房地產(chǎn)課程培訓講義

1、 講 課 提 綱 本次培訓共分三部分內(nèi)容 第一章 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策新變化、新看點 第二章 稅務稽查應對與稅收法律救助 第三章 經(jīng)濟合同簽訂與節(jié)稅戰(zhàn)略思考第一章 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策新變化、新看點 第一節(jié) 營業(yè)稅（新營業(yè)稅暫行條例及其細則）一、營業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容 （一）調(diào)整了納稅地點的表述方式： （二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務差額征稅規(guī)定： （三）刪除稅率表中征稅范圍一欄： （四）將納稅申報期限延長至15日： 二、新條例、細則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅新規(guī)定 （一）“視同銷售”新規(guī)定： （2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行

2、為： （1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 （1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 2、新細則第五條規(guī)定： 1、舊細則第四條規(guī)定： （1）將視同銷售地位提升，原來視同銷售是作為細則第四條的第三款、第四款出現(xiàn)?，F(xiàn)在單獨作為一條，以第五條的名義出現(xiàn)。3、新舊變化。 （2）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人”視同銷

3、售的規(guī)定。 （3）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情”。 （二）“混合銷售”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定： 第五條一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業(yè)稅。 納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關(guān)確定。 第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不

4、繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。2、新細則規(guī)定： 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關(guān)核定其應稅勞務的營業(yè)額： （1）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售“自產(chǎn)貨物”的行為 （2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 3、新舊變化 （1）舊細則是以第五條的名義出現(xiàn)；新細則以第六條、第七條的名義出現(xiàn)。 （2）新細則的第六條在舊細則第五條規(guī)定：“從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的，其混合銷售行為繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。其他單位和個人的混合銷售行為，視

5、為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅?！?的基礎之上增加了“除本細則第七條的規(guī)定外”的規(guī)定。 （3）取消了“納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關(guān)確定”。 （4）新細則第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅”。 （5）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他（應分別核算應稅勞務營業(yè)額和貨物銷售額的）情形。 【例11】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務。2009年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（

6、含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。 案例分析： 分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，其混合銷售行為應分別繳納繳納增值稅、營業(yè)稅。 應納增值稅 120080017%120070017%1632014280020400元 應納營業(yè)稅20012003%7200元 【例12】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬元，鋼結(jié)構(gòu)設備款19000000元。所需鋼結(jié)構(gòu)設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨

7、對外銷售的成型設備構(gòu)件。該部分設備可抵扣進項稅額為2900000元。 分析：該建筑公司主營業(yè)務應為建筑安裝。依據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條，其混合銷售業(yè)務應分別處理。 營業(yè)稅應稅勞務應納營業(yè)稅（4500000019000000）3%780000元 應納銷售貨物增值稅1900000017%2900000330000元 貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。 判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應注意以下兩點：5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)貨物”的概念】 （1）是否符合貨物的特點： 自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，

8、自己生產(chǎn)的可供出售的物品。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應該具備一般貨物基本特點：第一、經(jīng)過企業(yè)的加工制造過程，所生產(chǎn)的物品與原來用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產(chǎn)品對外銷售。 判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產(chǎn)過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產(chǎn)過程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。 （2）加工過程是否屬于“生產(chǎn)過程”： 上例中，如果建安企業(yè)用企業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)成的鋼結(jié)構(gòu)進行安裝，就屬于銷售“自產(chǎn)貨

9、物”的行為。第一、鋼結(jié)構(gòu)設備在安裝前已經(jīng)改變了原來的形態(tài)、性能，由原來的鋼材變成了具有一定結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品；第二、在鋼結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)過程中不僅耗費了鋼材，還耗費了人工，因此鋼結(jié)構(gòu)本身的價值已經(jīng)包含了人工費；第三、對外安裝時，銷售的已經(jīng)不是某一種剛才，而是一種新型產(chǎn)品鋼結(jié)構(gòu)。 如果上面的安裝過程全部在現(xiàn)場完成，安裝前所有材料都處于原始狀態(tài)，而且發(fā)生的所有人工費都作為建筑安裝工程費，而不計入任何一件產(chǎn)品中去。那么就應該視為純粹的建筑安裝業(yè)務，而不存在混合銷售行為。 建筑安裝業(yè)務，使用自身制造的混凝土也涉及以上問題。如果混凝土是事先在固定車間由固定人員加工好的，除用于本項工程外，還可以單獨作為一項產(chǎn)品對外銷售

10、，那么就應該視為營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條所說的“自產(chǎn)貨物”。如果企業(yè)沒有單獨的混凝土加工業(yè)務，不生產(chǎn)相應的、可單獨對外銷售的相應的混凝土產(chǎn)品，所有施工用混凝土都是現(xiàn)場攪拌，那么攪拌過程應視為施工過程，而不是生產(chǎn)過程。因此也不存在營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條所說的混合銷售行為。 （三）“兼營業(yè)務”新規(guī)定： 第六條納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 納稅人兼營的應稅勞務是否應當一并征收增值稅，由國家稅務總局所屬征收機關(guān)確定。1、舊細則規(guī)定：2、

11、新細則規(guī)定：3、新舊對比： 舊細則以第六條名義出現(xiàn)，新細則以第八條名義出現(xiàn)。 新細則明確規(guī)定：“其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅”，舊細則沒有明確。 第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關(guān)核定其應稅行為營業(yè)額。 舊細則規(guī)定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅”。新細則只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務機關(guān)核定其應稅行為營業(yè)額”；不再強求一并征收增

12、值稅。根據(jù)征收范圍，這項核定工作的主管稅務機關(guān)應為地稅局。4、案例分析： 【例13】某建筑公司主營業(yè)務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業(yè)務。2009年總的收入68000000元，統(tǒng)一計入一個科目“經(jīng)營收入”中。經(jīng)地稅機關(guān)審核，建安收入為50000000元，建材銷售業(yè)務收入15000000元，修理修配業(yè)務收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2850000元。 分析：該企業(yè)的經(jīng)營行為屬于兼營行為。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞

13、務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關(guān)核定其應稅行為營業(yè)額。 應納營業(yè)稅500000003%1500000元 應納增值稅（150000003000000）17%2850000210000元 5、【相關(guān)鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區(qū)別】 混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業(yè)稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。 兼營是指同時經(jīng)營“營業(yè)稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業(yè)務的行為。 （1）混合銷售與兼營的概念 （2）兩者的區(qū)別在于： 混合銷售是一項經(jīng)營業(yè)務，兼營是多項經(jīng)營業(yè)務。 混合銷售的對象只

14、能是同一個單位和個人；兼營的對象也可 能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。 混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”沒有依附、從屬關(guān)系。 （四）“承包承租”新規(guī)定： 1、舊細則規(guī)定： 第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。 2、新細則規(guī)定： 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關(guān)法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

15、（五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定： 第五條：（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。 3、新舊對比： （1）增加了掛靠的業(yè)務； （2）納稅人發(fā)生了變化。舊細則規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新細則規(guī)定，以發(fā)包人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔法律義務的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。 1、舊細則規(guī)定： 第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 3、新舊對比： （1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務的相關(guān)規(guī)定。 （2）適用計稅依據(jù)扣除規(guī)定的僅僅為分包業(yè)務。 2、

16、新細則規(guī)定： 4、【相關(guān)鏈接:分包、轉(zhuǎn)包的相關(guān)法律規(guī)定】 （1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念： 所謂分包，是指總包單位自行完成建設項目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強的工程，如工藝設備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。 所謂非法分包【建設工程質(zhì)量管理條例（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位的；（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；（三）施工總承包單位將建設工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；（

17、四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。 所謂轉(zhuǎn)包【建設工程質(zhì)量管理條例（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包的行為。 （2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別： 分包和轉(zhuǎn)包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。 分包與轉(zhuǎn)包的共同點在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。 （3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律淵源 建設工程質(zhì)量管理條例（國務院2000年1月30日頒布

18、施行） 第二十五條：施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。 工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定（建設部 建施（1992）第189號）第十六條規(guī)定：“工程總承包企業(yè)不得倒手轉(zhuǎn)包建設工程項目。前款所稱倒手轉(zhuǎn)包，是指將建設項目轉(zhuǎn)包給其他單位承包，只收取管理費，不派項目管理班子對建設項目進行管理，不承擔技術(shù)經(jīng)濟責任的行為?！?建筑法（1998年頒布施行）第二十八條規(guī)定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。 合同法（1999年頒布施行）第二百七十二條第二款進一步規(guī)定：“承包人不得將其承包的全部建設工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部

19、建設工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。” 根據(jù)以上規(guī)定，轉(zhuǎn)包是一種違法行為，因此應依法予以取締。因此也不應在依法征稅范圍之列。1、舊細則規(guī)定： （六）“價外費用”新規(guī)定： 第十四條條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性

20、收費：2、新細則規(guī)定： （1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； （2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （3）所收款項全額上繳財政。 3、新舊對比： （1）取消了“向?qū)Ψ健笔杖〉南拗菩砸?guī)定，只要收取了相關(guān)費用，不管是向誰收取的，都要計入收入。 （2）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。 （3）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費”不屬于價外費用。 （七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定： 舊細則對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做

21、明確規(guī)定。財稅200316號第三條規(guī)定： 1、舊細則規(guī)定： （1）單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。 （2）單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。2、新細則規(guī)定： 第十五條 納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價

22、款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 3、新舊對比： （1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。 （2）新細則與財稅200316號相比，內(nèi)容基本一致，只是語言敘述有所不同。 4、【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長期以來，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業(yè)對財務會計制度、稅收政策的

23、執(zhí)行情況。 （1）現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念 在“企業(yè)會計準則第14號收入”中，直接使用的是：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規(guī)定： 現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人提供的債務扣除。 （2）現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的會計處理方法（見教材） 商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。 銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。 銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 關(guān)于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)

24、折扣也稱折扣銷售。（3）營業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較 營業(yè)稅無論是“商業(yè)折扣”還是“現(xiàn)金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業(yè)額；發(fā)生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。 企業(yè)所得稅不強調(diào)在一張發(fā)票注明，只要是現(xiàn)金折扣就應當按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入當期損益；商業(yè)折扣應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。這一規(guī)定與會計準則一致。 第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝

25、飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)。 （八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定： 1、舊細則規(guī)定： 現(xiàn)實操作中，盡管企業(yè)所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計算營業(yè)稅時不予扣除。 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 2、新細則規(guī)定： 第十六條 除本細則第七條（混合銷售業(yè)務）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(不含裝飾勞務)的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設

26、備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。 （1）新細則取消了舊細則關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務”； 3、新舊對比： （2）新細則規(guī)定，提供“裝飾勞務”。其營業(yè)額不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)”，可以“清包工”作為營業(yè)額。 （3）舊細則規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新細則規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。 （4）新細則關(guān)于設備的概念沒有明確。實踐中暫時應以主管稅務機關(guān)規(guī)定為準。 （5）執(zhí)行中應嚴格區(qū)分“甲供材”和“建設方提供的設備”。4、【相關(guān)鏈接：設備與材料的劃分（僅供參考

27、）】（1）設備的概念; 設備是指：經(jīng)過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測、醫(yī)療、儲運及能量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機器、容器和其他機械。設備分為標準設備和非標準設備。 標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規(guī)定的產(chǎn)品標準批量生產(chǎn)的，已進入設備系列的設備。 各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內(nèi)的儀器及屬于設備本體部分的儀器儀表等； 附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分； 無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。 （非標準設備：

28、是指國家未定型，非批量生產(chǎn)的，由設計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設備。設備包括以下各項： 材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經(jīng)過工業(yè)加工的設備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。 （2）材料的概念： 材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構(gòu)件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。 （九）“費用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定：1、舊條例、細則規(guī)定： 條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務

29、院稅務主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。 細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指： 舊的條例、細則沒有關(guān)于“費用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。財稅【2003】16號文件第四條規(guī)定：營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 2、新條例、細則規(guī)定： （1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； （2）支付的行政

30、事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； （3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明； （4）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 3、新舊對比： （1）支付給境內(nèi)的： 原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新細則規(guī)定以“發(fā)票”或“財政收據(jù)”為扣除依據(jù)。 （3）增加了“國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。 （2）支付給境外的： 原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新細則規(guī)定以“該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅

31、務機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構(gòu)的確認證明”； 十、“扣繳義務人”新規(guī)定： 1、舊條例細則規(guī)定： 條例第十一條營業(yè)稅扣繳義務人： （1)委托金融機構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構(gòu)為扣繳義務人。 (2)建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務人。 (3)財政部規(guī)定的其他扣繳義務人。 細則第二十九條條例第十一條所稱其他扣繳義務人規(guī)定如下： (1)境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅務行為而在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構(gòu)的。其應納稅款以代理者為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。 (2)單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人； (

32、3)演出經(jīng)紀人為個人的，其辦理演出業(yè)務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。 (4)分保險業(yè)務，以初保人為扣繳義務人。 (5)個人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產(chǎn)的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。 2、新條例、細則規(guī)定： 第十一條營業(yè)稅扣繳義務人： （1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。 （2）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。 3、新舊對比： （1）將舊細則中第一款“境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務”營業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至

33、新條例第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。 （2）取消了舊條例中關(guān)于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營業(yè)稅的的規(guī)定。 (4)將舊條例中“財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”在新條例中改為“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人?！备淖兞藱?quán)限主體。 （3)取消了舊細則中關(guān)于“單位和個人演出”、“演出經(jīng)紀人”、“分保業(yè)務”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”扣繳營業(yè)稅的規(guī)定。 4、【相關(guān)鏈接：關(guān)于建筑營業(yè)稅稅收管理的思考】（1）常見征管現(xiàn)象： 地方稅務局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方

34、稅務局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。（2）征管依據(jù)： 、舊營業(yè)稅暫行條例實施細則第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 、財稅2006177號： 納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務時應按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務人： A、建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。 B、納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關(guān)可以建設單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務人：。 a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供

35、建筑業(yè)應稅勞務的； b、納稅人在勞務發(fā)生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。 (3) 執(zhí)法過程中存在的問題： 首先征管法第四條第三款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人”。按此規(guī)定只有營業(yè)稅暫行條例設定的扣繳義務人才是法定的。按照舊細則第二十九條規(guī)定，只有第二十九條本身規(guī)定的代扣代繳行為才屬于舊條例第十一條設定的“財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”的條件。財稅【2006】177號文件，規(guī)定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合營業(yè)稅暫行條例設定的“國家財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。只能理解為是稅務機關(guān)為了加強征管采取的一種

36、措施。既然不是法定扣繳，稅務機關(guān)就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務機關(guān)可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。 、政策適用過程錯誤。 第一、房地產(chǎn)企業(yè)不是“建筑營業(yè)稅”納稅主體，不應承當建筑業(yè)納稅義務。即便是實際納稅時，稅務機關(guān)開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務的真實性，并

37、取得了合法票據(jù)，稅務機關(guān)無權(quán)決定其發(fā)生的支出不予扣除。 、處理結(jié)果錯誤。 第三、營業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關(guān)向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據(jù)此規(guī)定，扣繳義務人既沒有負責追繳稅款的義務，也沒有代墊稅款的義務。稅務機關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務機關(guān)在此之前是否對扣繳義務人進行過納稅輔導，扣繳義務人是否知道具有扣繳義務是處理問題的關(guān)鍵。如果稅務機關(guān)未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務人就應該承擔相應法律責任，接受“百

38、分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務機關(guān)換票更是不正確的。 、造成征管錯誤的根源： 第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關(guān)的征管辦法。稅務機關(guān)實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務機關(guān)只就建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人到稅務機關(guān)開票部分的營業(yè)額征收營業(yè)稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業(yè)稅。 第二、稅務機關(guān)工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務機關(guān)早就知道。如果在外地施工

39、隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營業(yè)額都應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款”。并在平時加強監(jiān)督與管理，就不會出現(xiàn)類似以上情況。 說嚴重點，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務機關(guān)亂作為”、“稅務機關(guān)人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。 第三、某些納稅人、扣繳義務人法律意識淡薄也是一個主要原因。 （4）解決問題的方法： 、依法征管，實施更加強有力的征管辦法。 、提高稅務人員的素質(zhì)，既包括業(yè)務素質(zhì)，也包括政治素質(zhì)和自身修養(yǎng)

40、。 、不斷提高納稅人、扣繳義務人法律意識 （5）如何看待新條例、細則對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改： 新細則取消了對條例設定的“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第二、新細則規(guī)定：“扣繳義務人應當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款”。 第一、新條例對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務發(fā)生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點

41、與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。 至于取消建筑業(yè)“實行分包、轉(zhuǎn)包”營業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉(zhuǎn)包業(yè)務”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業(yè)額主動到稅務機關(guān)申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業(yè)稅。如果是非法分包，也應該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。 至于新條例第十一條規(guī)定的“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據(jù)以

42、上分析，在國務院財政、稅務主管部門沒有做出新的規(guī)定之前，除條例第十一條第一款規(guī)定外，稅務機關(guān)不得就任何業(yè)務、要求任何單位和個人代扣代繳營業(yè)稅。 “甲供材”的問題，稅務機關(guān)必須無條件的承認。 （十一）、“建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間”新規(guī)定： 1、舊細則規(guī)定： 第九條營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 第二十八條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的。其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。 納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發(fā)生的時間，為其銷

43、售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。 2、新細則規(guī)定： 第十二條營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷

44、售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。 3、新舊對比： （1）強調(diào)“提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”行為必須發(fā)生； （2）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款； （3）明確了“營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務

45、發(fā)生的當天”； （4）明確了 “收訖營業(yè)收入款項” 、“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”概念； （5）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”； （6）增加了將“土地使用權(quán)”無償贈送他人納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定； （7）銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間”。 以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計稅方式。 （十二）、“納稅地點”新規(guī)

46、定： 1、舊細則規(guī)定： 條例第十二條：營業(yè)稅納稅地點： （1）納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關(guān)申報納稅。納稅人從事運輸業(yè)務，應當向其機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅。 （2)納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應當向土地所在地主管稅務機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應當向其機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅。 (3)納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅。 第三十條：納稅人提供的應稅勞務發(fā)生在外縣（市），應向勞務發(fā)生的主管稅務機關(guān)申報納稅而未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務機關(guān)補征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構(gòu)所在地主管

47、稅務機關(guān)申報納稅。 第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應稅行為，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。 2、新細則規(guī)定： 條例第十四條：營業(yè)稅納稅地點： (1)納稅人提供應稅勞務應當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關(guān)申報納稅。 (3)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。 (2)納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應當向土地所在地的主

48、管稅務機關(guān)申報納稅。 (4)扣繳義務人應當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。 3、新舊對比： （1）除了“提供建筑業(yè)勞務”“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 （2）新條例、細則關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅”，也改為“向勞務發(fā)生地繳納”。 細則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應當向應稅勞務發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的

49、，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)補征稅款。 第二節(jié) 物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？（財基字【1998】7號） 物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入。 物業(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。 物業(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。 物業(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者

50、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 （2）其他業(yè)務收入： 2、物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？ （1）財稅200316號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 （2）代有關(guān)部門收取的費用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。 （3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退

51、還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。3、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？ 4、代收收入如何繳納營業(yè)稅？ （1）國稅發(fā)1998217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務收取的手續(xù)費應征收營業(yè)稅。 （2）代

52、有關(guān)部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關(guān)單位開據(jù)服務性發(fā)票）。 5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？ （1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業(yè)稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。 （2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業(yè)所得稅。6、物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？ 以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與

53、業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應為物業(yè)公司，物業(yè)公司應按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、代收費用等相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。 7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？ 物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費用，屬于房地產(chǎn)公司向客戶提前預收的物業(yè)管理費。轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。 （1）如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許在左手如處理?？梢躁P(guān)在“其他應付”款等科目。同時應

54、保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關(guān)憑證。 （2）如果房地產(chǎn)公司收取時沒有開具發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應按以下原則處理： 根據(jù)企業(yè)會計準則14號收入規(guī)定，物業(yè)公司在預售物業(yè)管理費時，由于勞務尚未發(fā)生，因此預售的款項在當期不能確認收入，應隨著后期勞務的完成分期結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本。因此物業(yè)公司在接管房地產(chǎn)公司收取的費用時，暫不記入收入。 根據(jù)財政部 國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅【2003】16號）規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務，向?qū)Ψ绞杖〉念A售性質(zhì)的款項，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的時間以按照財務會計制度規(guī)定該項預收性質(zhì)的款項被確認為收入的時間為準。也就是說預收款

55、項營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，以收入確認時間為準（條例、細則另有規(guī)定除外）。 物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應按照以上規(guī)定辦理。 第三節(jié) 企業(yè)所得稅 （與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)所得稅政策） 一、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號） （一）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認 新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。【案例16】 某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租

56、給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2009年6月30日到期，每年租金60萬元。租金于2010年6月25日至31日之間一次付清。2007年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入30萬元，問2008年應結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 按照企業(yè)所得稅法實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應于2009年6月確認收入180萬元，因此，2008年不應確認收入。由于2007年已經(jīng)確認收入30萬元， 2010年6月實際應確認收入150萬元。分析： 某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2009年6月30日到期，每年租金60萬元。約定租金于合同簽

57、訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟糾紛，商場2007年只付給租金30萬元，其余租金一直在協(xié)商中。問2008年應結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 【案例17】 按照企業(yè)所得稅法實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。截止到2008年底，已經(jīng)超過合同規(guī)定的應付款日期，因此應視為已到應付款日期，2008年應確認租金收入120萬元。分析：（二）關(guān)于以前年度職工福利費、職工教育經(jīng)費余額的處理 2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費、職工教育經(jīng)費，應首先沖減企業(yè)2008年以前按照規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費、職工教育經(jīng)費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。 企業(yè)

58、2008年以前節(jié)余的職工福利費，已在稅前扣除，屬于職工權(quán)益；如果改變用途的，應調(diào)整增加企業(yè)應納稅所得額。 （三）關(guān)于以前年度未扣除的廣告費的處理 企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2008年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。 （四）關(guān)于以前年度未扣除的廣告費的處理 企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2008年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。 某房地產(chǎn)公司2007年實際發(fā)生廣告費700萬元，當年實際扣除200

59、萬元，2007年實現(xiàn)銷售收入30000000元，本年發(fā)生廣告費，280萬元，問該房地產(chǎn)公司2008年應扣除廣告費多少元？【案例18】 1、企業(yè)所得稅法實施條例第四十四條規(guī)定，企業(yè)當年發(fā)生的廣告費費，不超過當年收入15%的部分允許扣除。分析： 2、 國稅函200998號規(guī)定：企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2008年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。 （5）2007年度的廣告費剩余的3300000（700200170）元，還可以在2009年以后的年度扣除。 根據(jù)以上規(guī)定，該房地產(chǎn)公司2008年可以扣除

60、廣告費如下： （1）2008年廣告費扣除標準3000000015%4500000元 （2）扣除本年發(fā)生廣告費后還剩余450000028000001700000元 （3）還可以扣除2007年廣告費1700000元（4）共計應扣除廣告費450萬元 （四）關(guān)于開（籌）辦費的處理 1、新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除；也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理（攤銷期限不得低于3年），但一經(jīng)選定，不得改變。 二、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務處理問題的通知（國稅函2009202號） 2、企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)