W05-COM-工程洽商管理工作指引電子版本

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。W05-COM-工程洽商管理工作指引-工程洽商管理工作指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人一、工作指引概述流程目的規(guī)范項(xiàng)目施工過(guò)程中工程洽商的控制管理程序，有效地控制過(guò)程成本，控制工程洽商對(duì)成本、工程進(jìn)度的影響。適用范圍適用于公司各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。定義工程洽商：是指與工程設(shè)計(jì)無(wú)關(guān)、記錄現(xiàn)場(chǎng)變化的工程洽商文件，工程洽商可由建設(shè)方或施工單位提出，但需經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位、建設(shè)單位認(rèn)可，形成工程洽商記錄。原則上，工程洽商應(yīng)在項(xiàng)目竣工前盡量轉(zhuǎn)為雙方確認(rèn)的費(fèi)用（工期）確認(rèn)，以避免結(jié)算

2、中可能的沖突。流程要素描述支持文件工程結(jié)算管理工作指引流程CP點(diǎn)工程洽商申請(qǐng)審批（內(nèi)部確認(rèn)）工程洽商執(zhí)行跟蹤工程洽商轉(zhuǎn)費(fèi)用（工期）確認(rèn)（外部確認(rèn)）工程洽商及時(shí)體現(xiàn)在動(dòng)態(tài)成本責(zé)任部門(mén)主導(dǎo)部門(mén)：合約采購(gòu)部、項(xiàng)目部參與部門(mén)：一線公司：管理層、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、流程KPI工程洽商發(fā)生率（與合同價(jià)對(duì)比）輸入條件工程洽商申請(qǐng)輸出結(jié)果工程洽商執(zhí)行費(fèi)用（工期）確認(rèn)動(dòng)態(tài)成本更新工程洽商管理工作指引流程CP點(diǎn)描述CP點(diǎn)對(duì)流程的影響控制要點(diǎn)難點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示工程洽商申請(qǐng)審批（內(nèi)部確認(rèn)）工程洽商的執(zhí)行與費(fèi)用（工期）確認(rèn)一般需要一段時(shí)間，在執(zhí)行前需經(jīng)內(nèi)部確認(rèn)程序方可執(zhí)行，同時(shí)作為費(fèi)用（工期）確認(rèn)的依據(jù)工程洽商前做成本

3、預(yù)估按權(quán)限審批工程洽商執(zhí)行時(shí)效性要求比較高，在效率和風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡工程洽商執(zhí)行跟蹤確保工程洽商內(nèi)容執(zhí)行工程洽商轉(zhuǎn)費(fèi)用（工期）確認(rèn)（外部確認(rèn)）為避免動(dòng)態(tài)成本不準(zhǔn)確、結(jié)算沖突等，建議工程洽商盡量在項(xiàng)目實(shí)施期間轉(zhuǎn)費(fèi)用（工期）確認(rèn)費(fèi)用（工期）確認(rèn)的必須資料增加現(xiàn)場(chǎng)管理的一些事務(wù)工作工程洽商及時(shí)體現(xiàn)在動(dòng)態(tài)成本確保對(duì)工程洽商的及時(shí)掌握，避免結(jié)算階段超預(yù)期目標(biāo)過(guò)多二、工作程序2.1工程洽商的發(fā)起及主要類(lèi)型：工程洽商由現(xiàn)場(chǎng)發(fā)起，包括建設(shè)單位提出和施工單位提出，主要類(lèi)型包括以下幾種：1）現(xiàn)場(chǎng)需要：如，由于施工條件變化、地下?tīng)顩r（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化；合同補(bǔ)充及合同規(guī)定需實(shí)測(cè)工程量的工作項(xiàng)目；建設(shè)

4、方在施工合同之外，委托施工單位的臨時(shí)用工、零星工作、三通一平、障礙清除等；紅線外施工道路的修補(bǔ)（紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在合同中包干）等；3）營(yíng)銷(xiāo)需要：配合銷(xiāo)售要求或趕工措施導(dǎo)致的工程量增減；4）甲方要求：公司要求、工程管理過(guò)失，因工程管理失誤引起的工程量增減；5）其它：政府要求以及其它原因。2.2工程洽商的提出及內(nèi)部審核1）現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的工程洽商，無(wú)論是建設(shè)單位提出還是施工單位提出，均統(tǒng)一由施工單位首先填寫(xiě)工程洽商記錄單（以屬地監(jiān)理規(guī)范為準(zhǔn)）并向監(jiān)理單位提交、還需提出有關(guān)的費(fèi)用（工期）預(yù)估，監(jiān)理工程師接到施工單位工程洽商記錄單后12小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程變動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)查，審核無(wú)誤后當(dāng)天提交項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)相

5、關(guān)工程師。2）項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)工程師接到監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)的工程洽商記錄單后，24小時(shí)內(nèi)必須到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)、確認(rèn)情況，涉及經(jīng)濟(jì)變動(dòng)時(shí)邀請(qǐng)成本人員，并給出初步評(píng)估意見(jiàn)，現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)的重點(diǎn)包括：對(duì)工程洽商所修改的部位與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)（應(yīng)做到文字內(nèi)容應(yīng)明確具體、用詞應(yīng)準(zhǔn)確肯定，不能存在未盡事宜和不同理解的語(yǔ)句，盡量采用圖示表示位置尺寸，圖示內(nèi)容應(yīng)標(biāo)明軸線、尺寸、原圖做法或材質(zhì)，現(xiàn)變更后的做法或材質(zhì)，達(dá)到工程計(jì)量要求），及確認(rèn)是否有返工索賠。特別關(guān)注不合理工程洽商，不合理工程洽商包括但不限于以下幾種情況：該洽商已經(jīng)辦理，現(xiàn)又出現(xiàn)的重復(fù)洽商；該洽商的工作內(nèi)容已經(jīng)包括在合同中的，無(wú)需再辦理的洽商；屬于施工單位工作失誤

6、造成的工程洽商，如，施工單位前期進(jìn)度耽誤造成后期趕工費(fèi)用增加、施工單位因質(zhì)量問(wèn)題造成的工程返工及費(fèi)用增加等。如影響其它專(zhuān)業(yè)施工則與相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師確認(rèn)。3）項(xiàng)目部經(jīng)理在收到專(zhuān)業(yè)工程師初步評(píng)估意見(jiàn)后，進(jìn)行如下識(shí)別與判斷：是否涉及到圖紙變更，如涉及，則應(yīng)以工作聯(lián)絡(luò)單（附以相關(guān)資料）致函設(shè)計(jì)管理部，按設(shè)計(jì)變更管理流程完成審批。若不涉及圖紙變更，則應(yīng)按本工作指引完成審批，安排專(zhuān)業(yè)工程師填寫(xiě)工程洽商申請(qǐng)審批單（內(nèi)部），送合約采購(gòu)部會(huì)簽。4）項(xiàng)目部經(jīng)理對(duì)工程洽商申請(qǐng)進(jìn)行審核后，填寫(xiě)意見(jiàn)；原則上合約采購(gòu)部應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的合同價(jià)款增減（即變更、洽商費(fèi)用）進(jìn)行預(yù)估，預(yù)估可由合約采購(gòu)部組織顧問(wèn)公司及施工單位進(jìn)行，預(yù)估

7、的結(jié)果及依據(jù)應(yīng)作為申請(qǐng)的附件資料，如影響到工期，需由項(xiàng)目部按照項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程征詢相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。5）因特殊情況無(wú)法及時(shí)履行完畢審批手續(xù)的，項(xiàng)目部經(jīng)理需與合約采購(gòu)部經(jīng)理協(xié)商后（必要時(shí)需主管上級(jí)同意），可以先行實(shí)施，但必須保留準(zhǔn)確的資料和情況說(shuō)明。項(xiàng)目部應(yīng)在工程洽商實(shí)施后當(dāng)月內(nèi)，補(bǔ)齊所有手續(xù)，否則計(jì)為工作失誤、成本管理部門(mén)有權(quán)要求項(xiàng)目經(jīng)理做出書(shū)面回應(yīng)并報(bào)其主管上級(jí)確認(rèn)方可予以結(jié)算。2.3工程洽商申請(qǐng)的內(nèi)部審批程序及權(quán)限（內(nèi)部）工程洽商申請(qǐng)的內(nèi)部審批程序及權(quán)限（內(nèi)部）：估算費(fèi)用審核崗位順序?qū)徟鷯徫怀?萬(wàn)元（含1萬(wàn)元）以下專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管項(xiàng)目部經(jīng)理合約采購(gòu)部13萬(wàn)（含3萬(wàn)元）專(zhuān)業(yè)工程師、

8、項(xiàng)目成本主管項(xiàng)目經(jīng)理、合約采購(gòu)部經(jīng)理聯(lián)簽合約采購(gòu)部/主管上級(jí)35萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管、項(xiàng)目經(jīng)理、合約采購(gòu)部經(jīng)理主管合約及主管工程副總聯(lián)簽總經(jīng)理5萬(wàn)以上專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管、項(xiàng)目經(jīng)理、合約采購(gòu)部經(jīng)理、主管合約及主管工程副總總經(jīng)理-2.4工程洽商的執(zhí)行與統(tǒng)計(jì)1）工程洽商申請(qǐng)審批單（內(nèi)部）經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批完成后，項(xiàng)目部組織參建單位會(huì)簽（會(huì)簽表格以屬地監(jiān)理規(guī)范為準(zhǔn)）。2）工程洽商必須做到至少三方會(huì)簽才能生效，包括：業(yè)主、監(jiān)理、施工單位，設(shè)計(jì)方可以根據(jù)情況決定是否加入簽認(rèn)。工程洽商記錄份數(shù)不應(yīng)少于6份，其中建設(shè)方2份（項(xiàng)目部、合約采購(gòu)部各1份），監(jiān)理單位1份，施工單位3份。監(jiān)理單位建

9、立臺(tái)帳，分發(fā)各單位。工程洽商記錄編寫(xiě)完成后，各方簽字，交監(jiān)理方，由監(jiān)理單位建立臺(tái)帳，并分發(fā)各單位。3）對(duì)于交叉索賠事項(xiàng)，項(xiàng)目部應(yīng)在工程洽商單或會(huì)簽單中明確責(zé)任方。4）工程洽商在會(huì)簽完成后，由監(jiān)理單位填寫(xiě)內(nèi)部編號(hào)、建立臺(tái)帳。臺(tái)帳內(nèi)容應(yīng)具體詳盡，記錄每一設(shè)計(jì)變更、工程洽商文件的編號(hào)、內(nèi)容、時(shí)間、施工單位、原因歸屬、執(zhí)行及完成情況等。監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)更新設(shè)計(jì)變更、工程洽商的臺(tái)帳。項(xiàng)目部每季度末應(yīng)向合約采購(gòu)部提供設(shè)計(jì)變更、工程洽商臺(tái)帳，雙方核對(duì)。一線公司合約采購(gòu)部應(yīng)于每季度一天向總部成本管理中心上報(bào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程洽商臺(tái)帳。5）項(xiàng)目部應(yīng)全過(guò)程跟蹤工程洽商發(fā)生、執(zhí)行及完成情況，督促施工單位按計(jì)劃完成并及

10、時(shí)驗(yàn)收；組織合約采購(gòu)部對(duì)工程洽商實(shí)施前后的部位、狀態(tài)、工程量等通過(guò)各種形式及時(shí)鑒證，合約采購(gòu)部和項(xiàng)目部門(mén)應(yīng)共同簽字確認(rèn)，尤其對(duì)于隱蔽工程工程洽商的現(xiàn)場(chǎng)鑒證，還應(yīng)附上前后實(shí)施對(duì)比圖片資料。監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)跟蹤檢查，對(duì)不按工程洽商文件施工、驗(yàn)收不合格、不經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收而進(jìn)行下道工序的情況，除扣除相關(guān)費(fèi)用外，還要提請(qǐng)建設(shè)方對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行處罰。6）施工單位進(jìn)行結(jié)算時(shí)應(yīng)附工程洽商原件及相關(guān)驗(yàn)收資料。建設(shè)方下發(fā)的通知、各種會(huì)議紀(jì)要、各種指令等文件，不能直接作為結(jié)算依據(jù)。若施工單位認(rèn)為上述文件涉及工程洽商，應(yīng)及時(shí)辦理正式的工程洽商文件。2.5工程洽商費(fèi)用（工期）確認(rèn)1）一線公司應(yīng)在項(xiàng)目竣工前積極完成工程洽商的費(fèi)用確認(rèn)手續(xù)，工程洽商是否計(jì)取費(fèi)用，應(yīng)按合同約定執(zhí)行，由施工單位上報(bào)工程洽商費(fèi)用或工期延長(zhǎng)申請(qǐng)（外部表格，以屬地監(jiān)理規(guī)程為準(zhǔn)）經(jīng)項(xiàng)目部經(jīng)理審核、合約采購(gòu)部審核，按權(quán)限審批，見(jiàn)設(shè)計(jì)變更/工程洽商費(fèi)用報(bào)審表（內(nèi)部）。2）工程洽商費(fèi)用（工期）的審批程序及權(quán)限：費(fèi)用估算審核崗位順序?qū)徟鷯徫粋浒?000以下專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管項(xiàng)目部經(jīng)理項(xiàng)目部/合約采購(gòu)部5000-1萬(wàn)專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管項(xiàng)目經(jīng)理、合約采購(gòu)部經(jīng)理聯(lián)簽合約采購(gòu)部1萬(wàn)-5萬(wàn)專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管、項(xiàng)目經(jīng)理、合約采購(gòu)部經(jīng)理主管成本副總合約采購(gòu)部/知會(huì)總經(jīng)理5萬(wàn)以上專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目成本主管、項(xiàng)目經(jīng)理