地產(chǎn)市場月報(bào)

1、2021年7月廣州房地產(chǎn)市場月報(bào)供應(yīng)成交宗數(shù)8912宗建面 85萬環(huán)比+12%同比-33%維持相對低位政策再加碼，新房成交連續(xù)下行，二手步入調(diào)整期：新房供應(yīng)連續(xù)兩個(gè)月回升，調(diào)控 政策等影響下成交量自3月后已連續(xù)多月下行；二手成交維持低位，價(jià)格漲幅回落。 中心供貨不積極，近郊平穩(wěn)走量，遠(yuǎn)郊分化：中心四區(qū)取證不積極，整體缺貨，近郊 黃埔供應(yīng)回升，遠(yuǎn)郊增城供應(yīng)放量，或能迎來一定外溢增量，南沙維持低位。86萬環(huán)比+42%同比-4%82萬環(huán)比-15%同比-16%投資策略研究城市群/都市圈投資 價(jià)值及進(jìn)駐策略研判城市進(jìn)入研究城市/區(qū)域/板塊深耕投資策略研究地塊投資可研市場監(jiān)測研究宏觀及行業(yè)政策及影 響分析

2、土地市場監(jiān)測新房及二手房監(jiān)測典型項(xiàng)目剖析房地產(chǎn)市場趨勢研判項(xiàng)目前期研究項(xiàng)目前策定位商業(yè)定位及運(yùn)營研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及運(yùn)營研究TOD/文旅/產(chǎn)業(yè)等 特色項(xiàng)目前期研究宏觀和政策環(huán)境目錄Contents01土地市場特征及趨勢研判0203客戶地圖04商品房市場特征及趨勢研判全市、分區(qū)新房/二手市場表現(xiàn)PART ONE客戶地圖越 秀海珠天河荔灣黃埔從化花 都白 云增 城番禺南沙天河花都8.8萬25%12425元/白云8萬 1%29528元/從化3.7萬1%9529元/增城9.9萬3%16184元/黃埔3.2萬33%32714元/番禺15.1萬 13%27061元/南沙3.3萬26%19158元/荔灣5.5萬8

3、4%35882元/10.4萬 7%57328元/越秀 6.9萬37%45631元/海珠10.1萬 26%40492元/0% 150%100%-150%50%-100%0%-50%荔 灣黃埔從化花 都白 云增 城天河海珠番 禺南 沙天河2.5萬58%無項(xiàng)目取證，無典型 項(xiàng)目開盤客戶成交熱力圖圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都9.3萬19%前期供應(yīng)充足，成交維持穩(wěn)定白云8.8萬33%供應(yīng)充足帶動(dòng)成交回升番禺9.4萬1%熱點(diǎn)板塊熱度維持南沙11.9萬 14%信貸、人才政策變化對市 場影響顯現(xiàn)，市場低位運(yùn) 行荔灣 5.5萬47%疫情影解除后，市場逐步 恢復(fù)海珠1.8萬24%市場平穩(wěn)，本月無推新資料來源：

4、保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對比2021年6月黃埔10萬 33%搶跑領(lǐng)證，供應(yīng)回升從化3萬 3%市場平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷增城17.6萬 7%供應(yīng)放量，成交較為平穩(wěn) 150%100%-150%50%-100%0%-50%圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比0%荔灣、南沙、從化、花都等區(qū)從疫情影響中恢復(fù)，環(huán)比有所回升，白云供應(yīng)放量帶動(dòng)成交回升，其他區(qū)成 交維持低位房貸收緊和二手增值稅新政導(dǎo)致二手成交低位運(yùn)行，但荔灣、海珠等區(qū)因疫情影響消退后成交有小幅回升荔 灣黃埔從化花 都白 云增 城天河 海珠番 禺南 沙天河2.5萬27%無項(xiàng)目取證，無典型 項(xiàng)目開盤越 秀海珠天河荔灣黃埔從化花 都白 云增 城番禺南沙天河花

5、都8.8萬56%12425元/白云8萬 18%29528元/從化3.7萬72%9529元/增城9.9萬6%16184元/黃埔3.2萬8%32714元/番禺15.1萬 15%27061元/南沙3.3萬1%19158元/荔灣5.5萬5%35882元/10.4萬 39%57328元/越秀 6.9萬1%45631元/海珠10.1萬 30%40492元/0% 150%100%-150%50%-100%0%-50%客戶成交熱力圖資料來源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對比2020年7月圖：分區(qū)二手房成交同比花都9.3萬22%前期供應(yīng)充足，成交維持穩(wěn)定白云8.8萬101%供應(yīng)充足帶動(dòng)成交回升番禺9.4

6、萬 25%熱點(diǎn)板塊熱度維持南沙11.9萬 21%信貸、人才政策變化對市 場影響顯現(xiàn)，市場低位運(yùn) 行荔灣 5.5萬2%疫情影解除后，市場逐步 恢復(fù)海珠1.8萬29%市場平穩(wěn)，本月無推新黃埔10萬 34%搶跑領(lǐng)證，供應(yīng)回升從化3萬 39%市場平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷增城17.6萬 27%供應(yīng)放量，成交較為平穩(wěn) 150%100%-150%50%-100%0%-50%0%白云供應(yīng)放量帶動(dòng)成交回升遠(yuǎn)超去年同期，多區(qū)成交不及去年同期，全市整體成交維持低位房貸收緊和二手增值稅新政導(dǎo)致二手成交低位運(yùn)行，全市各區(qū)成交均不及去年同期，其中從化、花都同比 跌幅更大圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比資料來源：保利投顧研究院整理202

7、1.03 窗口指導(dǎo)黃埔、天河限價(jià)黃埔新取證項(xiàng)目不得高于5萬/，知識(shí)城板塊不得高于3萬/，同時(shí)新取得預(yù)售證單位備案均價(jià)和最高價(jià)都不得高于前一個(gè)月項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)和最高價(jià)。天河樓盤同樣被限價(jià)。2021.04 媒體披露限價(jià)細(xì)則政策要求：確保房價(jià)回到住建部要求水平，今年8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)格零增長。限價(jià)方式：細(xì)化價(jià)格備案管理單元，從全戶型指導(dǎo)調(diào)整到分戶型指導(dǎo)；分別對有歷史成交記錄項(xiàng)目、新備案項(xiàng)目、新開項(xiàng)目設(shè)置不同備案價(jià)格規(guī)定；基本是以同街道1-3月網(wǎng)簽價(jià)格作為基準(zhǔn)，全年漲幅不超5%，價(jià)格備案后今年內(nèi)不得調(diào)整。區(qū)域 執(zhí)行范圍 擴(kuò)大力度 強(qiáng)化廣州價(jià)格指數(shù)排名新房環(huán)比排名二手環(huán)比排名2020年05月47232020

8、年06月33122020年07月1312020年08月1512020年09月1182020年10月1072020年11月112020年12月242021年01月222021年02月332021年03月112021年04月222021年05月222021年06月512廣州限價(jià)再升級(jí)，新拿證項(xiàng)目須在此前備案價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%在房價(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國背景下，繼3月初窗口指導(dǎo)天河黃埔價(jià)格、4月擴(kuò)大限價(jià)范圍，7月底限價(jià)規(guī)則再升級(jí)：有歷史取證項(xiàng)目，新取證備案最高價(jià)不高于上一批次取證備案均價(jià)下調(diào)3%；從未取證項(xiàng)目，新取證備案價(jià)參考周邊競品或同品質(zhì)項(xiàng)目一季度網(wǎng)簽均價(jià)；具體細(xì)則因區(qū)施策。其中新盤參考周邊競品網(wǎng)簽，高價(jià)盤

9、可操作空間大，或?qū)⒔夥狻２糠猪?xiàng)目接受限價(jià)，開始執(zhí)行備案價(jià)下調(diào)3%。政策具體執(zhí)行仍待觀察。表：70大中城市價(jià)格指數(shù)中的廣州表現(xiàn)圖：廣州限價(jià)政策變化一覽區(qū)域項(xiàng)目此前備案價(jià)（萬/）最新備案價(jià)（萬/）價(jià)格跌幅番禺和樾府6.3-6.86.2-6.53%黃埔天韻3.773.663%增城中新城市天地2.172.113%2021.07 媒體披露限價(jià)再升級(jí)有歷史取證的項(xiàng)目，新取證備案最高價(jià)不高于上一批次取證備案均價(jià)下浮3%；從未取證項(xiàng)目，新取證備案價(jià)參考周邊競品或同品質(zhì)項(xiàng)目一季度網(wǎng)簽均價(jià)；具體細(xì)則各區(qū)落實(shí)，因區(qū)施策。部分項(xiàng)目開始執(zhí)行購房成本指南-限價(jià)10.50-0.5-11.52新建住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比二手住宅價(jià)

10、格指數(shù):環(huán)比嚴(yán)限價(jià)下房企“搶跑拿證 ”“減配”應(yīng)對；二手指導(dǎo)價(jià)或被納入政策備選庫，但嚴(yán)厲程度或適度不斷加碼的嚴(yán)限價(jià)下，部分項(xiàng)目“搶跑”拿證規(guī)避政策，中下旬拿證量攀升，部分項(xiàng)目一次性拿多棟樓的證；部分項(xiàng)目采取“減配”、“脫裝”應(yīng)對，客戶接受程度中等。多輪調(diào)控政策約束下，新房、二手房價(jià)格在歷經(jīng)近1年的明顯上漲后，目前環(huán)比均有所回落；但此前二手漲幅遠(yuǎn)超新房，雖目前持續(xù)回落，但一二手價(jià)差已經(jīng)擴(kuò)大，二手價(jià)指導(dǎo)機(jī)制或被納入政策備選庫，但整體限價(jià)執(zhí)行程度可能會(huì)不達(dá)到深圳等城市般嚴(yán)厲。資料來源：保利投顧研究院整理5000104000830006200041000206.28-7.047.05-7.117.12

11、-7.187.19-7.257.26-8.020126000拿證套數(shù)拿證項(xiàng)目數(shù)圖：近期廣州拿證項(xiàng)目數(shù)及套數(shù)情況搶跑拿證，獲批預(yù)售 房源環(huán)比增長122%圖：典型樓盤應(yīng)對限價(jià)方式圖：廣州新房、二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比目前稅收、信貸收緊約 束，二手價(jià)漲幅收窄二手指導(dǎo)價(jià) 或納入政策 備選庫2020年下半年來， 二手漲幅遠(yuǎn)超新房一二手 價(jià)差擴(kuò)大2020年下半年來價(jià) 格持續(xù)領(lǐng)漲全國新房持續(xù)嚴(yán)限價(jià)購房成本指南-限價(jià)接受限價(jià)相關(guān)項(xiàng)目熱度較高減配（簡裝）客戶接受度較高毛坯交付客戶接受度一般表：各銀行房貸利率加點(diǎn)情況圖：部分項(xiàng)目“特供利率”詳情銀行2020年12月底2021年4月2021年7月放款時(shí)間首套二套首套二套首

12、套二套工商銀行+0.35+0.6+0.65+0.85+0.9+1.11-2個(gè)月建設(shè)銀行+0.3+0.6+0.75+0.95+1.0+1.2不確定中國銀行+0.4+0.55+0.65+0.85+0.9+1.13個(gè)月以上農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+0.9+1.153-6個(gè)月招商銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+1.1+1.356個(gè)月以上廣州房貸利率持續(xù)上調(diào)、額度緊張；部分房企啟動(dòng)“特供利率” 加快回款，或會(huì)蔓延今年以來廣州各大銀行持續(xù)上調(diào)房貸利率，目前五大行最低房貸利率為首套5.55%，二套5.75%，較12月底上調(diào)50-60BP。半年節(jié)點(diǎn)后部 分積壓久的正逐步放款，但額

13、度緊張，新房放款達(dá)3個(gè)月-半年。房企回款壓力增大，部分房企聯(lián)合銀行實(shí)行加點(diǎn)更高的“特供利率”，優(yōu)先 放款給高利率客戶，熱度高的項(xiàng)目客戶接受度較好。預(yù)計(jì)房貸環(huán)境偏緊態(tài)勢將持續(xù)，房企回款壓力大，“特供利率”或會(huì)有蔓延，或進(jìn)一步壓制需求釋放。資料來源：貸款利率更新至7月21日，保利投顧研究院整理部分銀行開始對部分房企項(xiàng)目實(shí)行“特供利率”，銀行優(yōu)先放款 給高利率客戶特供利率：多首套+130BP（5.95%）、二套+140BP（6.05%）銀行：房貸額度緊張 房企：資金回款壓力大背景詳細(xì) 規(guī)則未來房地產(chǎn)行業(yè)資金面緊張態(tài)勢或仍將持續(xù)，房貸額度緊張、 房企回款壓力大局面難改善，因此“特供利率”或有其他房企

14、跟進(jìn)、蔓延的可能，相當(dāng)于變相加息，或進(jìn)一步壓制需求釋放。分析購房成本指南-信貸據(jù)調(diào)研了解，半年節(jié)點(diǎn)后，部分前期積壓的房貸客戶正逐步放款，但整體額度仍然 緊張，部分銀行的支行仍然暫不受理二手房貸業(yè)務(wù)。區(qū)域整體特征華南整體均較緊廣州額度緊張、利率四連漲；佛山等三四線趨緊，銀行惜貸華東核心一二線城市整體較緊，額度少、利率漲、放款久，存在二手停貸三四線城市整體仍有額度，但利率上浮華中信貸環(huán)境一般偏寬松利率上行但額度緊張度相對低西部市場高熱城市（如成都）額度緊張、利率上浮明顯市場較熱城市（如重慶、西安）部分二手停貸華北整體相對寬松利率低于其他區(qū)域水平；額度未明顯收緊，對客戶影響不大表：區(qū)域房貸政策主要特

15、征廣州佛山南京合肥無錫上海杭州、湖州溫州、金華、紹興、寧波重慶西安蘭州武漢長沙天津北京張家口包頭圖：典型城市信貸環(huán)境松緊度緊 偏緊 一般 寬松華東一二線緊張 三四線一般中西部市場較熱城市較緊 市場平穩(wěn)城市較松成都石家莊鄭州南昌大連華北 相對寬松沈陽華南南寧 整體較緊昆明長春福州廈門 東莞深圳資料來源：各地一線項(xiàng)目反饋，保利投顧研究院整理圖：典型城市首套房貸平均利率及波動(dòng)廣州房貸緊張形勢居全國前列，房貸利率上漲幅度遠(yuǎn)超同級(jí)城市，貸款額度緊張從全國整體來看，房貸緊張程度方面，華南超過華東一二線城市居全國之首，最為嚴(yán)峻，其中華南以廣州最甚，嚴(yán)查首付來源及經(jīng)營貸、 消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，對客戶資質(zhì)

16、要求高；利率持續(xù)上調(diào)，利率漲幅遠(yuǎn)超大中城市平均水平，貸款額度緊張，二手部分停貸。購房成本指南-信貸6145351200501004.00%4.50%5.00%5.50%6.00%廣州北京杭州2021年1月上海2021年7月深圳變化（BP）80.0070.0060.0050.0040.0090.00100.0012二手市場業(yè)客畫像調(diào)控較嚴(yán) 市場出現(xiàn)調(diào)整業(yè)主心態(tài)稍有回調(diào)跡象 業(yè)客間存在博弈客戶出現(xiàn)觀望情緒，入 市積極性降資料來源：保利愛家調(diào)研，保利投顧研究院整理廣州二手市場初現(xiàn)調(diào)整，客戶出現(xiàn)觀望，業(yè)主、客戶心態(tài)在博弈廣州在增值稅優(yōu)惠“2改5”、信貸收緊等影響下，二手市場開始出現(xiàn)調(diào)整，業(yè)主心態(tài)稍有回

17、調(diào)跡象，部分業(yè)主報(bào)價(jià)趨于下 調(diào)，但整體仍相對較堅(jiān)挺，但客戶開始觀望，雙方博弈。廣州二手市場在目前多輪政策持續(xù)收緊態(tài)勢下，業(yè)主心態(tài)或會(huì)逐 步轉(zhuǎn)變。圖：廣州中介促成二手交易中按揭付款比重變化及業(yè)主-客戶心態(tài)變化VSPARTTWO宏觀和政策環(huán)境宏觀政策-人才購房政策黃埔發(fā)文取消人才購房政策，吹風(fēng)南沙或跟進(jìn)，或促部分客戶外溢至增城從今年3月開始，廣州調(diào)控逐漸加碼，從嚴(yán)查首付來源、收緊信貸、限價(jià)、限售等維度加強(qiáng)樓市調(diào)控；8月2日，黃埔區(qū)住建局發(fā)文，取消黃 埔人才住房政策。此外，7月上旬媒體披露南沙將取消人才購房政策，目前政策尚未落地。由于熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)控政策的不斷升級(jí)，或有部分客 戶流向增城等外圍區(qū)域。點(diǎn)評

18、：目前黃埔已經(jīng)收緊人才政策，南沙上個(gè)月有取消人才購房政策吹風(fēng)，后續(xù)跟 進(jìn)可能性較大。隨著黃埔和南沙調(diào)控升級(jí)，疊加?xùn)|莞調(diào)控升級(jí)和臨莞地緣優(yōu)勢，部 分客戶或流向增城。資料來源：保利投顧研究院整理時(shí)間調(diào)控維度調(diào)控內(nèi)容3月中旬嚴(yán)查購房款廣州多家銀行嚴(yán)查購房首付來源。3月下旬收緊信貸部分銀行不接受非本地或無廣州5年社保、無南沙一年 真實(shí)流水的購房者的貸款申請。4.21嚴(yán)審購房資格人才買房須提供購房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū) 連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ) 繳。7月上旬收緊購房資格據(jù)媒體消息，南沙將在2周內(nèi)取消人才購房政策，僅廣 州戶口和繳納5年社保才可購房目前政策尚未落地圖：媒體披露

19、南沙取消人才購房政策點(diǎn)評：今年3月起廣州調(diào)控逐漸加碼，限貸、限售等政策致黃埔外地客大幅減少（部分熱門項(xiàng)目從去年七成降至目前三成），疊加政策醞釀已久，多項(xiàng)目此前暫 停接待外地客戶，預(yù)計(jì)影響相對較小。圖：黃埔人才購房政策變化歷程2019.12發(fā)文稱將推出人才購房政策2020.5發(fā)布細(xì)則、開始執(zhí)行政策：外地戶籍，半年社保+本科學(xué)歷， 即可在黃埔購一套房；持人才綠卡，其父母，配偶父母、成年 子女，無房則可購買一套商品房。2021.2非戶籍人才購房需提供本地勞動(dòng)合同和半年流水。2021.4.2人才購房限售三年。2021.4.21人才政策購房，需本科學(xué)歷+繳納12月社保。2021.8.2黃埔區(qū)住建局發(fā)文，

20、取消人才購房政策：自8月2日起，區(qū)人才住房政策取消，需5年社保才有購房資格；8月2日24:00前已網(wǎng)簽，或者簽訂認(rèn)購書或購房合同的，按原政策執(zhí)行。類型資訊內(nèi)容點(diǎn)評行業(yè) 政策7月29日下午，廣州市市長溫國輝到天河區(qū)，就推進(jìn)城市更新和房地產(chǎn)開發(fā)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)行調(diào)研。強(qiáng) 調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，認(rèn)真履行城市主體責(zé)任，多措并舉穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。體現(xiàn)多措并舉穩(wěn)樓市的決心加強(qiáng)市場秩序整頓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì) 公司等需加強(qiáng)合規(guī)工作住建部等8部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知：堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的“定位；因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)

21、開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四方面；力爭3年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。7月28日廣州住建局發(fā)文，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)房源信息發(fā)布行為；并將加強(qiáng)檢查 力度，嚴(yán)厲查處發(fā)布虛假信息、制造市場恐慌、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。廣州住建局發(fā)布廣州市城市更新條例（征求意見稿），首次為城市更新立法：居民權(quán)益保障：舊城改造中，經(jīng)改造區(qū)域內(nèi)90%以上的權(quán)利主體同意的，方可啟動(dòng)改造；簽訂房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的 權(quán)利主體達(dá)到80%以上的，實(shí)施主體方可啟動(dòng)房屋拆除工作。搬遷補(bǔ)償：簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比達(dá)到95%，可通過協(xié)商、調(diào)解方式與未簽約人員協(xié) 商；

22、經(jīng)過區(qū)政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，區(qū)政府可以按照相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實(shí)施國有土地上房屋征收。對全市城市更新規(guī)章、政策進(jìn)行了總結(jié)提煉 并上升為地方性法規(guī)，運(yùn)用法治思維和方式 解決城市更新工作中的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問題區(qū)域 規(guī)劃黃埔區(qū)公布“十四五”規(guī)劃：構(gòu)筑全面提升知識(shí)城、科學(xué)城、黃埔港、生物島發(fā)展能級(jí)；推進(jìn)6號(hào)線延長線、地鐵23號(hào)線、白云機(jī)場聯(lián)絡(luò)線、廣州東站聯(lián)絡(luò)線（37號(hào)線）建設(shè)。23、37號(hào)線的推進(jìn)規(guī)劃建設(shè)可強(qiáng)化知識(shí)城 與黃埔中心區(qū)與市中心的快速連通越秀區(qū)“十四五”規(guī)劃：“一體兩翼”產(chǎn)業(yè)方向：強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主體地位，數(shù)字賦能、總部引領(lǐng)；鞏固創(chuàng)新金融、 生命健康產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代商貿(mào)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；舊改：2025年底

23、前，建成登峰、西坑、瑤臺(tái)回遷房，農(nóng)林、寺右回遷房開工。加速舊改推進(jìn)力度，5年內(nèi)5條村實(shí)施全面 改造荔灣區(qū)公布“十四五”規(guī)劃：打造“先進(jìn)制造業(yè)三大片區(qū)”的空間發(fā)展新格局，其中三大片區(qū)為先進(jìn)制造業(yè)總部經(jīng)濟(jì)服 務(wù)區(qū)、海龍廣佛高質(zhì)量發(fā)展科創(chuàng)示范區(qū)、東沙智能制造先導(dǎo)區(qū)。產(chǎn)業(yè)空間布局聚焦3大重點(diǎn)，打造高質(zhì)量發(fā) 展新載體花都區(qū)公布“十四五”規(guī)劃：筑建“一核引領(lǐng)、三帶聯(lián)動(dòng)、六大功能區(qū)支撐”產(chǎn)業(yè)新格局；依托白云機(jī)場和廣州北 站，建設(shè)現(xiàn)代化交通體系網(wǎng)絡(luò)；實(shí)施人才綠卡、人才白卡，適當(dāng)降低技能人才入戶門檻，建立城市人才入鄉(xiāng)激勵(lì)機(jī)制。加大多層次人才引育力度，吸引更多高技能 人才資料來源：保利投顧研究院整理月度快訊PAR

24、TTHREE商品房市場特征及趨勢研判全市新房供求價(jià)0500010000150002000025000350003000040000050100150200250圖：全市商品住宅供求價(jià)情況成交面積(萬)成交均價(jià)(元/)86429.7 1012201816936.22146007008009001000110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月圖：全市庫存及去化周期庫存面積(萬)去化周期6(月)供應(yīng)

25、86萬，環(huán)比+42%，同比-4% 成交82萬，環(huán)比-15%，同比-16%嚴(yán)限價(jià)下“搶跑拿證”致供應(yīng)回升，成交仍處于下降通道中，庫存有所回升7月全市新增供應(yīng)86萬，環(huán)比上升42%，連續(xù)兩月回升，同比小幅下降4%，限價(jià)加碼下多項(xiàng)目“搶跑拿證”；成交量82 萬，環(huán)比下降15%，同比下降16%，調(diào)控、傳統(tǒng)淡旺季等疊加下成交量自3月后已連續(xù)多月下行。庫存量隨著供應(yīng)恢復(fù) 與成交下滑出現(xiàn)回升，7月全市庫存為936萬，較6月增加25萬，去化周期回升1.8個(gè)月至9.7個(gè)月。供應(yīng)面積(萬)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理供應(yīng)成交數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理全市二手房市場75.7684.8-100%-50%0%50%1

26、00%150%020406010080120160150.91200%1402018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月成交面積（萬）同比-1.0-0.50.00.51.01.52.0廣州全國成交維持低迷態(tài)勢，價(jià)格漲幅回落，二手指導(dǎo)價(jià)或“箭在弦上”，市場或有一段低位運(yùn)行期二手成交8912套、85萬，環(huán)比回升12%（6月受疫情沖擊大），同比下滑33%，新政后5-7月成交量

27、整體降幅明顯，二 手房價(jià)指數(shù)格在歷經(jīng)約一年的較大幅上漲后，目前環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。房貸收緊、新政調(diào)整增值稅優(yōu)惠等持續(xù)影響“賣一 買一”鏈條，后市政策高壓局面或持續(xù)，同時(shí)亦有可能出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，市場大概率有一段時(shí)間的低位運(yùn)行期。圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬；%）圖：廣州與全國70大中城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比（%）成交分區(qū)市場情況區(qū)域指標(biāo)新房市場 供應(yīng)(萬)新房市場 成交(萬)二手市場 成交(萬)庫存量(萬)去化周期(月)天河總量/2.510.425.88同比/-27%-39%/環(huán)比/-58%7%-2.5-0.6荔灣總量2.15.55.547.88同比-4%-2%-5%/環(huán)比/47%84%

28、-3.3-0.5海珠總量0.61.810.123.68.4同比/29%-30%/環(huán)比/-24%26%-1.1-0.5越秀總量6.9同比-1%環(huán)比37%白云總量12.58.88.097.614.1同比355%101%-18%/環(huán)比33%33%1%3.7-0.2（1）中心五區(qū)：嚴(yán)限價(jià)下主城區(qū)新房供貨積極性不高，白云為供求主力；二手成交均不及去年同期由于限價(jià)趨嚴(yán)，中心城區(qū)項(xiàng)目取證積極性較低，天河無新增供應(yīng)，白云為本月供、求主力，部分項(xiàng)目加推或以優(yōu)惠促成交， 時(shí)代云來項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢不明顯，開盤去化一般。荔灣疫情后一、二手市場整體成交量反彈明顯，西悅灣項(xiàng)目無認(rèn)籌加推下整體去化一般；越秀、海珠二手成交隨著疫

29、情影響減退而環(huán)比小幅回升，但均不及去年同期。圖：中心區(qū)域商品住宅市場情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場情況區(qū)域指標(biāo)新房市場 供應(yīng)(萬)新房市場 成交(萬)二手市場 成交(萬)庫存量(萬)去化周期（月）黃埔總量24.4103.292.94.9同比69%-34%-63%/環(huán)比28%-33%-8%15.30.9番禺總量39.415.1756.1同比-56%25%-15%/環(huán)比-47%-1%13%8.30.6（2）近郊：黃埔搶跑拿證、新房供應(yīng)大增，二手受新政影響較大；番禺熱點(diǎn)項(xiàng)目去化較佳新房方面，黃埔城市之光等搶跑拿證，全區(qū)供應(yīng)放量明顯，環(huán)比升近70%，兩項(xiàng)目限價(jià)開盤，首付比例高的客戶優(yōu)先選房，

30、 當(dāng)天去化9成，但成交受網(wǎng)簽滯后影響未明顯放量；番禺取證較少，新造越秀星匯文璽項(xiàng)目由于板塊缺貨、周邊大學(xué)城需求旺盛，開盤即罄；二手市場方面，黃埔科學(xué)城等2-5年次新房體量較大，受增值稅優(yōu)惠“2改5”影響成交同比連續(xù)三月下跌明顯。表：近郊區(qū)域商品住宅市場情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場情況區(qū)域指標(biāo)新房市場 供應(yīng)(萬)新房市場 成交(萬)二手市場 成交(萬)庫存量(萬)去化周期（月）增城總量26.617.69.9205.78同比10%-27%-6%/環(huán)比178%-7%3%13.40.7南沙總量15.611.93.31316.2同比-61%-21%-1%/環(huán)比92%14%26%-0.60從化總量/33.764.113.4同比/-39%-72%/環(huán)比/3%1%-1.90.1花都總量1.39.38.8167.714.4同比-86%-22%-56%/環(huán)比-82%19%-25%-7.5-0.4（3）遠(yuǎn)郊：增城市場供應(yīng)放量，成交相對平穩(wěn)，或迎來外溢增量；南沙成交