房地產(chǎn)金融知識(shí)培訓(xùn)指導(dǎo)教程

1、9/9房地產(chǎn)金融知識(shí)培訓(xùn)教程主要知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給金融概述與金融機(jī)構(gòu)信用、利率現(xiàn)值與終值名義利率、實(shí)際利率與通貨膨脹率等額法、遞減法相關(guān)計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制、保值增值等特性，其中最主要的特點(diǎn)是：1、交易標(biāo)地不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移2、交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品具有差異化特點(diǎn)的市場(chǎng)3、供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不一樣，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)5、較多受到當(dāng)?shù)胤?、法?guī)、政策的影響和限制6、一般人非經(jīng)常參與

2、，很多人一生中難得有幾次交易經(jīng)歷7、交易金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合8、交易程序比較復(fù)雜，需要簽訂書面交易合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)等9、廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)。因此，只要是市場(chǎng)，就會(huì)有變化，就會(huì)有波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。1、房地產(chǎn)周期（1）上升期。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。特點(diǎn)有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房?jī)r(jià)格上漲；房屋空置率先升后降。這一時(shí)期以消費(fèi)需求為主。（2）高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。特點(diǎn)有：售價(jià)比租金快得多的速度上漲；新房

3、換手快，交易量大；大批開發(fā)項(xiàng)目開工；房屋空置率也經(jīng)歷在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過(guò)程。這一時(shí)期以投資需求為住。（3）衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資成本并獲取利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而商品房市場(chǎng)出現(xiàn)供給大于需求，價(jià)格下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降；房屋空置率繼續(xù)上升。(4)低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小；開發(fā)項(xiàng)目開工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降。2、房

4、地產(chǎn)泡沫（1）什么是泡沫。“泡沫”從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上講是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或者一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始價(jià)格的上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者這些人一般只是想通過(guò)買賣牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用價(jià)值與其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，也就泡沫破裂。（2）房地產(chǎn)泡沫形成的原因有多種，歸結(jié)起來(lái)為兩點(diǎn)：一是群體的非理性預(yù)期；二是過(guò)度的投機(jī)炒作。前者是基礎(chǔ)（3）判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的指標(biāo)有：房?jī)r(jià)與房租之比（租售比價(jià)、毛租金乘數(shù)）；房?jī)r(jià)與收入之比；空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給1、房地產(chǎn)需求概念。要具備購(gòu)

5、買欲愿與購(gòu)買能力?？蓺w納四類：自住需求；投資需求；投機(jī)需求；跟風(fēng)需求決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平；符合需求規(guī)律，但有例外，炫耀性物品和吉芬物品；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平，替代與互補(bǔ)；（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期2、房地產(chǎn)供給的概念。指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一段時(shí)間的供給量為：供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他類型房地產(chǎn)量+其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量影響房地產(chǎn)供給量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平，符合供給規(guī)律；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成

6、本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期四、資金時(shí)間價(jià)值的概念與存在原因1、概念：資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值。不同方案的優(yōu)劣比較：年份方案1方案2方案3110002000200022000100020003200020001000累計(jì)500050005000分資金的投入與收回兩方面分析，假設(shè)年利率5%，用計(jì)算結(jié)果做比較進(jìn)行判斷，即最簡(jiǎn)單的投資分析。房地產(chǎn)投資分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；財(cái)務(wù)部收益率；投資收回期A，資金投入分析：計(jì)算投資成本，取投資成本最小的方案，方案1：1000*（1+0.05）3+2000*（

7、1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5462.6方案2：2000*（1+0.05）3+1000*（1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5517.8方案3：2000*（1+0.05）3+2000*（1+0.05）2 +1000*(1+0.05)=5570.3因?yàn)榉桨?方案2方案1，所以方案1較佳B，資金收回分析：計(jì)算資金現(xiàn)值，取資金現(xiàn)值最大的方案，方案1：1000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2 +2000/（1+0.05）3=4494.1方案2：2000/(1+0.05)+1000/（1+0.05）2 +2000/（1+0.05）3=4539.5方案3：

8、2000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2 +1000/（1+0.05）3=4582.7因?yàn)榉桨?方案2方案1，所以方案3較佳2、原因：（1）資金增值；（2）機(jī)會(huì)成本：在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益；（3）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)的不確定性造成；（4）通貨膨脹五、金融概述1、概念：金融是指貨幣資金的融通與有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括：貨幣的發(fā)行、回籠和保管，存款的吸收和提取，貸款的發(fā)放和收回，貨幣與實(shí)物以與貨幣與貨幣之間的兌換和結(jié)算，有價(jià)證券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓，金銀的買賣等等。2、金融的基本職能是資金的融通，方式有直接融資與間接融資3、金融機(jī)構(gòu)：銀行金融機(jī)構(gòu)與非銀行金融機(jī)構(gòu)銀行金融

9、機(jī)構(gòu)：中央銀行、HYPERLINK 銀行背景資料.doc t _parent商業(yè)銀行、專業(yè)銀行、政策性銀行非銀行金融機(jī)構(gòu)：金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、基金公司、金融租賃公司六、信用1、信用的概念：信用是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的借貸行為,具體說(shuō)是商品或貨幣的所有者把商品或貨幣讓渡給其需要者,并約定一定期限由需要者還本付息的行為。信用的構(gòu)成有兩個(gè)要素：一是信任，即授信人對(duì)受信人的信任；二是時(shí)間，即授予信用和償還信用的時(shí)間限制。從受信人的角度看，有兩個(gè)因素對(duì)信用產(chǎn)生重要影響：一是履約能力，二是履約意愿。HYPERLINK :/ ccn86 / t _blank履約能力是受信人在特定期限實(shí)現(xiàn)付款或

10、還款的經(jīng)濟(jì)能力，與受信人的經(jīng)濟(jì)狀況有密切關(guān)系。履約意愿是指受信人在特定的期限保證付款或還款的主觀意愿，與受信人的道德品質(zhì)有直接關(guān)系。因此，“失信”即意味著受信人由于履約能力和意愿上的限制對(duì)授信信任和時(shí)間約定的違背。2、信用的本質(zhì)三個(gè)方面：一是以還本付息為條件；二是價(jià)值單方面的讓渡；三是信用關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系3、信用的基本特征：償還性；暫時(shí)性；收益性；風(fēng)險(xiǎn)性4、信用的形式按信用主體劃分：商業(yè)信用；銀行信用（主要形式）；政府信用；消費(fèi)信用；民間信用；證券信用（企業(yè)以發(fā)行股票或債券的形式籌集資金）；國(guó)際信用按信用期限劃分：短期信用、中期信用和長(zhǎng)期信用5、信用工具分類與特征信用工具分為直接信用工具和間

11、接信用工具，前者是指由非金融機(jī)構(gòu)直接發(fā)行的權(quán)利憑證，如股票、國(guó)債等，后者指由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的權(quán)利憑證，如銀行存單、信托憑證等。典型的信用工具：股票、信用證、匯票、本票、支票、大額可轉(zhuǎn)讓存單、信用卡、債券信用工具四大特征：流動(dòng)性、償還性、收益性、風(fēng)險(xiǎn)性七、利率 利率是表示利息水平的高低1、利率種類存款利率、貸款利率；單利利率和復(fù)利利率；市場(chǎng)利率、法定利率和公定利率；固定利率和浮動(dòng)利率；名義利率和實(shí)際利率；短期利率和長(zhǎng)期利率；一般利率和優(yōu)惠利率名義利率：一種解釋是貨幣利率，以貨幣標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的利率；一種是采用復(fù)利計(jì)算出來(lái)的利率實(shí)際利率：一種解釋是剔除物價(jià)變動(dòng)因素后計(jì)算出來(lái)的利率；一種是采用單利計(jì)算出

12、來(lái)的利率假設(shè)i表示名義利率，r表示實(shí)際利率，c表示通貨膨脹率，其關(guān)系為：（1+i）=(1+r)*(1+c)即r=i-c/1+c2、決定利率的水平 (1)平均利潤(rùn)率；（2）資金供求狀況；（3）預(yù)期通貨膨脹率；（4）國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策；（4）國(guó)際利率水平；（5）國(guó)際收支狀況八、個(gè)人住房貸款1、貸款種類按資金來(lái)源：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款按貸款償還方式：到期一次還本付息的貸款和分期還款貸款按住房交易形態(tài)：一手房貸款和二手房貸款按貸款用途分為：個(gè)人購(gòu)房貸款、個(gè)人自建房貸款和個(gè)人大修住房貸款2、個(gè)人住房貸款特點(diǎn)長(zhǎng)期性零售性分期償還3、個(gè)人貸款還款額和貸款余額的計(jì)算等額法計(jì)算（理解即可）遞減法計(jì)算（

13、應(yīng)掌握）貸款余額計(jì)算（應(yīng)掌握遞減法還款方式下貸款余額的計(jì)算）還款總額計(jì)算（應(yīng)掌握等額法和遞減法兩種還款方式下還款總額的計(jì)算）以上相關(guān)計(jì)算公式教材均有4、申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的條件（1）具有完全民事行為能力的自然人（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（3）有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力（4）具有合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房的合同或協(xié)議（5）以不低于購(gòu)買（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款的一定比率作為所購(gòu)買（建造、大修）住房的首期付款（6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人（7）貸款人規(guī)定的其他條件5、申請(qǐng)個(gè)人住房貸款所需提供的資料（1）個(gè)人住房借款申請(qǐng)（2）（指居