成都市玉沙商業(yè)廣場(chǎng)全程商業(yè)運(yùn)作報(bào)告書

1、“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)” 全程商業(yè)運(yùn)作策劃報(bào)告書（初稿）二零零六年九月二十日目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc146543846 前言 PAGEREF _Toc146543846 h 3 HYPERLINK l _Toc146543847 第一章、商業(yè)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc146543847 h 4 HYPERLINK l _Toc146543848 1.1總體供求分析 PAGEREF _Toc146543848 h 4 HYPERLINK l _Toc146543849 1.2商業(yè)物業(yè)趨勢(shì) PAGEREF _Toc146543849 h 4 HYPERL

2、INK l _Toc146543850 1.3項(xiàng)目商業(yè)背景 PAGEREF _Toc146543850 h 5 HYPERLINK l _Toc146543851 1.4 SWOT分析 PAGEREF _Toc146543851 h 9 HYPERLINK l _Toc146543852 1.5應(yīng)對(duì)策略 PAGEREF _Toc146543852 h 12 HYPERLINK l _Toc146543853 第二章、商業(yè)總體定位 PAGEREF _Toc146543853 h 13 HYPERLINK l _Toc146543854 2.1總體定位 PAGEREF _Toc146543854

3、h 14 HYPERLINK l _Toc146543855 2.2品位需求 PAGEREF _Toc146543855 h 14 HYPERLINK l _Toc146543856 2.3錯(cuò)位需求 PAGEREF _Toc146543856 h 15 HYPERLINK l _Toc146543857 2.4文化需求 PAGEREF _Toc146543857 h 15 HYPERLINK l _Toc146543858 2.5物業(yè)升值 PAGEREF _Toc146543858 h 15 HYPERLINK l _Toc146543859 第三章、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc14

4、6543859 h 16 HYPERLINK l _Toc146543860 3.1業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ) PAGEREF _Toc146543860 h 16 HYPERLINK l _Toc146543861 3.2業(yè)態(tài)定位原則 PAGEREF _Toc146543861 h 16 HYPERLINK l _Toc146543862 3.3業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc146543862 h 17 HYPERLINK l _Toc146543863 3.4客戶定位 PAGEREF _Toc146543863 h 22 HYPERLINK l _Toc146543864 3.5價(jià)格定位 PAGER

5、EF _Toc146543864 h 23 HYPERLINK l _Toc146543865 第四章、商業(yè)招商運(yùn)作 PAGEREF _Toc146543865 h 23 HYPERLINK l _Toc146543866 4.1商業(yè)團(tuán)隊(duì)籌建 PAGEREF _Toc146543866 h 23 HYPERLINK l _Toc146543867 4.2招商前期準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc146543867 h 24 HYPERLINK l _Toc146543868 4.3商業(yè)工作流程 PAGEREF _Toc146543868 h 25 HYPERLINK l _Toc146543869

6、 4.4招商招商計(jì)劃 PAGEREF _Toc146543869 h 26 HYPERLINK l _Toc146543870 4.5媒體推廣策略 PAGEREF _Toc146543870 h 28 HYPERLINK l _Toc146543871 第五章、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 PAGEREF _Toc146543871 h 29 HYPERLINK l _Toc146543872 5.1后續(xù)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化的好處 PAGEREF _Toc146543872 h 29 HYPERLINK l _Toc146543873 5.2后期商務(wù)租務(wù)管理 PAGEREF _Toc146543873 h 30 HYP

7、ERLINK l _Toc146543874 結(jié) 束 語(yǔ) PAGEREF _Toc146543874 h 31前言本報(bào)告書的制定是以本項(xiàng)目區(qū)域目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃作為參考，經(jīng)過(guò)深入研析和論證后所編制的針對(duì)性、戰(zhàn)略性商業(yè)策劃報(bào)告。本報(bào)告書的訂立和執(zhí)行主要是以對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行總體部署,以及對(duì)“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”的商業(yè)全程運(yùn)作和后期經(jīng)營(yíng)管理提出實(shí)際運(yùn)作建議方案。為順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、資源、資本的增值、整合、回收這一戰(zhàn)略目標(biāo)，我們將以專業(yè)理論、科學(xué)運(yùn)作、務(wù)實(shí)工作的精神做好本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。而作為統(tǒng)領(lǐng)本項(xiàng)目招商策劃工作的本策劃書，其主要框架是在對(duì)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)

8、營(yíng)者四者的重點(diǎn)分析基礎(chǔ)上，提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，精準(zhǔn)項(xiàng)目的商業(yè)定位，據(jù)此制定“商業(yè)市場(chǎng)分析”、“商業(yè)總體定位”、“商業(yè)業(yè)態(tài)定位”、“商業(yè)招商策略”、“商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理”共五大章節(jié)。相信通過(guò)精準(zhǔn)的商業(yè)定位和科學(xué)務(wù)實(shí)的商業(yè)運(yùn)作，在充分整合各方資源的基礎(chǔ)上，本商業(yè)項(xiàng)目定能締造升華成為成都市充滿現(xiàn)代氣息而又不乏濃厚商業(yè)氛圍的城市商業(yè)沸點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、運(yùn)作方的“六位一體”共贏局面，成就名至實(shí)歸的商業(yè)財(cái)富新動(dòng)力！由于時(shí)間有限，本報(bào)告書疏漏之處在所難免，敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)參閱！第一章、商業(yè)市場(chǎng)分析1.1總體供求分析來(lái)自四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的一份專項(xiàng)調(diào)查報(bào)告：去年成都市共推出了19個(gè)大

9、型商業(yè)項(xiàng)目，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)100萬(wàn)平方米，其中營(yíng)業(yè)面積最小的為1.6萬(wàn)平方米，最大的為14.16萬(wàn)平方米。但這19個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，截至今年1季度末，僅有10%左右的營(yíng)業(yè)面積完成了招商。成都市商業(yè)發(fā)展歷史較短，目前大部分的世界知名商家正陸續(xù)進(jìn)入成都，促進(jìn)了成都市的商業(yè)繁榮；但是同時(shí)也加劇了城市商業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)；目前成都市經(jīng)濟(jì)特色為休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，同時(shí)，隨著城市建設(shè)的發(fā)展以及區(qū)域居住中心的發(fā)展，成都市各個(gè)區(qū)域商業(yè)中心處于整合形成中；尚處于初級(jí)階段；整體來(lái)看，成都市商業(yè)環(huán)境不利于小型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不利于沿街無(wú)序鋪面的開(kāi)發(fā)與銷售；商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境也較為惡劣；目前成都市規(guī)劃政策等因素處于不確定狀

10、態(tài)，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響也較大；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于崩盤邊緣，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大，專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。因此，如何在本項(xiàng)目中精確做好商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)并確立自身優(yōu)勢(shì)，如何細(xì)分市場(chǎng)并做好差異化定位，如何建立一只專業(yè)、高效、團(tuán)結(jié)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)等要素將是本商業(yè)項(xiàng)目成功與否的首要問(wèn)題。1.2商業(yè)物業(yè)趨勢(shì)1.21競(jìng)爭(zhēng)空前激烈由于目前成都現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，市場(chǎng)供大于求，基本呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，商鋪空置率較高，加上較多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房相應(yīng)引入專業(yè)市場(chǎng)概念的增多，再有新商業(yè)區(qū)的形成和發(fā)展，在整體經(jīng)濟(jì)無(wú)大的轉(zhuǎn)變的條件下，消費(fèi)意愿有所降低，市場(chǎng)承接力較弱。因此

11、，在市場(chǎng)容量有限的情況下，競(jìng)爭(zhēng)已體現(xiàn)在項(xiàng)目操作的多個(gè)層面上，如項(xiàng)目外立面特色、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、招商能力、項(xiàng)目包裝、租金價(jià)格、后期經(jīng)營(yíng)管理水平等因素。1.22發(fā)揮個(gè)盤特色有一部份發(fā)展商意識(shí)到突出個(gè)盤的特點(diǎn)，發(fā)掘自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是勝出的關(guān)鍵：新城市廣場(chǎng)；熊貓廣場(chǎng)；普爾斯馬特會(huì)員店；伊滕洋華堂同輝國(guó)際購(gòu)物中心；羊西線一品天下；匯龍灣億初蓮花等商業(yè)地產(chǎn)。1.23品牌與集約經(jīng)營(yíng)時(shí)代隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并且日趨成熟，成都市地產(chǎn)發(fā)展商品也會(huì)象香港深圳、上海等多個(gè)發(fā)展較好的城市一樣，走品牌化、集約化的發(fā)展道路。1.24重組時(shí)代與資源共享時(shí)代許多發(fā)展商在項(xiàng)目運(yùn)行和操作的同時(shí)便與知名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，利用各自的品牌和實(shí)力

12、和專長(zhǎng)共同炒作市場(chǎng)。成功就率較高，亞太廣場(chǎng)和好又多量販、同輝集團(tuán)和伊滕洋華堂、全興大廈和太平洋百貨都是成功的范例、匯龍灣廣場(chǎng)和泰國(guó)億初蓮花、新光華廣場(chǎng)和沃爾瑪?shù)慕Y(jié)盟等。1.3項(xiàng)目商業(yè)背景由于本項(xiàng)目地處府河河畔內(nèi)環(huán)線猛追灣段，成都市新華大道三槐樹路與華星路的交匯十字路口，東鄰二號(hào)橋，南臨新華大道，北靠軍區(qū)干部樓長(zhǎng)城錦苑，西側(cè)直接連接步行商業(yè)街。地理位置較佳，有著極大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，且隨著周邊新修高品質(zhì)住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)和入住率日趨提高，周邊商業(yè)配套日趨完善，物業(yè)增值潛力極大，從項(xiàng)目所處位置及區(qū)域的規(guī)劃、人口及購(gòu)買力、餐飲、娛樂(lè)休閑、購(gòu)物、交通、銀行及其它服務(wù)等角度，對(duì)其情況進(jìn)行了以下調(diào)查。1.31區(qū)

13、域規(guī)劃背景成都市政府將以四川電視塔為中心，斥資3億元建設(shè)“猛追灣觀光旅游區(qū)”，并著手打造成都新“外灘”，擬將打造未來(lái)的RBD休閑商務(wù)區(qū)域。一號(hào)橋至東風(fēng)大橋之間的錦江沿線將成為成都市區(qū)最高檔次的旅游觀光休閑生活片區(qū)，其中，猛追灣段將是重中之重。猛追灣片區(qū)有活水公園、游樂(lè)園、柳浪灣及猛追灣游泳池，與小區(qū)西端相接的東較場(chǎng)街的擴(kuò)建改造工程已全面完成。歷史悠久的古城墻舊址，將軍樓、昭忠祠、五世同堂等傳統(tǒng)文化名街。如今活水公園早已經(jīng)成為市民休閑、觀光的主要場(chǎng)所之一，而規(guī)劃中的猛追灣高科技旅游觀光帶，更是成都最高檔、最受關(guān)注的地方。順府南河到游樂(lè)園狹長(zhǎng)地帶，是成華區(qū)最靠近城中心的區(qū)域，區(qū)政府也有意將其建設(shè)成

14、為集旅游觀光、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代不夜城。1.32人口及購(gòu)買力背景項(xiàng)目地處成都猛追灣商圈，以本項(xiàng)目為中心，半徑米以內(nèi)居住人口來(lái)計(jì)算，目前約萬(wàn)常住人口居住，隨著該區(qū)域的舊城區(qū)改造和周圍新建小區(qū)的新增人口入住，在近三年內(nèi)該區(qū)域人口可達(dá)萬(wàn)。項(xiàng)目周邊有東方家園、富臨花園、藍(lán)色港灣等高尚社區(qū)匯集于此，更有新鴻小區(qū)、祥和里小區(qū)、望平街等成熟居民小區(qū)；富寧集團(tuán)股份公司、新鴻醫(yī)院、西南石油學(xué)院招待所等單位和學(xué)校也在這一區(qū)域。另外，附近還有成都電視塔、游樂(lè)園以及望平街餐飲一條街等觀光游樂(lè)消費(fèi)區(qū)，使得猛追灣片區(qū)的經(jīng)濟(jì)十分活躍，本區(qū)域消費(fèi)潛力巨大，消費(fèi)水平日益提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。猛追灣片區(qū)餐飲娛樂(lè)業(yè)相當(dāng)密集，居民生

15、活配套也比較完善。但在該區(qū)域內(nèi)唯一的缺憾是商業(yè)欠發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)多以沿街為市的小鋪面狀態(tài)存在，已無(wú)法滿足居民日益提高的品質(zhì)要求和生活需求，“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”的正式亮相和營(yíng)業(yè)將極大的滿足居民的需求。1.33餐飲業(yè)背景周邊餐飲業(yè)，擁有一定的大眾化中餐、湯鍋、小吃等業(yè)態(tài)，如項(xiàng)目隔壁的“口口脆”裝修檔次一般，消費(fèi)檔次以中檔消費(fèi)為主，且具有較為分散、缺乏品牌影響力、體量過(guò)小的特點(diǎn)。富臨大廈“麥當(dāng)勞”快餐店的營(yíng)業(yè)豐富了區(qū)域的餐飲種類，并提升了區(qū)域的消費(fèi)指數(shù)和集中消費(fèi)力。項(xiàng)目臨近著名的餐飲一條街望平街，受著餐飲發(fā)展的輻射和影響，本區(qū)域內(nèi)餐飲發(fā)展?jié)摿拖M(fèi)需求較大，缺乏大體量、高品質(zhì)的中餐酒樓和新派火鍋城是一大顯

16、著特征。1.34娛樂(lè)休閑業(yè)背景項(xiàng)目目前的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)發(fā)展較為分散，以中低檔品牌底商經(jīng)營(yíng)為主。現(xiàn)在，猛追灣后門一帶已形成娛樂(lè)一條街，與出名的餐飲街望平街僅百米之遙。成華區(qū)、錦江區(qū)范圍的猛追灣府南河內(nèi)、外兩岸都提出了將猛追灣打造成集競(jìng)技、休閑、娛樂(lè)為一體的特色片區(qū)，并沿河形成休閑酒吧特色一條街的想法。如今，與之配套的商務(wù)、休閑、影音娛樂(lè)等項(xiàng)目已逐漸啟動(dòng)。 1.35購(gòu)物業(yè)發(fā)展由于擁其特殊的地理位置，所以項(xiàng)目周邊分布的大中型購(gòu)物業(yè)態(tài)較為豐富，并具備一定的品質(zhì)和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。較近的購(gòu)物業(yè)有百佳購(gòu)物、成都華聯(lián)及百貨大樓通美店，由于距離市中心較近，所以諸如“伊藤洋化堂”、“太平洋百貨”、“人民商場(chǎng)”、“王府井

17、商場(chǎng)”、“西武百貨”等大型購(gòu)物商場(chǎng)對(duì)本區(qū)域有著較強(qiáng)的影響和輻射，購(gòu)物業(yè)發(fā)展較飽和，競(jìng)爭(zhēng)較大。1.36交通狀況該區(qū)域交通也較為發(fā)達(dá)，緊鄰新華大道、紅星路、內(nèi)環(huán)線、一環(huán)路等城市主干道，該路段為市區(qū)交通主干道，車流量大，停靠公交車次多。有條公交線路由此發(fā)出或經(jīng)過(guò)，可輻射成都市區(qū)的區(qū)域。分鐘就可到五世同堂菜市、軍區(qū)成都總醫(yī)院、二醫(yī)院、百佳購(gòu)物、成都華聯(lián)及百貨大樓通美店；分鐘步行至春熙路、紅星路步行街、東大街，生活配套及市政設(shè)施一應(yīng)俱全。以下為公交車次統(tǒng)計(jì)表。表 公交車次統(tǒng)計(jì)車次起止點(diǎn)停靠點(diǎn)33路五桂橋曹家巷猛追灣街46路九里堤公交戰(zhàn)錈子樹60路石羊場(chǎng)中心站新華公園76路八里小區(qū)石羊場(chǎng)石羊中心站72路游

18、樂(lè)園三環(huán)路武侯立交333路建設(shè)北路污水處理廠342路建設(shè)南路中海國(guó)際106路成仁公交站九里堤公交站猛追灣街口8路五大花園理工學(xué)院301路杜甫草堂十陵公交戰(zhàn)1.37銀行網(wǎng)點(diǎn)附近擁有較多的銀行網(wǎng)點(diǎn)：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)人民銀行等，存取款十分方便。1.38其他周邊學(xué)校林立，創(chuàng)辦于年的和平幼兒園、成都市三幼、猛追灣雙語(yǔ)學(xué)校、北京師大成都實(shí)驗(yàn)中學(xué)、成都第五中學(xué)、電子科技大學(xué)、成都廣播電視大學(xué)等，成為了成都少有的集歷史傳統(tǒng)、商業(yè)、文化教育為一體的稀貴居家區(qū)域。1.4 SWOT分析41項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目共分四層，總建筑面積14692平方米，單層建筑面積3500-3700平方米，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，地下車位共

19、100余個(gè)。1樓層高5米，2-3樓層高4.6米，四樓層高8.6米。單層體量適中，垂直平行交通動(dòng)線優(yōu)化，便利性強(qiáng)，空間可任意分割組合，適宜多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。配有四部自動(dòng)坡梯，四部觀光電梯，直接上到4樓屋頂。項(xiàng)目前方還有1800平方米的綠化廣場(chǎng)，整體外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)為干掛花崗石配通玻。1.42優(yōu)勢(shì)地理和品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置佳，交通快捷方便，臨近市中心商業(yè)區(qū)域；開(kāi)發(fā)商實(shí)力和樓盤形象較好，加上先期已經(jīng)項(xiàng)目旁邊成功開(kāi)發(fā)的“大陸錦江華庭”住宅盤和新項(xiàng)目“長(zhǎng)城錦苑”的交付使用，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升具有相當(dāng)?shù)闹巫饔?。?xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目工程質(zhì)量以及各種硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，物業(yè)自身具有優(yōu)良品質(zhì)。由于本商業(yè)樓采用框架結(jié)構(gòu)，可以

20、進(jìn)行自由間隔，有利于招商。商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商制定的“只租不售“模式，作為自有資產(chǎn)將其保留。精準(zhǔn)商業(yè)定位優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理，將實(shí)現(xiàn)本商業(yè)物業(yè)的極大增值。產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)周圍受周邊百佳購(gòu)物超市、麥當(dāng)勞快餐和餐飲一條街望平街等餐飲娛樂(lè)商家的影響和輻射，將為本項(xiàng)目將來(lái)招商定位有參考價(jià)值。政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)空間較大，由于政府的重點(diǎn)打造猛追灣商圈為RBD區(qū)域和猛追灣區(qū)域的長(zhǎng)足發(fā)展，區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期缺乏具有品牌號(hào)召力和餐飲娛樂(lè)集中性的消費(fèi)場(chǎng)所，所以本項(xiàng)目將極大的彌補(bǔ)這一市場(chǎng)，同時(shí)也將進(jìn)一步提升區(qū)域的形象和消費(fèi)檔次。1.43劣勢(shì)：商業(yè)布局因素本項(xiàng)目商業(yè)樓呈扇形分布，一邊靠近三槐樹街主干道，另一面靠近府南河邊，府南河

21、側(cè)相對(duì)展示面降低，河邊人流量小，環(huán)境較為安靜，商業(yè)氛圍不夠濃厚，對(duì)商業(yè)氛圍的營(yíng)造和招商具有一定的不利和難度?？晒╅_(kāi)發(fā)土地減少周邊可供開(kāi)發(fā)的地塊逐年減少，且大多社區(qū)的居民還未正式入住，因此本地段人氣還需通過(guò)后期的一些商業(yè)策略和營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)打造，便于中期招商的可行和后期商業(yè)的繁榮。44機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)基本都是以滿足本地人群的日常生活為主，大量中高檔消費(fèi)需求缺乏，特別是品牌消費(fèi)缺乏，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)。區(qū)域消費(fèi)需求旺盛隨著城市居民消費(fèi)水平日益提高，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體也需要一個(gè)可以滿足需求的全新的商業(yè)形態(tài)。挖掘大市場(chǎng)由于本項(xiàng)目整體商業(yè)體量不是很大，只要差異化經(jīng)營(yíng)，采取業(yè)態(tài)互補(bǔ)的原則，在商

22、家選擇上與周邊商業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái)，吸引項(xiàng)目輻射區(qū)域的高端消費(fèi)群體。潛在消費(fèi)力旺盛項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目均為中高檔住宅樓盤，如東方家園、富臨花園、藍(lán)色港灣、驕子佳苑、大陸錦江華庭，加上項(xiàng)目本身具有的1000多戶高端居住人群構(gòu)成了支撐項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)的基本消力。1.45威脅商業(yè)地產(chǎn)預(yù)防過(guò)熱隨著舊城改造的推進(jìn)和2004年中國(guó)將對(duì)外開(kāi)放零售業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將有很大的市場(chǎng)前景，但也要預(yù)防過(guò)熱的傾向。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇目前成都市規(guī)劃政策等因素處于不確定狀態(tài)，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響也較大；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于崩盤邊緣，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大，專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境經(jīng)濟(jì)大環(huán)境還需要進(jìn)一步明朗，由于本區(qū)域商

23、務(wù)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)水平還有很大的潛力和發(fā)展，本區(qū)域消費(fèi)水平比起市中心商圈、玉林和棕北商圈還有一定的差距；政策的不確定目前市政府新頒發(fā)了“成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃”，規(guī)劃中明確提出，各大小商場(chǎng)、購(gòu)物中心有著嚴(yán)格的地理位置限制，同時(shí)在商業(yè)布局中提出避免同一業(yè)態(tài)（如大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)）在一定距離范圍內(nèi)的重復(fù)開(kāi)店，這一舉措將對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位和商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生很大的不利影響。結(jié)論：項(xiàng)目所處位置以及各項(xiàng)硬件設(shè)施和開(kāi)發(fā)商的知名度決定了物業(yè)的檔次，政府對(duì)猛追灣休閑旅游商圈的重點(diǎn)打造決定了發(fā)展的潛力，而項(xiàng)目的商業(yè)布局規(guī)劃和商業(yè)氛圍的營(yíng)造對(duì)租金收益和投資回報(bào)造成了一定的負(fù)面影響，所以在考慮項(xiàng)目將來(lái)招商中應(yīng)考慮

24、如何樹立項(xiàng)目未來(lái)形象，完善配套，通過(guò)精準(zhǔn)的商業(yè)定位，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并通過(guò)后續(xù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理手段來(lái)提升本項(xiàng)目的商業(yè)形象和商業(yè)價(jià)值，以求實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。本案作為純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商業(yè)形象和商業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞決定了項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，只有充分發(fā)揮商業(yè)形象和商業(yè)業(yè)態(tài)上的優(yōu)勢(shì)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目在該地域未來(lái)的口岸價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，營(yíng)造出未來(lái)商務(wù)休閑繁華圈的態(tài)勢(shì)，才能在招商過(guò)程中建立一種全勝的局面。1.5應(yīng)對(duì)策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，消除劣勢(shì)，避免威脅，利用機(jī)會(huì)1.51分戰(zhàn)略之一：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)制作精美的招商手冊(cè)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)和市政府打造本商圈的詳細(xì)介紹，對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)組成的描述（劃分功能），描繪出未來(lái)濃厚的商業(yè)氛

25、圍和繁華鼎盛的商業(yè)形象。加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳，利用不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平和居民日益提高的物質(zhì)精神需求，使猛追灣商圈作為未來(lái)商務(wù)休閑中心圈這一概念要有更廣泛的認(rèn)知度。1.52分戰(zhàn)略之二：消除劣勢(shì)1、精準(zhǔn)商業(yè)定位：根據(jù)商業(yè)整體定位和業(yè)態(tài)詳細(xì)定位，根據(jù)業(yè)態(tài)互補(bǔ)、差異化經(jīng)營(yíng)的原則，為“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”各樓層做專門的業(yè)態(tài)定向劃分。在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，盡量建議客戶采取整租的形式，以求避免商業(yè)廣場(chǎng)半邊熱的格局和不利影響，采取根據(jù)規(guī)劃的各功能面積做出平面設(shè)計(jì)，以便招商時(shí)有較直觀的資料介紹給客戶。2、商業(yè)樓內(nèi)部配置完善由于本商業(yè)樓已基本修建完畢，因此在客戶進(jìn)駐時(shí)要協(xié)調(diào)各部門做好和各項(xiàng)硬件設(shè)施的完善，根據(jù)商家的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和自身需要，

26、可在滿足工程規(guī)范的同時(shí)，作一些變更和協(xié)調(diào)處理工作。 1.53分戰(zhàn)略之三：避免威脅充分了解周邊商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，功能劃分、物業(yè)配套等相關(guān)數(shù)據(jù)；1、采用差別定位，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的原則，從業(yè)態(tài)上進(jìn)行一次性精確定位，避免違反新頒發(fā)制定的“成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃”，避免項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與周邊商業(yè)物業(yè)發(fā)生沖突，達(dá)到預(yù)期的招商目標(biāo)；2、組建優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，采用坐招和行招相結(jié)合的招商模式，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行熱招和優(yōu)招，輔以媒體和電臺(tái)的廣告推廣策略以求快速打開(kāi)商業(yè)局面。3、我們不僅要利用商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)龐大的商家資源和項(xiàng)目只租不售的優(yōu)勢(shì)，還要合理運(yùn)用租金和免租的策略對(duì)主力商進(jìn)行優(yōu)惠，以求商家資源的品質(zhì)保證。1.54分戰(zhàn)略之四

27、：利用機(jī)會(huì)1、充分利用市政府打造和西部大開(kāi)發(fā)的大環(huán)境，引進(jìn)外地來(lái)蓉商家；2、利用市場(chǎng)空檔，大膽提出未來(lái)商業(yè)繁華圈的概念，樹立項(xiàng)目輝煌前景；3、利用主力商入駐機(jī)會(huì)，加大項(xiàng)目的宣傳力度，吸納更多優(yōu)秀的品牌客戶。結(jié)論：由于項(xiàng)目的地理、政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)的全程運(yùn)作，以及所處地段未來(lái)前景和日益提高的物質(zhì)精神需求，項(xiàng)目具有在該區(qū)域成為頂級(jí)商業(yè)物業(yè)的潛力。所以在項(xiàng)目的推廣過(guò)程中應(yīng)充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，消除劣勢(shì)，打好商務(wù)休閑這張牌，必將會(huì)成為成都市最具特色的互動(dòng)體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)。第二章、商業(yè)總體定位在對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目在作了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查及系統(tǒng)研究之后，根據(jù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)，確定了我們對(duì)此商業(yè)項(xiàng)

28、目運(yùn)營(yíng)的總體思路：精準(zhǔn)商業(yè)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 主力招商為主 定向招商為輔項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的成敗，項(xiàng)目的定位要遵循基本的原則，還要認(rèn)真分析研究項(xiàng)目自身?xiàng)l件和周邊環(huán)境，得出相對(duì)準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位。2.1總體定位由于市政府的規(guī)劃將在猛追灣環(huán)線內(nèi)打造未來(lái)的RBD區(qū)域和電視塔商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，固本項(xiàng)目適合打造成猛追灣商圈最具特色的集美食、娛樂(lè)、購(gòu)物功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的休閑商務(wù)中心。本項(xiàng)目和傳統(tǒng)商業(yè)中心的地段應(yīng)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，差異化經(jīng)營(yíng)，對(duì)于猛追灣這樣一個(gè)市政府即將傾力打造的高檔次旅游觀光休閑商業(yè)圈來(lái)說(shuō)，更需要一個(gè)能夠代表城市商業(yè)發(fā)展的主體，而“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”作

29、為真正意義上的集娛樂(lè)休閑、餐飲、購(gòu)物等功能于一體的商業(yè)中心，最能滿足消費(fèi)形態(tài)上的要求，同時(shí)由于區(qū)域內(nèi)濃厚的歷史文化氣息和具有現(xiàn)代峻朗的外立面特征，所以十分適當(dāng)?shù)膶缪葸@樣一個(gè)角色。本項(xiàng)目的總體定位為：打造最具特色的互動(dòng)體驗(yàn)式RBD商務(wù)休閑廣場(chǎng)2.2品位需求項(xiàng)目位于府河河畔內(nèi)環(huán)線猛追灣段，成都市新華大道三槐樹路與華星路的交匯十字路口，地理位置有著不可替代的優(yōu)越性，近年來(lái)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化生活水平更是得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，加之附近新建高檔社區(qū)的交房和入住，經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦將更一部提速。眾觀猛追灣片區(qū)，雖然遍街分布著很多小型餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，但是總體呈現(xiàn)規(guī)模較小、檔次較低、較為分散的特點(diǎn)，缺乏一個(gè)大體量、高檔

30、次、集中的一站式消費(fèi)平臺(tái)；娛樂(lè)休閑方面，還具有很大的發(fā)展空間，整個(gè)社區(qū)除了 之外，其他可供餐飲、娛樂(lè)、休閑的業(yè)態(tài)相對(duì)較少，發(fā)展空間很大。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)高品位戶外休閑存在巨大需求，項(xiàng)目竣工后必將吸引了大量市民前往，能夠快速聚集人氣，消除了靠近府河側(cè)面以往人氣商氣不夠的不利影響。2.3錯(cuò)位需求長(zhǎng)期以來(lái)，猛追灣區(qū)域的餐飲業(yè)因?yàn)槭芤酝?guī)劃的限制，大多餐飲娛樂(lè)布局地處小街小巷，較為分散，而且多為住宅低商的經(jīng)營(yíng)模式，阻撓了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要有以下一些弊端，店面較狹小，配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，泊車不便，以至于商家的經(jīng)營(yíng)難上檔次；由于與住宅就在樓上，所以容易在營(yíng)業(yè)的時(shí)間和影響上上常常與樓上住戶發(fā)生糾紛，發(fā)展緩慢。實(shí)際上，

31、區(qū)域的餐飲娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展不僅能輻射到周邊的居住小區(qū)，還將輻射到成都其他區(qū)域，具備一定的市場(chǎng)影響力，人們的生活文化水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這需要一個(gè)集中、品牌、規(guī)模、檔次的，且有良好的配套條件的純商業(yè)地產(chǎn)來(lái)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)需求。2.4文化需求項(xiàng)目周邊聚集了如東方家園、富臨花園、藍(lán)色港灣、驕子佳苑、大陸錦江華庭、長(zhǎng)城錦苑軍區(qū)干部大型居住區(qū)等高尚社區(qū)，沉淀了相當(dāng)數(shù)量的文化需求，居民正從單一的購(gòu)物向休閑、健身、文化娛樂(lè)的體驗(yàn)式消費(fèi)過(guò)渡。2.5物業(yè)升值目前，猛追灣商圈發(fā)展已到了一個(gè)消費(fèi)成熟、人氣旺盛的社區(qū)，而且市民普遍看好一個(gè)嶄新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，商家很看好未來(lái)猛追灣商圈的巨大發(fā)展?jié)摿?/p>

32、，隨著市政府對(duì)改區(qū)域的重點(diǎn)打造河社區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，本地商業(yè)地位的提升，商家投資意向?qū)⒏用黠@，通過(guò)優(yōu)良的后續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，可以達(dá)到物業(yè)升值的預(yù)期水平，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)和商業(yè)的無(wú)限價(jià)值，提升項(xiàng)目的影響力。第三章、商業(yè)業(yè)態(tài)定位3.1業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)綜合項(xiàng)目本身及周邊市場(chǎng)環(huán)境研究數(shù)據(jù)和結(jié)論，我們可以獲得如下判斷：（1）、區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民的精神文化需要，本項(xiàng)目的啟動(dòng)應(yīng)以立足中高端，精心打造區(qū)域內(nèi)具有超前性的商務(wù)休閑類商業(yè)環(huán)境。（2）、大陸房產(chǎn)公司的住宅精品形象已得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)同，并且區(qū)域內(nèi)一直缺乏高檔純商業(yè)地產(chǎn)，因此，本項(xiàng)目采取“差異化經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)互補(bǔ)”的市場(chǎng)定位策略。（3）隨著居民生活水平的提高，及

33、人居環(huán)境的改善，消費(fèi)者下一步追求的是良好的餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物環(huán)境，是休閑文化娛樂(lè)購(gòu)物的一體化消費(fèi)。（4）本區(qū)域居民商端消費(fèi)容量有限，但存在巨大的開(kāi)發(fā)潛力，應(yīng)先引入大陸長(zhǎng)城錦苑、大陸錦江華庭住宅及附近高端消費(fèi)群，積極吸引周邊大公司及高尚居住樓盤的消費(fèi)，發(fā)揮大型商業(yè)地產(chǎn)形象價(jià)值，引導(dǎo)其他區(qū)域消費(fèi)者體驗(yàn)“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”具有相當(dāng)水準(zhǔn)的商業(yè)氛圍。3.2業(yè)態(tài)定位原則對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作而言，業(yè)態(tài)功能規(guī)劃是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。為了將打造成為整個(gè)成都的商業(yè)地產(chǎn)精品，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行功能規(guī)劃時(shí)，主要遵循以下原則：3.21有利于物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)不斷增值原則。業(yè)態(tài)的定位與規(guī)劃要有前瞻性，能夠挖掘本區(qū)域潛在的高端商業(yè)

34、需求，準(zhǔn)確把握社區(qū)文化生活品質(zhì)。經(jīng)濟(jì)收入的提高，文化信息交流的擴(kuò)大化無(wú)時(shí)無(wú)刻不在改變?nèi)藗兊乃枷胗^念和行為習(xí)慣，社區(qū)居民的需求正迅速?gòu)膯我恢苯拥奈镔|(zhì)需求向多元復(fù)合的精神文化需求轉(zhuǎn)變，注重感受、注重體驗(yàn)、注重情感交流與文化享受已成為未來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須能夠體現(xiàn)餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的消費(fèi)趨勢(shì)，充分釋放沉淀已久的社區(qū)消費(fèi)潛能，引領(lǐng)高尚消費(fèi)潮流。3.22商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場(chǎng)景相一致的原則建筑本身即傳達(dá)了一種強(qiáng)烈的信息和視覺(jué)震撼，建筑與即將修建的電視塔休閑商業(yè)廣場(chǎng)相得益彰，表達(dá)的是一種情景式的休閑方式。本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)在關(guān)系是互為依托，互為支持的鏈

35、式關(guān)系，從商業(yè)廣場(chǎng)整體動(dòng)作思想的角度來(lái)講是一榮俱榮、一損俱損的共同體系，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與建筑主題和場(chǎng)景要體現(xiàn)出互補(bǔ)的思想。3.23業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則商業(yè)布局及其功能上的互補(bǔ)性是聚集人氣并使人流在較長(zhǎng)一段時(shí)間停留的必要條件，也是各商家齊頭發(fā)展，共同繁榮市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 一般而言，休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物容易形成互補(bǔ)，相互支持，構(gòu)成規(guī)模，營(yíng)造一種復(fù)合生活方式。同時(shí)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能使商業(yè)廣場(chǎng)檔次、規(guī)模更有條理和層次，也為銷售和出租提供了合理的價(jià)格體系。3.24響應(yīng)政府規(guī)劃原則成都市政府將以四川電視塔為中心，斥資3億元建設(shè)“猛追灣觀光旅游區(qū)”，并著手打造成都新“外灘”，擬將打造未來(lái)的RBD休閑商務(wù)區(qū)域。一號(hào)橋至

36、東風(fēng)大橋之間的錦江沿線將成為成都市區(qū)最高檔次的旅游觀光休閑生活片區(qū)，其中包括了電視塔項(xiàng)目和猛追灣區(qū)域，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)的猛追灣商圈將有更大更快的發(fā)展?jié)摿Γ渖虡I(yè)前景一片輝煌。3.3業(yè)態(tài)定位3.31定位總體思路玉沙商業(yè)廣場(chǎng)共分四層，單層建筑面積3500-3700平方米，總體量14692平方米，作為猛追灣商圈新崛起的商務(wù)休閑廣場(chǎng)，體量開(kāi)發(fā)適中，在業(yè)態(tài)定位上具有較為清晰的思路。由于目前受市政府制定的“成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃”影響，加之本項(xiàng)目斜對(duì)面的百佳超市的營(yíng)業(yè)，本商業(yè)項(xiàng)目原則上應(yīng)放棄以購(gòu)物中心為主的主導(dǎo)思想。根據(jù)政府為本區(qū)域打造為RBD休閑商務(wù)區(qū)域的規(guī)劃，根據(jù)猛追灣的商圈的商業(yè)市場(chǎng)分布特點(diǎn)和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)

37、分析，最終得出，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)主要以品牌餐飲、優(yōu)品娛樂(lè)的主力業(yè)態(tài)（如老房子、潮皇閣海鮮酒樓、味道江湖酒樓、臺(tái)灣ATT歌城、良木緣咖啡等）為重點(diǎn)招商對(duì)象，輔以一些特色鮮明的休閑業(yè)態(tài)的次主力商（如藍(lán)色海岸有水休閑、韋福高檔商務(wù)休閑會(huì)所、美容美體SPA館、知名商務(wù)茶樓、國(guó)際連鎖健身俱樂(lè)部等）為定向招商的次重點(diǎn)招商對(duì)象，在下面業(yè)態(tài)規(guī)劃部分中，設(shè)定了兩項(xiàng)方案進(jìn)行對(duì)比和選擇。3.32定位分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地處的“猛追灣”商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查和分析中得出，周邊的餐飲業(yè)，分布一定的大眾化中餐、湯鍋、小吃等業(yè)態(tài)，且具有較為分散、缺乏品牌影響力、體量過(guò)小的特點(diǎn)。項(xiàng)目臨近著名的餐飲一條街望平街，受著餐飲發(fā)展的輻射和影響，

38、本區(qū)域內(nèi)餐飲發(fā)展?jié)摿拖M(fèi)需求較大，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平提高，可見(jiàn)缺乏大體量、高品質(zhì)的中餐酒樓和大型的新派火鍋城是一大顯著特征，這也是這一市場(chǎng)的消費(fèi)空白點(diǎn)，所以在本商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中將以知名的中餐酒樓或者新派火鍋?zhàn)鳛檎猩痰闹髁Φ昕紤]。由于考慮到中餐酒樓的裝修風(fēng)格、消費(fèi)檔次、品牌影響力要比火鍋的品質(zhì)要高很多，固首先應(yīng)以類似潮皇閣品質(zhì)的“大型的品牌中餐酒樓”作為首選，并盡量要求其體量為5000平米左右，定位為中高檔。項(xiàng)目目前的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)發(fā)展較為分散，以中小型底商經(jīng)營(yíng)為主，猛追灣后門一帶已形成娛樂(lè)一條街，與出名的餐飲街望平街僅百米之遙。成華區(qū)、錦江區(qū)范圍的猛追灣府南河內(nèi)、外兩岸都提出了將

39、猛追灣打造成集競(jìng)技、休閑、娛樂(lè)為一體的特色片區(qū)，并沿河形成休閑酒吧特色一條街的想法。利用這一契機(jī)和項(xiàng)目周邊缺乏特色娛樂(lè)的這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)該在娛樂(lè)和休閑業(yè)態(tài)的定位上采取引進(jìn)“特色鮮明、品牌知名”的娛樂(lè)休閑商家進(jìn)駐，與餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行合理搭配，實(shí)現(xiàn)一站互動(dòng)式消費(fèi)平臺(tái)，餐飲和娛樂(lè)、休閑業(yè)的搭配在成都商業(yè)地產(chǎn)案例中都有很多成功的先例，可以考慮引進(jìn)“臺(tái)灣ATT歌城”、“藍(lán)色海岸“、“良木緣咖啡”、“商務(wù)休閑會(huì)所”這樣的特色娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)。各業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)時(shí)，采取功能互補(bǔ)原則，盡量延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間，為顧客提供一站式全程服務(wù)。3.33業(yè)態(tài)比例：方案一經(jīng)營(yíng)種類占取比例方案二經(jīng)營(yíng)種類占取比例餐飲業(yè)態(tài)46餐飲業(yè)態(tài)3

40、4娛樂(lè)業(yè)態(tài)42娛樂(lè)業(yè)態(tài)33休閑業(yè)態(tài)12休閑業(yè)態(tài)333.34具體業(yè)態(tài)規(guī)劃： 方案一一樓 以高檔品牌中餐作為主力店進(jìn)行招商（如潮皇閣中餐酒樓），考慮到二樓和三樓的業(yè)態(tài)種類，還將為二、三樓在一樓設(shè)置相應(yīng)的大廳入口，作為商家的展示面，方便消費(fèi)者。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）一樓潮皇閣中餐酒樓2945臺(tái)灣ATT歌城大廳500 川江號(hào)子新派火鍋大廳200 二樓 主要以一樓潮皇閣中餐酒樓的各大小包間和知名火鍋業(yè)態(tài)（如川江號(hào)子新派火鍋）為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)，有利于差異化經(jīng)營(yíng)，形成餐飲業(yè)的規(guī)模和聚合效應(yīng)。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）二樓潮皇閣中餐酒樓2100川江號(hào)子新派火鍋1652三樓 以知名娛樂(lè)業(yè)態(tài)（如臺(tái)灣ATT歌城）作

41、為招商對(duì)象，這樣有利于和一層和二層的餐飲業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，根據(jù)業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則，可體現(xiàn)“多元化”和“一站式”商業(yè)地產(chǎn)的真諦。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）三樓臺(tái)灣ATT歌城3752平米四樓 利用其層高8.6米的優(yōu)勢(shì)可建夾層，更適合高檔會(huì)所商業(yè)需求，屬次主力店?？梢?guī)劃成為特色休閑為主導(dǎo)的商業(yè)休閑業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)對(duì)于樓層要求不高，租金承受能力相對(duì)較弱，充分顯示出“鬧中有靜”的商業(yè)格局，也符合項(xiàng)目主體定位。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頂樓的地理和結(jié)構(gòu)特性，結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃的“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”原則，建議可將四樓整體規(guī)劃成為“高級(jí)商務(wù)休閑會(huì)所”為主導(dǎo)，加之“美容美體SPA館”、“商務(wù)茶樓”的業(yè)態(tài)定位，為成功人士提供一個(gè)休憩、放松的環(huán)境，打造高

42、品位和高檔次的商務(wù)會(huì)所形象。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）四樓韋福高級(jí)商務(wù)會(huì)所2000高級(jí)商務(wù)茶樓1200 美容美體SPA館552方案二一樓 以特色娛樂(lè)商家（如藍(lán)色海岸有水休閑）和高檔中餐酒樓（如味道江湖川菜酒樓）作為主力店進(jìn)行招商。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）一樓藍(lán)色海岸2345味道江湖川菜酒樓1300二樓 主要一樓味道江湖川菜酒樓的各大小包間為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)，有利于差異化經(jīng)營(yíng)，形成餐飲業(yè)的規(guī)模和聚合效應(yīng)。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）二樓味道江湖川菜酒樓3752三樓 以知名休閑業(yè)態(tài)（如良木緣咖啡）、美容美體SPA館（如柔婷美容美體SPA館）、國(guó)際連鎖健身俱樂(lè)部作為招商對(duì)象，這樣有利于和一層和二層的餐飲業(yè)

43、態(tài)互為補(bǔ)充，根據(jù)業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則，可體現(xiàn)“多元化”和“一站式”商業(yè)地產(chǎn)的真諦。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）三樓良木緣咖啡1600柔婷美容美體SPA館800國(guó)際連鎖健身俱樂(lè)部1352四樓 利用其層高8.6米的優(yōu)勢(shì)可建夾層，建議可將四樓整體規(guī)劃成為“高級(jí)商務(wù)休閑會(huì)所”為主導(dǎo)，加之“商務(wù)茶樓”的業(yè)態(tài)定位，為成功人士提供一個(gè)休憩、放松的環(huán)境，打造高品位和高檔次的商務(wù)會(huì)所形象。樓 層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建筑面積（）四樓韋福高級(jí)商務(wù)會(huì)所2552高級(jí)商務(wù)茶樓1200 3.4客戶定位隨著本項(xiàng)目的竣工和招商進(jìn)行，當(dāng)?shù)鼐用竦霓D(zhuǎn)移消費(fèi)和潛在需求將得到徹底釋放，同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)和精品形象決定了本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)類型主要將以中高檔商鋪

44、為主。因此，追求品位，看重長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資者將占主要比例。3.41經(jīng)過(guò)分析和研究，客戶群主要構(gòu)成如下：成都市著名中高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者世界著名品牌的大型連鎖機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)其他城市著名餐飲、休閑、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)3.42客戶心理分析注重未來(lái)升值潛力的成都近年來(lái)良好的發(fā)展勢(shì)頭，居民收入的執(zhí)續(xù)增長(zhǎng)，舊城改造速度明顯加快，新興住宅不斷涌現(xiàn)，高品位消費(fèi)潛能不斷釋放，必然會(huì)吸引一定的市區(qū)及外地投資者，這類客戶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及較高的投資欲望，但同時(shí)，他們會(huì)更多地考慮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)環(huán)境的成熟情況及項(xiàng)目后期運(yùn)作情況。對(duì)于這類客戶，要積極溝通引導(dǎo)，并通過(guò)公關(guān)活動(dòng)制造熱銷氣氛，必要時(shí)需要加以誘導(dǎo)促使招商成功。對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)

45、境不滿意的在隨即調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)該地域周邊商業(yè)物業(yè)的后期租務(wù)管理有較多意見(jiàn)，對(duì)周邊的業(yè)態(tài)混亂狀況不滿意，感覺(jué)人氣不旺，并且很多鋪面停車位嚴(yán)重不足。從實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多商家看好本項(xiàng)目現(xiàn)在和未來(lái)的旺盛人氣。但同時(shí)，他們也擔(dān)心該項(xiàng)目鋪面租金太高、停車位太少及，市場(chǎng)培育期太長(zhǎng)的一些相關(guān)問(wèn)題。因此，對(duì)這類客戶的宣傳重點(diǎn)應(yīng)放在健全的物業(yè)配套、合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃和未來(lái)的商業(yè)人氣、長(zhǎng)期的投資回報(bào)率上。外地首次來(lái)蓉投資的此類客戶一般理智謹(jǐn)慎，對(duì)投資環(huán)境和投資回報(bào)考慮較多，需要多次接觸并準(zhǔn)備詳細(xì)的投資分析，可邀請(qǐng)其現(xiàn)場(chǎng)參觀，以發(fā)展成為長(zhǎng)期客戶。3.5價(jià)格定位將采取按樓層、業(yè)態(tài)、面積、期限實(shí)行差異化價(jià)格定

46、位策略，確保在合同規(guī)定的底線基礎(chǔ)上，充分考慮物業(yè)的增值預(yù)期，以低開(kāi)高走的價(jià)格策略形成合理的價(jià)格體系，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商和投資者的價(jià)值最大化。對(duì)于符合我們業(yè)態(tài)規(guī)劃的主力商家，建議開(kāi)發(fā)商給予價(jià)格優(yōu)惠，并在面積、樓層上充分考慮。對(duì)于規(guī)模相對(duì)較小、但獨(dú)特有前景的商家，采取“扶上馬送一程”的方法，幫助其引導(dǎo)消費(fèi)，反過(guò)來(lái)也使開(kāi)發(fā)商物業(yè)價(jià)值最大化。同時(shí)，根據(jù)各商家的不同情況，給予商家一定的免租期，幫助其順利渡過(guò)開(kāi)業(yè)過(guò)渡期。第四章、商業(yè)招商運(yùn)作4.1商業(yè)團(tuán)隊(duì)籌建4.11招商部崗位設(shè)置 設(shè)經(jīng)理一名，全面負(fù)責(zé)招商工作的統(tǒng)籌、計(jì)劃和安排并向總經(jīng)理報(bào)告；制定招商工作預(yù)算并監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況；參與出售、租賃、合作談判；審核相關(guān)合

47、同。 招商助理一名名，具體實(shí)施招商工作流程?？蛻艉推渌Y料、檔案的專門匯總和保管。 設(shè)招商人員2名，具體負(fù)責(zé)實(shí)施每個(gè)業(yè)種的招商工作；對(duì)外接洽、聯(lián)絡(luò)和談判；擬訂出售、租賃和合作合同。4.12招商部工作職責(zé)嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格規(guī)范招商部的內(nèi)部管理。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目的目標(biāo)客戶狀況。根據(jù)項(xiàng)目的要求，分析所儲(chǔ)備的信息資源，撰寫分析報(bào)告。項(xiàng)目的招商招租基礎(chǔ)工作的準(zhǔn)備。基礎(chǔ)資料應(yīng)做到準(zhǔn)確、真實(shí)、具體、可操作性和可持續(xù)性。并在實(shí)際運(yùn)作中逐步完善。對(duì)項(xiàng)目的招商引資，為招商部工作的重心。包括對(duì)相關(guān)業(yè)態(tài)商家的尋找、接觸，基本客戶資源的建立，以及意向商家的確立。在目標(biāo)成本控制下，完成

48、公司的目標(biāo)收益。后期專業(yè)化管理，組織相關(guān)服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視測(cè)量活動(dòng)。對(duì)內(nèi)對(duì)外的關(guān)系協(xié)調(diào)。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4.2招商前期準(zhǔn)備4.21招商策略方案的確立 根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的構(gòu)想，初步制定招商策略。4.22招商文本資料的準(zhǔn)備 與招商工作有關(guān)的文本資料、招商手冊(cè)、宣傳資料、說(shuō)明書等的編制。4.23招商政策的確立 招商相關(guān)的價(jià)格政策及優(yōu)惠政策的確定。4.24招商相關(guān)流程編制 招商工作流程的編制，根據(jù)不同商家的情況，靈活的制定相關(guān)程序。4.25招商手冊(cè)的制定 在所有招商政策及相關(guān)價(jià)格出臺(tái)后，詳細(xì)的制定一本招商手冊(cè)，作為招商工作最基本的招商工具。4.26制定項(xiàng)目物管方案 在商家入駐之前，編定相關(guān)的物管方

49、案，在與商家簽定合同的同時(shí)，簽定物管合同。4.3商業(yè)工作流程4.31招商資源儲(chǔ)備 通過(guò)各種方式及渠道，收集商家資料。4.32目標(biāo)商家的確定與拜訪 確定目標(biāo)商家，根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃，有針對(duì)性的進(jìn)行拜訪，初步確定有意向的商家。4.33招商工作的實(shí)施和談判與有意向的商家進(jìn)一步的進(jìn)行談判，制定價(jià)格及相關(guān)優(yōu)惠政策。4.34招商宣傳推廣活動(dòng)的策劃與執(zhí)行 在招商推廣的階段，策劃執(zhí)行3-5次的招商推廣活動(dòng)，提升項(xiàng)目的知名度及品牌形象。4.35招商意向協(xié)議、合同的簽定與談判成功的商家簽定意向協(xié)議或正式的合同，進(jìn)一步完善招商后期工作。4.36建立商家數(shù)據(jù)資源庫(kù)將各種商家的情況及簽定的合同，根據(jù)檔案管理保密制度，進(jìn)

50、行分類存檔。4.4招商招商計(jì)劃4.41招商策略我們考慮在確定了項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃之后，采取主力招商為主，定向招商為輔的招商手段，采用陌拜和召開(kāi)項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)的形式，直接面對(duì)意向商家和投資者。借助“六位一體”的經(jīng)營(yíng)理念，定會(huì)在成都掀起新商業(yè)的投資.經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)高潮。財(cái)富聯(lián)盟，挖掘優(yōu)質(zhì)資源的商家策略通過(guò)陌拜和項(xiàng)目推薦會(huì)與成都市大部分中高檔娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物等品牌商家建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系。在本項(xiàng)目中，商業(yè)團(tuán)隊(duì)將充分挖掘成都市本地的寶貴資源，廣泛聯(lián)系本地、周邊省市、沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的知名商家，引入高端餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，將大陸“玉沙商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目打造為成都最具特色的品牌餐飲娛樂(lè)商務(wù)休閑中心?！傲灰惑w”

51、，多方共贏的經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)團(tuán)隊(duì)致力于追求多方互贏模式，充分運(yùn)用消費(fèi)者，政府、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、代理商“六位一體”理論?；趯?duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝、策劃、運(yùn)營(yíng)，從吸引終端消費(fèi)入手，提升項(xiàng)目商業(yè)品位，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，保證商家長(zhǎng)期獲利，推動(dòng)物業(yè)升值，與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體，公司得以充分整合政府、商家、投資者資源，鎖定終端消費(fèi)，保障各方利益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化?？刂乒?jié)奏，確立階段性的運(yùn)作策略結(jié)合本項(xiàng)目招商目標(biāo)要求和“六位一體”思想，擬定以下階段性運(yùn)營(yíng)策略。招商階段劃分為：時(shí)間工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃達(dá)成時(shí)間第一階段掌握項(xiàng)目基本信息，儲(chǔ)備意向商家與主力商家，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信心，促進(jìn)招商的工作開(kāi)展

52、項(xiàng)目人員熟悉本項(xiàng)目資料（項(xiàng)目基本信息、宏觀環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析、商業(yè)部分調(diào)查分析、目標(biāo)商家分析、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、租金價(jià)格體系）2006-10-12006年9月22日至11月1日項(xiàng)目部與開(kāi)發(fā)公司的團(tuán)隊(duì)整合：1、與合作公司高層的溝通，就我方項(xiàng)目進(jìn)度確認(rèn)，并明確項(xiàng)目銷售與招商的配合要點(diǎn)；2、與合作公司銷售團(tuán)隊(duì)溝通，推出本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目的運(yùn)作模式與投資收益測(cè)算以及招商情況的通報(bào)。2006-10-15項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)商家做拉網(wǎng)式直接拜訪，宣傳項(xiàng)目，確定并完成50100家以上意向商家租賃意向，形成商家儲(chǔ)備，并重點(diǎn)挖掘主力商家2006-11-1召開(kāi)投資說(shuō)明會(huì)，引領(lǐng)投資方向，促成熱招、優(yōu)招、快照，建立商家數(shù)據(jù)

53、資源庫(kù)2006-11-1第二階段完成30%的招商面積。召開(kāi)項(xiàng)目推薦會(huì)，拓展形成新一輪意向商家的儲(chǔ)備，對(duì)商家儲(chǔ)備進(jìn)行跟蹤與篩選，確定強(qiáng)意向商家目標(biāo)，商家資源儲(chǔ)備進(jìn)入排號(hào)階段，形成多于規(guī)劃商家數(shù)量二至三倍的儲(chǔ)備2006-11-15 2006年11月1日11月30日維護(hù)好與主力商家的關(guān)系，并就進(jìn)一步的合作細(xì)節(jié)進(jìn)行洽談磋商，簽定1家以上主力商家租賃合同2006-11-30第三階段進(jìn)入招商實(shí)質(zhì)階段，以主力商家吸引其他商家成，達(dá)60%的招商面積。 簽定2家主力商家，完成60%以上的招商面積2006-12-302006年12月1日12月30日不斷通過(guò)新聞媒體直接或者是間接的方式告之受眾知名品牌簽約的消息，促使商氣的進(jìn)一步提升協(xié)助、協(xié)調(diào)簽約商家進(jìn)入裝修階段第四階段完成95%的招商面積，承租商家80%的開(kāi)攤率，順利使商場(chǎng)開(kāi)業(yè)并過(guò)渡到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理階段陸續(xù)簽定場(chǎng)地租賃協(xié)議，完成95%的招商面積2007-3-31