商業(yè)及會(huì)所功能區(qū)分析

1、商業(yè)及會(huì)所功能區(qū)分析1、商業(yè)用房的市場條件目前困繞城郊住宅的主要問題是生活配套設(shè)施不齊全，入住后實(shí)際上將降低住戶的生活 質(zhì)量而非設(shè)想中的改善與提高，這種現(xiàn)象嚴(yán)重制約了城市居民出城購物的欲望。特別是 在華陽區(qū)域，已經(jīng)建成或在建的各項(xiàng)目，由于地方政策的一些限制，以及開發(fā)商對(duì)商用 房與住宅地位、關(guān)系的理解，均沒有進(jìn)行較好的生活配套，致使業(yè)主的入住率非常低， 從而逐漸形成了華陽“休閑式”居住區(qū)域。心怡1號(hào)項(xiàng)目定位為城市居民的常住型住宅社區(qū)，決定了其生活設(shè)施配套要求高于華 陽現(xiàn)有項(xiàng)目。特別是目前“北部新區(qū)”主要依托的華陽老城區(qū)屬小城鎮(zhèn)，其商服種類、檔 次、規(guī)模都難以滿足本項(xiàng)目的要求。心怡1號(hào)項(xiàng)目在迎賓大

2、道一側(cè)具有較好的商業(yè)口岸，具備同時(shí)輻射本項(xiàng)目和整個(gè)“北 部新區(qū)”的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)由于規(guī)劃局對(duì)本宗地沒有太多的商業(yè)限制，有條件按照公司 的設(shè)想進(jìn)行商業(yè)配套。2、商業(yè)配套與住宅的關(guān)系商業(yè)配置對(duì)小區(qū)內(nèi)的住宅是一把雙刃劍，解決得好可以使整個(gè)小區(qū)具有城市特色，體現(xiàn) 出與周邊項(xiàng)目甚至現(xiàn)階段所有城郊樓盤的差異性，從而使小區(qū)住宅升值；但若解決不好， 卻會(huì)在提升整個(gè)片區(qū)人氣的同時(shí)，影響本小區(qū)住宅的檔次，為他人做嫁衣。由于心怡1號(hào)項(xiàng)目所處的地理?xiàng)l件、住宅目標(biāo)客戶、小區(qū)檔次等多方面因素，商業(yè)配 置應(yīng)具有城市意味；同時(shí)由于本地商家的實(shí)力較弱，小型鋪面的需求量有限，倒是成都 不少商家對(duì)華陽比較看好，他們更需要集中的、面

3、積較大的商用綜合樓；餐飲行業(yè)對(duì)商 用房的需求量最大，但對(duì)小區(qū)住宅的負(fù)面影響也最大，地塊調(diào)整后如果沒有合適的位置 獨(dú)立設(shè)置，只能壓縮規(guī)模，放置在綜合樓里。3、商業(yè)用房與會(huì)所的關(guān)系會(huì)所也是商業(yè)用房，是開發(fā)商（或物管公司）提供帶公益性質(zhì)服務(wù)的場所，使用對(duì)象 主要針對(duì)小區(qū)住戶。從成都目前的現(xiàn)狀來看，會(huì)所的利用率普遍不高，很多多功能區(qū)連日常 費(fèi)用都難以維持，只能關(guān)閉。社區(qū)內(nèi)住戶間接為會(huì)所買了單，最終如果不能得到相應(yīng)的服務(wù)， 對(duì)住戶對(duì)開發(fā)商都是損失。所以將會(huì)所社會(huì)化、引入社區(qū)外的消費(fèi)者就成了更合理的選擇； 同時(shí)，由于會(huì)所和商業(yè)用房在一些功能上可能出現(xiàn)重疊，為了避免內(nèi)部競爭，可以將重疊部 分全部集中到商業(yè)用

4、房，對(duì)外售租。由于會(huì)所功能減少，為增加對(duì)住戶的吸引力，可以模糊與商用房的差別，將所有商業(yè) 用房都當(dāng)作會(huì)所的一部分，從功能上滿足住戶的使用需要；但在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營方式、管理權(quán)限 等上根據(jù)售租情況靈活處理。4、業(yè)態(tài)、功能、面積由于模糊了 “會(huì)所”與“商業(yè)用房”之分，代之于”用于售租”和”公益性質(zhì)”的兩種會(huì)所 功能區(qū);考慮到小區(qū)形象與檔次,而附近又可能自發(fā)形成街邊菜市，故沒有考慮蔬菜與肉類 店;歌、舞、電影等影響小區(qū)居住質(zhì)量的業(yè)態(tài)不能考慮；物業(yè)管理用房也沒有包括在內(nèi)。（1） 用于售（租）的功能區(qū)中餐（800）植物店（30）咖啡館（200）布藝（80）書店（50）超市（600）銀行（200干洗店（20）茶

5、樓（600）美容（200）面包店（30）洋快餐（400）沖像店（20）影樓（300 水果店（30）j像店（30）綜合樓鋪面（2）公益性質(zhì)的功能區(qū)兒童托管、游戲（150）老人活動(dòng)（200）室內(nèi)鍛煉（300）醫(yī)療中心（200）合計(jì)：850平方米附：主要競爭項(xiàng)目配套情況表商 業(yè)會(huì)所府河音樂花 園三棟四層的商業(yè)樓，分別布置在項(xiàng)目的三個(gè)角，未營 業(yè)；咖啡廳、茶樓、汽車美容店已營業(yè)音樂廳、恒溫泳池、健身中心、康樂中 心、已營業(yè)。華陽賓河花 園臨街商鋪，主要為建材、日雜店、三分之一在營業(yè)26000平方米多功能會(huì)所，內(nèi)設(shè)休閑、 娛樂、健身、臺(tái)球、乒乓球、茶樓等， 未營業(yè)黃金海岸無小超市，已營業(yè)綠水康城無未營業(yè)

6、翠擁天地?zé)o未營業(yè)府河怡風(fēng) 花園河邊商業(yè)樓，未建成保健中心，未建成歐香綠島無不詳遠(yuǎn)大國際 新城臨天府大道，用水與住宅區(qū)分，擬建大 型商業(yè)中心（評(píng)審方案），未建。不詳新會(huì)所、商業(yè)功能及面積討論有關(guān)會(huì)所功能面積及商業(yè)配套的問題，現(xiàn)建議如下: 會(huì)所：名稱面積（平方米）備注門廳40會(huì)所及物業(yè)接待健身房100要有良好的景觀視線兒童游戲中心60首層閱覽吧150結(jié)合臺(tái)球（一張球桌）棋牌室10015平方米左右一間獨(dú)立醫(yī)療中心80二層室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場400能安放兩個(gè)羽毛球場及半場籃球場（交叉使 用）乒乓球室60兩張球桌物業(yè)辦公室150對(duì)外辦公，含客服中心地產(chǎn)接待及洽 談100更衣淋浴100衛(wèi)生間50設(shè)備用房100交通面積120室外泳池25米長、10米寬兒童戲水池結(jié)合泳池，形式自由老人活動(dòng)中心結(jié)合景觀另