成都某住宅小區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告_secret

1、* 住 宅研究報(bào)告 目 錄研究背景研究目的研究設(shè)計(jì)4. 主要研究發(fā)現(xiàn)1.目前居住房屋狀況2.購(gòu)買(mǎi)考慮因素3.*的認(rèn)識(shí)4.各類(lèi)型消費(fèi)者的特征5.相關(guān)樓盤(pán)情況 結(jié)論一、研究背景房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位以及產(chǎn)品品牌形象的塑造尤為重要，它不僅直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的投資收益能否得到快速體現(xiàn)，更直接關(guān)系到產(chǎn)品能否產(chǎn)生附加價(jià)值，并獲得最大化的市場(chǎng)份額。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，成都房地產(chǎn)已經(jīng)日益規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)“房產(chǎn)”這一特殊的商品的選擇更加理性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高。隨著消費(fèi)者需求的迅速更新，開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)和適應(yīng)顯得更加困難。目前“品牌”已成為開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)法寶?！捌放平?jīng)營(yíng)”要求企業(yè)抓住市場(chǎng)需求的重點(diǎn)和主流，

2、在產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)、信譽(yù)、形象和推廣上與眾不同，從而以“鮮明的品牌個(gè)性”和“親切的需求滿(mǎn)足”躍出同質(zhì)化的泥淖，贏(yíng)得市場(chǎng)的認(rèn)同。那么，消費(fèi)者的需求是什么、如何滿(mǎn)足消費(fèi)者需求、如何做到“最大性?xún)r(jià)比”適應(yīng)消費(fèi)者的主要訴求點(diǎn)、如何在滿(mǎn)足需求的基礎(chǔ)上達(dá)到“利益最大化”等等都是開(kāi)發(fā)商必須考慮的問(wèn)題。*集團(tuán)擬在營(yíng)門(mén)口立交附近二環(huán)路邊開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，但面積不大，不能規(guī)模化，無(wú)疑使得開(kāi)發(fā)難度和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，因此，其準(zhǔn)確定位便顯得尤為重要。此處區(qū)域?yàn)橄鄬?duì)成熟的居住區(qū)域，但是消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域地位的理解是什么？消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域的接受度如何？目標(biāo)群體是哪些？目標(biāo)群體的需求是什么？等等，均需要經(jīng)過(guò)周密而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研方能為決策提供依

3、據(jù)，也只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，才能對(duì)區(qū)域定位和目標(biāo)消費(fèi)群體得到進(jìn)一步的了解，真正作到“成竹在胸”。二、研究目的1.本區(qū)域商品房及商業(yè)市場(chǎng)供給特征(1)住宅和社區(qū)商業(yè)面積(2)住宅價(jià)格2.本區(qū)域居民居住滿(mǎn)意程度(1)本區(qū)域居民居住滿(mǎn)意程度(2)本區(qū)域商品住宅需求狀況 。影響購(gòu)房因素。影響購(gòu)房位置選擇的因素。住宅的形式、面積、價(jià)格。住宅滿(mǎn)意及不滿(mǎn)意因素。選擇套型。購(gòu)房單價(jià)因素。房屋總價(jià)。按揭承受能力3.本區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)分析及預(yù)測(cè)。目標(biāo)客戶(hù)。經(jīng)濟(jì)承受能力?？蛻?hù)年齡。置業(yè)目的。意向性居住面積或商業(yè)投資規(guī)模。住宅類(lèi)型4. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5.“*2期”市場(chǎng)定位(1)市場(chǎng)定位(2)功能定位(3)形象定位6.“*2期”

4、項(xiàng)目定位規(guī)劃建設(shè)（不少于3種方案的預(yù)測(cè)）環(huán)境建議配套建議平面布局、主力戶(hù)型和商鋪面積外立面及建筑風(fēng)格建筑材料、設(shè)備 三、研究設(shè)計(jì)研究方法：采用一對(duì)一入戶(hù)的方法數(shù)據(jù)收集方法：對(duì)選定的區(qū)域進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣時(shí)間：1月17日-1月28日地點(diǎn)：成都*一期為中心，向周?chē)?公里范圍之內(nèi)樣本分配：150個(gè)樣本性別18-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55歲以上Total男4223017477女1212820373Total54358377150四、主要研究發(fā)現(xiàn)1.目前居住房屋狀況被訪(fǎng)人群分布狀況 在我們調(diào)查的樣本中發(fā)現(xiàn)除了成都市區(qū)的消費(fèi)群體以外,四川省內(nèi)其他城市的消費(fèi)群體也具有較大的市場(chǎng)潛力。被訪(fǎng)人

5、群住房性質(zhì)情況在調(diào)查的樣本中,自己買(mǎi)房居住的占了近一半的比例,租賃用戶(hù)市場(chǎng)這部分群體也占相當(dāng)比例被訪(fǎng)人群的房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間從該圖例可以看出，92年后購(gòu)買(mǎi)住房的人群占相當(dāng)大比例，這一點(diǎn)也與房產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)相吻合。被訪(fǎng)人群在此居住的時(shí)間 從該圖例可以看出，在本區(qū)域居住10年左右的為多，其中大部分由于家庭人員結(jié)構(gòu)變化，已具有較為明顯的二次購(gòu)房需求。被訪(fǎng)人群在此居住的原因 除了拆遷房和祖輩的原因在此居住以外,離上班近和價(jià)格便宜是在此居住的主要原因.（6）被訪(fǎng)人群目前居住的房屋面積 目前居住的房屋面積最多的在50-60平米左右（7）被訪(fǎng)人群目前居住的房屋戶(hù)型 房屋戶(hù)型主要集中在1室1廳1衛(wèi)和2室1廳1衛(wèi)（8）住

6、房類(lèi)型與年齡的分析年齡租賃房和父母親戚一塊住自己買(mǎi)的住房單位房合計(jì)18-24歲3200525-34歲2441414335-44歲1852965845-54歲702733755歲以上00437合計(jì)52117413150 35歲以上的自己買(mǎi)的房居多，租賃房主要集中在25-34歲和35-44歲之間（9）被訪(fǎng)人群目前住房性質(zhì)與戶(hù)型的分析戶(hù)型結(jié)構(gòu)租賃房和父母親戚一塊住自己買(mǎi)的住房單位房Total1室1廳1衛(wèi)140123292室1廳1衛(wèi)175508803室2廳1衛(wèi)213173室2廳2衛(wèi)010013室1廳125081間9020112間80008其他12216Total52117413150 被訪(fǎng)者目前居住的

7、商品房或租賃房集中在1室1廳1衛(wèi)、2室1廳1衛(wèi)的戶(hù)型（10）被訪(fǎng)人群對(duì)現(xiàn)有住房的滿(mǎn)意情況 由此可以看出這一地區(qū)的居住情況滿(mǎn)意度還是有一定的基礎(chǔ)。（11） 被訪(fǎng)人群對(duì)目前住房滿(mǎn)意的原因 集中在對(duì)居住的環(huán)境和房屋的結(jié)構(gòu)以及位置好上幾部分(12) 被訪(fǎng)人群對(duì)目前住房不滿(mǎn)意的原因 不滿(mǎn)意的也主要體現(xiàn)在對(duì)面積、結(jié)構(gòu)和環(huán)境差幾個(gè)方面。2. 被訪(fǎng)人群打算購(gòu)買(mǎi)考慮因素 被訪(fǎng)人群打算購(gòu)房者的頻次情況 可以看出第1次購(gòu)房的是主流,但由于該區(qū)域常住的一部分群體由于家庭人員結(jié)構(gòu)變化，已具有較為明顯的二次購(gòu)房需求。 被訪(fǎng)人群打算購(gòu)買(mǎi)住房的原因打算買(mǎi)來(lái)自己居住的群體是主體被訪(fǎng)人群打算購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型 希望購(gòu)買(mǎi)的主流戶(hù)型是2室1

8、廳1衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)被訪(fǎng)人群打算購(gòu)買(mǎi)的住房面積希望購(gòu)買(mǎi)的面積在50-70，70-80，91-100平米居多被訪(fǎng)人群心目中的住房單價(jià)被訪(fǎng)者心目中的住房?jī)r(jià)格在1500-2000元/平米之間被訪(fǎng)人群目前的住房性質(zhì)與接受價(jià)格情況的分析住房性質(zhì)單 價(jià)1100元以下1100-1500元1501-2000元2001-2500元2501-3000元福利房3922單位房711商品房12462經(jīng)濟(jì)適用房82租賃房119103和父母一起44被訪(fǎng)人群打算購(gòu)房的付款方式在我們這次的研究中發(fā)現(xiàn),有30%左右的消費(fèi)者希望一次性付款方式,另外的70%會(huì)采用按揭方式.其按揭方式基本上集中在首付2-3成,月供10年-30年的方式.被訪(fǎng)人群打算購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型看來(lái)大部分人還是對(duì)清水房情有獨(dú)鐘（9