[PPT]房地產(chǎn)成本管理與控制精講(88頁(yè))

1、龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 講師背景介紹： 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。 關(guān)鍵詞： 成本管理，成本控制。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制內(nèi)容 龍湖的成本管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制內(nèi)容 龍湖的成本管理以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)傹埡杀竟芾淼姆秶?龍湖成本責(zé)任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計(jì)研發(fā)部1、設(shè)計(jì)費(fèi)管理 2、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 成本管理部1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 2、開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 4、工程招標(biāo)、合同、造

2、價(jià)管理 工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控包括樣本銷售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3、總體資金計(jì)劃的管控 序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開(kāi)發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、契稅等發(fā)展部2前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購(gòu)部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程造價(jià)采購(gòu)部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購(gòu)部6園林景觀工程費(fèi)用硬景、軟景、水電、小品等造價(jià)采購(gòu)部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造

3、價(jià)采購(gòu)部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營(yíng)銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部其他銷售費(fèi)用營(yíng)銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部 龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益 特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本土

4、地投資論證階段責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)總經(jīng)理重新給定成本限值審定存檔項(xiàng)目啟動(dòng)階段項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算方案設(shè)計(jì)階段研發(fā)部提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議互動(dòng)計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算初步設(shè)計(jì)階段工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案

5、及土石方平衡對(duì)比提供初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比造價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算合約規(guī)劃的目的：將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同工程實(shí)施階段工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本的組成 動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同

6、估價(jià)已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)工程竣工階段工程部審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購(gòu)部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo) 龍湖景觀裝飾工程成本管理景觀工程成本管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段 初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部景觀工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制景觀效果營(yíng)銷部造價(jià)采購(gòu)部景觀專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)

7、管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方、審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算 完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程成本構(gòu)成場(chǎng)地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木?；铕B(yǎng)護(hù)管理費(fèi)景觀效果調(diào)整增加費(fèi)苗木價(jià)龍湖景觀綠化指標(biāo)參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景8085:1520灌木：草坪510:9590景觀單方造價(jià)景觀工程成本管理措施景觀工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過(guò)程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算龍湖控制景觀的方法 喬木、灌木種在那里樓宇行道樹(shù)道路灌木喬木公共部分裝飾工程成本管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供

8、設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部裝飾工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更 控制裝飾效果營(yíng)銷部造價(jià)采購(gòu)部裝飾專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算 完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共裝飾工程成本管理措施裝飾工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過(guò)程控制避免返工等造成損失嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)收方結(jié)算材料設(shè)備采購(gòu)管理原則序號(hào)供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價(jià)高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價(jià)、乙方采購(gòu)適用于用量較大、但市場(chǎng)較成熟、品牌和價(jià)格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾

9、縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購(gòu)適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價(jià)格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的集約方式規(guī)模采購(gòu)有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降低材料設(shè)備的造價(jià)和采購(gòu)成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房成本管理樣板房的成本范圍 樣板房成本包括： 樣板房建造費(fèi)、樣板房裝飾工程費(fèi)、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè)影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風(fēng)格定位2）、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影響樣板房家具小品風(fēng)格和造價(jià)控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品

10、成本3）、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理樣板區(qū)景觀成本的范圍 樣板區(qū)景觀成本包括： 樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等，同時(shí)還包括配套的休息用家具。影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達(dá)到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹(shù)木定位高名貴樹(shù)種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn)5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn)控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測(cè)算控制范圍

11、內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標(biāo)成本要有補(bǔ)救措施，如控制項(xiàng)目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制內(nèi)容 龍湖的成本管理房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成成本分類成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開(kāi)發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 、三通一平工程費(fèi)、 行政及政策性收費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修 、環(huán)境景觀工程 工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、工程測(cè)

12、量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用 期間費(fèi)用銷售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi) 管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本項(xiàng)目制成本管理組織形式營(yíng)銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營(yíng)銷顧問(wèn)財(cái)務(wù)專員 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制 竣工驗(yàn)收 試 運(yùn) 行 采 購(gòu) 施 工 設(shè) 計(jì) 勘 察可行性研究項(xiàng)目建議書(shū)房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分建 設(shè) 工 程 項(xiàng) 目 的 階 段啟動(dòng)階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段房地產(chǎn)投資比例階段劃分建設(shè)安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決

13、立策項(xiàng)100%勘察設(shè)計(jì)施工采購(gòu)竣工驗(yàn)收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制要點(diǎn) 投資測(cè)算過(guò)程的控制分為： 投資論證階段測(cè)算 設(shè)計(jì)階段測(cè)算 執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工控制投資控制包括投資測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算投資論證階段 方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 施工圖設(shè)計(jì) 工程設(shè)計(jì)階段投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小

14、，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。 方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)

15、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 對(duì)各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫(kù)、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價(jià)比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價(jià)格和資金成本的比較，編制投資估算。方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階

16、段控制要點(diǎn) 根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場(chǎng)土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運(yùn)最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn)確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝

17、飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)比較不同形式基礎(chǔ)工程造價(jià)，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影

18、響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認(rèn)真計(jì)算合理選擇安全系數(shù)；把握細(xì)部設(shè)計(jì)、作法和材料選用 由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段投資控制的重點(diǎn)又在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段。運(yùn)用價(jià)值工程控制投資 投資測(cè)算過(guò)程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 功能F 成本C 1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 表中的價(jià)值不是

19、從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 所以上表也表示為： 功能（或效用）價(jià)值= ； 成本（或費(fèi)用） F 用數(shù)學(xué)公式表示 V = C工程實(shí)施階段控制要點(diǎn) 確定合理的工期，為了及時(shí)達(dá)到投資效益，搶工期可能會(huì)增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。 施工方案的比較和造價(jià)控制 包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案比較，有（增加）費(fèi)用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如：止水帶、剛性套管、防水拉桿）工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)工程實(shí)施階段控制要點(diǎn) 施工材料設(shè)備采購(gòu)，對(duì)材料要比值比價(jià)；對(duì)設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價(jià)格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價(jià)格和維修的費(fèi)用； 投資控制（目標(biāo)成本管理）編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查、修正對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估目標(biāo)成本編制的方法投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）設(shè)計(jì)概算歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) 包括： 成本測(cè)算基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo)成本測(cè)算基礎(chǔ)資料：