湖州某地塊可行性分析報(bào)告(doc 28頁)

1、湖州200755地塊可行性分析報(bào)告目 錄城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析仁皇山新區(qū)概況宗地情況項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市概況湖州區(qū)位 湖州有較好的區(qū)位條件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104國(guó)道、杭寧高速公路、宣杭鐵路和東西走向的318國(guó)道、被譽(yù)為“東方小萊茵河”的長(zhǎng)湖申航道、已開工建設(shè)的申蘇浙皖高速公路貫穿湖州全境。新長(zhǎng)鐵路和即將修建的湖乍鐵路使湖州分別與隴海、滬杭兩大鐵路干線連通。湖州還擁有全國(guó)一流的內(nèi)河鐵路、公路、水運(yùn)中轉(zhuǎn)港。 發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使湖州與長(zhǎng)三角其它城市通達(dá)便捷、聯(lián)系緊密，為湖州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供優(yōu)越的便利條件。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心腹地長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈

2、湖州地處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲腹地，是環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分。如果在地圖上以湖州為圓點(diǎn)，以200公里距離為半徑劃一個(gè)圈，您會(huì)發(fā)現(xiàn)處于這一圓圈之內(nèi)的是當(dāng)今中國(guó)長(zhǎng)江三角洲最具活力的地區(qū)之一。其中包括上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫、蕪湖等多個(gè)大中城市。自然條件湖州市位于東經(jīng)119度14分120度29分、北緯30度22分31度11分之間，東西長(zhǎng)度126公里，南北寬度90公里，全市地勢(shì)大致由西南向東北傾斜，西部多山，最高峰龍王山海拔1587米。東部為平原水網(wǎng)區(qū)，平均海拔僅3米左右。有東苕溪、西苕溪等眾多河流。本市屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。有煤、鐵、石灰石等礦藏，與安徽省交界處的長(zhǎng)廣煤礦是省內(nèi)最大的

3、原煤基地。行政與人口湖州市總面積5818平方公里，現(xiàn)轄德清、長(zhǎng)興、安吉三縣和吳興、南潯二區(qū)。總?cè)丝?57.58萬，其中男性130.36萬人，女性127.22萬人，全市年平均出生率7.41%，死亡率6.65%；非農(nóng)人口77.81萬人；城市性質(zhì)：太湖南岸中心城市、省級(jí)歷史文化名城、長(zhǎng)三角生態(tài)旅游城市。城市化水平：城化水平近期為54%，遠(yuǎn)期為72%。人口規(guī)模：近期67萬人，其中湖州中心城區(qū)52萬，南潯地區(qū)15萬；遠(yuǎn)期98萬人，其中湖州中心城區(qū)70萬，南潯地區(qū)28萬。城市用地規(guī)模：近期為67平方千米，人均建設(shè)用地100平方米。其中湖州中心城區(qū)51.4平方千米，人均建設(shè)用地98.87平方米。遠(yuǎn)期為98平

4、方千米，人均建設(shè)用地100平方米。其中湖州中心城區(qū)74.0平方千米，人均建設(shè)用地105.63平方米。 用地發(fā)展方向：中心城區(qū)實(shí)施“東擴(kuò)西拓、北進(jìn)南控、中間完善”的近期空間發(fā)展戰(zhàn)略。織里工貿(mào)區(qū)近期向西、向北，居住生活主要向東、向南拓展；南潯近期城市用地發(fā)展向西、北，適當(dāng)向南。加快華僑投資區(qū)、科技工業(yè)區(qū)、南潯工業(yè)區(qū)建設(shè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP增長(zhǎng)率湖州近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，除02年外基本每年保持10%的以上的增長(zhǎng)速度。近3年則保持在12-15%，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)某地區(qū)GDP增長(zhǎng)率在12%-15%時(shí)，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)處于飛速發(fā)展階段。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析按照世界銀行的統(tǒng)計(jì)，目前全球第一、二、三產(chǎn)業(yè)的平均構(gòu)成約為4%

5、：32%：64%，其中，高收入國(guó)家和中等收入國(guó)家第一、二、三產(chǎn)業(yè)的平均構(gòu)成約分別為2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年湖州三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為11%：54.8%：34.2%；2005年湖州三產(chǎn)構(gòu)成比例為9.8%：54.9%：35.3%；從中可以看出：湖州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待調(diào)整，尤其是要加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而一個(gè)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由湖州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例數(shù)據(jù)可看出，第三產(chǎn)業(yè)在湖州仍有非常大的增長(zhǎng)空間。固定資產(chǎn)投資分析全省各市2007上半年固定資產(chǎn)投資情況（單位：億元）地區(qū)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資累計(jì)%累計(jì)%浙江3310.8711.4722.816.4杭州

6、591.718.4169.628.6寧波612.073.2126.499.5溫州261.849.385.138.7嘉興378.810.862.6131.5湖州267.8211.842.0248紹興370.7911.272.359.2金華204.34345.3515.7衢州124.242221.5917.4舟山115.0926.618.9410.6臺(tái)州258.563.349.39-3.7麗水99.432.429.3525.2本市位次5482從上面數(shù)據(jù)可以看出，2007年上半年我市房地產(chǎn)投資僅為42.02億元，比去年同期增長(zhǎng)48%，其中住宅建設(shè)投資32.21億元，比去年同期增長(zhǎng)35.5%。房地產(chǎn)投

7、資漲幅位居浙江地區(qū)第二名，房地產(chǎn)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。城市化程度一個(gè)城市的城市化水平提高，會(huì)帶來大量的住房需求。人口規(guī)模：近期67萬人，其中湖州中心城區(qū)52萬，南潯地區(qū)15萬；遠(yuǎn)期98萬人，其中湖州中心城區(qū)70萬，南潯地區(qū)28萬。 如果按小康水準(zhǔn)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積30平方米來計(jì)算，湖州城市化水平的提高將會(huì)帶來900萬方住房的需求。恩格爾系數(shù)通俗地說，就是食品支出占家產(chǎn)總支出的比重來說明（反映）家庭生活水平的變化。2004年湖州全市農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.4%，而城市居民恩格爾系數(shù)則達(dá)到39.9%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，

8、30-40%為富裕，低于30%為最富裕。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，湖州市已經(jīng)達(dá)到小康程度，已具備消費(fèi)升級(jí)能力，進(jìn)入追求時(shí)尚和個(gè)性需求的高消費(fèi)階段。 湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)延革2001年，城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)居民進(jìn)城，規(guī)劃日益完善等因素，湖州樓市迎來第一次開發(fā)高潮，代表性樓盤為“嘉業(yè)陽光城”的杭州品牌房地產(chǎn)公司，激活了湖州市場(chǎng)，房?jī)r(jià)開始上揚(yáng)。2003年末湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始提速，04年全年由3000元/飆升至4000元/左右，老城區(qū)已難覓4000元/以下的新開房源。當(dāng)時(shí)的仁皇山板塊多層均價(jià)已達(dá)3700元/左右。2005年始，中心城區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年上漲10.8%，但漲幅由不斷攀升轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩交芈?/p>

9、。2006年老城區(qū)均價(jià)已高達(dá)4800元/，鳳凰新區(qū)與仁皇新區(qū)均價(jià)都突破4000元/。05年以來由于開發(fā)量的井噴，市場(chǎng)相對(duì)飽和。06年進(jìn)入了開發(fā)與交付使用的高峰期，開發(fā)供應(yīng)量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格漲幅有所回落，隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，投機(jī)性購(gòu)房降低，市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)定。湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2006年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資72.75億元，增長(zhǎng)5.4%，增幅比上年回落16.0個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資額58.39億元，增長(zhǎng)7.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的80.3%。湖州市房屋施工面積達(dá)887.51萬平方米，增長(zhǎng)32.4%；商品房銷售面積241.20萬平方米，下降2.9%，其中住宅195.1

10、9萬平方米，下降6.0%；商品房銷售額80.70億元，增長(zhǎng)16.3%，其中住宅60.33億元，增長(zhǎng)11.0%。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)走旺，開發(fā)投資明顯回升。1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資59.72億元，增長(zhǎng)35.9%，商品房銷售面積199.57萬平方米，增長(zhǎng)58.1%，銷售額74.57億元，增長(zhǎng)80.1%，季末空置面積64.63萬平方米，比上季末減少4.75萬平方米；1-3季度我市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.2%，中心城區(qū)備案房屋銷售價(jià)格約4500元/平米，雖然漲幅與周邊城市相比并不高，但應(yīng)該看到上漲因素在增強(qiáng)，房屋價(jià)格總體穩(wěn)定。三季度中心城區(qū)土地交易價(jià)格同比大漲61.4%，比二季度環(huán)比上漲51.5%

11、，其中居住用地交易價(jià)格上漲63.5%。整體來看，目前湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)上升通道階段，市場(chǎng)以剛性需求與改善型需求為主，但隨著后期供應(yīng)量逐漸加大，整體市場(chǎng)上揚(yáng)趨勢(shì)將較為穩(wěn)定，物業(yè)價(jià)值稀缺與品質(zhì)創(chuàng)新將成為核心競(jìng)爭(zhēng)。仁皇山新區(qū)概況項(xiàng)目概況本項(xiàng)目隸屬湖州市行政辦公核心區(qū)仁皇山新區(qū)。基地位于仁皇山新區(qū)東南側(cè)，是湖州老城區(qū)連接仁皇山新區(qū)、太湖度假區(qū)的門戶?；啬吓R旄兒港，東臨太湖路、北隔仁皇山路遙望壟山，西側(cè)壟山南路以西為擬建的出入境檢驗(yàn)檢疫局，在建的大劇院、財(cái)政局和已建的圖書館、國(guó)土局、環(huán)保局等行政單位與公共設(shè)施。規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地。注：旄兒港二期拓浚工程屬國(guó)家“治太”十大骨干工程之一的東西苕溪

12、防洪工程的重要配套項(xiàng)目，主要建設(shè)內(nèi)容為護(hù)岸砌筑、筑堤及水下土方疏浚，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)100年一遇，行洪標(biāo)準(zhǔn)為20年一遇。旄兒港兩側(cè)為城市濱水景觀帶。宗地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)： 綜合用地（含商業(yè)、娛樂、辦公、居?。┛傆玫孛娣e： 222548平方米其中代征城市綠地面積： 54542平方米凈出讓用地面積： 167916平方米（約251.75畝）凈出讓用地分為2組團(tuán)，1#組團(tuán)17710平方米，2#組團(tuán)150206平方米（保留水面面積10994平方米），代征城市公共綠地，由政府或政府指定單位建設(shè)。綜合容積率： 2.02.5（其中非住宅部分建筑面積占地塊內(nèi)總建筑面積在20%30%。）建筑密度： 25%綠 地

13、 率： 30%本地塊受70/90政策限制，比例為50%70%，拍賣出讓金底價(jià)5.8億元，保證金9000萬元。項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目周邊情況地塊評(píng)述仁皇山新區(qū)未來的城市中心本地塊所處的仁皇山新區(qū)是湖州城市未來的行政文化中心，湖州城市發(fā)展的新興板塊，目前在快速上升通道階段。政府的實(shí)政力度，良好的城市形象界面、市場(chǎng)對(duì)區(qū)塊未來的良好心理預(yù)期等一系列因素，均將有利支撐項(xiàng)目未來的價(jià)值空間。同時(shí)，政府承擔(dān)了最大的初期投入風(fēng)險(xiǎn)，為開發(fā)商當(dāng)了開路先鋒，良好的投資環(huán)境和升值潛力，將不斷吸引外來企業(yè)加盟進(jìn)駐。門戶地標(biāo)，中心旗艦，“地王”特征本地塊處在仁皇山新區(qū)門戶位置，是連接老城區(qū)、新區(qū)與太湖度假休閑區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)。地

14、塊緊臨新區(qū)行政中心與公建中心，同時(shí)承載了新區(qū)未來中央居住與中央商務(wù)雙重功能，未來將形成新的城市消費(fèi)中心。本案屬區(qū)域核心之旗艦項(xiàng)目，未來商務(wù)功能需求潛力大，公建體的市場(chǎng)前景較廣闊。物業(yè)具備市場(chǎng)唯一性、稀缺性與不可替代性，具有“地王”特征。風(fēng)水旺地地塊所處之仁皇山地理位置盡享優(yōu)越，三面環(huán)山，一面涉水，有三山為骨，水為血脈，自然與人脈融合為一；佛教名剎之一法華寺位居南太湖主峰弁山的東麓，香火綿延不絕，南望仁皇山，乃風(fēng)水香火絕佳之地。山水圍合之勢(shì)，香火繚繞不絕，烘托出仁皇山地塊富麗前景，民間認(rèn)同度高。環(huán)境資源豐富，附加值高地塊南部一線臨江（旄兒港），以城市濱水景觀帶作為過渡空間，南向臨江面寬約600米

15、以上，水質(zhì)清澈，對(duì)岸視野無阻隔。項(xiàng)目西北向山脈綿綿（仁皇山、潛山、壟山等），極目楚天。項(xiàng)目東西二側(cè)以城市公共綠化與二條主干道（長(zhǎng)興路與太湖路）形成有效區(qū)隔。地塊周界景觀附加值較高，具備打造高端物業(yè)的自然條件。規(guī)劃條件合理，住宅、商業(yè)價(jià)值得以最大化地塊的規(guī)劃條件合理，商業(yè)部分（酒店、商業(yè)、辦公等）被分別要求設(shè)置在地塊東北側(cè)與地塊西側(cè)，均鄰近城市主干道，呈“啞鈴”狀分布，相互呼應(yīng)，各占一極，商業(yè)價(jià)值得以有效釋放，住宅區(qū)受城市干道的影響最小化。地塊東西二側(cè)地形南北進(jìn)深給商業(yè)體予以發(fā)揮空間，容積率得以拉高。同時(shí)，商業(yè)的南北向延伸，給予住宅區(qū)騰出較大面寬，利于有效利用外部景觀資源；商業(yè)的高容積率，又相對(duì)

16、降低住宅區(qū)的容積率與開發(fā)強(qiáng)度，使得住宅區(qū)物業(yè)組合有了更多方向，濱水打造高端物業(yè)成為可能。同時(shí)，綜合類聚集物業(yè)的不同需求，能產(chǎn)生巨大的互補(bǔ)效益與社會(huì)效益。資產(chǎn)溢價(jià)預(yù)期良好結(jié)合現(xiàn)有規(guī)劃條件、政府要求與區(qū)域背景，本項(xiàng)目定位方向可以考慮為“湖州新城市中心一站式全功能商務(wù)休閑消費(fèi)平臺(tái)”。前瞻性預(yù)估其中的持有商業(yè)物業(yè)，資產(chǎn)溢價(jià)值較高。從降低土地增值稅成本角度考慮，同時(shí)考慮作為培養(yǎng)穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或抵押融資，或股權(quán)收購(gòu)，本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將較為均衡。本項(xiàng)目不利因素大體量綜合體對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃，商業(yè)定位與運(yùn)營(yíng)要求較高；70/90政策對(duì)于本案較為遺憾，住宅產(chǎn)品定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)需有所創(chuàng)新，以彌補(bǔ)形象缺隙。地塊定

17、位方向綜合“地塊評(píng)述”意見，結(jié)合規(guī)劃條件與區(qū)域市場(chǎng)情況，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的定位方向：湖城中央商務(wù)區(qū)、中央居住區(qū)雙核旗艦“一站式”全功能城市商務(wù)休閑中心產(chǎn)品定位組合方向五星級(jí)酒店 商業(yè)體（集合型商業(yè)或內(nèi)街商業(yè)） 酒店公寓 高檔住宅關(guān)鍵詞：五星級(jí)酒店： 裙樓價(jià)值客房?jī)r(jià)值。地區(qū)特性決定了外來商務(wù)客源相對(duì)較少；裙樓價(jià)值更多體現(xiàn)在商務(wù)活動(dòng)、餐飲宴請(qǐng)等方面，通過裙樓經(jīng)營(yíng)來提升客房功能。同時(shí)，五星級(jí)酒店聚集效應(yīng)與眼球效應(yīng)，將遠(yuǎn)勝于低星級(jí)酒店，也能獲得更高資產(chǎn)溢價(jià)。 （例：蕭山開元名都大酒店，06年1.7億元營(yíng)業(yè)收入，裙樓商業(yè)全年總額為9000多萬）商業(yè)體定位： 可以考慮大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、百貨、主題餐飲、濱水娛

18、樂休閑等多重功能組合。主要依托新區(qū)市場(chǎng)需求，同時(shí)，“大型零售急速搶占份額，新型零售紛紛進(jìn)駐，餐飲持續(xù)增長(zhǎng)優(yōu)化，城鄉(xiāng)差距縮小、鄉(xiāng)村購(gòu)買力強(qiáng)勁、新型消費(fèi)熱點(diǎn)不斷出現(xiàn)等等因素”（來自“湖州市統(tǒng)計(jì)局財(cái)貿(mào)處”資料），亦為上述業(yè)態(tài)定位的有力支撐。市場(chǎng)層面，本地塊周邊品牌性、規(guī)模性的專業(yè)市場(chǎng)與高檔住宅類配套物業(yè)的稀缺帶給本項(xiàng)目更多的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路，未來交通系統(tǒng)的極盡便利性將成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的有力保障。產(chǎn)品組合體量關(guān)系物業(yè)類型面 積面積比例定 位五星級(jí)酒店5000011.9%商業(yè)面積約占27.3%其中裙樓配套商業(yè)面積20000商業(yè)5000011.9%賣場(chǎng)、百貨、專業(yè)市場(chǎng)、休閑餐飲等酒店公寓150003.5%小戶型酒店式服務(wù)公寓高檔住宅30500072.7%合計(jì)420000100%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算附：區(qū) 域仁皇山分區(qū)仁皇山分區(qū)仁皇山分區(qū)仁皇山分區(qū)東 區(qū)東 區(qū)鳳凰開發(fā)區(qū)市中心案 名天盛花園綠色家園凱萊國(guó)際金宸花園陽光水岸升華余家漾清麗家園星海名城占地面積115047156696340003100166164270000建筑面積2100001333404500041000400000117115170000容 積 率1.81.551.21.31.92.4綠 化 率53%35%30%44%44%32%0.28物業(yè)類型高層、多層和排屋多層小高層多層多層