項目營銷策劃方案概要

1、林口縣幸福里項目營銷策劃方案Happiness in Linkou project Marketing Plan項目核心價值與賣點提煉 【歐式+現(xiàn)代】、【幸福+和諧】、【景觀+學區(qū)】【質(zhì)量+細致】、【配套+管理】、【品質(zhì)+價格】個性：1、首席低密度歐式洋房純住宅社區(qū)；2、南側(cè)無遮擋采光12小時日照時間；3、精致mini社區(qū)，遠離吵鬧過安寧幸福生活；4、人性化設計的高質(zhì)量生活方式；5、配套完善，上乘品質(zhì)、超高性價比優(yōu)勢；6、雙低：低容積率+低密度；7、有別于周邊龐大項目，整個區(qū)域的點睛之作共性：1、學校邊+山水旁；2、林口縣城市向南發(fā)展的新區(qū)，升值潛力巨大；3、外部環(huán)境良好，交通極具優(yōu)勢；項目核

2、心價值與賣點提煉 首席低密度純正洋房住宅社區(qū)精致mini社區(qū)，低密度歐式洋房項目定位賣點支撐品牌主張品牌名關鍵詞人居人文便捷能量人文與人性融聚“南院北園”兒童與老人學區(qū)與美景空間與功能融聚戶型豐富配套齊全服務完整意識與行動融聚 需求的滿足 頻率的高效 節(jié)奏的起伏智慧與靈性融聚 人與人交流 人與空間交流 空間能量流轉(zhuǎn)項目推廣策略 廣告目標？項目預熱，引起關注，樹立差異化形象，為大客戶渠道銷售及后期宣傳做鋪墊。項目推廣策略 對客戶說什么？區(qū)域升值交通便利配套完善高性價比樓宇保值 物業(yè)形象物業(yè)概念物業(yè)品質(zhì)硬件配置物業(yè)管理低公攤率市場前景周邊環(huán)境租金水平付款方式 側(cè)重性價比、形象、配套等實用性側(cè)重投資

3、門檻、回報率自 用投資他們關注什么？項目推廣策略 強化品牌品牌專案推廣路牌出街房交會亮相對外宣傳活動繁華區(qū)傳單派送產(chǎn)品見面會強化打造體系體系專案推廣新聞發(fā)布概念導入項目打造規(guī)劃體系介紹手冊樓書、材料展示規(guī)范化銷售人員講解說詞強化純粹居住區(qū)域差異推廣周邊區(qū)域突出自身特點，提高價格性價比外區(qū)域突出項目差異和區(qū)域特質(zhì)，搶奪客戶拔高形象突出品質(zhì)項目推廣策略 媒體進行區(qū)域炒作通過報媒、網(wǎng)絡共同協(xié)作推幸福里首席低密度歐式洋房mini社區(qū)的概念地位活動營銷蓄水期人氣活動售樓處開放儀式等借力打力合理利用周邊樓盤利用周邊樓盤項目宣傳節(jié)點，截獲客戶資源利用工程進度彰顯項目形象與進度優(yōu)勢利用周邊樓盤項目比對出自身的

4、優(yōu)勢特點推廣先行品牌彰顯銷售現(xiàn)場樹立形象風范項目網(wǎng)站、現(xiàn)場圍擋、戶外廣告、樹立品牌形象折頁、單頁、DM深入剖析項目價值點項目聚焦形象樹立項目推廣策略 制定口徑規(guī)范流程提升服務全面性、精細化的接待口徑：針對不同產(chǎn)品、不同客戶群體，對每條政策都擬定相應的接待口徑，對銷售難點做到迅速反應。統(tǒng)一銷售接待流程，提升客戶滿意度：規(guī)范銷售環(huán)節(jié)中的每個接待點，從打招呼一直到成交回訪，都嚴格做到接待流程、地點、語言、動作、信息溝通、形象規(guī)范。提升客戶體驗和客戶滿意度?！拔⑿κ角?，細節(jié)再次提升客戶體驗和附加值：注重客戶在銷售接待中的峰值體驗和結(jié)尾體驗，將滿意度和尊貴感貫穿到銷售流程的每個細節(jié)，在銷售接待過程中

5、做到“微笑十步曲”。精細化的五星級標準客戶服務銷售服務現(xiàn)場服務體系 現(xiàn)場服務物業(yè)保安清潔員物業(yè)保安先進場，著正規(guī)保安服裝，通過對講在第一時間通知置業(yè)顧問客戶到訪，代客泊車，并為車輛提供遮陽服務；著白色清潔員服裝，隨時在售樓處打掃衛(wèi)生，但不打擾到客戶；銷售員著整齊工裝接待客戶。推售策略擇地而戰(zhàn) 推售策略思考 各批推售單位基于市場競爭及客戶價格敏感點確定，在銷售過程中有效進行組合銷售,實現(xiàn)各批單位的旺銷和價格過渡是實現(xiàn)銷售目標的關鍵； 根據(jù)單位優(yōu)劣型進行產(chǎn)品搭配，是穩(wěn)定的銷售速度，保證各單位按既定銷售速度和價格持續(xù)走高的重要條件。結(jié)論： 本項目可對項目各單位的產(chǎn)品形態(tài)及優(yōu)劣差異分析，再根據(jù)銷售目標

6、進行組合式推售，以降低風險，達到價值最大的的目標。目標降低風險,實現(xiàn)銷售均衡性通過產(chǎn)品類型的組合實現(xiàn)價值最大化產(chǎn)品組合,均衡銷售,實現(xiàn)價值最大化價格策略 價格策略1、平開高走 控制風險項目上市必須一炮而紅，因此項目采取平開高走的總體策略；同時考慮到項目的盈利需要，前期可采用不同產(chǎn)品搭配的方式，以滿足不同客群的需求，實現(xiàn)旺銷；項目實現(xiàn)“逐步攀升、大步?jīng)_高”的走勢，最終實現(xiàn)整體銷售，實現(xiàn)項目價值。價格策略2、緊盯市場 靈活應對項目已經(jīng)面市一定時間，銷售價格相對較為公開透明，不存在下降空間；但在本項目及周邊項目活動促銷期間，需要緊盯市場靈活應對，針對競爭樓盤的同類產(chǎn)品制定較有競爭力的價格，截獲及穩(wěn)定

7、客戶。 一、住宅項目與附件樓盤綜合素質(zhì)評估項目名稱山水天域楠山嘉園幸福里地理位置888規(guī)模1095工程進度10910配套設施8108交通方便程度888外部環(huán)境情況987建筑設計889結(jié)構988智能系統(tǒng)788建筑風格889綜合858480二、項目評估均價比較樓盤均價綜合比較比較系數(shù)山水天域三期3600850.941楠山嘉園二期3400840.952本項目3310801注：項目的評估均價由以下幾步計算得出：1、比較系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分2、本項目可調(diào)均價=每個項目的比較系數(shù)*比較項目的均價3、項目評估均價=每個比較項目的可調(diào)均價之和/比較項目個數(shù)由此得出本項目評估均價約為： 3310

8、元/平米注：（本方案所示其他項目售價數(shù)據(jù)，以項目入市期數(shù)據(jù)為準）營銷計劃思考 項目銷售橫道圖 工作準備期 項目開盤 項目持續(xù)熱銷期 再次開盤 多次開盤 尾房發(fā)售 交房注：各項活動根據(jù)具體情況選擇安排，另行調(diào)整。2014年6月底2014年9月2015年1月2014年8月底2014年10月2015年4月2015年6月住宅部分銷售排期 第一階段：工作準備期 2014年6月底策劃工作：全套VI、LOGO及延展、廣告推廣計劃、售樓處開放方案銷售工作：銷售資料整理、談判積攢客戶住宅部分銷售排期 第二階段：銷售導入期 2014年6月底7月初項目工程：售樓處開放推售形式：提前一周進行宣傳推廣，售樓處開放儀式營

9、銷策略：本階段在售樓處開放基礎上，進行一系列推廣，加深市場印象， 為本項目正式銷售蓄勢造勢，積攢客戶。幸福里項目營銷展示中心開放方案活動概要： 活動時間：2014.6月底活動地點：項目新售樓部活動人員：意向客戶、潛在意向客戶、媒體活動形式：利用場內(nèi)品鑒和媒體宣傳的結(jié)合方式，最大限度展示 項目形象，吸引社會公眾關注?；顒又黝}： 為讓廣大客戶更好的了解項目打造片區(qū)的高品質(zhì)社區(qū)，真切感受品牌之魅力，借此售樓部開放之際，主題為幸福里 營銷展示中心盛大開放活動目的： 展示項目形象，吸引社會公眾關注；認籌前對市場加熱，加深市場印象；積累客戶資源，為本項目蓄勢造勢?；顒铀悸罚?售樓部開放活動場內(nèi)外氛圍布置活

10、動開場現(xiàn)場溝通互動場內(nèi)參觀、品鑒本次活動氛圍亮點將以項目售樓處的外圍與內(nèi)部的裝飾布置為重點，以體現(xiàn)項目品質(zhì)、迎合項目客戶群的品位，凝聚意向客戶與項目零距離融合的激情，加深客戶對項目的深刻印象，達到售樓部盛大開放的目的，為后期成功信認籌及開盤做好鋪墊！ 氛圍亮點： 售樓部場外布置示意氛圍亮點： 售樓部場內(nèi)布置示意我們需要咖啡廳式銷售會所物料明細： 推廣安排序號項目時間數(shù)量價格備注1沿街派單售樓處開放前持續(xù)派發(fā)3萬份2短信群發(fā)售樓處開放前約20萬條3DM廣告售樓處開放前整版4宣傳車（鎮(zhèn)外）售樓處開放前兩天5道旗及戶外售樓處開放1周總計：約 元（具體價格以甲方實際詢價為準）物料明細： 銷售物料序號項

11、目時間數(shù)量價格備注1活動公司開放前一周開始接洽2禮儀或表演人員開放前一周開始接洽據(jù)實情3水 果售樓處開放當天若干4飲 料售樓處開放當天若干5樓書6月25日前到位1000份/戶型6一次性紙杯6月25日前到位5000個7名片6月25日前到位兩盒/人8手提袋6月25日前到位2000個總計：約 元（具體價格以實際詢價為準）媒體嘉賓配合： 售樓部開放當天，請有影響力的政府領導和媒體現(xiàn)場報道引起全縣關注，擴大品牌影響力和知名度。住宅部分銷售排期 第三階段：項目多階段認籌與開盤階段項目進度：已積攢一定數(shù)量客戶推售形式：本階段是在開盤日期以及答客問等一系列問題得以確認后對市場展開 沖刺，實施高密度多點轟炸，為

12、項目開盤造勢，確保開盤一戰(zhàn)成功。營銷策略：本階段在開盤前，進行VIP客戶認籌。正式發(fā)售前的認籌對整個項目的銷售有著舉足輕重的作用，其目的在于：能從內(nèi)部認購中獲取客戶，能夠更清楚的了解和掌握客戶的購房意向及市場 需求，了解客戶鐘情于哪個樓層、朝向、多大面積，以及產(chǎn)品類型。在項目正式開盤前確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失。進一步檢測客戶的真正需求，為價格調(diào)整、銷控提供及時準確的市場反饋。積累大量的意向客戶，為項目開盤聚集人氣資源制造聲勢。鍛煉銷售人員，提高其整體業(yè)務水平和業(yè)務素質(zhì)，為正式推售打下扎實的基礎。住宅認籌目的項目進度：已積攢足夠的VIP客戶推售形式：硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，實施 “罐裝銷售”，設置客戶集中營批量銷售。營銷策略：本階段策略主要在于開盤當日的現(xiàn)場活動，在項目開盤當日組織演出、抽獎等活動以保證開盤現(xiàn)場氣氛。前期開盤多階段認籌、開盤階段： 推廣主題：活動方案：VIP會員卡開盤慶典異業(yè)