《山西太原樓市》word版

1、2008山西太原樓市：盛宴還是夢魘向南還是向北房奴、地王、天價樓盤以及層出不窮的新首富，咀嚼著這些滿含酸甜苦辣的樓市流行語，我們走過了不平凡的2007年。這是轟轟烈烈的一年，深圳商品房均價破2萬元/平方米，年初時沸沸揚揚的“湯臣一品”放到年尾肯定波瀾不驚眾多房價紀錄在2007年被打破，房價的飆升讓居住夢想與現(xiàn)實的落差史無前例地變大。我們身邊的“精彩”也不遑多讓：眾多國內(nèi)大鱷爭相在太原拿地，直追一線城市的13000元/平方米的房價，還有在年末時出現(xiàn)的樓面地價高達2350元/平方米的“銅廠地王”2007年，同樣也是充滿博弈的一年，央行史無前例地連續(xù)加息、購買二套房首付提高、證監(jiān)會放緩房企IPO宏觀

2、調(diào)控政策一波緊似一波，脫韁的房價在年終時終于在一些城市翻轉。然而一線城市的房價突降，卻沒有給我們身邊帶來太多的波瀾。是房地產(chǎn)特有的地域性，還是政策傳導的遲滯性？2008年的樓市將走向何處？成為人們心中最大的謎題。每個人都試圖求解這道謎題的正確答案。或曰目前的調(diào)整只是前期上漲過快的“中場休息”，喘息過后便又是一道“盛宴”；或曰房價已見頂，樓市局部觸底或將出現(xiàn)，部分開發(fā)商和投機者將經(jīng)歷一場“夢魘”。更多的人則認為，市場狀態(tài)尚待觀察，房價再如前期那般非理性上漲是不可能的，但也不至于崩盤。同樣的謎面，卻可以得到兩樣的答案，一如豎起的硬幣，究竟會倒向哪個方向？在各方的角力中誰會笑到最后？一切都是未知之數(shù)

3、，惟一可以肯定的是，不平靜的2007年過后，樓市還將迎來不平靜的2008年。房貸新政的影響幾何？銀根趨緊讓樓市購買力正遭遇前所未有的重創(chuàng)，以“927”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，被視為是干預“撒手锏”，面對這樣堪稱“治標”的政策，太原樓市會無動于衷么？2007年的樓市，在一片關于“拐點”的討論聲中結束。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2007年9月27日聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套住房的，貸款首付款比例不得低于四成，而且，貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。而隨著新政“以家庭為單位確定二套房”的細則落地，國內(nèi)一線城市的房價

4、從前三季度的迅速爬升變?yōu)榈纛^往下，房價降溫或交易慘淡給2007年的冬天平添了幾分“寒意”。但是這樣的情況，卻并沒有“感染”省城樓市，直至今日，太原房價依舊沒有任何松動的跡象。“太原作為二線城市與一線城市有著明顯的不同。”對于這種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，購房者可分為三種：投機性購房、投資性購房以及自主性購房。由于深圳、廣州等一線城市大量存在投機性購房者，這種以貸款大量購房以期轉手獲利的人，面對新政通過炒樓獲利的心理預期大大降低。而炒房客的離場，讓這些城市的需求大大降低，從而觸發(fā)了本輪房價下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認為，在太原，人們是以投資性住房和自住性住房為主，因此不論國內(nèi)形勢如何，就太原本地而言基本“沒有

5、出現(xiàn)所謂拐點的可能?！边@樣的解釋或者比較符合太原的現(xiàn)狀。但是，即使是投資性住房和自住性住房，也有著本質的不同，而只有自住性住房才能稱得上是樓市最為基礎的“剛性需求”。盡管沒有明確的數(shù)據(jù)，但是太原樓市的投資性住房的比例卻并不低。據(jù)記者了解，去年新開的不少樓盤，盡管銷售火爆，但實際入住率卻不到60%，有的甚至只有兩到三成。不是所有的投資者都像外地媒體描述的那樣，拿著成捆的現(xiàn)金去一次性購房。對于為數(shù)眾多的依靠銀行貸款購買第二套住房以及希望住房升級，“小房換大房”的人來說，新政的影響絕對不會很小。簡而言之，二手房貸新政應該不會成為太原樓市的拐點，但其影響卻絕對不能小視。大盤時代將走向何方？在2007年

6、開始走進大盤時代的太原，迅速地迎來了縮緊貨幣政策、對開發(fā)商的各種融資限制。那么太原樓市，究竟會放量回款？還是堅守價格？5.03億元起拍，7.62億元成交，549萬元/畝，樓面地價高達2350元/平方米。2007年12月6日，“銅廠地王”橫空出世，財大氣粗的山西合生帝景(珠江地產(chǎn))打響了進軍太原市場的第一槍，也成為了太原走進大盤時代的一個重要符號。恒大、富麗、綠地、萬達一年的時間里，十五家國內(nèi)知名企業(yè)涌入太原，這些大鱷們讓太原人看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰(zhàn)，也讓“大盤”這個詞匯成為左右太原2008乃至此后幾年樓市的重要詞匯。從目前情況看，依靠成熟的營銷運作，以及更高的制造水平、產(chǎn)品設計和規(guī)劃水平

7、，大盤大多以價格領跑者的姿態(tài)出現(xiàn)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2008年即將在小店和杏花嶺地區(qū)開盤的兩個大盤，可能達到創(chuàng)紀錄的5000元/平方米。不過需要注意的是，大盤頻出同時也帶來了太原樓市的“放量”。據(jù)太原市房地局的統(tǒng)計顯示，2007年的新增樓盤面積僅為110萬平方米左右。而國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)大多是短債長投的資本結構，這就決定了他們必須靠滾動經(jīng)營來迅速回收現(xiàn)金。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，恒大地產(chǎn)開發(fā)的150萬平方米的樓盤，預計的銷售周期為5年，也就是說在2008年僅其一家的開盤量就在30萬平方米左右。而2008年的整體放量應該在200萬平方米以上。一方面是放量的壓力，另一方面，在去年年底，證監(jiān)會放緩房企IPO

8、，同時國家出臺招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定，強調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書，進一步收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。這樣的資金壓力，可能會讓開發(fā)商在2008年里為此前的狂熱“埋單”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上述“銅廠地王”上開發(fā)的樓盤，僅綜合成本就在6000元/平方米以上。如此高昂的成本也決定了，樓盤的價格不會掉頭向下，但是隨著宏觀政策收緊，在資金壓力之下，房價像2007年一樣屢創(chuàng)新高的情況應該不會出現(xiàn)。保障性住房沖擊如何？住房保障政策在2007年年末吹響了“集結號”，如雙限房的供應

9、、公積金制度、住房補貼等政策出臺，以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場”時代的房價單邊上漲之勢。2008年，“保障”之外的商品房市場將會如何變化？在“70-90”政策遭遇市場阻力之后，新的“50/60”政策，有望讓保障性住房挺直腰板。在2007年12月1日正式實施的廉租住房保障辦法，對廉租房面積、對象、資金來源作出了詳細規(guī)定。進一步明確了廉租住房的重點保障對象是全國近1000萬戶人均建筑面積10平方米以下的城市低收入住房困難家庭，將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。于此前一天發(fā)布的經(jīng)濟適用住房管理辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米

10、左右。業(yè)內(nèi)人士分析認為，相對于此前的“70-90”政策，“50/60”政策目標更為明確，既讓低收入人群看到了希望，也讓房地產(chǎn)市場的梯度消費為時不遠?！叭绻撜哒嬲靡詫嵭校敲磳τ谏唐贩渴袌鰜碚f，則是房價與人們購買力真正考驗的開始?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，如果各種保障性措施如期實施，那么商品房市場則有了更為明確的目標群。而房價與客戶購買力之間的考驗也將真正顯現(xiàn)。該人士表示，從某種意義上考量，“2007年太原房價并沒有出現(xiàn)大的變化?！彼忉屨f，在2007年之前，太原樓市的主力戶型在170平方米左右，而到2007年，主力戶型降為了120平方米，“單價提高總價卻基本沒有變化?！薄皬拇蟛糠痔说?/p>

11、買房心理來看，一般都不會考慮太小的戶型，這也是70-90政策在太原實施情況不好的原因之一。而如果房屋單價繼續(xù)上漲，則可以說是對消費者購買力的真正考驗?！痹撊耸空J為，從目前的情況看，房屋的單價進一步上揚的趨勢短期內(nèi)不會改變，而2008年則將是房屋結構與購買能力充滿摩擦的一年，“或者出現(xiàn)消費者降低需求，市場戶型進一步減小的情況，或者是確實超過消費者購買能力，房價出現(xiàn)真正意義上的拐點”。(記者郭瑞坤)房價一路飆升，是否還會繼續(xù)上漲？面對高企的房價2008，買還是不買奧運之年伊始，關于208龍城房價起落的討論聲已然此起彼伏。購房者究竟是立刻出手？還是繼續(xù)持幣觀望樓市風云跌宕？近日，記者走近形形色色與房

12、子相關聯(lián)的人群，聽他們講述“買”或者“不買”的理由，以及理由背后的心聲。自住者無奈中搖擺“適婚人群組建小家庭需要的婚房，外來人口置業(yè)購房，以及為改善居住環(huán)境小房換大房的消費者，是自住住宅的主體構成人群?！?月4日，北京世紀朗潤房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理薛錚接受采訪時分析道，“自住人群約占到太原購房人群的6成以上?！薄鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！比欢?，高企的房價始終在考驗著自住人群脆弱的經(jīng)濟能力。適婚青年買房：3個家庭6個人的夢在省城某高校工作的李平，大學畢業(yè)已經(jīng)5年。從走上工作崗位的那天起，他就為著手買婚房做著經(jīng)濟上的準備。當時，太原的房價每平方米最高不到3000元，考慮到自己的月

13、薪才1200元，李平?jīng)Q定等等看。5年來，他馬不停蹄地看房，不是嫌貴，就是覺得位置較偏，都不合心意。而房價飆升后，他又后悔當初沒買。為此，大學起就開始交往的女友，最終和他分道揚鑣?！岸捶炕T夜”乃“人生四大喜”之一。如今越來越多的適婚人群卻因房價高企被擋在了這人生大喜的門外。國內(nèi)知名人力資源機構“前程無憂”曾經(jīng)組織了一項“工作3年能否圓買房夢”的調(diào)查，共有10413人填寫了問卷，一半受訪者的年齡集中于23-29歲。數(shù)據(jù)顯示，只有11.23%的受訪者在工作三年以內(nèi)實現(xiàn)了買房夢想。在記者隨機采訪的20位未婚青年中，9成人表示：“沒有婚房，不會考慮結婚?！毕啾壤钇?，在省內(nèi)一家知名藥企工作的小周似乎幸運

14、的多。2006年初，小周與妻子一見傾心。然而，一談到結婚，房子成了橫亙在他們面前的一道過不去的坎兒。最后，在兩家大人的幫助下，小周在省城下元汽車站附近買了一套三室一廳的房子，兩人順利完婚。然而，為了這套房子，兩家大人傾盡所有，小周除將多年積蓄花光外，還欠下了6萬元的外債?！澳鞘?個家庭6個人的一個夢！”談及婚房，小周如是感慨。為了搭上奧運年的彩頭，從去年六七月起，省城不少酒店已開始接受婚宴預訂，五一、國慶、元旦、春節(jié)等高峰時段大多被預訂一空。與此同時，省城各樓盤售樓處里，也都是為結婚買房而咨詢的客戶?！懊刻鞄缀醵加袔讓蕚滟I婚房的客戶前來咨詢，大約占到咨詢客戶中的20-30%?！币晃徽谒奶幭?/p>

15、看婚房的小伙子說：“不管2008年房價是漲是跌，結婚總得有套房子住吧，能買還是早點買，以防買晚了，房價再漲。”外來人員置業(yè)：15萬元60平方米是理想狀態(tài)隨著城市化進程的加劇，越來越多的外來人員流入太原的勞動力市場。2007年10月底，太原市人口計生委公布2007年度流動人口摸底數(shù)據(jù)，從2006年10月1日至2007年9月30日，全市流動人口總數(shù)為435692人。其中，流入人口394829人?！八麄冎械慕^大多數(shù)，事實上已經(jīng)成為太原的常住人口，購房是他們一直以來的需求?！币晃环康禺a(chǎn)代理商稱。1月6日，在省城并州路南沙河橋上，十幾名來自呂梁的泥瓦匠佇立橋頭，招攬生意。說起在太原買房，一位師傅稱：“當

16、然想買房了！現(xiàn)在我一家四口在大東關街租了一套不足50平方米的房子，一個月的房租是450元，加上水電暖等費用，每天一睜眼，我就欠了別人20多塊錢，只要一天攬不上活兒，我這心里就著急?！比缃?，來自臨縣的王師傅雖然住上了自己的房子，不用再為房租發(fā)愁，但他依然不敢問津省城的新開樓盤。1994年，王師傅來太原謀生，現(xiàn)與老鄉(xiāng)合伙承包了一輛出租車。直到去年，他才用積攢多年的9萬多元錢，在尖草坪區(qū)買了一套不足60平方米的二手房。王師傅說，在他日常接觸的老鄉(xiāng)中，能買的起房的大約只占了2成左右。大部分人只能租房住?！皩τ谖覀冞@些外地人來說，需要面積在60-80平方米之間，總價15萬元左右的房子，價格再便宜不太可能

17、，但價格再高了，我們就買不起了?！笔袇^(qū)內(nèi)的房子買不起，產(chǎn)品質量較差的二手房又不愿買，于是，不少外來人員將目光盯在了近郊的新樓。2007年6月，五臺縣的劉師傅在尖草坪區(qū)靠近環(huán)城高速的一處樓盤買了一套80平米的房子，總價14萬多?！半m然離市區(qū)比較遠，出行不是很方便，但畢竟咱在太原有了一個自己的窩?！倍@似乎也成了2008年的新趨向，記者走訪發(fā)現(xiàn)，不僅是外來流動人口，就連太原本地居民也將目光逐漸轉向市郊?！疤艘酝蠓孔觾r廉物美的購房觀念，正在一步步發(fā)生轉變?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商坦言。小房換大房：還是等等看吧除了適婚青年的結婚購房、外來人員的置業(yè)購房，為改善居住條件而換房的人也大有人在。然而，面對

18、不是十分迫切的住房需求，他們更多地選擇了持幣觀望。早在幾年前，家住省城老軍營小區(qū)的梁女士就有了換套大房住的想法。梁女士今年56歲，兩個兒子一個女兒都已經(jīng)成家生子。17年前，她買下了現(xiàn)在居住的房子，不足60平方米大。孩子們小的時候沒感覺擠，如今一到周末，兒子女兒拖家?guī)Э诨貋砜此搅顺燥埖臅r候，連個擺大飯桌的地方都找不到。幾年前，梁女士就動心思想換大房子，可房價一天天地往上漲，就算自己把所有的積蓄都拿出來，也付不起一套房子的價錢。尤其是2007年，太原房價一路狂飆，梁女士幾乎都放棄了買新房的想法。談及2008年會不會買房，梁女士說：“再等等看吧，現(xiàn)在的房子雖然小了點兒，但畢竟住宿不成問題。一旦傾

19、盡所有買了大房子，恐怕我的生活質量就得下降！”記者走訪發(fā)現(xiàn)，省城不少上世紀80年代買房的市民，對現(xiàn)有的居住條件都不太滿意。但面對高房價，這部分市民有的在持幣觀望，有的在等待其他的購房機會。炒房客有機會就炒“太原樓市里的炒房者，一般分為兩種人?！笔〕且晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司內(nèi)部人士稱：“一種是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，利用手中的銷售權利，短線炒房，這部分占省城炒房客的絕大多數(shù)；還有一種是通過向銀行貸款買房，等房價漲起來后，轉手出售，從中漁利?！睆埲珜儆诘谝活惓捶靠汀Ｗ鳛槭〕悄撤康禺a(chǎn)代理公司的銷售經(jīng)理，張全利用房地產(chǎn)低價入市的規(guī)則，在房價將要漲起來之前的一周左右，與公司銷售人員合謀，在新盤開售時，多壓幾個房號，自

20、己先墊付定金，將房子預訂。等房價漲起來后，再將房號高價賣出，從中漁利。利用這種方法，張全曾在一周之內(nèi)賺了8萬元。除此之外，張全手中還握有為客戶打九八折買房的權利。利用手中的職權，他可以在新盤開售時，自己先占有房子的名額，隨后再以九九折或全價出售給顧客，同樣可以從中漁利。2007年，他利用各種手段炒房，為自己賺取了數(shù)十萬元的額外收入。在銀行上班的杜先生則屬于第二類炒房客，利用銀行貸款買入一套房后，按月支付月供，等到房價上漲到他理想的價位，他就轉手出售。眼下，國家對購買第二套房的行為進行打壓。由于2006年買的一套房子還沒有出售，最近杜先生在按揭購買另一套房子時，沒有得到銀行的批準，他又設法以妻子

21、的名義貸款買了這套房?！?008年，太原的房價一定會漲，只要有利潤，我一定會繼續(xù)買進房子，將炒房進行到底。”杜先生說。投資者這是懶人的最佳選擇通過一位房地產(chǎn)公司朋友的介紹，記者采訪了孝義的許先生。2007年，許先生曾在太原的一處新開樓盤，一次性購買了4套住房，房子面積都在150平方米以上，每平方米均價5000元，每套價值大約80萬左右，四套房子共花了300多萬，許先生將房款一次性付清。他告訴記者：“2008年，房價是不是還會繼續(xù)漲不好判斷，但即使房價出現(xiàn)短期震蕩，房子作為不動產(chǎn)，總的趨勢還是要漲。我曾經(jīng)買過股票、基金、甚至投資過黃金，但那些投資行為需要動腦筋，可買房是一種技術含量很低的投資行為

22、。我一直看好投資房產(chǎn)，這是懶人理財?shù)淖罴堰x擇?！迸c許先生一樣，省城不少投資者普遍認為2008年太原的房價依然會上揚。紛紛表示，還會選擇合適的機會投資買房。業(yè)內(nèi)人士自住需求還會增加“目前，太原房市的供求關系依然是供小于求，高缺房率決定了在2008年，太原的房價依然會上揚?！毖﹀P稱，“由于家庭裂變、外來人口入駐、原有家庭需要新房等原因，房地產(chǎn)市場的需求量依然會增加。但投機需求和投資需求可能減少。為此，房價上漲后，市場上可能出現(xiàn)觀望狀態(tài)。但2008年，對于太原的房市來說，可以說是向外走的一年。多年以來，太原人的購房習慣依然局限于向城中心靠攏，并且要求房子在價格、戶型、環(huán)境、配套等面面俱到。事實上，房

23、產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已經(jīng)不可能再有價廉物美的房子，市民應該調(diào)整心態(tài)，將目光向城郊轉移。于此同時，2008年房地產(chǎn)開發(fā)商將主推120平方米左右的戶型，主要是為了吸引年收入6萬元以上的中產(chǎn)階級購房?！?記者蘭玲)結婚購房、小房換大房、投資購房，乃至投機購房，無論哪一種購房動機，首要考慮的都是區(qū)域2008，向南還是向北房價高居不下，即便深圳、北京等大城市“樓市拐點”的風聲漸緊，而在太原卻似乎風平浪靜。期間有政策因素，也有太原人購房習慣因素。而更為主要的是，太原樓市市場供應仍未滿足人們洶涌的購房需求，即使房價已到一個很高的價位。2008年，太原樓市市場供應情況如何？是否仍是一個賣方市場？哪些區(qū)域是樓市熱

24、門區(qū)域排除政策因素，專業(yè)人士從市場的角度分析，我們或許能略猜幾分。專業(yè)從事樓市研究的時代精奇廣告市場研究部的有關資料顯示，2007年，太原市樓盤總體銷售均價約4800元/平方米，較2006年增長約6%。全年市場新增住宅類項目約有70個，其中有2個項目因手續(xù)等各方面問題相繼停工停售。新增在售項目住宅規(guī)劃總建筑面積約400多萬平方米，投放市場銷售面積約300多萬平米，約占73%。其中，在太原市房地局備案的約為110萬平方米。2008年，多種因素會對太原樓市產(chǎn)生影響，一方面是市場供應量增加，包括一些大開發(fā)商可能會集中放量，另一方面是市場需求仍以使用性需求和投資性需求為主。業(yè)內(nèi)人士預測，2008年全年

25、新增住宅總面積和投放市場銷售面積會超過2007年，并且以中高檔住宅為主。小店區(qū)繼續(xù)升溫小店區(qū)無疑是太原樓市近幾年來的明星區(qū)域，在太原市府“南移西進”政策的影響下，該區(qū)近年來快速發(fā)展，太原市每年新增的樓盤中，有1/3的集中在該區(qū)。對于小店區(qū)來說，其最大的優(yōu)勢在于土地存量從南內(nèi)環(huán)街以南到小店鎮(zhèn)都屬該區(qū)范疇，而其中南內(nèi)環(huán)至南中環(huán)為該區(qū)核心地段，囊括親賢街、長風街等熱點區(qū)域。該區(qū)域范圍廣，可擴展性很強，而隨著樓市開發(fā)的加快，相關配套也在逐步完善。記者在太原市房地局網(wǎng)站上看到，2007年太原市取得預售許可證的項目為44個，其中小店區(qū)就有15個。體育西路的長風畫卷參考均價為6000元/平方米，長治路的大唐

26、長風上街小區(qū)參考均價為5415元/平方米，鼎太風華的均價為5000元/平方米，學府苑售價甚至突破8000元/平方米。時代精奇提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年太原市小店區(qū)新建住宅總體均價約為5257元/平方米，其中小店鎮(zhèn)3500-3600元/平方米，如果不包括小店鎮(zhèn)，新建住宅均價約為5500元/平方米?！?008年，該區(qū)仍將是太原樓市的熱點區(qū)域。”時代精奇廣告市場研究部主管史鳳玲介紹說，該區(qū)將有大批量的樓盤推出，而且會有諸多大項目。由于開發(fā)商在該區(qū)域拿地時的成本也較高，因此其房價會在現(xiàn)有基礎上進一步提高。除了在售的濱東花園、學府苑等項目外，預計將有太原恒大綠洲等多個高端項目將在2008年銷售，其中大多集中在南中環(huán)附近。迎澤區(qū)需求不減盡管小店區(qū)房價升幅顯著，但是對于大多數(shù)太原人來說，購房的首選，毫無疑問是迎澤區(qū)。作為太原市的傳統(tǒng)中心區(qū)域，迎澤區(qū)政府機構、商業(yè)中心、學校、醫(yī)院云集，是配套成熟的老城區(qū)。但該區(qū)人口密度大、可利用土地少，新建樓盤大多是見縫插針，規(guī)模不大。從2007年的情況來看，該區(qū)新增項目不多，放量不到50萬平方米，出現(xiàn)了Me時代、