強(qiáng)烈建議每個(gè)業(yè)主都看看并照此做當(dāng)你因不交物業(yè)管理費(fèi)而收到法院

1、當(dāng)你因不交物業(yè)管理費(fèi)而收到法院傳票時(shí)1、物業(yè)費(fèi)案件在法院是訴一件判一件的，也就是說(shuō)物業(yè)公司是100%贏的。原因并不是因?yàn)槲飿I(yè)公司完全占理，而是因?yàn)榉ㄔ涸趯徖碇懈静粚彶椴焕聿菢I(yè)主作為被告方的理由。這是物業(yè)管理費(fèi)訴訟的實(shí)際操作情況。2、物業(yè)費(fèi)的依據(jù)并不是法律規(guī)定，而是基于業(yè)主與物業(yè)公司的合同。所以，只要是物業(yè)公司應(yīng)該做到而沒(méi)有做到的，都可以成為業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。但實(shí)際情況請(qǐng)參照第1條。這是物業(yè)管理費(fèi)法律層面的問(wèn)題。3、鑒于法院在物業(yè)案件上的實(shí)際操作情況，法院實(shí)際已經(jīng)成為物業(yè)公司的催帳員，不要指望能打贏官司。這種都是一批幾十甚至幾百個(gè)案子上的，法院都是把這些案子當(dāng)作提高結(jié)案率的皮夾子來(lái)?yè)斓?/p>

2、，你不要指望法官會(huì)為你一個(gè)案子來(lái)花心思。這樣的法官恐怕若干年后才會(huì)有。4、法院已經(jīng)意識(shí)到物業(yè)案子不能用這樣的思路判了，因?yàn)橛龅酱罅课飿I(yè)公司有問(wèn)題的案件。已經(jīng)有法院向高院提出過(guò)建議要求對(duì)物業(yè)案件的辦案思路進(jìn)行調(diào)整。建議1、開(kāi)庭談判調(diào)解，打折付錢(qián)。（底線(xiàn)）2、拖。收到訴狀和傳票后，要期限內(nèi)提出要求反訴（反訴提出，不管有沒(méi)有道理，法院必須接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上訴，中院有結(jié)論后下來(lái)后，再繼續(xù)本訴。如果一審法院既不接受反訴，又不讓你上訴，靈了，案子判好后，上訴，發(fā)回重審。）審理過(guò)程中，說(shuō)有新證據(jù)提供，要求延長(zhǎng)舉證期限。盡可能拖長(zhǎng)時(shí)間，把這件案子的進(jìn)行與其他案件分離出來(lái)。判好再上

3、訴唄。反正能用的程序用足。反正離中院近，花不了幾個(gè)車(chē)錢(qián)的。但律師的訴訟成本上去了。物業(yè)案件的最大優(yōu)勢(shì)在于量大，可以攤薄律師成本。所以這種辦法最好是有大量的業(yè)主不服判決的，每個(gè)案子各自操作，這樣訴訟成本就上去了。有好的物業(yè)公司，也有壞的物業(yè)公司。物業(yè)管理?xiàng)l例根本不是從業(yè)主權(quán)利出發(fā)的，根本談不上對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。拒交物業(yè)費(fèi)是沒(méi)有辦法的辦法。本人三年沒(méi)交物業(yè)費(fèi)。一直等物業(yè)公司起訴，不過(guò)物業(yè)公司一直未起訴，原因是物業(yè)收了停車(chē)費(fèi)都吞了。小區(qū)停車(chē)費(fèi)應(yīng)當(dāng)業(yè)主的收入，扣除管理成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入維修基金的，這個(gè)上海某法院已經(jīng)有判例了。對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)的，可以注意一下維修基金數(shù)字，只有出沒(méi)有進(jìn)的，說(shuō)明停車(chē)費(fèi)給黑了。這個(gè)可以

4、成為你談判的籌碼。交也要折騰死它！對(duì)于交物業(yè)費(fèi)我是這樣想的，大家看看有沒(méi)有道理從現(xiàn)在開(kāi)始，我們就是不交物業(yè)費(fèi)，就等著它告吧，在法庭上能爭(zhēng)取一下就爭(zhēng)取一下，贏了官司正好，當(dāng)然，輸了也是意料中的事情，物業(yè)費(fèi)最終是要交的，但要看是怎樣的交法，記住！這是個(gè)關(guān)鍵，要讓物業(yè)公司也付出成本！即使我們交出物業(yè)費(fèi)也要讓物業(yè)公司付出成本！物業(yè)公司請(qǐng)律師也是要付出成本的，律師天天往法院跑也是要付出成本的，盡管那是他的本職工作。那我們從現(xiàn)在開(kāi)始，每個(gè)人都等著法院判決后再交物業(yè)費(fèi)，算一算新華聯(lián)有多少住戶(hù)，要是每家都跟物業(yè)公司過(guò)一遍法院，那不得把它折騰死，把法院煩死！老子不是沒(méi)錢(qián)，不是交不起物業(yè)費(fèi)，但這個(gè)物業(yè)費(fèi)交的不舒服

5、，心里憋屈！那我也讓你收錢(qián)收的也不舒服，有本事你就告唄，下次我還是不交，還是等法院判完我再交2、經(jīng)濟(jì)糾紛在法院的流程是：1，起訴，立案。誰(shuí)起訴誰(shuí)就交訴訟費(fèi)，經(jīng)濟(jì)糾紛的要按訴訟額的百分比來(lái)交（20%）。如果物業(yè)真的要告，那要出一大筆的訴訟費(fèi)代繳（訴訟費(fèi)要由法院確定雙方誰(shuí)出）。2，傳達(dá)、調(diào)節(jié)、開(kāi)庭。最少要3各月以上。導(dǎo)致的結(jié)果是兩個(gè)：1，物業(yè)贏了。2，物業(yè)輸了如果物業(yè)輸了，那他就自己承擔(dān)訴訟費(fèi)。還沒(méi)有要到錢(qián)。如果物業(yè)贏了，記住這個(gè)時(shí)候才是關(guān)鍵。官司是輸了，要錢(qián)就難了。不給錢(qián)物業(yè)還是沒(méi)有辦法。物業(yè)只好再去法院立案申請(qǐng)執(zhí)行，這個(gè)環(huán)節(jié)就有法院的執(zhí)行庭來(lái)執(zhí)行了，當(dāng)然法院的執(zhí)行廳還要交一筆錢(qián)（20%），法院

6、才能來(lái)執(zhí)行。執(zhí)行的時(shí)候沒(méi)有你的存折賬戶(hù)和開(kāi)戶(hù)行，你存折上的錢(qián)是安全的。（除非物業(yè)或法院有你存折）。那執(zhí)行什么呢？你家里的東西，物品可以折價(jià)，你要配合法院讓他們把東西搬走，不然就是妨礙公務(wù)。物業(yè)最終得到你家里的沙發(fā)、床和電視等。反正用三年就要換了，還不如折價(jià)算了。物業(yè)沒(méi)有要到錢(qián)，還花了不少給法院大人們的獎(jiǎng)金，或是蓋辦公樓的錢(qián)。黃世仁在現(xiàn)在的社會(huì)就這樣。是制度這樣規(guī)定的，不是想這樣。我們也是被逼的。至于那個(gè)律師函，哎。收到后物業(yè)一定會(huì)打電話(huà)給你說(shuō)：“律師函收到了吧，快交吧，不然?！?年前我回答是：“我本來(lái)打算交，你看現(xiàn)在律師函都收到了，我只好等法院的傳票了，哎。”我現(xiàn)在還是沒(méi)有收到傳票。應(yīng)對(duì)物業(yè)起

7、訴的下中上三策象物業(yè)因?yàn)椴焕U物業(yè)費(fèi)起訴業(yè)主這種事情，說(shuō)實(shí)話(huà)，業(yè)主勝訴的可能性是微乎其微的。這并不是說(shuō)業(yè)主的行為就是不正義不道德的，而完全是因?yàn)樵诂F(xiàn)有的司法體系下，業(yè)主可能反訴物業(yè)不作為和侵權(quán)的法律主體業(yè)委會(huì)缺失所造成的。但即便如此，物業(yè)起訴業(yè)主的主要目的，也并不是就為了那一加一戶(hù)不過(guò)數(shù)千的小錢(qián)，而是追求一種殺雞給猴看的群體效應(yīng)，造成多數(shù)業(yè)主因恐懼物業(yè)起訴而不敢維護(hù)自身權(quán)益乖乖地繳納物業(yè)費(fèi)。真要是一家家通過(guò)打官司來(lái)催繳物業(yè)費(fèi)，恐怕過(guò)不了一年，物業(yè)也就挺尸了。緩交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)性和必要性，這里就不多說(shuō)了。小時(shí)候在街邊遇狗，常常有這樣的經(jīng)歷：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，彎腰做拾磚樣，狗飛

8、逃。應(yīng)對(duì)物業(yè)這種惡人小人，就必須要勇敢面對(duì)，而不能退縮。當(dāng)然，應(yīng)對(duì)也要得法，才可止惡。老夫綜合這些年的法律、生活常識(shí)，總結(jié)下、中、上三策，以饗諸位同學(xué)。下策：有個(gè)同學(xué)說(shuō)的好，一個(gè)字，拖。拖完了開(kāi)庭拖判決，拖完了一審有二審，也甭費(fèi)心琢磨什么證據(jù)、答辯，花些冤枉錢(qián)請(qǐng)什么律師，更不用為此著急上火、發(fā)愁煩心，反正咱有時(shí)間就去庭上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看物業(yè)這幫不要臉的東西耍猴開(kāi)開(kāi)心，就算官司一年半載以后徹底輸了，也不過(guò)幾千大洋的小事，有錢(qián)還難得買(mǎi)個(gè)開(kāi)心呢！物業(yè)想要滯納金？放心吧，崩說(shuō)門(mén)，連窗戶(hù)都沒(méi)有！就連這幾千塊錢(qián)，還不一定給到他手里呢！再執(zhí)行個(gè)一年半載，得了，看著法官兄弟不容易，給個(gè)面子吧；要錢(qián)，沒(méi)有，要物，剛出

9、爐的老彩電、錄音機(jī)倒是有一批，當(dāng)年的發(fā)票都在，看能頂多少銀子？物業(yè)不想要？就這都是執(zhí)行法官好不容易執(zhí)行回來(lái)的，給臉不要，自己看著辦。中策：也是一個(gè)字，哄。物業(yè)不是不嫌丟人嗎？那我們就幫著他們哄哄，趕趕場(chǎng)子。也別光咱愛(ài)建園一個(gè)小區(qū)，什么羅山花苑、金橋新城的業(yè)主們都聯(lián)合聯(lián)合，反正網(wǎng)上交流這么發(fā)達(dá)。除了接到起訴的同學(xué)，別的同學(xué)們也可以聯(lián)名寫(xiě)個(gè)東西，把物業(yè)的“光榮行為”都給他%D關(guān)于訴訟階段的建議，我不再多說(shuō)，家園網(wǎng)的高人支的高招不少了，我只說(shuō)一點(diǎn)，如果應(yīng)訴通知到了您手里，確定要開(kāi)庭了，被訴的業(yè)主一定要去應(yīng)訴。當(dāng)然在此之前，您也可以想辦法不讓自己見(jiàn)到收到法院傳票。一定要在法庭上把我們的想法理由充分的說(shuō)

10、，能說(shuō)多少說(shuō)多少，盡管法官不愛(ài)聽(tīng)，不想聽(tīng)，最后我們也敗訴，但任何事情發(fā)生變化，比如從敗訴到勝訴，都需要一個(gè)過(guò)程，這是一個(gè)從量變到質(zhì)變的過(guò)程，我們每個(gè)人如果不積累這個(gè)量，那質(zhì)變的過(guò)程只會(huì)抻的越長(zhǎng)。就象杜寶良因違章被罰款一萬(wàn)多，這個(gè)錢(qián)他肯定要交，他勝訴不了，但不也換回來(lái)交通管理局開(kāi)始給大家郵寄違章通知單了嗎。我們都不是刁民惡民，不交物業(yè)費(fèi)肯定有原因，物業(yè)是有責(zé)任的，這點(diǎn)難道法官不知道嗎？他當(dāng)然知道，法官也買(mǎi)房，買(mǎi)的房還都不錯(cuò)，他當(dāng)然知道到底這個(gè)矛盾誰(shuí)造成的，誰(shuí)的毛病更大，換句話(huà)說(shuō)，更應(yīng)該先整治誰(shuí)。大家都盡力去抗?fàn)?，勝利肯定?huì)來(lái)到。敗訴了，法院判決生效了，該執(zhí)行了，如何面對(duì)？就是不理他，拖著。說(shuō)說(shuō)法

11、院的工作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的辦法了。說(shuō)句公平話(huà)，撇除個(gè)別法官的灰色行為灰色收入，法官的收入不高，尤其是公務(wù)員工資改革以后，一般也就兩三千塊錢(qián)，可是他們的工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)掙兩三千塊的人所承擔(dān)的工作量，一句話(huà)，他們的工作量非常大，經(jīng)常加班，他們非常忙。這么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我們這跑，你只要倍兒尊敬和顏悅色的把他這趟哄走，下一次來(lái)不來(lái)就不一定了，來(lái)也指不定幾個(gè)月以后了。物業(yè)再NB再有背景，他也是具體的某一個(gè)人具體辦這事，當(dāng)他面對(duì)的是成百上千的業(yè)主時(shí)，他的時(shí)間和精力也顯得很少。他得費(fèi)心費(fèi)力的疏通法院一級(jí)又一級(jí)的環(huán)節(jié)，訴訟環(huán)節(jié)和執(zhí)行環(huán)節(jié)的承辦法官又不是同一個(gè)人，他們的領(lǐng)導(dǎo)也不同

12、。即使環(huán)節(jié)全都疏通了，最后工作還要具體的落實(shí)到某一個(gè)法官頭上，他的時(shí)間和精力更有限，前面說(shuō)了，法官很忙。而且，物業(yè)疏通了法院的環(huán)節(jié)，不是說(shuō)這一次疏通了，以后就隨便用了，不用再做思想工作了。舉個(gè)例子，不是說(shuō)您今天加油了，以后這車(chē)每天就隨便開(kāi)了，不用再加油了，您只要想要這車(chē)能發(fā)動(dòng)，就得加油，您去一趟清友園就得加一次油，下次去，下次還得加油，誰(shuí)給我加油，我就去誰(shuí)那。這油可比93號(hào)汽油貴多了。您想想，假如您是一個(gè)法官，出去一趟，北京又這么堵車(chē)，您是愿意執(zhí)行一個(gè)標(biāo)的5000萬(wàn)的案子，還是標(biāo)的5000塊的物業(yè)費(fèi)案子，5000萬(wàn)的案子得加多少油，5000塊的案子又能加多少油。5000萬(wàn)的案子執(zhí)行的好，年終寫(xiě)

13、工作總結(jié)多有面子，5000塊的案子去欺負(fù)老百姓，又能有多少面子，能算多少工作業(yè)績(jī)。很不幸，在您不理他拖著他的過(guò)程中，執(zhí)行法官和法警百忙之中還是到您家來(lái)了，強(qiáng)制執(zhí)行來(lái)了，怎么辦？不要怕。國(guó)有單位、國(guó)有機(jī)關(guān)最怕激起民憤，鬧成XX性事件，這會(huì)影響他的升遷、政績(jī)、甚至飯碗，現(xiàn)在從中央到地方不都在建設(shè)和諧社會(huì)嘛。所以只要我們不用強(qiáng)，執(zhí)行法官就不好用強(qiáng)。更不能跟法警對(duì)抗。我見(jiàn)過(guò)的法定代表人一次開(kāi)保時(shí)捷去法院，一次開(kāi)AUDIA8L去法院，車(chē)牌都是京A85開(kāi)頭的，在執(zhí)行員宣讀拘留決定書(shū)后，法警一點(diǎn)都不客氣，一把就從椅子上薅起來(lái)，另一個(gè)法警一下就把另一只手拷上，那也是在社會(huì)上很有身份的董事長(zhǎng)啊。所以，不用強(qiáng)，尊

14、敬法院，尊敬執(zhí)行員和法警，和顏悅色，但就是不給錢(qián)（因?yàn)楸緛?lái)就不該給，我們?cè)┩靼。?，用盡法律允許的一切辦法拖著。實(shí)在拖不過(guò)去怎么辦，那就多少給點(diǎn)，比如給個(gè)30%，表示一下誠(chéng)意，給法官點(diǎn)面子，讓他回去多少能交個(gè)差，絕對(duì)不全給，執(zhí)行法官下回什么時(shí)候來(lái)就不好說(shuō)了，物業(yè)也沒(méi)辦法啊。雖然ZZ們總敗訴，雖然法官對(duì)待ZZ們總是聲色俱厲，但這不意味著法院就是物業(yè)他們家開(kāi)的，他想讓法官干什么法官就干什么。物業(yè)請(qǐng)法官出來(lái)執(zhí)行一次，那也得費(fèi)牛勁了，法官不會(huì)僅僅為了物業(yè)的事一趟又一趟的出來(lái)。實(shí)際上，法官也很煩物業(yè)，起訴了那么多業(yè)主，都?xì)w到法官那，就是工作量啊。面對(duì)的又是一個(gè)又一個(gè)散落在社會(huì)上的老百姓，不好執(zhí)行，不好結(jié)案

15、，結(jié)不了案就影響工作業(yè)績(jī)，法院是以結(jié)案率來(lái)考核法官的。執(zhí)行法官請(qǐng)法警出來(lái)也特別費(fèi)勁，大家都明白，如果哪個(gè)法官承辦物業(yè)的案子，他會(huì)受到物業(yè)的禮遇，出去執(zhí)行也算完成自己的結(jié)案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，沒(méi)動(dòng)力，所以法警在民事糾紛中不是容易請(qǐng)出來(lái)的，執(zhí)行法官需要好好協(xié)調(diào)與法警的關(guān)系，當(dāng)然羊毛出在物業(yè)這只羊身上。再舉個(gè)例子。有一次我們請(qǐng)長(zhǎng)春的法官去沈陽(yáng)執(zhí)行，一趟就出去5W多，還無(wú)功而返。到現(xiàn)在，第二次執(zhí)行還沒(méi)啟動(dòng)起來(lái)。知道法官出來(lái)執(zhí)行一次多難了吧。所以，如果不幸，您被起訴了敗訴了執(zhí)行了，沒(méi)關(guān)系，只要好說(shuō)好商量著，就是不給錢(qián)也沒(méi)事，實(shí)在拖不過(guò)去就給點(diǎn)，反正已經(jīng)達(dá)到了拖的目的。但明年，對(duì)不起，我還是

16、不交，只要你物業(yè)一天不改變，我這物業(yè)費(fèi)就一定不會(huì)痛快的交。你愿意告就告去，愿意執(zhí)行就執(zhí)行去，你要折騰的起，我們ZZ就陪的起。拖也把物業(yè)拖傻了，這幫硬塞給咱們的管家，拿著咱們給的錢(qián)還要工資，主人讓他報(bào)報(bào)帳目都不肯，你把我們業(yè)主的錢(qián)花哪去了都不告訴主人，主人還敢把錢(qián)再給你嗎？不要把服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系搞成管理與被管理的關(guān)系。其實(shí)說(shuō)到底，拖也不是我們的目的，我們也并不是想白白的讓他們給我們服務(wù)，我們一分錢(qián)也不給。我們要的只不過(guò)是與服務(wù)水平相匹配的支出，要的只不過(guò)是根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定業(yè)主和物業(yè)應(yīng)該各自承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利，一個(gè)字，公平。但我們手里掌握的最直接最有效的手段就是物業(yè)一直想要的錢(qián)，那還不利用的充分點(diǎn)。至于這次朝陽(yáng)院執(zhí)行庭的統(tǒng)一行動(dòng)，明顯有兩個(gè)色彩。一是到十月底了，馬上就年底了，他們面臨結(jié)案壓力，需要結(jié)一批案子，所以突擊搞一下。另外一點(diǎn)，有某領(lǐng)導(dǎo)搞政績(jī)工程的痕跡。所以說(shuō)，這是一次臨時(shí)性的行動(dòng)，不是長(zhǎng)期性經(jīng)常性的。趕