房地產(chǎn)樓盤價值提煉與市場分析-PPT課件

1、君匯新天核心價值提煉 后海的不二選擇君匯新天：舒適尺度成就深圳灣品質(zhì)豪宅用地面積44996.2平米總建筑面積100000 平米 容積率2.0總套數(shù)370戶不包含自持的酒店式公寓套數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型純粹，由7棟高層組成，沒有別墅規(guī)劃特點圍合式設計，朝向接近正南正北，樓間距較為開闊酒店式公寓戶型建筑面積套數(shù)比例4房159平米6216.8%4房170-176平米19653.0%4房202平米8021.6%5房220平米328.6%戶型分布：產(chǎn)品線較為純粹，除159平米4房，其余戶型均可實現(xiàn)南北通透159平米4房170-176平米4房202平米4房220平米5房 2.0容積率、純粹的高層建筑，實現(xiàn)了社

2、區(qū)的高舒適度；正南北向排布大戶型，正南北向圍合中央4萬平米園林，但與寶能樓間距較近；北面3.4米層高，實現(xiàn)高舒適度戶內(nèi)尺度；住宅價值最大化；商業(yè)獨立于住宅，確保住宅的私密性；高純粹度項目面積段均在四房產(chǎn)品以上；價值提煉前提后海灣片區(qū)價值大于項目本體價值核心價值13.4米極限層高創(chuàng)造深圳唯一核心價值2至闊開間設計，引領后海灣第一舒居豪宅177平米4房2廳：5.2米客廳開間 4.2米主臥開間3.1米書房開間 7.2米入戶外廊近80平米客廳空間159平米3房2廳：5米客廳開間 4.8米主臥開間3.6米觀景凸窗 5米入戶外廊天井贈送獨立改房核心價值3締造最純粹的豪宅居住區(qū)，完全高層大戶在君匯新天：沒有

3、小戶型，沒有別墅，沒有寫字樓。我們不做高低配。只有159-230平米高層大戶，保證每戶的均好性。板式結構，超寬樓間距核心價值4酒店品質(zhì)的觀光電梯，豪宅領域NO.1180度觀光電梯設計：提到觀光電梯，你想到的是否是酒店或者商場？在君匯新天，180度觀光電梯引領深圳豪宅市場，成為當之無愧的NO.1視野等于整個深圳灣，將企業(yè)總部金融區(qū)、大運場所春繭、F1內(nèi)湖、15公里濱海長廊收入眼底核心價值5法國歐博傾力打造，用深圳灣的畫筆，勾勒豪宅輪廓法國歐博首席設計師米歇爾大師傾力打造君匯新天：深圳灣的整體規(guī)劃公司法國歐博。見證了深圳灣高起點、高速度的崛起過程?，F(xiàn)在又以同樣的高度全面打造本項目，興起之勢指日可待

4、。核心價值6后海灣唯一雙園林資源，市政公園無縫鏈接4萬平米中央園林2萬平米市政公園-1-E1-D1-C3-A3-B2-A2-A1-A1-B雙園林資源：2萬平米市政公園是項目的后花園，與市政綠化無縫鏈接核心價值7內(nèi)園林：實用與品質(zhì)并重低調(diào)的奢華：園林參與性價值最大化：中央雙泳池設計，無邊際泳池約600平米，兒童泳池約100平米。 園林品質(zhì)的一絲不茍：500年古樹、棕櫚樹、椰子樹等的高大喬木、低矮灌木，構筑了原生的園林系統(tǒng)核心價值8縱覽深圳灣全景，步行享受完美配套10分鐘生活圈：南臨濱海豪宅生活圈、望海小學；北接總部經(jīng)濟金融區(qū)；東享15公里濱海長廊、西部口岸無縫鏈接香港；西擁南山中心區(qū)三湘海尚:建

5、筑面積:30萬平米套數(shù):1107主力戶型:170平米4房核心賣點:高科技住宅推售時間:09年9月鴻威海怡灣:建筑面積:10萬平米套數(shù):594主力戶型:89-160平米2-4房核心賣點:一線海景推售時間:10年1月君匯新天:建筑面積:10萬平米套數(shù):370主力戶型:150-170平米3-4房核心賣點:3.4米層高推售時間:09年11月寶能太古城:建筑面積:40萬平米套數(shù):1950主力戶型:40-89平米精裝公寓110-153平米3-4房核心賣點:10萬平米商業(yè)配套大社區(qū)推售時間:09年9月區(qū)域競品概況四足鼎立，各有千秋區(qū)域產(chǎn)品硬件客戶感知重點客戶重點感知三大硬件指標：園林、戶型舒適度、戶型贈送率

6、(數(shù)據(jù)來源：銷售代表訪談、后海項目策劃人員訪談) 比較因素君匯新天三湘海尚鴻威海怡灣寶能太古城建筑規(guī)劃排布基本為板式住宅正南正北朝向純板式設計樓間距開闊塔式住宅塔式住宅密度較大容積率2.02.02.53.5景觀資源基本無海景深圳灣全景、F1內(nèi)湖景東向海景深圳灣全景東向、南向海景基本無景觀產(chǎn)品類型159-223平米純大戶商務公寓、140-227平米大戶型、別墅兼有89-160平米戶型+別墅75-150平米戶型產(chǎn)品戶型3.4米層高戶型尺度闊綽、舒適戶型設計相對一般不實用戶型設計贈送實用，可改房產(chǎn)品跨度過大戶型方正，有一定贈送附加價值(智能配套及其它)觀光電梯建筑材料檔次較高高科技配套建筑品質(zhì)一般公

7、共空間品質(zhì)較高競品指標分析五大賣點構筑項目核心競爭力我更純粹君匯新天：純粹的高層大戶型，酒店公寓的規(guī)劃作為自持式經(jīng)營，提升項目物業(yè)管理服務品質(zhì)的同時，并不影響項目；競品PK之三湘海尚居住品質(zhì)全面勝出，投資潛力接近三湘三湘海尚：北向1棟500余套的商務公寓，很大程度上影響了項目的準入門檻，以及人群純粹度我更舒適君匯新天：板樓，超大樓間距；3.4米深圳極限層高三湘海尚：板樓，樓間距小于君匯新天，常規(guī)層高我更闊綽以170平米戶型為例：三湘海尚：客廳4.8米開間，主臥3.8米，次臥開間3.3米，書房開間2.7米君匯新天：客廳5.2米開間，主臥4.2米，次臥開間4.2米，書房開間3.1米我有景觀君匯新天

8、：大南山景、深圳灣全景、F1內(nèi)湖景。盡管我沒有海景，但是你有多少時間坐在家里看海？尤其是當15公里的濱海休閑長廊就在你家樓下時。競品PK之三湘海尚居住品質(zhì)全面勝出，投資潛力接近三湘三湘海尚：東向海景、大南山景性價比之王君匯新天：3.5萬/平米。在投資前景看，兩個相鄰的同品質(zhì)豪宅項目，未來二手房價格差異不會太大。但項目目前價格遠優(yōu)于三湘海尚，性價比優(yōu)勢明顯。三湘海尚：4.8萬/平米我沒有但不重要三湘海尚：建筑立面干掛石材，高科技噱頭主要應用于別墅產(chǎn)品君匯新天：細節(jié)處體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。立面細節(jié)考慮到位。我雖然建筑用材略次于三湘，但是建筑里面比三湘美觀，客戶對材料的感知并不強烈。三湘的高科技主要用于別墅

9、，對于高層用戶，與本項目無異。以當前價格水平為例：我更純粹君匯新天：純粹的高層大戶型，酒店公寓的規(guī)劃作為自持式經(jīng)營，提升項目物業(yè)管理服務品質(zhì)的同時，并不影響項目；競品PK之鴻威海怡灣項目均好性、居住價值優(yōu)勢明顯，配套全面超越鴻威海怡灣：大量89平米戶型，很大程度上影響了項目的準入門檻，以及人群純粹度我更舒適君匯新天：板樓，超大樓間距；3.4米深圳極限層高鴻威海怡灣：塔樓，高容積率、建筑密度大，常規(guī)層高我更闊綽以160-170平米戶型為例：鴻威海怡灣：客廳4.5米開間，主臥3.9米，次臥開間3.6米，書房開間2.8米君匯新天：客廳5.2米開間，主臥4.2米，次臥開間4.2米，書房開間3.1米競品

10、PK之鴻威海怡灣項目均好性、居住價值優(yōu)勢明顯，配套全面超越我有景觀君匯新天：大南山景、深圳灣全景、F1內(nèi)湖景。盡管我沒有海景，但是你有多少時間坐在家里看海？尤其是當15公里的濱海休閑長廊就在你家樓下時。鴻威海怡灣：一線海景。但受西部通道影響較大性價比之王君匯新天：3.5萬/平米。一線海景能支撐如此大的價格差異嗎？而且我的居住價值具有絕對的優(yōu)勢。項目是絕對的性價比之王。鴻威海怡灣：4萬/平米以當前價格水平為例：我更便利鴻威海怡灣：深圳灣最南端，配套以自身商業(yè)為主君匯新天：10分鐘生活圈南臨濱海豪宅生活圈、望海小學；北接總部經(jīng)濟金融區(qū)；東享15公里濱海長廊、西部口岸無縫鏈接香港；西擁南山中心區(qū)；5

11、分鐘直達寶能大型商業(yè)體、地鐵站寶能的核心價值君匯新天：社區(qū)集中商業(yè)。但是寶能的商業(yè)我一樣能共享，并且能在便利的配套之外，避免嘈雜的環(huán)境，和復雜的群體。競品PK之寶能太古城寶能核心價值為我所用，項目品質(zhì)全面勝出寶能太古城：10萬平米大型商業(yè)體我的核心價值我是純粹的高層大戶，寶能從小戶型到大戶型兼而有之，且被市政路隔斷；我是板樓，寶能是塔樓；我容積率2.0，寶能容積率3.5；我有超寬樓間距；我層高3.4米，寶能常規(guī)層高；我戶型尺度考究而闊綽，寶能是緊湊戶型；我坐享雙園林資源，寶能園林小氣而無用；我縱覽深圳灣全景，寶能沒有景觀；3.5萬/平米 VS 3.5萬/平米你選那個？附件：競爭項目一覽4房2廳

12、2衛(wèi)（156平米）客廳開間 ：5米主臥開間：4.8米戶型亮點：贈送大入戶花園和錯層景觀露臺；內(nèi)空中花園可改做餐廳；內(nèi)陽太可延展衛(wèi)生間尺度；4房2廳2衛(wèi)（176平米）客廳開間 ：5.2米主臥開間：4.2米戶型亮點：贈送近20個平米的步入式景觀外廊，實現(xiàn)景觀價值最大；客廳帶景觀露臺；主臥室?guī)?0平方的陽臺；君匯新天：景觀戶型實現(xiàn)景觀價值最大化，非景觀產(chǎn)品以贈送面積增加附加值；戶型方正，尺度舒適用地面積9.3平方米總建筑面積住宅面積： 15.2萬商業(yè)面積： 3.3萬容積率2.0總套數(shù)1107戶住宅：716套商務公寓：391套物業(yè)類型8棟高層+5棟別墅規(guī)劃特點純板樓設計；東南朝向，保證項目最大海景景觀

13、；樓間距開闊三湘海尚：后海片區(qū)最大占地項目，純板樓設計，最大限度保證豪宅居住的舒適度南區(qū)北區(qū)169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141270-280270-280270-280220-250270-280270-280270-280270-280270-280270-280170170170170227227270-280商務公寓南區(qū)戶型建筑面積套數(shù)比例2房140平米56 7.82%3房146平米11215.64%4房170平米36050.27%207平米11215.64%5房227平米395.44%TH270-28

14、0375.19%戶型分布：南區(qū)主要分布別墅及大戶型產(chǎn)品，密度低；北區(qū)密度教高，產(chǎn)品線豐富外立面外墻干掛進口石材德國旭格門窗體量總體量3.3萬，其中16311.98m2風情商業(yè)街，16788.02m2集中商業(yè)配套商業(yè)形式商業(yè)街集中商業(yè)園林設計單位法國歐博特色森林、海洋、活力三大主題，園林中央有800年香樟古樹車位車位比2.3：1（深圳最大梯戶比）不停車管理系統(tǒng)自身配套會所2000；室外泳池1200 ； 400 標準室內(nèi)恒溫恒濕泳池園林現(xiàn)代風格園林景觀，700年香樟古樹作為項目園林主賣點之一物管世邦魏理士（顧問）產(chǎn)品突出亮點高科技產(chǎn)品運用（主要用于別墅）恒溫、恒濕、恒氧毛細管輻射制冷系統(tǒng)：鋪排于墻

15、壁下，仿造植物葉脈的毛細管，獨立新風和調(diào)濕系統(tǒng)，調(diào)節(jié)干濕和空氣質(zhì)量納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)：能除空氣中臭味，營造生態(tài)綠色環(huán)境智能化家居系統(tǒng)：能夠利用通訊系統(tǒng)對家居系統(tǒng)進行智能化控制中央吸塵系統(tǒng)：由吸塵主機，吸塵管網(wǎng)和刷頭 等組成的吸塵系統(tǒng)全智能IC電梯/德國家庭垃圾處理系統(tǒng)/高品質(zhì)的環(huán)保節(jié)能措施價值解讀：標榜為亞洲第一天工名宅，重點提升建筑外墻及門窗的材料檔次;室內(nèi)高科技產(chǎn)品主要運用于別墅3房2廳2衛(wèi)（146.86平米）戶型亮點：戶型較方正；戶型帶多個露臺；戶型不足：3房，房間舒適度不足；三湘海尚：拼合戶型，實用性一般，贈送程度一般 多露臺設計放大項目海景資源4房2廳2衛(wèi)（170平米）戶型亮點：

16、戶型較方正；戶型帶多個露臺；戶型不足：可改房的贈送面積不多；四房中房間的舒適度不足；用地面積52971.9總建筑面積住宅面積：85900商業(yè)面積：20000 容積率2.0總套數(shù)578戶（拼后）物業(yè)類型7棟高層+5棟別墅規(guī)劃特點東南朝向，保證項目最大海景景觀塔樓設計，對項目通風、采光，舒適度有一定影響鴻威海怡灣：后海灣最南端，一線海景永無遮擋A座C座B座D座E座F座G座H座J座TE座TA座TB座TC座TD座160-165平米4房改5房143-145平米3房改4房150平米3房改5房89平米2房改3房產(chǎn)品排布：一線海景布置聯(lián)排別墅，西面布置景觀高層形成圍合社區(qū)，實現(xiàn)景觀價值的最大化，主力戶型以14

17、3平的3+1房和150-165平米的4+1房為主戶型建筑面積套數(shù)占比2房858912821.5%3房143-14716026.9%3房15012821.5%4房160-16514223.9%頂復24061.0%聯(lián)排別墅272291305.1%155平米3房，可改5房戶型方正實用贈送率高，贈送面積較為實用主次分區(qū)明確設有工人房鴻威海怡灣：90%戶型東南向看海景；戶戶贈送景觀露臺與陽臺，贈送實用可改房165平米4房，可改5房戶型方正實用，贈送景觀大陽臺5.5米開間大廳主次分區(qū)明確設有工人房“北區(qū)28.9萬城市住區(qū)”“地鐵2號線”“10萬平米商業(yè)”“南區(qū)15.2萬公寓組團”雙地鐵口物業(yè)44-89平米

18、1-3房精裝公寓圍合式布局、中大戶型為主集中商業(yè)、大型mall寶能太古城：后海片區(qū)最大規(guī)模項目，以10萬平米高端集中型商業(yè)為依托，打造區(qū)域首個城市綜合體北區(qū)：用地面積：43943住宅面積：131800 ；商業(yè)面積：51750 戶數(shù)：1006戶容積率：3.5北區(qū)11座24-32層高層國際品質(zhì)大宅南區(qū)：用地面積：22169 住宅面積：57940 ；商業(yè)面積：49401 戶數(shù)：944戶容積率：3.5南區(qū)2棟24層、30層高層國際精裝公寓產(chǎn)品類型：南區(qū)以小面積公寓為主、北區(qū)以中大面積三房、四房為主F、ED、CBAABCEFDJKLHG創(chuàng)意復式88平米75-88平米兩房113-140平米三房156-167平米四房171平米四房207平米四房南區(qū)精裝公寓戶型建筑面積套數(shù)占比1房40-4726427.97