對(duì)房地產(chǎn)糾紛引發(fā)信訪問題的探析

1、綜治信訪對(duì)房地產(chǎn)糾紛引發(fā)信訪問題的探析當(dāng)前，因房地產(chǎn)糾紛引發(fā)的群眾信訪越來(lái)越多，由于自身利益受到較大侵 害，群眾常以集體訪形式尋求政府部門介入和解決。此類信訪往往參與人數(shù)較多， 規(guī)模較大，信訪群眾多采取拉橫幅、穿狀衣、喊口號(hào)、封堵道路等行為，希望引 起關(guān)注。本文擬通過探析此類信訪問題的主要特征和產(chǎn)生原因，試著從源頭預(yù)防 的角度對(duì)減少和解決此類信訪問題談幾點(diǎn)建議。一、房地產(chǎn)糾紛引發(fā)信訪問題的主要責(zé)任（）數(shù)量上升幅度較大。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收 入的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)近十幾年來(lái)得到快速發(fā)展，但受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、國(guó) 家整體宏觀調(diào)控和相關(guān)制度的影響，加之地區(qū)的差異性，房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生

2、了大量 問題，引發(fā)了購(gòu)房人與開發(fā)商之間、開發(fā)商與建筑商之間、建筑工人與雇主之問、 房地產(chǎn)上下游企業(yè)之間各種錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾糾紛，大部分普通群眾遇到此類糾紛 時(shí)往往首先想到的是尋求政府部門幫助，因此，近年來(lái)涉及房地產(chǎn)糾紛的信訪量 大幅上升。（二）大規(guī)模集體訪較多。當(dāng)前，房地產(chǎn)糾紛一般都涉及一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目、 一個(gè)樓盤甚至整個(gè)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。由于涉及人員較為集中，容易串聯(lián)起來(lái)集體 上訪，尤其是利益受損較大時(shí)，群眾往往認(rèn)為“人多力量大”，有計(jì)劃有組織地 進(jìn)行大規(guī)模集體上訪，以圖制造影響引起政府部門重視。（三）發(fā)生地區(qū)面廣。當(dāng)前，產(chǎn)生房地產(chǎn)方面信訪問題的地區(qū)越來(lái)越多， 地域越來(lái)越廣。在一線城市，由于房地產(chǎn)

3、行業(yè)起步早，發(fā)展規(guī)模大，暴露出來(lái)的 問題也較多。在二、二線城市，雖然房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，但發(fā)展速度快，由于相 關(guān)制度規(guī)定不夠健全完善，新發(fā)生的問題較多。于是，群眾因房地產(chǎn)糾紛而信訪 的情況不再是“星星點(diǎn)點(diǎn)”，而是全方位爆發(fā)。（四）涉及問題較多。因房地產(chǎn)糾紛引發(fā)群眾信訪的情況較為復(fù)雜，涉及 問題類型多樣，從總體上看，主要反映拖欠建筑工程款、拖欠建筑工人工資、所 購(gòu)樓房不能按期交付、樓房質(zhì)量不合格、小區(qū)規(guī)劃不合理改變、物業(yè)管理混亂等。 此外，還存在房屋拆遷補(bǔ)償或安置糾紛、多方債權(quán)債務(wù)糾紛、相鄰權(quán)糾紛等，以 及由此引申出控告開發(fā)商欺詐、投訴政府部門失職瀆職，以及訴訟、仲裁與信訪 并行等情況。（五）信訪

4、群眾情緒較激烈。作為建筑工人，如果辛辛苦苦打工卻不能及 時(shí)得到報(bào)酬，思想上旨定想不通，信訪過程中容易出現(xiàn)過激行為。作為普通群眾， 由于住房問題涉及的權(quán)益較大，一旦受到損害，情緒往往非常激動(dòng)。如果開發(fā)商 和政府等有關(guān)部門的重視程度不夠，解決力度不夠，信訪群眾得不到滿意的結(jié)果， 不滿情緒更容易高漲，矛盾糾紛更容易激化升級(jí)，出現(xiàn)過激行為。二、房地產(chǎn)糾紛引發(fā)信訪問題的主要原因（一）開發(fā)商方面的原因。一是資金鏈斷裂。由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn) 豐厚，大小企業(yè)一擁而上，魚龍混雜，不少開發(fā)商由于資金不足，往往將土地和 樓盤抵押給銀行進(jìn)行前期開發(fā)，一旦出現(xiàn)開發(fā)成本增加或企業(yè)運(yùn)行管理不善等情 況，就可能導(dǎo)致資金鏈

5、緊張甚至斷裂。資金鏈斷裂后，所建樓盤項(xiàng)目停工、已售 樓房延期交付、已簽合同逾期未備案、銷售房屋未簽止式合同等各種問題相繼爆 發(fā)。承建方首先成為受害者，建筑工程款被拖欠；建筑工人和公司員工成為無(wú)辜 者，工資和福利化為泡影；業(yè)主成為買單人，無(wú)法按期收房，甚至購(gòu)房款打水漂。 二是開發(fā)商欺騙謀利。為實(shí)現(xiàn)利益最大化，部分開發(fā)商不惜通過欺騙方式非法牟 利，有的抬高樓房規(guī)格、夸大商鋪價(jià)值、許下誘人配套等，極力吸引購(gòu)買者；有 的在樓盤交付使用后，將原公共通道劃設(shè)停車位，將公共花園改為超市商鋪，增 設(shè)牟利項(xiàng)目；有的承諾在樓盤內(nèi)建設(shè)學(xué)校、業(yè)主會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等公共配 套設(shè)施卻不兌現(xiàn)；甚至有的開發(fā)商一房多賣，當(dāng)

6、業(yè)主意識(shí)到受騙時(shí)，開發(fā)商往往 早已“人走樓空”，留下一個(gè)爛攤子。三是后續(xù)工作不到位。個(gè)別開發(fā)商將樓盤 出售后，由于已獲得預(yù)期收益，對(duì)于后續(xù)的管理服務(wù)工作不夠重視，引發(fā)矛盾。 如，對(duì)房屋出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題推諉扯皮，不予補(bǔ)償和解決；延期交樓而又不給 業(yè)主解釋，不按合同補(bǔ)償;在辦理房產(chǎn)證過程中，不積極協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)， 對(duì)于業(yè)主的投訴不予理睬，態(tài)度冷淡，行為敷衍，一拖再拖，從而激化矛盾。（二）物業(yè)管理的原因。當(dāng)前，由于樓盤物業(yè)管理水平有待提高，相關(guān)法 律法規(guī)還不健全，物業(yè)管理方和業(yè)主之間的矛盾糾紛較多。主要有：物業(yè)服務(wù)達(dá) 不到業(yè)主要求引發(fā)業(yè)主維權(quán)；在解決糾紛時(shí)物業(yè)管理方和業(yè)主溝通不順暢使矛盾 復(fù)

7、雜化；有的物業(yè)管理方為達(dá)到利己目的，在無(wú)法滿足業(yè)主要求的情況下，對(duì)業(yè) 主做出一些過激甚至違法行為，如斷水?dāng)嚯?、雇傭黑惡?shì)力進(jìn)行人身攻擊等。（三）政府部門的原因。房地產(chǎn)糾紛引發(fā)群眾信訪，暴露出政府有關(guān)部門 在管理思路、工作方法等多方面存在不足。一是監(jiān)管欠缺。對(duì)于轄區(qū)樓盤的開發(fā) 和出售等環(huán)節(jié)監(jiān)管不到位，為開發(fā)商鉆空子甚至胡作非為創(chuàng)造了條件。二是能力 不足。在協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)糾紛過程中，一些政府部門能力不足、措施不當(dāng)、成效 不好，有的非但沒有及時(shí)就地解決問題，還因處置不當(dāng)，使矛盾升級(jí)，嚴(yán)重影響 了政府的公信力。三、預(yù)防因房地產(chǎn)糾紛引發(fā)信訪問題的幾點(diǎn)建議（一）加強(qiáng)研判，未雨綢繆。各級(jí)政府有關(guān)部門要切實(shí)履

8、行監(jiān)管職責(zé)，堅(jiān) 決落實(shí)好源頭預(yù)防和化解責(zé)任，定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目和樓盤進(jìn)行排查研判，將 存在的矛盾隱患列表登記，制作臺(tái)賬，找出癥結(jié)所在，落實(shí)責(zé)任主體，動(dòng)態(tài)監(jiān)管， 限期化解。（二）專項(xiàng)治理，因事制宣。各級(jí)政府要將妥善處理房地產(chǎn)行業(yè)的問題作 為一項(xiàng)重要工作，針對(duì)具體情況具體分析，采取強(qiáng)有力的措施來(lái)解決。建議從國(guó) 土資源、城市規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工程質(zhì)量監(jiān)管、消防等相關(guān)部門抽調(diào)入員成 立專門治理小組，對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的問題進(jìn)行徹底的清查和處理，因事制宜 將問題及時(shí)有效解決。尤其要警惕個(gè)別開發(fā)商資金鏈緊張情況，做好充分的應(yīng)急 準(zhǔn)備，確保不發(fā)生因開發(fā)商資金鏈斷裂引發(fā)大規(guī)模集體上訪。（三）各負(fù)其責(zé)，合力

9、化解。因房地產(chǎn)糾紛引發(fā)的群眾信訪，成因復(fù)雜， 涉及人員范圍廣，處理難度大，僅靠單個(gè)部門的力量化解往往難以奏效。各有關(guān) 部門要形成強(qiáng)有力的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各負(fù)其責(zé)，齊抓共管。國(guó)土部門要加強(qiáng)對(duì)征地開 發(fā)等環(huán)節(jié)的把關(guān)，確保不因征地拆遷引發(fā)重大矛盾糾紛；市政規(guī)劃部門實(shí)施規(guī)劃 前，要充分聽取廣大群眾的意見建議，避免因群眾不理解引發(fā)矛盾；房管部門要 加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)樓盤開發(fā)、宣傳、出售、售后等環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作，使群眾能夠順利購(gòu) 房、快樂置業(yè)；工程監(jiān)管部門要切實(shí)擔(dān)負(fù)起樓房質(zhì)量監(jiān)管的職責(zé)，讓群眾能夠放 心買房，買到放心房；公安機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的治安管理，讓群眾安居樂業(yè)。 對(duì)于房地產(chǎn)糾紛引發(fā)的信訪問題，屬地業(yè)務(wù)主管部門、涉事單位、信訪部門要加 強(qiáng)溝通，切實(shí)強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)促進(jìn)問題解決。（四）依法依規(guī)，分類化解。對(duì)于應(yīng)該由政府有關(guān)部門調(diào)處化解的房地產(chǎn) 糾紛類信訪問題，相關(guān)職能部門要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，深入調(diào)查分析梳理，提出相應(yīng) 解決措施，切實(shí)解決涉及群眾重大利益的住房相關(guān)問題，同