中國房地產(chǎn)問題分析(共10頁)

1、中國(zhn u)房地產(chǎn)問題(wnt)分析 近年來，房價的急速上漲已經(jīng)成為(chngwi)籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影針對這一現(xiàn)象，筆者做了一定的研究分析。中國房地產(chǎn)主要存在以下幾個問題：1.房價收入比過高家庭年均收入和平均房價的比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是5：1，也就是一個地區(qū)年均家庭的收入的5倍不能買到一個可滿足居?。?0平米）的房子的話，房價就太高了。中國各大城市該比例大大超出標(biāo)準(zhǔn).2.還貸/收入比高居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款，而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標(biāo)用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險。一般來講，國際上公認(rèn)的還貸收入比

2、安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。而對于目前數(shù)量巨大的房奴，還貸收入比恐怕已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個警戒線。3.房租收益率高房子總價格和每月的房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。國際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大.4.空置率高空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利

3、于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓(jy)區(qū)。中國目前的房屋空置率居高不下, 2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率應(yīng)該不低于60%。造成如此高的空置率顯然是房地產(chǎn)的過度投資造成的。5. 房地產(chǎn)投資(tu z)占GDP比例大這個指標(biāo)反映(fnyng)整體經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度。在大國的房地產(chǎn)歷史上，6.98%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.42%開始，一路上揚至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危

4、機。從有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.13%，這是任何國家任何時候都沒出現(xiàn)過的高度?？紤]房地產(chǎn)對相關(guān)經(jīng)濟的帶動作用，其對GDP的影響將高達3.15*10.13%=32%，所以說房地產(chǎn)綁架了GDP，一點都不夸張。上述五個方面(fngmin)都是中國房地產(chǎn)存在的主要(zhyo)問題(wnt)。一般來說，在房價非理性狂飆過程中，支持房價走高的有兩種力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投機需求。事實上，市場有效運作的一個基本條件是信息完善和對稱，在信息不對稱的情況下，那些擁有信息這就可能通過種種的虛假信息而誤導(dǎo)人們的預(yù)期；顯然，房產(chǎn)是一個信息

5、極不完善和對稱的市場，那些掌握信息的房地產(chǎn)大鱷以及中介們就會利用人們的恐慌心理人為地制造住房供不應(yīng)求的緊張氛圍以牟取超額利潤。特別是，由于在住房的供給受到制約的情況下，有關(guān)住房緊張之類虛假信息比較容易誤導(dǎo)人們的房價預(yù)期，從而人為地引起房價的不正常上漲，這是近來年房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀。但是，黨房價上漲預(yù)期破除之后，在房價下跌過程中阻礙房價下跌的“抗跌”力量卻只有一個：居民的自住性需求；這就是房地產(chǎn)中的所謂“不對稱原理”：富人的投機行為產(chǎn)生房價的峰值，而窮人的購買力產(chǎn)生房價的“抗跌值”。顯然，居民的自主性需求主要與其未來可支配收入變化有關(guān)，在一個收入不斷拉大的社會里，理論上房價是應(yīng)該很低的，或者說

6、，當(dāng)前國內(nèi)的房價應(yīng)該會迅速下降；但是，為何已經(jīng)經(jīng)歷半年多的休整期，迄今國內(nèi)房價還沒有形成快速下降的局面呢？這里從兩方面加以剖析。一方面，就住房的真實需求而言。任何商品的價格上漲都跟供求有關(guān)，而房地產(chǎn)中土地的有限性制約了住房的供給，因而房價上漲的直接原因在于其巨大需求，這是住房市場面臨的真實需求。而這里就有兩個基本問題：一是為何有如此大的住房需求，這就涉及到資金的來源問題。一般地，巨額的房市資金來自不斷高漲的儲蓄，那么，在一個平均收入如此低的社會中為什么會如此巨大的儲蓄呢？這又與不斷拉大的收入差距有關(guān)。試想，如果中國人的購房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房價會是怎樣的水平呢？二

7、是住房需求為何集中在這段時期，這就涉及到前端時期住房制度改革中的缺陷問題。顯然，20世紀(jì)末21世紀(jì)初的住房市場化改革極大地抬高了各階層對住房的需求：一方面，那些獲得極其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他們有財有勢，在房價上漲過程中不但有能力并且積極購買第二、三套住房；另一方面，那些沒有享受到福利分房好處的往往是那些無才無勢的弱勢者或者踏入工作不久者，由于實物住房的取消而面臨著住無定所的不穩(wěn)定狀態(tài)，因而會產(chǎn)生了在短期內(nèi)被動購房需求。另一方面，就住房的需求結(jié)構(gòu)而言。當(dāng)前的房價劇漲并不是全面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房價成倍地上漲的同時，全國房價2004、2005和2006年上漲只

8、是9.7%、7.6%和5.6%，這是就住房需求的結(jié)構(gòu)性問題。為什么會出現(xiàn)這樣的反差呢？其實，房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己家庭的外觀，也會關(guān)心整個街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個地區(qū)的地理人文；因此，即使某小區(qū)內(nèi)(q ni)的環(huán)境再怎樣優(yōu)美、設(shè)施再怎樣完善，但如果整個地域的環(huán)境和設(shè)施很差，那么，人們對它的需求也會下降。譬如，當(dāng)前廣州很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開發(fā)了一些較為成熟的樓盤或小區(qū)，但還是提高不了人們對它的需求。顯然，當(dāng)前住房需求的結(jié)構(gòu)性問題根源就在于，中國小城市或農(nóng)郊地區(qū)(dq)的住居環(huán)境、交通設(shè)施與大中城市相差太遠(yuǎn)了；而之所以如此差的根本原因在于那些地方太窮了，這又是收入分配兩極化造成的惡果。正因如

9、此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問題得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會呈現(xiàn)出反差極大(j d)的二元結(jié)構(gòu)，城市住房也就必然會不斷上漲，從而也就永遠(yuǎn)不可能實現(xiàn)“住者有其房”?？梢姡績r的高漲根本上與收入差距的拉大存在密切關(guān)系，關(guān)于這一點，我們也可以從其他國家的經(jīng)歷中窺見一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系數(shù)穩(wěn)定在0.26左右，但在1983年以后收入分配開始惡化，在1991年日本的基尼系數(shù)達到了0.38，而房地產(chǎn)價格也處于歷史峰值；同樣，香港一直是世界上基尼系數(shù)最高的經(jīng)濟體之一，其基尼系數(shù)似乎很少低過0.5的，其地產(chǎn)達到峰值的1997年也是基尼系數(shù)地高峰期0.53。當(dāng)然，如果收入差距持續(xù)

10、存在，那么，房價就缺乏社會大眾的真實購買基礎(chǔ)，從而必然會：或者房價普遍下跌，或者呈現(xiàn)明顯的二元結(jié)構(gòu)。譬如，隨著經(jīng)濟“泡沫破滅”，日本的房價從峰值開始崩潰而下，下跌幅度達到了40%；同樣，香港的房價在金融危機后3年內(nèi)整體性跌去了70%，美國的房價在次貸危機以來已經(jīng)從峰值已經(jīng)下跌了25%左右。當(dāng)然，在中國這種地域廣大而收入很不平均的社會，大城市的房價會受到富裕階層強大購買力的支撐，從而在短期內(nèi)很難降下來，這是像北京、上海、廣州以及其他省會城市房價持續(xù)高漲的基礎(chǔ)。在弄清楚了中國(zhn u)房地產(chǎn)所存在的主要(zhyo)問題以后(yhu)，我們再來看看中國市場的一些實際情況：1.對住房(zhfng)

11、的真實需求旺盛我國目前正處于消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級中，住房和汽車成為現(xiàn)階段消費需求的熱點。一套舒適、寬敞、功能較為(jio wi)齊全的住房就成了家庭的生活必需品，其需求彈性很小。城市化進程的加速和人們改善住房條件的需要構(gòu)成了現(xiàn)階段對住房的巨大需求。此外，人們的消費心理也形成了對住房超前消費(cho qin xio fi)的需求。在我國，人們在進行住房消費時，存在一步到位的消費心理，即使在現(xiàn)有經(jīng)濟條件不允許的情況下，也要東湊西借、節(jié)衣縮食，買一套好的房子，這自然提高對住房的剛性需求。2.投機性需求推波助瀾住房也是一種能保值增值的商品，在巨大的需求量面前，對住房的投機性需求就不可避免地產(chǎn)生了。投機

12、性需求有其特殊性，當(dāng)房價下降時，投機性需求就會減少。在房價上漲時，投機性需求會增加，而投機性需求的增加，又會促使房價的進一步上漲，房價的進一步上漲，又會提高投機性需求，因此投機性需求使得房價節(jié)節(jié)攀升。目前在一些大城市，投機性需求的成分還是比較大的，如北京、上海等城市，因為有奧運、政治中心、世博會、金融中心、國際化大都市等這些耀眼光環(huán)，國內(nèi)大量資金涌入這些城市進行房地產(chǎn)炒作，而國際資金基于人民幣升值的預(yù)期，也大量進入這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)，期望在房市和匯市雙雙獲利。由于投機性需求的推動作用，導(dǎo)致這些城市的房價大幅上漲。中國目前的高房租收益率和高房屋空置率都很好地解釋了目前投機性需求過大的原因,同時

13、也體現(xiàn)了中國龐大的投機性需求.3.開發(fā)商的“惜售(xshu)”基于房價上漲的預(yù)期，許多開發(fā)商有意控制供給，減少當(dāng)期的房屋供給量，以增加未來的供給量，這便是(bin sh)媒體所說的“惜售”行為。開發(fā)商的惜售行為至少在短期內(nèi)造成了樓市供不應(yīng)求的局面，加劇(jij)了房價的上漲。開發(fā)商的這種行為，主要是基于以下兩個方面的原因：一是住房的供給彈性比較小(因為住房的建設(shè)周期較長，在短期內(nèi)很難迅速增加供給量，還有就是可用于住房建設(shè)的土地是有限的)，因而，提高房價從單套住房銷售利潤的增加中所獲得的總利潤，要比保持房價不變或降低房價以擴大銷售量而增加的利潤大得多；二是住房的需求彈性小，即使提高房價，也不會使

14、對住房的需求量下降很多。4.房價上漲的預(yù)期。對于我國的老百姓而言，已形成了這樣一種心理預(yù)期，即房價只會漲不會跌，而過去一系列宏觀調(diào)控并沒有阻止房價的上漲更是加深了人們的這一預(yù)期。在這樣一種心理預(yù)期下，房價越漲，對住房的需求就越大。因為人們擔(dān)心現(xiàn)在不買，房價漲到更高后，便要支付更多的錢了。在這樣一種心理預(yù)期的支配下，對住房的需求便一直旺盛不衰了。5 .地價高國有土地(td)市場化，大部分國有土地被用來拍賣,城市土地資源緊張，土地越來越稀缺，地價越來越高,房價也勢必越來越高。2011年國家頒布的房價調(diào)控政策不斷出臺，雖然在一定程度上緩解了房價漲幅過快的情形，但效果并不顯著，雖然有限購令、新增保障性

15、住房的增加(zngji)等等的政策，但房價依然居高不下，房租倒是漲了不少，這讓許多買不起放的人甚至要面臨(minlng)住不起房的危機，房價問題是與民眾切身相關(guān)的問題，如何切實解決好房價問題成為人們關(guān)注的焦點。針對目前的情況，筆者提出以下幾點建議：1. 積極發(fā)展多種層次的住房市場根據(jù)發(fā)達國家住房消費的經(jīng)驗，住房消費呈現(xiàn)出一種梯度消費的格局，即不同收人階層的消費者居住不同檔次的住房，且上一個層次的消費者在提高住房消費層次時，會將他現(xiàn)有的住房提供給下一個層次的消費者居住。這樣，同一住房可在不同層次的消費中進行梯度消費，實現(xiàn)了住房的最大限度利用，也讓許多收入水平不高的消費者能住得起房子。在我國，隨著

16、居民收入層次的拉開、分化，住房消費群體已經(jīng)呈現(xiàn)多樣化；同時，住房市場化改革這些年來，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出多元化了，在新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，有中高檔商品房，中低檔商品房，經(jīng)濟適用房，廉租房；在二手房供給結(jié)構(gòu)上，有公房供應(yīng)，舊商品房供應(yīng)。因此，發(fā)展住房的梯度消費已經(jīng)是一個現(xiàn)實性問題。多種層次、不同價位的住房市場，為消費者提供了多種選擇。發(fā)展住房的層次消費，需解決的問題主要有：一是消費者的消費觀念要大力轉(zhuǎn)變，改變一步到位、只買新房的消費觀念，應(yīng)有一個住房消費從低到高、從小到大的消費觀念，這樣，就能改變市場上新房銷售火爆，價格不斷攀升，而二手房交易相對冷清，交易量小的局面；二是應(yīng)降低二手房市場的交易成本，

17、簡化手續(xù)、降低稅費，發(fā)展二手房按歇貸款和擔(dān)保體系，建立和完善二手房市場信息平臺，促進二手房市場的發(fā)展；三是積極發(fā)展房屋租賃市場，使住房租賃成為住房供給的一個重要來源。2. 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)(jigu)。加大中低價住房的供給國家應(yīng)該進一步加大保障性住房的供應(yīng)量。多建設(shè)一些保障性住房可以有效解決一部分人的住房問題，也可以對房價上漲(shngzhng)產(chǎn)生一定的遏制作用。政府還要確保房地產(chǎn)商提供的房屋主要是為普通民眾解決居住的房屋，不是炫富享樂的豪宅。兩者恰當(dāng)?shù)亟Y(jié)合，就能保證符合廣大民眾合理需求而不是不切實際要求的房屋的總量增加。3. 適度抑制(yzh)住房需求，特別是投機性需求一方面，政府通過政策

18、的完善，如對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限的增加、房屋轉(zhuǎn)賣后得利的稅收比例增大、購買第二套房的首付款比例和貸款利率的提高、增加房租稅收、打擊限制經(jīng)濟用房的非法租賃等，使投資投機房屋盈利者退出市場，有效減去這部分市場需求量。再如，在大城市對外來流動人口的購房作必要的政策分流，引導(dǎo)一部分人把購房愿望轉(zhuǎn)向到各種租房領(lǐng)域來解決住房問題；對豪華房屋的買賣加稅等等，實現(xiàn)市場總量需求的必要減少. 另一方面，應(yīng)該改變?nèi)藗兊南M觀。中國人總認(rèn)為結(jié)婚一定要有車有房，有房才有家，然而，真正的家是要有愛，而不是房子。多做一些宣傳，讓人們逐漸改變?nèi)巳吮仨氁獡碛幸惶讓儆谧约旱姆孔拥挠^點，而采用租房的形式，來減少房屋需求量。4. 加強房地產(chǎn)市場(shchng)的規(guī)范化建設(shè)目前我國房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范，行業(yè)規(guī)范，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司的資質(zhì)(zzh)規(guī)定審查，從業(yè)人員的資格規(guī)定和審查還很不到位，對違反行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)公司的懲處沒有一個統(tǒng)一的法律規(guī)定而且房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性很強。政府在進行防堤建設(shè)時可以有意向地讓一些國有企業(yè)或一些盈利目的不是很強的企