廣場項目經營策劃書

1、 廣場項目經營策劃書 目錄目錄 (2一、項目總論(序 (10(一項目背景 (101、項目名稱 (102、開發(fā)公司背景簡介 (103、研究工作依據(jù) (114、項目規(guī)劃設計要點 (11(二可行性研究結論 (121、市場預測 (122、項目建設進度 (123、投資估算和資金籌措 (124、項目綜合評價結論 (14二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 (15宏觀經濟指標 (151、GDP及其增長 (152、人均GDP及其增長 (163、固定資產投資及其增長 (174、支柱產業(yè)發(fā)展狀況 (185、人口數(shù)量及其特征 (196、人均可支配收入及其增長 (207、社會消費品零售總額及其增長 (218、房地產開發(fā)完成

2、投資額及其增長 (22三、市房地產市場分析 (23(一甲級寫字樓市場分析 (231、甲級寫字樓解析 (232、甲級寫字樓市場發(fā)展概述 (243、甲級寫字樓市場當前供應狀況 (254、甲級寫字樓分布 (265、甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 (266、甲級寫字樓市場租金及售價 (287、甲級寫字樓市場未來供應狀況 (298、本項目全面竣工時(2016年面臨的市場狀況預測 (309、甲級寫字樓市場小結 (30(二優(yōu)質商業(yè)市場分析 (321、優(yōu)質商業(yè)定義 (322、優(yōu)質商業(yè)發(fā)展概述 (32 3、優(yōu)質商業(yè)市場當前供應狀況 (334、現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)分布 (345、優(yōu)質商業(yè)市場需求及空置率 (346、優(yōu)質商

3、業(yè)市場租金 (357、優(yōu)質商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢 (368、優(yōu)質商業(yè)市場小結 (37(三五星級酒店市場分析 (381、五星級酒店市場發(fā)展概述 (382、五星級酒店市場當前供應狀況 (393、五星級酒店分布 (404、五星級酒店需求狀況及入住率 (415、五星級酒店平均房價趨勢 (426、五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢 (437、五星級酒店市場小結 (44(四中高檔公寓市場分析 (451、中高檔公寓定義 (452、中高檔公寓市場發(fā)展概述 (453、中高檔公寓市場當前供應狀況 (454、中高檔公寓市場分布 (465、中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 (476、中高檔公寓市場售價趨勢 (48

4、7、中高檔公寓市場未來供應狀況 (488、中高檔公寓市場小結 (49(五國際標準服務式公寓市場分析 (501、國際標準服務式公寓定義 (502、國際標準服務式公寓發(fā)展概述 (513、國際標準服務式公寓當前供應狀況 (524、國際標準服務式公寓需求狀況及出租率 (535、國際標準服務式公寓平均租金趨勢 (536、國際標準服務式公寓未來供應狀況 (547、國際標準服務式公寓市場小結 (54四、項目分析與定位規(guī)劃 (56(一地塊解析 (561、地理位置 (562、周邊交通分析 (563、項目周邊設施及景觀資源分布 (584、地塊基地分析 (58(二項目分析(SWOT分析 (601、項目優(yōu)勢(Stre

5、ngth (602、項目劣勢(Weakness (613、項目機會(Opportunity (62 4、項目威脅(Threats (63(三項目評價 (64五、項目定位與規(guī)劃 (65(一項目定位 (651、項目整體定位 (652、商業(yè)是城市綜合體的核心驅動力 (663、持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關系 (66(二城市綜合體各元素初步定位 (681、項目商業(yè)定位方向研判 (682、其他功能的初步定位 (69(三 各功能板塊發(fā)展概念 (701、商業(yè) (702、甲級寫字樓 (713、酒店及服務式公寓 (724、銷售型物業(yè)發(fā)展定位 (72(四 項目經營管理 (73六、項目開發(fā)建設進度安排 (74(一項目整體

6、開發(fā)建設的原則 (741、項目整體開發(fā)目標 (742、項目開發(fā)時序原則 (75(二項目開發(fā)橫道圖 (76七、投資估算與資金籌措 (79(一項目總投資估算 (79(二資金籌措 (801、資金來源 (802、項目籌資方案 (80八、對該項目的財務評價 (80(一評價的基本假設 (81(二財務分析結果 (831、編制現(xiàn)金流量表 (832、財務指標 (863、敏感度分析 (88(三財務評價 (901、可行性 (902、償債能力評價 (90九、項目風險分析及防范措施 (91(一國家宏觀調控政策分析及相應措施 (911、穩(wěn)定房價不等于降低房產的絕對價位 (91 2、房價調控不等于短期內降低房價上漲的速度

7、(923、宏觀調控不改行業(yè)長期向好 (924、商業(yè)地產前景廣闊,商業(yè)地產是未來重要投資方向 (935、相應措施 (93(二政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 (95(三施工建設過程中的風險及防范措施 (96(四市場風險及防范措施 (981、商業(yè)地產前景較好 (982、控制市場風險措施 (98(五內部經營管理的風險及防范措施 (1001、科學的決策管理程序 (1002、嚴格的工作流程制度和審批程序制度 (1003、公正的招投標管理制度 (1004、施工管理制度 (1015、嚴密的財務管理制度 (1016、營銷及招商管理制度 (101 序(一市場分析作為長江中下游的一座大型經濟中心城市,以其

8、歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場調查,市宏觀經濟保持穩(wěn)定的增長勢頭,運行良好,城市具有競爭力,市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長,人均可支配收入逐年增加,市城市消費品零售總額逐年攀升,顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。近年來,消費結構逐步升級,極大地促進了市消費品市場的繁榮活躍,消費品市場規(guī)模不斷擴大。1、甲級寫字樓市場分析甲級寫字樓市場從2003年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū),大多數(shù)的甲級寫字樓以小產權出售,純租賃型的物業(yè)稀缺,整體市場的品質距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。市甲級寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米,未來3年新增供應量高達

9、86萬平方米,每年吸納量才5-10萬平方米,供求失衡,空置率已達預警狀態(tài),根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預測,從2003開始至2016年底,市甲級寫字樓市場預計約有200萬平方米的市場存量,但累計的有效吸納量預計只有約84萬平方米,差距非常巨大。市場處于高風險運行水平,若市場需求未得到有效放大,極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的情況。但有個性化特征、具有國際標準硬件設施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場上仍然比重很少。2、優(yōu)質商業(yè)市場優(yōu)質商形成以新街口為重點,湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū),從2000年開始進入發(fā)展時期,目前主要以百貨商場為主,購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。優(yōu)質商業(yè)整體空置率很低。 未

10、來優(yōu)質商業(yè)項目以購物中心形式為主,大部分的未來供應還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質商業(yè)區(qū)域。雖然未來將有大量優(yōu)質商業(yè)供應,但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米,市場仍有空間。3、當前五星級酒店市場市五星級酒店市場在2000年進入了高速發(fā)展的時期,目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū),平均入住率較為平穩(wěn),近三年來始終保持在70%以上,但各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平。未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主,江寧、建鄴區(qū)、下關區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應。伴隨著供應量的加大,高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升五星級

11、酒店市場的整體水平。4、中高檔公寓市場2003年起,中高檔公寓新增供應放量,市場正式進入啟動階段,伴隨房地產市場形勢大好,2003-2007年新增供應集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。未來供應量將大幅增加,建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域,受土地供應限制,中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。5、國際標準服務式公寓市場目前服務式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū),市場上缺乏純正意義上的服務式公寓項目和知名運營商。未來供應較少,2009年共有兩個項目合計353間客房的供應,對外經濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務式公寓未來發(fā)展前景向好。 (二項目定位1、項目整體定位打造地標級的城市

12、綜合體項目同其它區(qū)域相比,在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢,使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件,非常有望成為商業(yè)格局更新中的重要一員,進而有可能在未來占據(jù)的商業(yè)主導地位。結合項目自身特點,以商業(yè)為核心的驅動力,建設高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體,打造新地標!2、項目規(guī)模:持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障,通過整體規(guī)劃項目形象,以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢,打造城市級地標。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益,可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長,投入大得開發(fā)過程,而持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程,在項目較長的開

13、發(fā)周期內,銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分?？紤]本項目前期發(fā)展資金充足,為企業(yè)長遠利益考慮,發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè),同時在項目投入期,保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流,發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米,寫字樓20萬平米,酒店6.5萬平米,服務式公寓2.5萬平米,銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬,soho辦公10萬,高檔公寓20萬平米。3、持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關鍵組成元素,由于項目龐大的體量以及較好的地理位置, 故項目商業(yè)宜采取城市級購物中心+購物公園(街區(qū)+文化娛樂中心的混合模式發(fā)展,以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產品。 其他功能以商業(yè)為核心,各綜

14、合體組成元素相互支持促進,推動項目資產升值。根據(jù)商業(yè)定位的不同,綜合體其他構成元素配置不同。寫字樓發(fā)展甲級寫字樓,酒店和公寓是提升項目形象和品質的重要配套和組成部分,項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業(yè)發(fā)展定位基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套,高級公寓發(fā)展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。結合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀,soho商務樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主。(三項目開發(fā)建設進度安排項目計劃從2010年1月開始施工,預計建設工期為7年,即項目可望于2016年底全部竣工。本項目沒有太大的資金壓力,側重開發(fā)能擴大項目影響力的產品類型,商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產品提供配

15、套,并且早期樹立項目品牌形象。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。從開發(fā)中期開始,各種產品租售結合,住宅公寓產品分期開發(fā)。(四投資估算與資金籌措本項目開發(fā)建設的投資總額(含資本化利息為985,341.37萬元,建筑面積為84萬平方米,公司總投資約98.5億元,其中自有資金按國家規(guī)定35%計算約34.5億元,剩余65%約64億元,可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋(五項目的財務評價財務分析結果表明,項目內部收益率達13.22%(稅前,稅前財務凈現(xiàn)值為266,253.58萬元, NPV0,則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資;說明已滿足最低的報酬要求,覆蓋了資本成本,能夠增加股東財富;投資回收期

16、為15.36年,說明在開發(fā)產品計算期內能回收投資,本項目可行。 (六項目風險分析及防范措施建議本項目組合一批既懂地產又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司,更好地協(xié)調、監(jiān)督和管理商業(yè)地產發(fā)展。項目加強與本地政府的協(xié)調公關能力,建立良好的內部經營管理的風險及防范措施,建立良好的施工建設過程中的風險及防范措施,有效地控制項目風險。一、項目總論(一項目背景1、項目名稱中山東路518號城市綜合體(暫定名項目2、開發(fā)公司背景簡介中國航空工業(yè)集團公司(簡稱“中航工業(yè)”是由中央管理的國有特大型企業(yè),是國家授權投資的機構,由原中國航空工業(yè)第一、第二集團公司重組整合而成立。集團公司設有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載

17、設備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等10大產業(yè)板塊,下轄近200家子公司(分公司、有20多家上市公司,中國航空工業(yè)集團公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨,弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念,牢牢把握財富革命的契機,大力實施“市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產業(yè)化發(fā)展”,謀求更高更快更強的發(fā)展,以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。中航城以“開啟城市未來”的高度,打造中國首席城市綜合體品牌。通過“中航城模式在各重點城市的復制,為構筑城市繁華,實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。中航城在,將依靠母公司-中國航空工業(yè)集團龐大的實力,與國際資本融合, 整合國際頂

18、級團隊資源,以高度的戰(zhàn)略眼光和遠見,為市的城市建設和經濟建設帶來一個嶄新的局面。結合的城市特性,鑒于目前國內和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認識,提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領域,同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢,為了發(fā)展和繁榮市的經濟建設,為市民提供嶄新的商業(yè)、商務和生活的城市空間。3、研究工作依據(jù)房地產開發(fā)項目經濟評價方法(建設部:建標2000205號建設項目經濟評價方法與參數(shù)(國家計委、建設部:計投資1993530號關于印發(fā)經濟評估方法的通知及附件(中國國際工程咨詢公司:咨經199811號市建設工程價格信息4、項目規(guī)劃設計要點項目的規(guī)劃設計要點見下表

19、。項目規(guī)劃設計要點表 (二可行性研究結論1、市場預測根據(jù)市場調查,市宏觀經濟運行良好,城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產供應,但與本項目比較而言,地處屬于成熟商圈,并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在市區(qū)比較缺乏,同一區(qū)域范圍內,產品同質化競爭不高。2、項目建設進度項目計劃從2010年1月開始施工,由于本項目規(guī)模較大,并且工程要求高,因此預計建設工期為7年,即項目可望于2016年底全部竣工。3、投資估算和資金籌措投資估算本項目開發(fā)建設的投資總額(含資本化利息為9853417萬元,建筑面積為84萬平方米,其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。 項目總投資估算表 資金籌措本項目的資金來源主要包括自有資

20、金(資本金、銀行貸款和預售收入等。公司總投資約98.5億元,其中自有資金按國家規(guī)定35%計算約34.5億元,剩余65%約64億元,可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋。項目資金籌措表 4、項目綜合評價結論本項目屬房地產商業(yè)開發(fā)項目,符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設產業(yè)政策,項目已立項,具備開發(fā)條件,建設資金籌措方案已擬定,現(xiàn)場建設條件具備。本項目選址適宜,定位準確,設計合理,售價適中,符合市場主流需求。從財務分析結果表明,項目內部收益率達13.22%(稅前,稅前財務凈現(xiàn)值為266, 253.58萬元,具有良好的經濟效益;此外,本項目具有較強的抗風險能力,且從技術方面看亦充分具備可行性。項目綜合評價結論:本

21、項目具有良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益,本項目可行。二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究作為長江中下游的一座大型經濟中心城市,以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客,特別是近年來,全市的社會經濟得到了長足的發(fā)展,城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升,消費結構逐步升級,極大地促進了市消費品市場的繁榮活躍,消費品市場規(guī)模不斷擴大。宏觀經濟指標1、GDP及其增長 地區(qū)GDP增長趨勢較為穩(wěn)定:2003年地區(qū)生產總值增長勢頭加速,約1,576億元生產總值較之2002年,增長了約21.4%。2004年的生產總值更是達到了2,067億元,年增幅約31.2%;2005年

22、,受國家宏觀經濟調控的影響,增幅放緩,當年增幅15.1%;此后增長勢頭放緩,至2007年,GDP年增長率約18.1%,2003年至2007年GDP年均復合增長率約20.1%;2008年,全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值3775億元,按可比價格計算,比上年增長12.1%;穩(wěn)定的增長勢頭表明了經濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經濟發(fā)展的較強信心。2、人均GDP及其增長 地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭:2003年至2005年,市人均GDP增長加速,年均增幅保持在20%以上;2006年,受人口數(shù)量的增長影響,當年人均GDP為39,379元,較之上年出現(xiàn)-3.8%的負增長;至2007年,當年的人均GDP

23、年增長率約13.9%,重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭;2008年,按常住人口計算的人均地區(qū)生產總值達到50327元,按可比價格計算,比上年增長9.1%;人均GDP穩(wěn)定的增長勢頭表明了消費能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。3、固定資產投資及其增長 市固定資產投資逐年增幅趨緩:市固定資產投資2007年為1,868億元,較之2006年增長了15.7%,略高于2005年至2006年的15%的漲幅;既2003年約58.2%左右的漲幅后,之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn),但是增幅較之2003年有了一定的下降,但是總體運行態(tài)勢較為穩(wěn)定,2003年至2007年的年均復合增長率為18.3%;2008年全市完成全社會固定資產投資額2154

24、.17億元,比上年增長15.3%;市固定資產投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后,房地產投資成為主要動力之一。4、支柱產業(yè)發(fā)展狀況 市支柱產業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好:2007年,市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產值約5,792億元,同口徑對比(采用新的統(tǒng)計口徑,比上年增長22.3%;全市當年工業(yè)四大支柱產業(yè)(電子、石化、鋼鐵、汽車實現(xiàn)總產值達到約3,985億元,同口徑對比(采用新的統(tǒng)計口徑增長21.7%;四大支柱產業(yè)的總產值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產值約68.8%的比重。并且2007年當年完成新產品產值770.14億元,增長46.1%。5、人口數(shù)量及其特征 市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長:截止至2007年底,市常住人口數(shù)量達

25、到了741.3萬人,較之2006年增加了22.24萬人,增長了3.1%;2004年市市取消了農業(yè)戶口、非農業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質,統(tǒng)一為“居民戶口”,并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策,這一舉措促進了常住人口數(shù)量的增長,同時也吸引大批人才落戶;2008年底,市戶籍人口約為624.46萬人,其中市區(qū)人口為541.24萬人,較之上年增加了6.85萬人,人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯,這將進一步促進房地產市場的發(fā)展。6、人均可支配收入及其增長 市城市居民人均可支配收入逐年增加,但是經過2005年約29.3%的增長高峰后,近兩年來增速放緩,2006年和2007年的年增幅分別為16.9

26、%和15.8%:2003年至2005年間,市城市居民人均可支配收入大幅增長,2003年至2007年的年均復合增長率約為18.8%;2007年,市城市居民的人均可支配收入為20,317元;相比較于上海的23,623元,杭州的21,689元,蘇州的21,260元,由此可見市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列;據(jù)抽樣調查,2008年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元,比上年增長13.8%。7、社會消費品零售總額及其增長 市城市消費品零售總額逐年攀升,2003年至2007年間的年均復合增長率約為23.1%,顯示出持續(xù)強勁的市場購買力:2004年,城市消費品零售總額約864億元,較之上年

27、增長約43.9%,主要是由于市消費品市場投資環(huán)境的改善,批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在市得到長足的發(fā)展;伴隨著居民可支配收入的增長,近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭,2008年全市城市消費品零售總額約為1651.82億元,較之上年增長約19.7%。8、房地產開發(fā)完成投資額及其增長 市房地產開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭:2004年,受整體良好的經濟環(huán)境的影響,房地產開發(fā)完成投資額約為293億元,增長率也達到新高約59.3%;2005年,中央房地產宏觀調控政策直接影響到了房地產投資市場,當年的的房地產開發(fā)投資額約為296億元,較之上年僅僅微漲1.1%;2006

28、年和2007年伴隨著房地產市場的整體升溫,房地產開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長,兩年分別完成351億元和446億元,年增幅分別為18.6%和27%;2008年,受世界經濟環(huán)境影響,完成房地產開發(fā)投資額508.17億元,增長13.9%。三、市房地產市場分析(一甲級寫字樓市場分析1、甲級寫字樓解析關于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義,本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指:位于河東中心城區(qū),硬件設施達到甲級標準的寫字樓物業(yè);甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層;根據(jù)甲級寫字樓的的集聚程度,我們將市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū),而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會在未來供應的市場部分涉及。甲級寫字樓標準: 2、甲

29、級寫字樓市場發(fā)展概述甲級寫字樓最早出現(xiàn)在1997年,如金鷹國際商城、金陵飯店世貿中心、國際貿易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目;和其他的二線城市一樣,的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣”為主,純租賃項目很少;近兩年,甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍,一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為的甲級寫字樓市場添加亮點。 3、甲級寫字樓市場當前供應狀況 截至2007年底,市共有約54萬平方米的甲級寫字樓供應;2003年至2007年的年均增長率約為8%左右;2005-2006年是甲級寫字樓供應最為集中的年份,而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域,白下和玄武區(qū)供應體量相近;經歷了2006年較為集中的供應高峰后

30、,2007年的供應量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。4、甲級寫字樓分布 5、甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 甲級寫字樓市場的銷售率水平在2003-2005年保持著較高的水平,當年的吸納量均超過了當年新增供應,主要由于消化之前的市場存量;2006年起,由于當年的新增供應量較大,達到了139,662平方米,導致2006年和2007年的銷售率放緩,當年的銷售率分別為39.33%和29.59%。 市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大,從2003年的19.1%至2005年的9.9%,下降了9.2%左右,主要是由于市場租賃需求強勁所致;至2006年起,新增供應量的增大使得2006年當年的空置率為19.8%,而200

31、7年的空置率為15.1%,較之上年的稍有改善,當年的市場新增供應較少也是主要原因之一;盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持85%-90%的出租率,但由于樓宇品質明顯低于上海和北京的同類型物業(yè),部分跨國公司進駐無法找到合適的辦公樓,導致甲級寫字樓市場無法得到進一步升級。6、甲級寫字樓市場租金及售價 受房地產市場高速發(fā)展的影響下,自2004年起,租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢,2004-2005年的租金年均增長率保持在7%左右。至2006年起至2007年,租金大幅提升,年均租金增長率達到了16%和12%;2003年至2007年,甲級寫字樓租金的年均復合增長率約為11%;地區(qū)甲級寫字

32、樓的租金約為為3-5元/平方米/天,市中心區(qū)域的部分優(yōu)質甲級寫字樓租金,如世貿中心(金陵飯店西樓和置地廣場的租金可以達到4.3-5元/平方米/天。 市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣14,417元/平方米;自2004年起,售價呈現(xiàn)上升的走勢,但是2006年由于供應較大,2006年和2007年的平均售價漲幅僅為14% 和12%,相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅,增幅明顯減緩;2003年至2007年甲級寫字樓售價年均復合增長率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加,售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。7、甲級寫字樓市場未來供應狀況2008-2010年將是市甲級寫字摟集中上市

33、供應的時段,總供應體量約在86萬平方米左右; 2009年的供應量約為42萬平方米,伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設,建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應體量加大,2009年該區(qū)域的供應量約為18.5萬平方米,占到當年總供應量的44%;一批高質量寫字樓將會陸續(xù)上市,如紫峰大廈、國際廣場、金陵飯店二期等,這些優(yōu)質項目必將提升甲級寫字樓市場的整體品質和租售價格水平。8、本項目全面竣工時(2016年面臨的市場狀況預測市場供應量預測2003-2007年甲級寫字樓供應的年均增長率約為8%,截止07年底供應量約為54萬平方米;2008-2010年大量甲級寫字樓將集中面世,供應量共約86萬平方米;已知市場數(shù)據(jù),2003

34、至2010年甲級寫字樓的年均供應量約為17.5萬平方米;按平均每年新增10萬平方米的供應量保守預測,至2016年底市甲級寫字樓市場總供應量約為200萬平方米。市場需求量預測2003-2007年甲級寫字樓的年吸納量在2萬-12萬平方米之間變化,波動很大;甲級寫字樓的空置率在10%-20%區(qū)間,處于供應失衡的預警狀態(tài);按平均每年6萬平方米的吸納量估計,至2016年底市甲級寫字樓總吸納量約為84萬平方米。市場風險預測預計至2016年底,市甲級寫字樓市場約有200萬平方米的市場存量與累計84萬平方米的市場吸納量,兩者之間存在很大的差距,市場風險巨大。9、甲級寫字樓市場小結當前甲級寫字樓市場甲級寫字樓市

35、場從2003年開始進入快速發(fā)展時期甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場的品質距離上海北京的同類型物業(yè)有差距未來甲級寫字樓市場紫峰、國際廣場等高品質、地標性的項目將有助于整體市場品質提升未來寫字樓市場供應激增市場吸收能力有限,存在供過于求、嚴重積壓的風險(二優(yōu)質商業(yè)市場分析1、優(yōu)質商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質商業(yè)設施”是指:位于中心城區(qū),有國際一線品牌及國際二線品牌,國內一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模(建筑面積5,000平米以上的商業(yè)設施;優(yōu)質商業(yè)設施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街;根據(jù)優(yōu)質商業(yè)的集聚程度,我們將市優(yōu)質商業(yè)主要劃分為新街口、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個

36、區(qū)域。2、優(yōu)質商業(yè)發(fā)展概述市的優(yōu)質商業(yè)發(fā)展歷史悠久,可以追溯到19世紀50年代;當前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主;近幾年,的優(yōu)質商業(yè)市場,正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。 3、優(yōu)質商業(yè)市場當前供應狀況 截至2007年底,市共有57.64萬平米的優(yōu)質商業(yè)設施供應;歷年增長率14.98%,人均優(yōu)質商業(yè)面積為0.16平米(以中心城區(qū)人口為基準;約有43%的優(yōu)質商業(yè)設施在2001年前已經開業(yè),最早的可以追溯到1957年;1999年及2000年是優(yōu)質商業(yè)開業(yè)最集中的年份,而且絕大部分集中在新街口區(qū)域;在最近的幾年間,開業(yè)量最大的是2005年;并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式,即購物中

37、心與精品商業(yè)街。4、現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)分布 5、優(yōu)質商業(yè)市場需求及空置率 由于市的優(yōu)質商業(yè)設施多以百貨形態(tài)為主,因此空置率水平較低;截至2007年底的空置率為1.56%;百貨形態(tài)的商業(yè)設施入駐率都在100%;購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)設施,入駐情況也較為理想;“德基廣場”的入駐率為98%,“1912”的入駐率為97.5%。6、優(yōu)質商業(yè)市場租金 市優(yōu)質商業(yè)設施的首層平均租金當前為人民幣22.2元/平米/天,年均增長率3.75%;市優(yōu)質商業(yè)的租金支付形式有兩種:一種是純租金方式,即沒有支付固定數(shù)額的租金;一種是扣率(營業(yè)額提成,即按單店銷售額的固定比例支付租金;由于現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)多為百貨形

38、態(tài),因此扣率的租金形式居主導地位:精品商業(yè)街采用固定租金的形式:1912當前租金的范圍從5元/平米/天 8元/平米/天。7、優(yōu)質商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢 未來三年每年優(yōu)質商業(yè)的上市量基本持平,平均每年26萬方左右;未來三年內,新街口區(qū)域將集中37%的未來優(yōu)質商業(yè)供應;2010年末,新街口仍然是優(yōu)質商業(yè)最集聚的區(qū)域,但其集聚程度將從現(xiàn)在的65%降到49%;河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質商業(yè)區(qū)域;特別是河西新城,隨著CBD開發(fā)的推進,大量優(yōu)質商業(yè)物業(yè)上市,將占到未來總量供應的29%;越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 8、優(yōu)質商業(yè)市場小結當前優(yōu)質商業(yè)市場優(yōu)質商業(yè)市場從2000年

39、開始進入發(fā)展時期,目前主要以百貨商場為主優(yōu)質商業(yè)形成以新街口為重點,湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)由于以百貨形式為主,優(yōu)質商業(yè)整體空置率很低未來優(yōu)質商業(yè)市場未來優(yōu)質商業(yè)項目以購物中心形式為主大部分的優(yōu)質商業(yè)未來供應還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量優(yōu)質商業(yè)供應,但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米,市場仍有空間(三五星級酒店市場分析1、五星級酒店市場發(fā)展概述 市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店,上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期;1983年,位于鼓樓區(qū)的

40、金陵飯店開業(yè)成為市第一家五星級酒店;進入2000年,酒店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段,外資不斷進入,五星級酒店越發(fā)受到青睞。2、五星級酒店市場當前供應狀況 截至2007年底,市五星級酒店數(shù)量約為16家,總客房數(shù)約4,839間;2003年后五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn),之后在2004年和2006年供應量激增,共增加客房數(shù)1,235間,其中僅2006年內就有4家五星級酒店開業(yè),索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊,總供應客房數(shù)約867間;目前市場主要以國內酒店酒店管理公司為主,如國內知名的金陵酒店管理公司;國際品牌的五星級酒店僅有四家,僅占到總量的25%(約1,200間,

41、增長速度緩慢。3、五星級酒店分布 市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū);市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域,其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應量的49%和22%,合計約3424間客房; 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%;江寧區(qū)僅僅占到總量的7%;五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū),且伴隨著江寧經濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展,區(qū)域內也有一定量的供應以滿足與日俱增的消費需求。4、五星級酒店需求狀況及入住率 市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率,2005年-2007年。年平均入住率從71.9%上升至73.6%,增幅較小;這主要是由于2006年五

42、星級供應量較大,使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解;相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均70%以上的入住率,市的五星級酒店入住率保持著較高的水準,市場需求充足。5、五星級酒店平均房價趨勢 與五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價,2005年和2006年的平均房價僅為500元/間/天和504元/間/天。至2007年,平均房價較之上年有了大幅的提升,增長幅度達到7.57%, 2007年平均房價達到了540元/間/天;造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn),各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源,對于整體市場的房價水平產生了不良的影響,目前市中心類似于僑鴻皇冠假

43、日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店,目前的平均房價水平僅在600元/間/天左右。6、五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢 2008-2010年間市將有16家五星級酒店(包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期上市,總計客房數(shù)約4,339間,其中國際管理酒店未來供應約1,600間;2008年和2009年將成為供應量最為集中的兩年,兩年的供應量約占到了未來供應總量的91%(3,437間客房,2010年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約250間客房的供應;市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地,大量的新增供應在滿足日益增長的商務、會展需求的同時,對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗

44、,頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰,實現(xiàn)整體提升;未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn),促使老酒店在軟硬件設施、服務質量等條件上進行升級。7、五星級酒店市場小結當前五星級酒店市場市五星級酒店市場進入2000年,進入了高速發(fā)展的時期目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn),近三年來始終保持在70%以上各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平未來五星級酒店市場未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主,江寧、建鄴區(qū)、下關區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應伴隨著供應量的加大,高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升五星級酒店市