[山東]房地產投資研判報告

1、山東菏澤房地產投資研判報告博藍地產 2017年4月 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 謹呈：河南xx置業(yè)目錄菏澤市情及城市發(fā)展菏澤房地產市場調研分析菏澤在售重點樓盤簡析菏澤房地產市場調研總結2 4135“察市”第一部分：菏澤市情及城市發(fā)展用發(fā)展的眼光看待菏澤市情、未來發(fā)展趨勢，研判項目未來價值。菏澤概況經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤市地處山東省西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，東與濟寧市相鄰，東南與江蘇省徐州市、安徽省宿州市接壤，南與河南省商丘市相連，西與河南省開封市、新鄉(xiāng)市毗鄰，北接河南省濮陽市?？偯娣e12238.62平方公里。菏澤市轄牡丹區(qū)、定陶區(qū)、曹縣、成武縣、單縣、巨野縣、鄆城縣、鄄城

2、縣、東明縣2區(qū)7縣及菏澤經濟開發(fā)區(qū)、菏澤高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。2016年全市人口1014萬人，市區(qū)常住人口 103萬人。地理區(qū)位經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤市，古稱濟陰、曹州，位于山東西南部，中華民族發(fā)祥地之一，歷史上曾是通往中原的交通要沖，文化交流頻繁，境內有回、滿、瑤、蒙古、等少數(shù)民族40個。菏澤歷史悠久，文化底蘊深厚，享有“天下之中”的美譽。劉邦登基稱帝、曹操成就霸業(yè)、黃巢起義、宋江聚義等都發(fā)生在菏澤。菏澤作為中國牡丹品種的主要發(fā)祥地之一，種植牡丹歷史悠久，始于隋，距今已有1400余年的栽培歷史，是著名的中國牡丹之都、武術之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、民間藝術之鄉(xiāng)。歷史人文菏澤概況趙王河大劇院

3、曹州牡丹園水滸好漢城經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展自古以來，菏澤的水路、陸路交通都比較發(fā)達，目前已形成鐵路、公路、航空、航運、管道運輸?shù)染C合交通運輸網絡。菏澤至鄭州、濟南兩大國際機場僅200公里，均在國際機場的有效半徑之內，1.5小時即可到達。軍民兩用的嘉樣機場距菏澤僅70公里，菏澤機場項目前期工作已正式啟動，機場選址、飛行程序設計等實質性工作正有序進行。菏澤是山東省唯一的內陸港口城市，距青島港不足600公里，經高速公路5小時可達；距日照港不足400公里，經日東高速3小時可達，出口貨物非常便利。交通條件菏澤概況經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤概況三次產業(yè)比由11.2:52.8:36.0調整到10.9:5

4、1.3:37.8，工業(yè)主導地位比較突出，一二三產業(yè)融合發(fā)展，經濟結構不斷優(yōu)化，發(fā)展質量和效益顯著提升。經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展總體來講，山東貧困村和貧困人口大部分集中在中西部，分別占全省的95%和93%。菏澤是山東省欠發(fā)達中小城市，GDP排名全省倒數(shù)第二，山東經濟“低谷” 。菏澤概況黃河三角洲高效生態(tài)經濟區(qū)、山東半島藍色經濟區(qū)相繼上升為國家戰(zhàn)略，已成為山東發(fā)展的重要引擎；省會城市群經濟圈和西部經濟隆起帶兩大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，標志著山東已在全省形成“兩區(qū)一圈一帶”區(qū)域協(xié)調發(fā)展的總體格局。2016年，全市列入省棚改計劃6.2萬戶，占全省的1/8，居全國地級市首位，爭取棚改政策性貸款224.3億元，政策

5、性資金30億元。2017年，山東省財政安排專項扶貧資金億元，加大菏澤、臨沂個市以及個脫貧任務比較重的縣省級資金扶持力度。西部經濟隆起帶菏澤經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2015-2016年，菏澤GDP由2400億元增加到2560億元,GDP增速為6.7，房地產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期。菏澤概況宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展0-800US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均GDP與房地產發(fā)展關系800-4,000US$4000-8,

6、000US$8000-20,000US$2016年菏澤市人均GDP為3712美元, 房地產市場生存、改善需求兼有。2016年，菏澤城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達到22140元、10690元，分別增長8.7%、9.1%，國稅收入實現(xiàn)168.2億元、增長30.3%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長9.9%，這五項指標的增速均居全省第1位。中原經濟區(qū)突破菏澤2012年，國務院正式批復中原經濟區(qū)規(guī)劃，中原經濟區(qū)規(guī)劃范圍包括河南省全境，河北省邯鄲市，山西省長治市，安徽省宿州市，山東省菏澤市等。2012年山東政府工作報告和山東省“十二五”規(guī)劃：深入實施“突破菏澤”戰(zhàn)略，將菏澤打造成魯蘇豫皖交界地區(qū)科學發(fā)展高地。2013年

7、8月，山東西部經濟隆起帶發(fā)展規(guī)劃 “一帶”戰(zhàn)略正式啟動。地域包括棗莊、濟寧、菏澤6市等，力爭各項指標適當高于全省平均水平，逐年縮小與中東部地區(qū)的差距。促進形成東部率先發(fā)展、中部加快崛起、西部跨越發(fā)展的區(qū)域協(xié)調發(fā)展新格局。經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤概況菏澤市提出,充分發(fā)揮承東啟西、引南連北的區(qū)位優(yōu)勢和已有的產業(yè)資源優(yōu)勢,努力把菏澤打造成山東西部經濟隆起帶的重要增長極和向中原地區(qū)輻射的橋頭堡。著力推動能源化工、生物醫(yī)藥、機電設備制造和農副產品加工四大主導產業(yè)向價值鏈前后兩端延伸,向具有產業(yè)控制力和高附加值的上下游環(huán)節(jié)延伸。中原經濟區(qū)規(guī)劃范圍經濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤自古基本可以劃分為東關（新城

8、）和西關（老城）兩個部分。菏澤市總體規(guī)劃 （2003-2020）：在空間發(fā)展方向上，以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。在空間布局結構上，為一核、兩軸、四組團。一核即城市中心區(qū)，以趙王河為軸，自北向南依次布置市級行政中心、文化中心和商業(yè)中心。菏澤概況四組團即城東組團、城南組團、城西組團和城北組團。城東組團的功能定位以發(fā)展一二類工業(yè)和相配套的生活服務設施為主，是城市東部副中心。城南組團的功能定位是以倉儲物流及相配套的商貿、生活服務設施為主的城市組團。城西組團的功能定位是保護和發(fā)展“內圓外方”的城市格局，適當發(fā)展一類工業(yè)用地，是城市西部副中心。城北組團的功能定位是保留牡丹種植觀賞區(qū)，布置教育

9、用地和生活居住用地，建設全市的高教園區(qū)、體育中心、會展中心?！皩彆r”第二部分：菏澤房地產市場調研分析對菏澤房地產市場概況、價格、投資、客群等比較分析，得出菏澤房地產市場大勢。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析作為中小城市，菏澤市房地產業(yè)的發(fā)展2003年剛剛起步，2004年才剛剛走上規(guī)范化運營的道路。但政府不斷加大房地產投資力度，房地產的投資增長速度遠遠高于同期國民經濟的增長速度，目前房地產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期。2016年，全市房地產庫存去化周期由18.1個月減少到8.8個月。2017年，菏澤將實施規(guī)劃引領、道路貫通、道路提升、片區(qū)開發(fā)、棚戶區(qū)改造等十大工程。 “十大工程”共涉及城建工程項目1

10、98項，其中片區(qū)開發(fā)項目和棚戶區(qū)改造項目共61項，總投資1216.83億元。 16-17年菏澤市棚戶區(qū)改造力度不斷在加大，2017年全年棚改涉及18.2萬戶，各區(qū)均是16年的2-3倍，計劃改造面積3092萬平方米。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析由上表可知：進入2017年，房地產投資繼續(xù)保持較高增長速度，達到9.0%；其中住宅投資比較平穩(wěn)，增速為9.7%；辦公樓增長速度轉負為正，由-38.1%到31%；商業(yè)用房增速明顯降低，增速由15%變?yōu)?.9%。整體而言，菏澤房地產投資市場一片向好。2017年市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析2017年由上表可知：2017年，房地產開發(fā)建設加

11、快，房屋施工、竣工面積均有較大幅度增長：2017年1-2月份開工面積已經基本與2016年全年開工量相當；施工面積增速由8.0%提升到18.4%；竣工面積由-12.4%變成37.8%，增速明顯。2017年菏澤房地產市場升溫明顯。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析2016年菏澤市區(qū)棚改力度不斷加大，房地產市場形勢尤為良好，房價也不斷攀升，四季度房價漲幅明顯，由4300元/漲到4700元/，漲幅達9.3%。總體而言，西城房價較低，2016年整體均價在4400元/左右；東城區(qū)房價接近5000/；南北城區(qū)整體來說在5000/以上。菏澤市區(qū)房價呈上升趨勢。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析 由

12、于經濟原因，菏澤市人口具有城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入的特點。上表為菏澤市部分購房者調研分析，由上可知：目前菏澤市購房客群以改善和自住剛需客群為主，占比達到71%；購房客群更多選擇新房購買，占比73%。一方面與目前市場新房存量、推盤較多有關，另一方面也符合中小城市客群購買心理。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析上表為菏澤市部分購房者調研分析，由上可知：目前菏澤市購房客群更愿意置業(yè)東城，比例為57%；其次為南城，比例達到31%。東城、南城也是政府重點發(fā)展區(qū)域。購房客群認為房價偏高比例占68%，客群價格敏感度較高，符合中小城市客群購買特征；也說明自2016年四季度以來房價漲幅較

13、大，已超購房者預期，火爆程度可見一斑。目前菏澤市房地產客戶群體主要由市區(qū)居民、下屬縣城居民和外來人口組成，其中又以市區(qū)居民為購買主力，客群年齡層主要在3045歲。因為菏澤城市樞紐中心的特殊地理位置，所以在此經商和進行商業(yè)活動的人群廣泛，經商客戶構成菏澤房地產消費市場的主力；同時因為政府部門工作的人群工作穩(wěn)定、收入水平相對較高，所以公務員也是主要消費群體。市場綜述投資情況建設情況價格分析客群分析第三部分：菏澤在售重點樓盤簡析對菏澤縣主要競品及熱銷樓盤面積、價格等比較分析，得出區(qū)域內重點項目銷售態(tài)勢。“取勢”21 北城 西城 南城 東城 中心城區(qū)交通便利、商業(yè)配套、生活配套成熟，教育、生活、醫(yī)療、

14、金融、休閑豐富。重點建設區(qū)域，環(huán)境優(yōu)越，未來擁有較完善的配套設施。位置相對較偏，發(fā)展相對滯后，在售樓盤較少，價格相對便宜。位置相對較偏，依托大學城、牡丹園。重點建設區(qū)域，環(huán)境優(yōu)越，未來擁有較完善的配套設施。21菏澤房地產區(qū)域特征總結 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 目前菏澤在售樓盤多達幾十個，重點項目為：中北.新都心、中南花城、菏澤萬安萬達廣場、海港趙王御府、中達廣場、菏澤中心、億聯(lián)世貿中心、花都國際、中達御園、天華新天地、天華牡丹萬象城、正祥萬象廣場、君臨國際、新洲歐洲城等項目。其中超百畝項目就有16個。中達廣場 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：107畝總建筑面積

15、：36.7萬綠化率：36%容積率：4.2銷售均價：7000元/商鋪情況：還未推出。工程進度：目前1期在建，4月3日剛剛開盤。項目名稱：中達廣場地址：長江路以北，中華路市實驗小學以南，趙王河以東，育才路以西開發(fā)商：菏澤市中達房地產開發(fā)有限公司概況：項目北臨中華路及菏澤實驗小學，南臨長江路，西起太原路及趙王河城市風光帶，東至育才路，地塊中部有中山路自東向西穿過，地理位置優(yōu)越，風光秀美。項目用地位于菏澤市總體規(guī)劃中商業(yè)金融功能區(qū)的西側，是中華路商業(yè)中心區(qū)與東方紅路商圈的核心連接區(qū)域，是趙王河城市景觀主軸的起點。配套：行政：毗鄰菏澤市委、市政府等各類行政機構 教育：菏澤高端名校市實驗小學一墻之隔 商貿

16、：銀座商城、新蘇天美、茂業(yè)百貨、蘇寧電器等大型商場和商貿市場星羅棋布 醫(yī)療：惠慈醫(yī)院等 金融：位于城市東部金融核心區(qū) 休閑：出則城郊風光，入則城市繁華，極為便利。 餐飲：星級酒店、各類連鎖酒店、酒吧、餐飲 其它：交通網高度發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。天華牡丹萬象城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：322畝總建筑面積：120萬綠化率：28%容積率：2.7銷售均價：4800元/40-60花生公寓商鋪情況：1.75萬/，50-2501托2商鋪。停車位：8.5萬一個工程進度：目前3期在建，即將開盤。項目名稱：天華牡丹萬象城地址：中華西路與220國道交匯處（花都小商品城對面）開發(fā)商：菏澤中盛

17、房地產開發(fā)有限公司概況：牡丹萬象城是由菏澤交通集團和天華地產強強聯(lián)合，在成功開發(fā)中國牡丹商貿城一、二、三期項目基礎上，繼續(xù)加大投資建設的四期工程項目，是集高檔居住、超級商業(yè)、星級酒店、旅游觀光、文娛和交通等功能于一體的菏澤百萬級以上的城市綜合體項目。配套：教育：實驗小學、實驗中學、二十一中綜合商場：小商品城幼稚園：小區(qū)內有七七板幼兒園醫(yī)院：市里醫(yī)院、三院、濟世醫(yī)院、黃岡骨科醫(yī)院 休閑：牡丹體育廣場小區(qū)內幼兒園、商場、娛樂休閑等配套設施齊全有中心園林景觀和空中花園等菏澤天安萬達廣場 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：391畝總建筑面積：124萬綠化率：25.5%容積率：3.99

18、銷售均價：認籌中商鋪信息：目前主要在建萬達廣場，90-200商鋪預約中。工程進度：目前1期在建，即將開盤。項目名稱：菏澤天安萬達廣場地址：長江路以南，五屯路以北，府南街兩側開發(fā)商：菏澤天安房地產開發(fā)有限公司概況：0月13日萬達廣場正式落戶天安國際廣場，菏澤商業(yè)地產接軌國際高度。萬達廣場，以豐富的業(yè)態(tài)和商業(yè)資源，迅速聚攏人氣和商氣。 菏澤天安萬達廣場項目是集購物、院線、商務辦公、酒店公寓、休閑、娛樂為一體的，菏澤第一個真正劃時代意義的大型一站式城市商業(yè)綜合體，預計2018年9月開業(yè)運營，開業(yè)后可安置近萬人就業(yè)，年實現(xiàn)稅收收入近2億元。配套：學校：菏澤市牡丹區(qū)實驗小學 公園：趙王河濕地公園公園：古

19、柿林公園、幼兒園廣場：萬達廣場酒店：希爾頓酒店 新洲歐洲城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：191畝總建筑面積：48萬綠化率：40%容積率：2.9銷售均價：5500元/商鋪情況：1托2類型價格1.8萬/上下，部分4層商鋪3、4層8000元/上下。面積200-500平米。價位屬于中等偏上的。工程進度：目前2期在建，正在排號。項目名稱： 新洲歐洲城地址：長江路與太原路交叉口西北側開發(fā)商：山東新洲房地產開發(fā)有限公司概況：新洲歐洲城是由山東新洲房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目位于長江路以東，太原路以西，洙水河以南，國色天香小區(qū)以東。對過為趙王河公園，與菏澤市實驗小學一路相隔。交通便利

20、，生活方便配套：商業(yè)：中山路名品商業(yè)一條街，銀座商城、國貿商業(yè)購物中心、恒泰、新蘇天美10分鐘步行距離。學校：菏澤市實驗小學步行1000米、二十二中南校區(qū)約1000米、曹州一中3.8公里。公園：緊靠趙王河和洙水河，南鄰城市濕地公園，與天香牡丹公園300米。酒店：與國際四星酒店銀盛僅300米。菏澤中心 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：240畝總建筑面積：85萬綠化率：無容積率：4.2銷售均價：無商鋪情況：未推出工程進度：目前1期在建，即將開盤。項目名稱：菏澤中心地址：中華路以南、府南街以東、中山路以北、規(guī)劃支路以西開發(fā)商：菏澤浩宇置業(yè)有限公司概況：菏澤中心一期建設面積85萬平

21、米，規(guī)劃理念為“LIVING MALL FOR MORE LIVING”，整體定位為“以中產階級家庭型消費為中心的體驗式休閑商業(yè)綜合體”，5400個停車位的停車場、紅酒雪茄吧、私人畫廊等配套。配套：菏澤市實驗小學；銀座商城、新蘇天美、國美正祥萬象廣場 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：45畝總建筑面積：18萬綠化率：25%容積率：4.8銷售均價：5400元/商鋪情況：200-300商鋪，均價3萬多。主力商家為必勝客等一線品牌。工程進度：目前僅商住公寓（69小戶型）開盤在售，其他未建。項目名稱：正祥萬象廣場地址：中華路與桂陵路交叉口菏澤火車站正前方50米開發(fā)商：菏澤正祥置業(yè)有限

22、公司概況：項目由菏澤正祥置業(yè)有限公司開發(fā)建設，項目位于菏澤市牡丹區(qū)中華路與桂陵路交叉口菏澤火車站正前方50米處，項目總用地面積3萬，總建筑面積約18萬。由2棟5A甲級寫字樓、1棟金角SOHO公寓、2棟高品質住宅、1條內街商業(yè)組成。配套：中國銀行、工行、建行、菏澤農商銀行、菏澤郵政儲蓄銀行；菏澤市工商局、菏澤市畜牧局、菏澤市郵政局、菏澤市電業(yè)局；菏澤開發(fā)區(qū)醫(yī)院；菏澤市開發(fā)區(qū)實驗小學、菏澤市開發(fā)區(qū)實驗中學；美食商街花都國際 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：1821畝總建筑面積：1921萬綠化率：25%容積率：無銷售均價：排號商鋪情況：還未推出工程進度：目前1期在建。項目名稱：花

23、都國際地址：牡丹路以西，中華路以南，長江路以北，解放大街以東開發(fā)商：花都綠地置業(yè)有限公司概況：花都綠地是菏澤市委市政府攜手上海綠地集團傾力打造菏澤市的舊城改造項目，是“魯西南大盤”。項目占地1840畝，總建筑面積300萬方，商業(yè)/商務建筑面積110萬方，未來常住人口6萬人。將現(xiàn)代購物、商務辦公、品質宜居、全系教育、景觀園林、休閑娛樂、旅游休憩七大功能融萃一城，將全面顛覆城市格局，鑄就菏澤全新的文旅、商業(yè)、金融中心。配套：學校：菏澤市牡丹區(qū)二十一中醫(yī)院：牡丹區(qū)中醫(yī)院、 菏澤市立醫(yī)院、菏澤市牡丹人民醫(yī)院綜合商場：銀座商城菜市場：南集菜市場商業(yè)街：步行街項目內自建三所幼兒園、兩所小學、一所中學、（分

24、別是全國十佳北京大風車幼兒園、菏澤重點實驗小學分校、市重點21中分校），讓社區(qū)居民真正實現(xiàn)家門口上名校的愿望！億聯(lián)世貿中心 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：495畝總建筑面積：100萬綠化率：無容積率：3.0銷售均價：無商鋪情況：目前主推服裝市場，內鋪面積20-60，認籌排號階段：交1萬抵2萬，交10萬抵13萬。工程進度：目前未建。項目名稱： 億聯(lián)世貿中心地址：菏澤市牡丹路和八一西路交叉路北側開發(fā)商：菏澤正祥置業(yè)有限公司概況：聯(lián)世貿中心由中國民營企業(yè)500強、中國民營企業(yè)服務業(yè)100強億聯(lián)控股集團，斥資60億元傾心打造。是菏澤市中心大，也是唯一的一個一站式批發(fā)零售，吃喝玩樂

25、購城市中心商業(yè)綜合體。 項目總建筑面積約100萬、其中商業(yè)約52萬、辦公約12萬、住宅約23萬，包含以下六大模塊。世貿廣場、新康莊服裝城、萬國風情街、世貿購物中心、世貿公館、億聯(lián)康城。配套：汽車站新康莊服裝城、世貿中心、萬國風情街、世貿廣場南華世紀城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：50畝總建筑面積：10.5萬綠化率：25%容積率：2.5銷售均價：5400元/工程進度：目前2、3號樓在建。項目名稱：南華世紀城地址：中華路以北，解放街以西，中和路兩側，環(huán)城公園以南開發(fā)商：菏澤市恒生房地產開發(fā)有限公司概況：解放街與中華聚集眾多活力商家，很早以來就是人氣較旺盛，較繁華的街道，兩條

26、路是東西南北貫穿新老城區(qū)的大動脈，是較具發(fā)展?jié)摿Φ闹鹘帧＝夥沤峙c中華路交匯的兩端，高檔住宅云集，酒店、銀行、超市、醫(yī)院、學校、菜市場、圖書館、健身會所等環(huán)繞周圍；既坐擁繁華，又獨具潛力，輻射范圍較廣，其聚寶盆效應毋庸置疑。配套：行政： 教育：二十一中商貿：東方紅大街醫(yī)療：市立醫(yī)院附屬南院醫(yī)院金融： 休閑：環(huán)城公園兒童公園 餐飲：柏青酒店時代奧城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：264畝總建筑面積：56萬綠化率：無容積率：無銷售均價：5200元/工程進度：目前2期在建，1期3#樓高層在售。項目名稱：時代奧城地址：西安路與中華路交匯處東南角開發(fā)商：菏澤億聯(lián)置業(yè)有限公司概況：菏澤

27、時代奧城由菏澤億聯(lián)置業(yè)有限公司開發(fā)建設，是以房地產開發(fā)為主，集商業(yè)、建筑業(yè)、投資等為一體的企業(yè)。億聯(lián)公司曾成功開發(fā)了中國北方五金城、天津龍門輕紡城、溫泰大酒店、昆山國際大上海服飾城等項目，總建筑面積98萬平方米，總投資28億元人民幣。配套：行政：菏澤市公安局等中華路沿線諸多行政職能單位 教育：牡丹區(qū)實驗小學、二十一中、菏澤二中、財政學校、菏澤市財政干部學校、菏澤市技工學校商貿：小區(qū)沿中華路綜合商業(yè)；西關牡丹商貿城醫(yī)療：距離菏澤最好的醫(yī)院菏澤市立醫(yī)院僅3分鐘車程金融：工行、中行、農行、建行、郵儲一應俱全 休閑：小區(qū)內休閑配套設施；且與牡丹體育場僅一路之隔 餐飲：各高、中、低檔餐飲一應俱全君臨國際

28、 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：52畝總建筑面積：16萬綠化率：35%容積率：3.8銷售均價：6000元/工程進度：目前2期在建。項目名稱：君臨國際地址：廣福街與中華路交匯處西南角開發(fā)商：菏澤恒翼置業(yè)有限公司概況：項目選址于菏澤市牡丹區(qū)中華路西段。地塊北面為中華路，南面為中山路，東面為廣福街，西側與市稅務局相望。項目總占地面積為34923.5平方米?；刂車煌l件便捷，地理位置優(yōu)越，具有高品質住宅小區(qū)所需的優(yōu)越宏觀環(huán)境。 本項目建設將會促進菏澤市牡丹區(qū)西部的開發(fā)，美化菏澤城市景觀，豐富中華路兩側的城市輪廓線。配套：行政：菏澤市財政局.牡丹區(qū)公安局.區(qū)法院.市藥檢局.區(qū)武

29、裝部. 教育：區(qū)實驗小學二十一中.菏澤醫(yī)專一路之隔商貿：成陽路與中華路交叉口往北步行5分鐘菏澤最大的菜市批發(fā)市場醫(yī)療：菏澤市立醫(yī)院醫(yī)專附屬南院區(qū)中醫(yī)院.黃河骨科醫(yī)院金融：建設銀行.工商銀行.農業(yè)銀行.中國銀行.均在1公里范圍內 休閑：東方紅大街西關體育場菏澤最大的小商品批發(fā)市均在1公里范圍內 餐飲：距離中和路步行5分鐘集餐飲一條街柏青大酒店中北新都心 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：645畝總建筑面積：180萬綠化率：36%容積率：3.0銷售均價：無商鋪情況：未推出工程進度：目前1期在建，3月已開工，即將開盤。項目名稱：中北新都心地址：牡丹路以東、丹陽路以南、環(huán)城大堤以西、

30、天宏大酒店以北開發(fā)商：山東中北置業(yè)有限公司概況：項目屬于菏澤市政府2015年“十大片區(qū)”改造重點工程之一。項目地處菏澤CBD核心地段，牡丹路以東、丹陽路以南、環(huán)城大堤以西、天宏大酒店以北，規(guī)劃總面積約650畝，總建筑面積約180萬平方米，總投資100億元；涵蓋購物中心、時尚天街、曹州古街、歐式步行街、高端住宅、甲級辦公、菁英公寓等多種業(yè)態(tài)優(yōu)質學區(qū)，坐擁三大商圈核心，匯聚百萬消費人群。配套：環(huán)城大堤、天香公園，大劇院、演武樓、趙王河公園中小學：八完小、實驗小學、二十二中、社區(qū)學校幼稚園：兩所精品幼兒園綜合商場：時尚購物街區(qū)，人文商業(yè)街區(qū)醫(yī)院：市中醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院郵局：中國郵政銀行：工行、農行、中行

31、、建行、交行、農商行等小區(qū)內部配套：兩個幼兒園、鄰里中心中南花城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：443畝總建筑面積：104萬綠化率：40%容積率：3.3銷售均價：4800元/商鋪情況：未推出工程進度：目前1期在建，4月2日已經開盤。項目名稱：中南花城地址：菏澤新牡丹路與長城路交匯處西北角開發(fā)商：菏澤中南花成置業(yè)有限公司概況：菏澤中南花城作為中南集團深耕菏澤的升級力作，位于長城路與牡丹路交匯處，傲居菏澤重點打造高智生態(tài)居住區(qū)核心，項目規(guī)劃總建筑面積約100萬方。項目臨近三大牡丹園區(qū)，天生擁享絕佳生態(tài)景觀資源。作為菏澤超級生態(tài)大盤，采擷風靡世界數(shù)百年的經典建筑風格，項目規(guī)劃有

32、電梯洋房、高層住宅、風情商業(yè)街、星級會所等豐富業(yè)態(tài)。配套：炫樂城游樂園；百花園、古今園；大學城、7200平米幼兒園/1.4萬平米商業(yè)街海港趙王御府 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：290畝總建筑面積：90萬綠化率：30%容積率：3.94銷售均價：5800元/工程進度：目前1期3月奠基、在建，即將開盤，預計19年下半年交付。項目名稱：海港趙王御府地址：太原路與八一路交匯處東北角開發(fā)商：北京海港投資發(fā)展有限公司該項目地處趙王河西畔，天然氧吧就在家門口，空氣清新，沿八一路向東舉步可達牡丹廣場，健身遛彎皆相宜。楊莊小學就在家門口，二十二中、菏澤三中環(huán)繞在其5路程圈內，方便孩子就學。

33、演武樓、大劇院、“兩館”近在咫尺，相距市圖書館（在建）幾車程，文化氛圍集聚于此。醫(yī)院（菏澤市中醫(yī)院、菏澤皮膚病醫(yī)院）、超市、娛樂餐飲遍布周邊，基本可滿足人們的生活需求。配套：銀座、茂業(yè)百貨、新蘇天美等大型商場超市，康莊市場、億聯(lián)世貿中心；二十二中、菏澤三中 ；天香公園、趙王河公園、雙語幼兒園、會所、沿街底商中達逸景廣場 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：270畝總建筑面積：60萬綠化率：30.4%容積率：2.86銷售均價：5400元/商鋪情況：20-200銀座旁臨街鋪，認籌中，8年返租，5年回購。工程進度：目前一期在建1#3#4#5#，共800套。項目名稱：中達逸景廣場地址：

34、菏澤市牡丹區(qū)政府正南，曹州路與重慶路交匯處開發(fā)商：菏澤萬浩逸景房地產開發(fā)有限公司概況：中達逸景廣場是菏澤中達集團的又一扛鼎力作，項目位于菏澤市牡丹區(qū)政府正南，曹州路與重慶路交匯處。項目規(guī)劃用地270畝，總建筑面積為60萬，是中達集團斥資30億恢弘巨制的城市地標性綜合體。配套：牡丹區(qū)政府、菏澤市第二中學、市立醫(yī)院、西客站。牡丹區(qū)實驗小學、銀座商場。紫金國際廣場 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：38畝總建筑面積：19萬綠化率：30%容積率：5.0銷售均價：5800元/商鋪情況：10-80商城內鋪，1.3萬/起，包租10年，交5000抵10000.工程進度：目前外立面正在施工。產

35、權40年。項目名稱：紫金國際廣場地址：中華東路移動公司東臨開發(fā)商：山東瑞華房地產開發(fā)有限公司概況：紫金國際廣場位于中華東路，移動公司東臨。項目占地面積25175平方米，總建筑面積19萬平方米，容積率為5，綠化率大于30%，建有停車位1800余個。 菏澤城市發(fā)展迅速，正向國內一二線城市進發(fā)。菏澤市政府大力發(fā)展經濟、政治，正逐步改善城市整體形象，完善城市配套體系。配套：商場：家樂福、希樂城兒童廣場、屈臣氏電影院：新華國際影城餐廳：肯德基、法式餐廳、泰國菜、日本料理車站：火車站醫(yī)院：開發(fā)區(qū)中心醫(yī)院學校：開發(fā)區(qū)實驗中學、開發(fā)區(qū)實驗小學大型商業(yè)綜合體家樂福入駐豪潤書苑 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注

36、 / 總占地面積：30畝總建筑面積：5.3萬綠化率：30%容積率：1.8銷售均價：6900元/工程進度：目前聯(lián)排、7層洋房在建。項目名稱：豪潤書苑地址：菏澤市解放大街南段，兒童公園北約100米路東開發(fā)商：山東偉居房地產開發(fā)有限公司概況：豪潤書苑是由山東偉居房地產開發(fā)有限公司傾力打造，項目位于菏澤市中心CBD繁華區(qū)域，南臨中華路，北臨曹州路，西攜解放大街，項目總占地2萬余平米，規(guī)劃總面積達5萬余平方，項目以多層現(xiàn)代板式住宅為主，物業(yè)類型涵蓋臻品多層，稀缺別墅，沿街商業(yè)和寫字樓?？傄?guī)劃住宅245戶，戶型面積在110平米到130平米之間。預計總投資2個億。配套：醫(yī)院：牡丹區(qū)中心醫(yī)院、菏澤市立人民醫(yī)院

37、分院、山東菏澤交通醫(yī)院等學校：牡丹區(qū)第一小學、菏澤二小幼兒園、菏澤市直機關幼兒園、菏澤市二完小等銀行：中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行超市：三信超市等娛樂：菏澤橫店電影城、笆緹雅KTV幼兒園齊鯉萬家新城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：288畝總建筑面積：71萬綠化率：30.5%容積率：3.0銷售均價：5700元/工程進度：目前3期高層住宅在建。項目名稱： 齊鯉萬家新城地址：中華路與青年路交匯處開發(fā)商：由菏澤齊鯉房地產置業(yè)有限公司概況：萬家新城項目是菏澤市和牡丹區(qū)兩級政府重點規(guī)劃改造項目，由菏澤齊鯉房地產置業(yè)有限公司開發(fā)建設，項目總占地約19萬平米，總建筑面積約71萬平米，地

38、下面積14萬平米，容積率3.0，綠化率30.5%，產品由35棟高層住宅、10棟聯(lián)排別墅、2棟高檔寫字樓、1棟商務公寓及一條貫穿項目東西、連接青年路與雙井街約500米的大型商業(yè)步行街“萬秀街”組成。配套：行政：菏澤市委、市政府等眾多黨政機關、企事業(yè)單位商業(yè)：東方紅商業(yè)圈學校:幼兒園到高中,周邊方圓2公里內9所中、小學，二十一中等菏澤頂級教育資源環(huán)繞小區(qū)其他：7家銀行、6家知名醫(yī)院，2個農貿市場、3大公園，各大品牌商場、專業(yè)市場遍布四周大型購物商場、高端會所、幼兒園、電影院等綜合服務配套設施龍翔中央公館 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：300畝總建筑面積：800萬綠化率：31%

39、容積率：2.74銷售均價：6200元/工程進度：目前3期在建。項目名稱：龍翔中央公館地址：菏澤市人民路1399號，人民路以東永昌路以北開發(fā)商：山東菏澤龍翔房地產開發(fā)有限公司概況：中央公館項目位于人民路東，康莊路南，永昌路北，振興路西。城市東部發(fā)展前沿陣地，引領置業(yè)方向，備受萬眾景仰，是國際化人居理念的品質社區(qū)，為市民呈現(xiàn)一幅輝煌耀眼的夢想生活畫卷：全板式高層電梯住宅、創(chuàng)新裁剪的陽光宜居戶型，可參與性的庭院布局，春夏秋冬暢游其中，品鑒千姿百態(tài)人文生態(tài)景致，堪稱菏澤的標志性上游精品小區(qū)。配套：行政：開發(fā)區(qū)政府咫尺之遙，社區(qū)業(yè)主公務員、教師、醫(yī)生等占比高。教育：緊鄰菏澤市實驗小學東校區(qū)，菏澤市丹陽小

40、學，二十二中商貿：“社區(qū)配套商業(yè)會所、商業(yè)街。集高檔住宅、國際青年公寓、大型購物中心、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型城市綜合體。醫(yī) 療：菏澤市中醫(yī)金融：中行，信用社，農業(yè)銀行，萊商銀行，金域瀾灣 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：180畝總建筑面積：33萬綠化率：38%容積率：2.25銷售均價：4800元/工程進度：目前1期在建，3月已開盤。項目名稱：金域瀾灣地址：桂陵路與長城路交匯處北500米路東開發(fā)商：山東鴻福祥房地產開發(fā)有限公司概況：金域瀾灣項目由菏澤鴻福祥置業(yè)有限公司開發(fā)建設，地處菏澤市桂陵路與長城路交匯處北500米路東，通過人民路可以快速到達菏澤市中心區(qū)。北側緊鄰30

41、00畝濕地公園，是市政府出巨資重點打造的主題濕地公園。西面面趙王河公園現(xiàn)在也已成為菏澤市具現(xiàn)代氣息、地方特色和生態(tài)價值的重要景觀帶和生態(tài)走廊。項目兩面河水環(huán)繞，正處于中軸線趙王河景觀帶。 配套：周邊有銀座新天地、五星級酒店、趙王河公園、濕地公園、小區(qū)內配有幼兒園 皇家學府 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：159畝總建筑面積：60萬綠化率：35%容積率：4.0銷售均價：4700元/工程進度：首期開發(fā)四棟，目前3棟已經開工建設。項目名稱： 皇家學府地址：大學路與牡丹北路交匯處開發(fā)商：皇家置業(yè)概況：皇家學府由實力閩商皇家置業(yè)開發(fā)建設，總建筑面積60萬平米。項目位于菏澤市牡丹區(qū)牡丹

42、路以西、大學路以南。配套：創(chuàng)偉醫(yī)院、醫(yī)專附屬醫(yī)院、北苑小學、長城中學、菏澤學院、牡丹園、會所、幼兒園、電影院、星級酒店入駐天華新天地 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：134畝總建筑面積：30萬綠化率：27%容積率：3.0銷售均價：4700元/工程進度：目前2期開工建設。項目名稱：天華新天地地址：曹州西路與昆明路交叉路口開發(fā)商：天華實業(yè)控股集團/天華地產概況：天華新天地區(qū)小按照菏澤市城市規(guī)劃以及牡丹區(qū)政府、高新區(qū)政府的總體要求，由菏澤天翔置業(yè)有限公司傾力打造的集高檔住宅、大型商業(yè)、星級酒店和餐飲等功能于一體的菏澤西城區(qū)高品質、高標準項目。配套：毗鄰菏澤牡丹區(qū)政府、區(qū)委廣場、牡

43、丹區(qū)實驗中學，天華新天地小區(qū)有10棟精品住宅、3棟高檔辦公樓、1棟五星級酒店組成。天華四季花城 責任 / 專業(yè) / 專心 / 專注 / 總占地面積：200畝總建筑面積：55萬綠化率：30%容積率：4.1銷售均價：4800元/工程進度：目前3期在建，正在預售排號。項目名稱：天華四季花城地址：中華西路與長江西路交匯處中華西路小學對面開發(fā)商：天華實業(yè)控股集團/天華地產概況：天華-四季花城是天華地產傾力打造的菏澤西部生態(tài)人居大盤，總建筑面積約55萬平方米。綠化率近30%由17層版式高層組成，可容納3300余戶。四季花城以人性化設計匹配品質生活所需，經典戶型，格局方正，緊湊實用，利用率極高。南北通透，通風采光與觀景效果一流。擁享舒適空間。四季花城附近學校資源豐富，中華西路小學,實驗中學等名校。成就孩子幸福未來。配套