房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程(共23頁(yè))

1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)基本規(guī)范程序及簡(jiǎn)要說(shuō)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：（一）、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 。項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。（二）、項(xiàng)目立項(xiàng)程序 。項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。（三）、土地使用權(quán)取得的程序 。土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。（四）、項(xiàng)目規(guī)劃程序 。項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)

2、工程規(guī)劃許可證的途徑。根據(jù)國(guó)家和濰坊市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濰坊市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： 1、在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 2、在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的

3、意見。 3、根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。 4、經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。 5、開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。（五）、征地拆遷程序征地是指項(xiàng)

4、目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。（六）、工程建設(shè)程序工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用

5、條件的過(guò)程。在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。（七）.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過(guò)對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期

6、房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門鑒證方為有效。二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 （一）、項(xiàng)目立項(xiàng)1、概述：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（屬地或市發(fā)改委）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向?qū)俚鼗蚴邪l(fā)改委或者屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)屬地或市發(fā)改委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）（二）、實(shí)施

7、程序1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（1）承辦部門：屬地或市發(fā)改委（2）申報(bào)資料：書面申請(qǐng)；提供資金落實(shí)證明；土地使用權(quán)證明；由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)屬地或市發(fā)改委。納入土地收購(gòu)出讓

8、的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑中標(biāo)確認(rèn)書或拍賣成交確認(rèn)書和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。屬地或市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)改委審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由屬地或市發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。（也可能沒(méi)有）2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批（1）承辦部門：屬地或市發(fā)改委（2）申報(bào)資料：書面申請(qǐng)；國(guó)家或省、市屬地發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；跨年度建設(shè)項(xiàng)

9、目，需提供屬地或市發(fā)改委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)屬地或市發(fā)改委，在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，予以批復(fù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。3.項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序（1） 五證兩書的取得 土地使用權(quán)證的取得 （一）、概述：開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。 在現(xiàn)階段根據(jù)的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得

10、）；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證;通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國(guó)

11、土資源部第11號(hào)令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。（二）、實(shí)施程序 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理（1）.承辦部門：屬地或市國(guó)土資源局（2）.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。（3）.申辦程序： 審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日

12、）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。 (4）.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取。 (5）.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。 2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國(guó)土資

13、源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：屬地或市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。屬地或市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開發(fā)布。屬地或市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合

14、同文本。屬地或市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。 1

15、.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 2.拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)

16、當(dāng)明確提示；主持人報(bào)出起叫價(jià)；競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。

17、掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。4. 成交確認(rèn)書以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人

18、和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

19、出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。 5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，有土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。 3、土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 (1).承辦部門：屬地或市國(guó)土資源局 (2).申報(bào)資料： 1）土地登記需要的資料計(jì)劃立項(xiàng)批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；土地登記申請(qǐng)書；地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；土地登記審批表；土地登記卡。 2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批

20、表；出讓人土地使用權(quán)證書；土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；出讓人原出讓批文；出讓方土地登記申請(qǐng) (3).申辦程序：申請(qǐng)：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。注冊(cè)登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 (4).辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的，7個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均

21、為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理:1、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得（1）.承辦部門：屬地或市國(guó)土資源局（2）.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；建設(shè)用地規(guī)劃意見。（3）.申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。（4）.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝？。 2、拆遷手續(xù)的辦理（1）.承辦部門：濰坊市拆遷辦（2）.申報(bào)資料：拆遷申請(qǐng)書；項(xiàng)目立項(xiàng)批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、附件；國(guó)有土地使用

22、證；建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。（3）.申辦程序：審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得拆遷驗(yàn)收合格證；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（4）. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過(guò)渡安

23、置12元/平方米？。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得 (一)、概述：為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向?qū)俚鼗蚴幸?guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（二）、實(shí)施程序 ：1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得 (1)承辦部門： 屬地或市規(guī)劃局 (2)申報(bào)資料：書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；發(fā)改委年度計(jì)劃投資批

24、文；1：500地形圖；已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。 (3)申辦程序：持所需材料向?qū)俚鼗蚴幸?guī)劃局提出申請(qǐng)；規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書，開發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書；委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到屬地或市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃意見。 2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)（2）申報(bào)

25、資料：建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；設(shè)計(jì)任務(wù)書；招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；委托代理協(xié)議或合同。（3）申辦程序：招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；填報(bào)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表；審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；簽發(fā)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書。（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為屬地或市建設(shè)局。 3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批（1）

26、承辦部門：濰坊市公安消防分局建審科（2）申報(bào)資料：發(fā)改立項(xiàng)批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；有關(guān)部門審核意見表（加蓋開發(fā)商公章）；施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表、自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表或建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。（

27、5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)200116號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。 4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查（1）承辦部門：屬地或市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報(bào)資料：施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；發(fā)改立項(xiàng)批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位

28、對(duì)審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向?qū)俚鼗蚴薪ㄔO(shè)局提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格200210號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)200245號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)

29、手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。 5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查（1）承辦部門：濰坊市人民防空辦公室（2）申報(bào)資料：施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；發(fā)改立項(xiàng)批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；人防結(jié)建手續(xù)證明。（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)，達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過(guò)市人防辦的審查后方可通過(guò)。（4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以內(nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）1

30、81號(hào)關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，25元/平方米計(jì)取？。 6.規(guī)劃許可證的辦理（1）承辦部門：屬地或市規(guī)劃局（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)階段：書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；1：500地形圖；已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；取證階段：建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表一式兩份；建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；當(dāng)年年度投資計(jì)劃；有關(guān)部門的審核手續(xù)；已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。（3）申辦程序：申請(qǐng)階段

31、：持申報(bào)材料向?qū)俚鼗蚴幸?guī)劃局提出申請(qǐng)；到屬地或市規(guī)劃局辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書；規(guī)劃專家組評(píng)審；到屬地或市規(guī)劃局辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書。取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濰坊市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在屬地或市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4）辦結(jié)時(shí)限：批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，7個(gè)工作日內(nèi)；辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書，7個(gè)

32、工作日內(nèi)；辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，280元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字200133號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)？。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。建設(shè)工程施工許可證的取得（一）、概述 ：申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理建筑工程規(guī)劃許可證后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。在屬地或市建設(shè)局辦理報(bào)建證后,開發(fā)商可到

33、建筑有形市場(chǎng)辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向建設(shè)管理部門提出開工申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。（二）、實(shí)施程序 1、項(xiàng)目報(bào)建（1）.承辦部門：屬地或市建設(shè)局（2）.申報(bào)資料：發(fā)改委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。（3）.申辦程序：到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證。（4）.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。（5）.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)建證工本費(fèi)：10元。 2、濰坊市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù)

34、（1）.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo) 1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)） 2）申報(bào)資料：發(fā)改委計(jì)劃批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；報(bào)建證；施工單位應(yīng)當(dāng)具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全資格證書等證件；從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。 3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定

35、評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊(cè)登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照招投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說(shuō)明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。 4）辦結(jié)時(shí)限：審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元

36、/中標(biāo)單位。 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。（2）.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場(chǎng)僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為： 1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.4 ？2）造價(jià)管理費(fèi) 0.9 ？3）交易信息費(fèi) 0.6 ？以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積乘以收費(fèi)基數(shù) 4）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由市建工局建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取？，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的23.6-26。？工程造價(jià)3000萬(wàn)元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬(wàn)元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過(guò)兩次。（三）施工許可證的辦理 1.承辦部門

37、：屬地或市建設(shè)局 2.申報(bào)資料：報(bào)建證；發(fā)改委立項(xiàng)批文；市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；施工合同備案登記表；質(zhì)監(jiān)委托書；監(jiān)理合同鑒證；施工單位安全報(bào)監(jiān)書；總包單位中標(biāo)通知書；建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；施工許可申請(qǐng)表。 3.申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)濰坊市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表、工程質(zhì)量責(zé)任卡、質(zhì)監(jiān)委托書；將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建設(shè)局窗口辦理審批手續(xù)；交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。 4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證 5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，8-10元

38、/平方米？；散裝水泥保證金0.9-2.5元/噸？。 6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。房屋預(yù)售許可證的取得一、概述我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚鼗蚴蟹康禺a(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得商品房預(yù)售許可證。二、實(shí)施程序 1.承辦部門：屬地或市房產(chǎn)管理局2.申報(bào)資料：商品房預(yù)售申報(bào)表；土地使用權(quán)證書；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；工程施工

39、合同；預(yù)售商品房分層平面圖。 3.申辦程序：屬地或市房管局收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。 4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。房屋權(quán)屬證書的取得 一、概述 ：我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。二、實(shí)施程序1.承辦部門：屬地或市房產(chǎn)管理局2.申報(bào)資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；土地使用權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；房屋平面圖

40、（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日

41、內(nèi)辦理完畢。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)？。 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，住宅使用說(shuō)明書的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅使用說(shuō)明書的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)

42、理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明；9.其他需要說(shuō)明的問(wèn)題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說(shuō)明書。應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； 2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算； 3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定。（2）、與市政設(shè)施的接駁一、概述 ：

43、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來(lái)水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。二、實(shí)施程序1. 與自來(lái)水設(shè)施的接駁（1）承辦部門：濰坊市自來(lái)水公司（2）申報(bào)資料：用水申請(qǐng)報(bào)告；總平面圖；施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。（3）申辦程序：用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；簽訂協(xié)議并繳納自來(lái)水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。等待工程公司安排施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙

44、方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來(lái)水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定?？辈熨M(fèi)50元/表？；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來(lái)水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%？；施工費(fèi)用按自來(lái)水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；批準(zhǔn)開戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請(qǐng)；對(duì)用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；由自來(lái)水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來(lái)水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶

45、或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理；對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市港華管道煤氣公司（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)開戶書；標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。（3）申辦程序：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

46、：開戶費(fèi)：1980元/戶？，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。3.與供電系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市供電局（2）申報(bào)資料：項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。（4）辦結(jié)時(shí)限：供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：居民用戶最長(zhǎng)不超過(guò)五天；低壓電力用戶最長(zhǎng)不超過(guò)十天；高壓?jiǎn)坞娫从脩糇铋L(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月；高壓

47、雙電源用戶最長(zhǎng)不超過(guò)二個(gè)月。若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說(shuō)明原因。用戶對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。 2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見供電行業(yè)信息第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再按規(guī)定執(zhí)行。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，

48、開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長(zhǎng)供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長(zhǎng)手續(xù)。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)前款規(guī)定期限。4.與供熱系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市熱力公司（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。（3）申辦程序：提出申請(qǐng)報(bào)告；經(jīng)熱力公司同意后，與熱力公司簽訂協(xié)議。（4）辦結(jié)時(shí)

49、限：視協(xié)議談判情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米？。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。5.與市政排污系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市城管局養(yǎng)護(hù)科（2）申報(bào)資料：給排水施工圖（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。6.道路占用審批手續(xù)（1）承辦部門：濰坊市城管局市容科（2）申報(bào)資料：臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；位置示意圖；平面圖；臨時(shí)設(shè)施效果圖一

50、式二份。（3）申辦程序：需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建設(shè)局辦理審批手續(xù)；需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建設(shè)局辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù)（1）承辦部門：濰坊市城管局市容處科（2）申報(bào)資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工圖紙；其它有關(guān)文件。（3）申辦程序：需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非

51、機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地

52、產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 （一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行

53、抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。 現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)

54、真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（1）. 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 8）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。 9）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。 （二）、調(diào)查方法與條件 1、調(diào)查方法 。市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非

55、隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。 2、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 。作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。 （三）、市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過(guò)上面論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。 通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。一組

56、織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下： 1、必須具備創(chuàng)新能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰(shuí)首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰(shuí)就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。 2、要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、行

57、政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。 3、要具備市場(chǎng)信息分析能力。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語(yǔ)言表達(dá)能力分不開的。 4、要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)

58、態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。 （四）、 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集。（五）、 項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)述 生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因?yàn)槿说囊簧^大多數(shù)是在屋檐下度過(guò)的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將

59、搶占新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 1、成本和品質(zhì)的關(guān)系 一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間，開發(fā)商除了時(shí)間與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會(huì)注意成本的控制。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。 第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風(fēng)避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化飲食等等都能通過(guò)物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等

60、等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識(shí)、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因?yàn)闈撛诘目蛻羧簳?huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育，越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。 2、前期策劃的核心 前期策劃的核心在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來(lái)。萬(wàn)一遇到市場(chǎng)或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時(shí)依靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。 3、住宅項(xiàng)目的策劃分析 怎樣才算一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相信每一個(gè)開發(fā)商都對(duì)此有自己的闡釋。但體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個(gè)美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是每一個(gè)開發(fā)商的共