揚(yáng)州陶然居中式別墅推廣策略-64PPT

1、別墅項(xiàng)目初步推廣思路1綱 要第一部分 項(xiàng)目簡析一、項(xiàng)目概況 現(xiàn)狀分析二、SWOT分析 S優(yōu)勢因素、W劣勢因素、O機(jī)會因素、T威脅因素第二部分 項(xiàng)目的發(fā)展思路和策略建議 打造農(nóng)業(yè)觀光園/休閑式地產(chǎn)概念第三部分 產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品形象定位、產(chǎn)品戶型定位、價(jià)格定位、客戶定位 2第四部分 營銷思路建議 一、賣點(diǎn)提煉 二、案名推介/主題口號 三、項(xiàng)目營銷總策略規(guī)劃 點(diǎn)對點(diǎn)直接行銷、體驗(yàn)式行銷、走入式行銷 四、推盤計(jì)劃 五、現(xiàn)場包裝（售樓處、樣板房、圍墻、看房車、導(dǎo)視系統(tǒng)） 六、宣傳道具 第五部分 推廣意向展示 第六部分 服務(wù)內(nèi)容與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所在地簡析 ： 沙頭鎮(zhèn)是揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。沙

2、頭鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，形成了機(jī)械制造、電氣線纜、織造服裝、箱包筆刷、模具模料為龍頭的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局；另有規(guī)模近萬畝的無公害蔬菜示范園，成為海峽兩岸（揚(yáng)州）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)邗江觀光農(nóng)業(yè)核心區(qū)的主戰(zhàn)場。 本地塊位于花苑路與施江公路交界處，交通比較便利，周邊缺乏優(yōu)越的稀缺自然資源和景觀條件；地塊位于工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)廠房居多，本身可直接利用的自然資源也相對貧乏，因此如何合理地改造外部環(huán)境及營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。第一部分 項(xiàng)目分析4二、SWOT分析 S. 優(yōu)勢W. 劣勢O. 機(jī)會T. 威脅5（S）優(yōu)勢因素： 沙頭鎮(zhèn)規(guī)劃遠(yuǎn)景能夠體現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿?。隨著沿江開發(fā)的不斷深入，已逐步成為揚(yáng)州市城市建設(shè)的腹地；

3、 1、項(xiàng)目地塊位于沙頭鎮(zhèn)中心，靠近鎮(zhèn)政府。地塊交通便利，沿江公路貫通沙頭鎮(zhèn)與其他區(qū)域的交通。 2、 沙頭鎮(zhèn)的規(guī)劃前景好，現(xiàn)已發(fā)展“沿江豐樂農(nóng)業(yè)園區(qū)”、“萬畝無公害蔬菜園”；規(guī)劃項(xiàng)目“沙頭水源保護(hù)生態(tài)建設(shè)工程 ”（森林氧吧、游船俱樂部、長江魚類水族館、水上活動區(qū)、垂釣中心、船渡、濕地公園、夾江燈塔、農(nóng)家樂、梅園、青少年野外營地、度假酒店等） 3、另有規(guī)劃：在沿江高等級公路北側(cè)建設(shè)江鮮餐飲一條街，就地取材、就地加工，所有的原料確保“零距離起水鮮”，打造揚(yáng)州獨(dú)一無二的美食品牌 。6 （W）劣勢因素: 1、本項(xiàng)目所在地塊基本未被開發(fā)，成熟程度很低。這一帶的現(xiàn)狀與城市規(guī)劃的要求距離很遠(yuǎn)，生活配套尚不成熟

4、：沒有大型購物場所，商業(yè)配套不完善，在此開發(fā)房地產(chǎn)，有關(guān)部門和發(fā)展商必須完成多種配套才能滿足居家要求；（隨著規(guī)劃不斷進(jìn)展，政府重金打造的農(nóng)業(yè)園及江鮮街等將很快啟動，這些都將得到徹底改善，銷售說辭和銷售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢） 2、項(xiàng)目地塊位于工業(yè)園內(nèi)，周邊為線纜廠，地塊周邊高壓線縱橫，現(xiàn)狀不理想，近距離內(nèi)沒有自然資源（合理改造小區(qū)外部環(huán)境，營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境）7 1、政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟。 政府對沙頭鎮(zhèn)發(fā)展的大力支持及規(guī)劃前景都是利好的，目標(biāo)是打造“宜業(yè)、宜居新型濱江小城鎮(zhèn)” ，沙頭鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)園林和沿江景色是區(qū)域一大看點(diǎn)。 2、沙頭鎮(zhèn)共總面積3.4平方公里的工業(yè)園區(qū)，

5、 52家企業(yè)。園區(qū)老板及私營業(yè)主將成為本項(xiàng)目的本地客戶群體主要組成人員。 （O）機(jī)會分析: （T）威脅因素： 1、房地產(chǎn)市場大環(huán)境處于低迷期，持幣觀望氛圍濃厚。 2、目前許多利好因素都是規(guī)劃階段，完善配套還需要時(shí)間，對樓盤的銷售價(jià)格有很大的影響。8第二部分 項(xiàng)目的發(fā)展思路和策略 俯瞰整個(gè)揚(yáng)州市，別墅項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向郊區(qū)，市內(nèi)的別墅已經(jīng)基本開發(fā)完畢，而揚(yáng)州郊區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目體量依舊不少，如：山水豪庭、西郊莊園、加州莊園、在水一方、揚(yáng)州畫舫、海閣公園等，僅僅靠本區(qū)域內(nèi)的客戶去消化產(chǎn)品，速度及銷量都很低，那么如何將產(chǎn)品推向揚(yáng)州大市及其它城市，只是走常規(guī)的銷售途徑，是很難成功的。 準(zhǔn)確把握市場、把握

6、客戶心理，是整個(gè)開發(fā)戰(zhàn)役成功的基礎(chǔ)，問題在于，給項(xiàng)目要做文章，該項(xiàng)目的潛在優(yōu)勢該如何充分發(fā)揮？ 9一是要與政府通力合作，使項(xiàng)目形象絕不等同于常規(guī)的小區(qū)；另外，從開發(fā)商自身和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，本項(xiàng)目單純走常規(guī)式的開發(fā)模式，前景不會太樂觀，難以樹立產(chǎn)品優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，也就難以在競爭中占據(jù)有利地位，所以我們現(xiàn)在面臨的首要問題是如何啟動這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)來看，依托該區(qū)域內(nèi)的自然條件，以觀光農(nóng)業(yè)園(田園生活)為切入點(diǎn)，帶動休閑式房地產(chǎn)開發(fā)。沙頭鎮(zhèn)有著近萬畝的無公害蔬菜示范園，園區(qū)擁有各類栽培設(shè)施4000多畝、無公害綠色蔬菜品牌20多個(gè)，吸引國內(nèi)外客商多次前來參觀、考察。這一契機(jī)為發(fā)展都市觀光農(nóng)業(yè)這一新

7、型產(chǎn)業(yè)帶來了難得的機(jī)遇。10沙頭鎮(zhèn)近期內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目都是可以挖掘的資源：江鮮餐飲一條街沿江高等級公路北側(cè)，注重就地取材、就地加工，“零距離起水鮮”，打造揚(yáng)州獨(dú)一無二的美食品牌 。都市休閑農(nóng)莊在夾江主航道兩側(cè)，以觀光農(nóng)業(yè)為核心，推出觀賞植物、踏青采摘、食宿農(nóng)家、農(nóng)事體驗(yàn)為主的都市休閑農(nóng)莊。夾江漁村在區(qū)漁場東西壩之間夾江一線兩岸，利用天然生態(tài)資源，興建夾江漁村，提供泛舟垂釣之處。 觀光農(nóng)業(yè)是具有保護(hù)生態(tài)、防治城市污染、美化環(huán)境、營造綠色景觀和觀光旅游等多種功能的新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)與發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，不僅為人們提供新的活動空間，使緊張工作、生活在嘈雜城市的都市人回歸自然、精神得到放松，還能夠保護(hù)農(nóng)郊生態(tài)環(huán)

8、境；觀光農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品既可觀賞，又可食用或出售。11項(xiàng)目12結(jié)論：建議本項(xiàng)目以田園、觀光農(nóng)業(yè)、私家院落為賣點(diǎn)，“居家+休閑度假+投資”多重魅力來吸引消費(fèi)者，帶旺人氣、傳播社區(qū)品牌、促進(jìn)銷售成果能夠起到極大的作用，它完全符合可持續(xù)發(fā)展和以人為本的原則，是個(gè)較好的主題概念。13第三部分 產(chǎn)品定位建議本項(xiàng)目的居住環(huán)境和氛圍適合于定位于中檔，而不宜定位于高檔別墅社區(qū)。1）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀非傳統(tǒng)意義上的居住型社區(qū)，生活配套和市政建設(shè)并不十分齊備。2）項(xiàng)目內(nèi)部和周邊均缺乏山水資源或大型景觀園林，而這又是高檔別墅小區(qū)通常所必備或十分倚重的。3）目前片區(qū)以工業(yè)地塊為主，區(qū)域內(nèi)仍以自有住宅為主，居民的收入和消費(fèi)能力有限

9、，如定位于高檔別墅區(qū)，消化速度緩慢。產(chǎn)品形象定位 “中檔的、享受真正田園生活的經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)”定位依據(jù)：14獨(dú)立別墅參考15現(xiàn)代中式花園洋房層層退臺，戶戶有園，家家有景16聯(lián)排別墅參考17庭院參考本項(xiàng)目以私家庭院為主，公共綠化部分少。要將私家庭院作為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，必須能夠吸引客戶。在此我們建議將部分庭院做成示范單位，而客戶可以選擇自己裝修庭院。18產(chǎn)品戶型定位建議 本產(chǎn)品原有規(guī)劃4棟獨(dú)立別墅，16棟連排，2棟雙拼，3棟疊加/多層。 鑒于本項(xiàng)目的客戶群體分析，建議最北面3棟定位為現(xiàn)代中式花園洋房，此類產(chǎn)品主要針對本地客源。若為普通多層，會使客戶群體產(chǎn)生較大差異化，另外價(jià)格不易拉高；若為疊加別墅，本

10、類產(chǎn)品在小區(qū)內(nèi)不占有位置優(yōu)勢，疊加與連排的面積差異不大，且體量較大，可能形成滯銷。 別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。 Townhouse和花園洋房的戶型上做大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)，這樣才能讓本項(xiàng)目在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目有所區(qū)別，每戶都有精裝修花園。19面積控制建議：獨(dú)立別墅：280，預(yù)期價(jià)格150萬以內(nèi)。雙拼：240，預(yù)期價(jià)格在110萬以內(nèi)。Townhouse聯(lián)排：180-220，預(yù)期價(jià)格在80-100萬?；▓@洋房：120-140

11、，預(yù)期價(jià)格在50萬內(nèi)。20戶型設(shè)計(jì)參考圖花園洋房1-4層戶型21大面寬，戶型方正，使用率高22聯(lián)排別墅戶型參考（198平方米）戶型使用率高，布置合理，空間浪費(fèi)少23雙拼別墅戶型參考24獨(dú)棟別墅戶型參考125獨(dú)棟別墅戶型參考2此戶型大氣，布局合理，面積控制得好26價(jià)格策略 在高開低走或者是低開高走的價(jià)格策略都存在一定風(fēng)險(xiǎn)性的情況下，我們建議根據(jù)每一幢別墅的具體位置和綜合素質(zhì)先制訂一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這樣會比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下：心理差價(jià)原則：通過前期大量的廣告宣傳努力提升品牌形象和產(chǎn)品附加價(jià)值，有意識的拉高樓盤在消費(fèi)群心目中的價(jià)格（感覺

12、上的），然后在發(fā)售時(shí)以略低于心理價(jià)格、遠(yuǎn)高于成本價(jià)格的價(jià)格發(fā)售。試探性入市：首期推出20套別墅，以獨(dú)立定價(jià)入市，觀察市場對其價(jià)格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的別墅價(jià)格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。高價(jià)造勢：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的別墅，以高價(jià)作為價(jià)格造勢的形式。271、區(qū)域特征： 沙頭鎮(zhèn)居民：本項(xiàng)目大部分產(chǎn)品為別墅產(chǎn)品，非工薪階層的消費(fèi)品?？蛻粜枰欢ǖ慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，要吸引此類客戶，則需要產(chǎn)品與鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)自建住宅有差異化，否則不具有吸引力，也不能體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。打造沙頭鎮(zhèn)的富人區(qū)，在產(chǎn)品、配套、小區(qū)管理上得以體現(xiàn)。 揚(yáng)州市區(qū)居民：相比較市區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目，吸引揚(yáng)州市內(nèi)居民的因素有價(jià)格因素（總價(jià)低

13、）；可以作為第二居所、養(yǎng)老的居所，必定是具備居住、休閑、升值的條件。 外地客戶：少部分客群。購房心理同揚(yáng)州市區(qū)居民。 客戶來源分析282、職業(yè)特征： 公務(wù)員、私營業(yè)主、私企老板、園區(qū)部分企業(yè)高管、學(xué)校教授；3、年齡特征： 35-45歲：此年齡段客戶主要是本地客戶，用于自??； 少部分購房用于休假房，節(jié)假日帶領(lǐng)小孩體現(xiàn)田園生活。 46-60歲：此年齡段客戶群購買產(chǎn)品主要是用于養(yǎng)老。看中項(xiàng)目總價(jià)不高， 區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，可以享受到田園生活。4、購買動機(jī)： 以自?。ㄗ〖摇⒐?jié)假日度假、養(yǎng)老）為主； 在項(xiàng)目銷售前期，由于性價(jià)比較高，會有部分投資客群。 295、購買群體的總體特征： 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但又不是

14、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的那群人； 周末及節(jié)假日喜歡從事一些度假式休閑活動； 注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式； 重視生態(tài)環(huán)保 、向往詩意棲居； 不喜歡太被關(guān)注，一般場合不愛露面。 30一、賣點(diǎn)提煉可見賣點(diǎn)： 度假式的旅游生活； （核心價(jià)值賣點(diǎn)） 戶戶享有私家庭園； （產(chǎn)品價(jià)值賣點(diǎn)） 區(qū)域的發(fā)展環(huán)境； （投資賣點(diǎn)） 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)） 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)） 快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)）隱性賣點(diǎn) 產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)商品牌；（無價(jià)賣點(diǎn)）第四部分 營銷思路強(qiáng)弱31 二、案名建議中式建筑風(fēng)格田園牧歌氛圍純粹私家庭院陶然居32案名釋意：從業(yè)主角度別墅業(yè)主一般都是各行業(yè)的成功者，是物質(zhì)富有者

15、，其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)，即便文化水平不高，也同樣向往富有文化內(nèi)涵的生活，得到別人具有文化品位的評價(jià)。從上流生活角度別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，滿足一種成功后追求更高精神境界的需求。從別墅文化角度現(xiàn)代人崇尚自然和自我，對生活環(huán)境的要求已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)返璞歸真的時(shí)代，“享受自然”的生活方式已經(jīng)成了時(shí)代的最強(qiáng)音，也就成了別墅文化的重要因素之一。綜合以上我們從別墅“自然、自我”的獨(dú)特文化內(nèi)涵提煉而出，概括出居住在本案的一種生活狀態(tài)：不刻意追求一種豪情，而是重點(diǎn)突出一種悠然的情趣，以及擁有這樣這種生活的名流身份感。33三、市場定位語： A、身耕天下心寄庭院 或：

16、B、中式田園雅墅純粹私家庭院 推薦廣告語： A、為揚(yáng)州系一個(gè)中國結(jié) B、田園無疆中式名墅 C、因?yàn)樘幪幪飯@，所以時(shí)時(shí)風(fēng)光 D、隱田園，藏天下 E、人類生活本質(zhì)的覺醒 34四、項(xiàng)目營銷總策略A.總體思路1、找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，打造迎合市場的產(chǎn)品；2、針對目標(biāo)客戶群，通過最有效的渠道，做最有效的宣傳；3、打造最具戰(zhàn)斗力的銷售團(tuán)隊(duì)，提升成交率。B.營銷策略1、點(diǎn)對點(diǎn)直效行銷建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，實(shí)行針對性銷售；2、體驗(yàn)式行銷（做別墅樣板房）通過各種活動的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會到本項(xiàng)目提倡的生活模式，從而激發(fā)產(chǎn)生購買行為。3、買別墅送菜園在項(xiàng)目地附近，租賃一塊10畝左右的菜園，采用買別墅送菜園的策略，

17、吸引部分準(zhǔn)備養(yǎng)老的客戶。35五、推盤計(jì)劃概念引導(dǎo)階段（開盤前兩個(gè)月-開盤后兩個(gè)月）推廣目的：樹立品牌知名度推廣主題：營造氣氛，充分發(fā)表自己的田園生活主張，樹立對“回歸真正田園 生活”的向往度。目標(biāo)人群：社會公眾，以潛在目標(biāo)客戶群為主。銷售任務(wù)：限量推出少量（20%）別墅探測市場。廣告表達(dá)：利用戶外廣告、售樓處（市區(qū)某區(qū)域）、公關(guān)活動（部分與政府結(jié) 合）和軟性稿“組合拳”形式，共同為項(xiàng)目炒熱市場，前期要做到未 見其盤，先聞其名的效果，后期達(dá)到“始見廬山真面目”的效應(yīng)。媒介配合：戶外及報(bào)紙為主，電視、短信、雜志等為輔。36強(qiáng)勢推廣階段（開盤后第三個(gè)月-第七個(gè)月）推廣目的：提升品牌美譽(yù)度推廣主題：整

18、合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解本案，了解田園新生活目標(biāo)人群：以項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群為主銷售任務(wù)：推出大部分物業(yè)（60%）推廣策略：本階段持續(xù)時(shí)間為120天左右，經(jīng)過足夠的時(shí)間和空間全面解析本項(xiàng) 目的獨(dú)特賣點(diǎn)，項(xiàng)目形象將進(jìn)入鮮明期，項(xiàng)目各方面的亮點(diǎn)陸續(xù)為市 場所接受，激發(fā)起新一輪的購買熱潮，建議在時(shí)機(jī)成熟時(shí)一氣呵成， 將大量房源售出（保留部分好房源)，集中優(yōu)勢資源，堅(jiān)定購買者信心。媒介配合：電視、報(bào)紙、雜志、口碑傳播37品牌升華階段（開盤第八個(gè)月-開盤后一年）推廣目的：建立品牌忠誠度推廣主題：重點(diǎn)在于優(yōu)先生活內(nèi)涵的營造，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先的尊貴感、個(gè)性生活、美麗 自然資源和各方面優(yōu)先表現(xiàn)的生活，強(qiáng)調(diào)這就是本

19、案帶來的生活。目標(biāo)人群：目標(biāo)消費(fèi)群銷售任務(wù)：發(fā)售本案的剩余別墅廣告表達(dá)：通過電視、平面、雜志的正面訴求，生活場景化的畫面，塑造倍感溫 馨的度假式生活文化。媒介配合：電視、報(bào)紙、雜志38SP活動1活動主題：賞陶然居，體驗(yàn)都市農(nóng)夫活動時(shí)間：本項(xiàng)目以體驗(yàn)活動為主，可持續(xù)開展活動地點(diǎn)：沙頭鎮(zhèn)某農(nóng)莊項(xiàng)目售樓處活動方式：由本項(xiàng)目提供參觀路線，提供車輛，活動結(jié)束后再至本項(xiàng)目售樓處?；顒幽康模夯顒邮菍㈨?xiàng)目銷售與田園生活完美融合展現(xiàn)給目標(biāo)受眾，體驗(yàn)農(nóng) 事為主的都市休閑生活，與沙頭鎮(zhèn)某農(nóng)莊相聯(lián)合，達(dá)到雙贏的效 果?；顒涌裳埿侣劽襟w參與，提供有關(guān)資料，加大事件的新聞性和 趣味性的報(bào)道，樹立項(xiàng)目與開發(fā)商的初步形象。

20、39活動形式：1、快樂大本營-綜合娛樂廣場，可以搞綜合性、可參與的活動、釣魚、燒烤等； 2、城市農(nóng)夫-供人們租一塊“自留地”，種點(diǎn)自己喜歡的蔬菜； 3、大觀園-展示著多種已被人所遺忘的古老農(nóng)用工具，還有織布工藝、刺繡工藝和竹編工藝等； 4、青少年素質(zhì)教育中心-組織學(xué)生搞些課外教育活動，如干些農(nóng)活，觀察動植物生長，學(xué)些編織手藝，采蘑菇，養(yǎng)蠶等等，補(bǔ)充課堂以外的知識；40六、現(xiàn)場包裝售樓中心和樣板房是給消費(fèi)者最直接感受居住氛圍的地方，因此一定要注重其包裝。別墅物業(yè)作為住宅中的高端產(chǎn)品，其售樓中心也應(yīng)顯出與之相匹配的品位與氣度，對于本案在售樓中心和樣板房的建設(shè)我們提出以下幾個(gè)方面的建議：1、售樓中心

21、：在項(xiàng)目還在啟動階段，客戶了解項(xiàng)目情況都是在售樓中心，所以售樓中心的作用非常關(guān)鍵。建議在揚(yáng)州市區(qū)客流量比較大的地段設(shè)立一個(gè)售樓中心，面積不宜過小，要有一定的檔次感，中式風(fēng)格裝修，同項(xiàng)目匹配。本項(xiàng)目現(xiàn)場亦要有售樓中心，這是為本地客戶及市區(qū)客戶來現(xiàn)場接待所用，建議建立在項(xiàng)目地塊，導(dǎo)示系統(tǒng)需完善。412、樣板房：在現(xiàn)場售樓中心其后位置先造一棟連排別墅，做出1-2套樣板房，裝飾裝修要與項(xiàng)目整體定位相吻合，結(jié)合我們提出的“享受真正的田園生活”主題，注重以田園為背景的文化氛圍營造，同時(shí)對庭院的裝修也十分重要。裝修樣板房，一來可以刺激客戶購買欲望；二來在體驗(yàn)式營銷中，此類別墅可以首先給客戶試住。3、圍墻：現(xiàn)

22、場圍墻包裝，圍墻包裝一來給客戶提供項(xiàng)目信息；二來也體現(xiàn)項(xiàng)目形象；三來也是廣告作用，所以圍墻廣告的品質(zhì)感十分重要。4、看房車：在市區(qū)售樓中心處設(shè)立看房班車，可以直接接送客戶到現(xiàn)場參觀。 5、導(dǎo)視系統(tǒng)：指示牌營造外部氣氛。421、樓書形象冊、賣點(diǎn)冊、戶型冊2、DM單頁（海報(bào)）賣點(diǎn)集中型，突出品質(zhì)感3、沙盤及展板展示1、展板內(nèi)容：整體概況、交通、建筑設(shè)計(jì)、園林、配套、物業(yè)管理、風(fēng)格描述；2、沙盤：規(guī)格做大，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)，同時(shí)便于客戶的細(xì)致了解。4、三維動畫樓盤形象視聽展示,應(yīng)用于售樓處及房展會，連續(xù)播放，強(qiáng)化形象宣傳。七、銷售道具43第五部分 廣告表現(xiàn)方向44454647484950515253

23、545556第六部分 服務(wù)內(nèi)容與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類 別任務(wù) 具 體 任 務(wù)1項(xiàng)目核心部分項(xiàng)目命名LOGO設(shè)計(jì)確定標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計(jì)基本組合方式2品牌導(dǎo)入設(shè)計(jì)產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點(diǎn)承諾）3產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計(jì)環(huán)境賣點(diǎn)與開發(fā)賣點(diǎn)設(shè)計(jì)賣點(diǎn)選擇、賣點(diǎn)綜合及賣點(diǎn)提煉4產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設(shè)計(jì)基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定項(xiàng)目價(jià)目表制定付款方式確定優(yōu)惠折扣的條件和方式不同階段的價(jià)格調(diào)整策略項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏5產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計(jì)（營銷）籌備期推廣策略及手段引導(dǎo)期推廣策略及手段開盤期推廣策略及手段強(qiáng)銷期推廣策略及手段持續(xù)期推廣策略及手段服務(wù)內(nèi)容整合推廣部分576傳達(dá)力設(shè)計(jì)之展示中心策略展示接待中心選址策劃展示接待中心風(fēng)格定位策劃展示接待中心設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置策劃接待中心外空間企劃、設(shè)計(jì)布置氛圍營造方式策劃7傳達(dá)力設(shè)計(jì)之樣品屋策略樣板房的戶型選擇策劃樣板房的樓層、景觀選擇策劃室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)策劃家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施策劃室內(nèi)燈光、照明選擇策劃8傳達(dá)力設(shè)計(jì)之工地現(xiàn)場策略工地包裝設(shè)計(jì)建議施工現(xiàn)場布置建議9傳達(dá)力設(shè)計(jì)之動線包裝策略帶看路線選擇建議沿線POP包裝建議10產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)）公關(guān)促銷目標(biāo)制定公關(guān)促銷活動預(yù)算及投入計(jì)劃公關(guān)促銷活動創(chuàng)