某市商業(yè)與寫字樓市場分析報告文案

1、41/422011年市商業(yè)與寫字樓市場分析目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc318989906 1.1 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 PAGEREF _Toc318989906 h 1 HYPERLINK l _Toc318989909 1.2 市商業(yè)市場分析 PAGEREF _Toc318989909 h 10 HYPERLINK l _Toc318989911 1.3 市寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc318989911 h 15 HYPERLINK l _Toc318989914 1.4 市商服用地土地市場分析 PAGEREF _Toc318989914

2、h 24 HYPERLINK l _Toc318989915 1.5 重點功能區(qū)市場分析 PAGEREF _Toc318989915 h 33 HYPERLINK l _Toc318989916 1.6 當前房地產(chǎn)宏觀調控政策對商業(yè)市場影響分析 PAGEREF _Toc318989916 h 381.1 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃1.1.1 商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃根據(jù)市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2003-2012），市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃根據(jù)“東進、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市大商業(yè)格局。市將著力構建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市商業(yè)格局：拓展“四線”商業(yè)帶：沿著東、西、南、北四個

3、方向的快速軌道和快速干道交通放射線，實施“東推進、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點拓展戰(zhàn)略。打造“三層商圈”：“三層商圈”是指依托、中、外三圈層構建的商圈，按照“精、中厚、外強”的發(fā)展要求，形空間定位準確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結構。兩軸一帶：兩軸一帶是指老城區(qū)中軸線、新城區(qū)中軸線和珠江濱水帶。從越秀山至海珠廣場的老城區(qū)中軸線與東西兩側的老街、從東站至海心沙的新城區(qū)中軸線與珠江濱水帶是商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的主要發(fā)展軸。市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2003-2012）提出重點提升和建設一批商業(yè)功能區(qū)，一是六個都會級和二十個區(qū)域級零售和服務主導型商業(yè)功能區(qū)，二是由珠江新城、天和環(huán)市東組成的中央商務

4、區(qū)，三是琶洲和流花兩大國際會展商務區(qū)。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商務區(qū)、南站核心區(qū)、中軸線南區(qū)區(qū)域，白鵝潭區(qū)域形成商業(yè)網(wǎng)點布局中六大重點規(guī)劃功能區(qū)，成為商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的主要區(qū)域，主導商業(yè)市場發(fā)展。1.1.2 重點功能區(qū)規(guī)劃1、珠江新城員村地區(qū)珠江新城員村地區(qū)規(guī)劃用地面積12.04平方公里，總建筑面積2,404萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口48.8萬，居住人口28萬。其中珠江新城地區(qū)用地面積為6.5平方公里，總建筑面積1,500萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬，居住人口18萬。員村地區(qū)用地面積為5.54平方公里，總建筑面積904萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口18.8萬，居住人口10萬。珠江新城員村地區(qū)規(guī)劃總體功能

5、定位為二十一世紀國際金融商務核心區(qū)。其中珠江新城規(guī)劃作為城市中央商務區(qū)，主要承擔金融保險、信息服務、商務辦公等功能。員村定位為國際金融區(qū)，作為城市中央商務區(qū)的拓展區(qū)，主要承擔商務金融、文化創(chuàng)意、時尚休閑等現(xiàn)代服務業(yè)功能。2、白云新城白云新城為省委、省政府提出建設“首善之區(qū)”、宜居城市后規(guī)劃的第一個城市新區(qū)，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是市重點打造的未來城市副中心。布局規(guī)劃：1、定位：“云麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務中心”；白云新城主要以RBD（譯為“游憩商業(yè)區(qū)”）居住區(qū)為發(fā)展定位；2、空間結構：“一軸雙中心四大片區(qū)”。 “一軸”：利用老白云機場跑道，形成南北向80m寬中央帶形公

6、園，打造景觀功能軸；“雙中心”：北部文化中心依托白云國際會議中心、新體育館，引進歷史博物館、市城市規(guī)劃展覽中心、畫院等；南部商業(yè)中心以地鐵站為中心，集商貿、酒店、休閑、娛樂于一體，成為市主城區(qū)北部重要的商業(yè)服務中心；“四個片區(qū)”：北部形成“”、“云山”、“蕭崗”三個社區(qū)，南部為“機場”、“創(chuàng)意”、“柯子嶺”三個社區(qū)。3、琶洲商務區(qū)琶洲地區(qū)總面積為1,043公頃，總建筑面積1,242萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口23.2萬，居住人口8萬。琶洲商務區(qū)與珠江新城員村規(guī)劃相互滲透，整體定位為“會展、金融、商貿三大引擎合力推動的國際城市中央商務核心區(qū)；實力、活力、魅力三位一體的復合型新城市濱水中心區(qū)”。琶洲在其

7、中定位為國際會展商務區(qū)，重點發(fā)展國際會展、總部辦公等核心功能，適當發(fā)展會展配套、研發(fā)辦公、酒店、餐飲、休閑、文化旅游等配套功能。4、南站核心區(qū)南站地區(qū)將打造成亞洲最大的客運交通樞紐，成為服務珠三角、面向華南地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，因此規(guī)劃好南站有利于提升在華南地區(qū)的戰(zhàn)略地位，增強作為國家中心城市的輻射力和帶動力。南站地區(qū)總規(guī)劃面積36.1平方公里，其中核心區(qū)5.4平方公里。南站地區(qū)規(guī)劃成為南部公共中心，依托多條客運專線和港澳直通車以與城際軌道交通，帶動漢溪-長隆與番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務。建成后將與老城區(qū)、珠江新城相對應成為城市第三增長極，形成“三站共生”的城市格局。南站定位為華南地區(qū)綜合客運交

8、通樞紐，以商務、商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，未來將利用車站的區(qū)位和交通優(yōu)勢，發(fā)展承接港、澳，輻射珠三角的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務功能與總部辦公基地。地區(qū)城市公共服務體系將完善，形成集行政、文化、教育為一體的車站商務核心。南站規(guī)劃為“一帶，一核，兩軸，三區(qū)”。一帶為廣佛發(fā)展帶由東至西聯(lián)系漢溪長隆、鐘村、新客站并延伸至林岳商貿區(qū)的城市發(fā)展軸。一核為新客站交通樞紐核心。兩軸為以新客站為核心，向東西分別聯(lián)系車站商務區(qū)與總部研發(fā)辦公區(qū)的生產(chǎn)服務軸和以市民中心為核心，向南北分別聯(lián)系TOD商業(yè)中心，文化中心與體育中心。5、中軸線南區(qū)區(qū)域中軸線南區(qū)整體功能定位為“具有嶺南特色的行政中心，文化、休閑、公共活動區(qū)和高品

9、質多元生活區(qū)。中軸線南區(qū)定位為具有嶺南特色的行政中心，主導功能為行政辦公、文化、旅游休閑、生態(tài)果園、居住、商業(yè)商務等功能于一體的南中心區(qū)。中軸線南段地區(qū)北起珠江前航道和黃埔涌，南至珠江后航道，西起大道，珠江后航道沿岸地區(qū)四起丫髻沙大橋，東至珠江島東岸。規(guī)劃總面積40.26平方公里，軸線總長度為6.4公里，核心區(qū)規(guī)劃圍：包括行政辦公區(qū)、領事館區(qū)、海珠區(qū)雨洪調蓄湖、南海心沙等。中軸線南區(qū)分為五個功能區(qū)：（1）旅游觀光區(qū)：電視臺、赤崗塔、第一領事館區(qū)、商務辦公區(qū)；（2）區(qū)域行政區(qū)：行政辦公區(qū)、第二領事館區(qū)、大塘綜合商務中心、商務辦公區(qū)；（3）生態(tài)休閑區(qū)：海珠湖、萬畝果園、小洲村等；（4）濱水居住區(qū)：

10、海心沙、瀝滘樞紐、體育公園等；（5）科技創(chuàng)意區(qū)。6、白鵝潭區(qū)域白鵝潭地區(qū)是市實現(xiàn)“西聯(lián)”與“中調”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要地區(qū)，也是廣佛同城的重要節(jié)點。白鵝潭地區(qū)規(guī)劃成為廣佛之心、的國際商業(yè)中心和水秀花香的宜居城區(qū)。白鵝潭北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，規(guī)劃總用地面積3,517公頃，總建筑面積4,183萬，居住人口63.4萬人，白鵝潭地區(qū)定位為面向廣佛地區(qū)的商務辦公、創(chuàng)意智慧、商業(yè)休閑和文化娛樂核心區(qū)。并輻射珠三角、具有國際影響力的集商貿、購物、休閑、文化于一體的復合型濱水商業(yè)中心，富有嶺南特色與水秀花香風貌的低碳、生態(tài)宜居示區(qū)。1.2 市

11、商業(yè)市場分析1.2.1 市十區(qū)商業(yè)市場分析經(jīng)歷了近兩年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策對住宅市場的影響,特別是限購政策對住宅市場的門檻禁入,投資客從住宅市場撤離資金轉投商業(yè)地產(chǎn), 從2010年起，國商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨秀”,國諸多開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)規(guī)模、資金投入等都達到近年來的頂峰，商業(yè)市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面。2011年,市十區(qū)商業(yè)市場供應量小幅下降,新增供應呈現(xiàn)向邊緣擴散趨勢;在住宅投資渠道封閉與通貨膨脹的預期下，雖受銀行信貸緊縮影響，但2011年市十區(qū)商業(yè)需求旺盛，成交價格呈現(xiàn)大幅上漲趨勢,一方面巨大的消費需求催生商業(yè)市場發(fā)展，另一方面投資渠道的收窄促使資金轉投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與投資。總體來看，2

12、011年市商業(yè)房地產(chǎn)市場成交活躍。2011年，市十區(qū)商業(yè)市場供應面積達58.89萬m2，較2010年下降9.53%;全年成交面積達54.29萬m2，較2010年下降15.71%,成交均價達24,133元/m2，較2010年上漲18.67%,全年供求比1.08:1。供給的小幅減少反映出在當前國家房地產(chǎn)宏觀調控政策背景下,商業(yè)地產(chǎn)雖不受政策限制,但在整個行業(yè)調控的大背景下,開發(fā)商普遍縮減投資,同時由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻較高、國開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗欠缺等原因，目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應的萎縮同時帶來商業(yè)供應的銳減。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來看，受08年金融危機影響，導致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，

13、09年成交開始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來持續(xù)嚴厲的樓市調控，相對于低迷的住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價來看，還出現(xiàn)了大幅上漲。數(shù)據(jù)來源：家緣、易居數(shù)據(jù)庫從月度成交數(shù)據(jù)來看，商業(yè)集中成交在4-7月與9-12月份，從側面反映住宅市場在限購限貸政策影響下，原本住宅市場的成交旺期轉移到商業(yè)市場，商業(yè)市場一片繁榮，月度成交均價在20,000元/m2左右波動。數(shù)據(jù)來源：家緣從成交區(qū)域來看，由于市中心六區(qū)商業(yè)成熟度較高，其成交量占據(jù)市十區(qū)成交量的60.86%，但新增供應與成交呈現(xiàn)向邊緣與郊區(qū)擴散趨勢，番禺、花都與南沙區(qū)由于大規(guī)模居住片區(qū)的日益壯大，消費需求帶動商業(yè)配套發(fā)展，商業(yè)需求旺

14、盛，同時近年來各類專業(yè)市場的發(fā)展帶動了上述區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，比如番禺區(qū)的酒店用品專業(yè)市場、花都區(qū)的皮具專業(yè)市場商鋪等交易均非常旺盛。蘿崗區(qū)全年成交量僅3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個盤成交價拉高，導致其全年成交均價犄高，達到50,616元/m2。蘿崗區(qū)成交面積：3,419m2成交均價：50,616元/m2荔灣區(qū)成交面積：28,281m2成交均價：26,889元/m2黃埔區(qū)成交面積：14,499m2成交均價：16,943元/m2數(shù)據(jù)來源：家緣從成交結構來看，社區(qū)型裙樓商業(yè)仍是成交的主力，占據(jù)全年成交量的“半壁江山”,2011年共成交27.34萬m2，成交均價達到21,274元/m2；酒店式公寓由

15、于兼具住宅屬性，成為近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“新寵”，由于酒店式公寓對區(qū)位要求較高，成交價格也相對較高，成交均價達到35,789元/m2，全年成交面積達6.75萬m2；專業(yè)市場鋪位由于較高的收益率，近年來被投資者追捧，全年共成交2.54萬m2，成交均價12,853元/m2，主要成交區(qū)域為花都、番禺。公寓成交面積：6.75萬m2成交均價：35,789元/m2專業(yè)市場成交面積：2.54萬m2成交均價：12,853元/m2數(shù)據(jù)來源：家緣市場小結：商業(yè)物業(yè)作為一種主要以投資為主的物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展受宏觀經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展成熟度與物業(yè)本身的投資屬性等因素影響。作為華南區(qū)域中心，經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，居民消費水平不斷提

16、高，消費需求旺盛，各類配套設施完善，加之珠三角制造業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)基礎，可預計未來幾年市商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)市場的份額和地位將不斷提升，同時向邊緣擴散趨勢更趨明顯，但老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造為中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機，特色商業(yè)、主題商業(yè)與城市綜合體將是下一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流。1.3 市寫字樓市場分析1.3.1 市十區(qū)寫字樓銷售市場分析在2011年住宅市場遇冷，投資渠道收窄與通貨膨脹預期下，市寫字樓市場持續(xù)走旺，不受限購政策影響、租金不受政府監(jiān)管與多年來“商住倒掛”寫字樓價值被低估等因素，均使投資者轉投寫字樓市場，無論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚。2011年，隨著大批甲

17、級寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影。2011年，市十區(qū)寫字樓市場供應面積達79.61萬m2，較2010年增加4.89%;全年成交面積達96.48萬m2，較2010年增加23.68%,成交均價達22,063元/m2，與2010年持平（2010年成交均價22,035元/m2）,全年供求比1:1.21。從供需關系來看,隨著珠三角區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)向好與作為區(qū)域經(jīng)濟金融中心地位的增強，市寫字樓市場空置率降低，租金上漲趨勢明顯，投資回報率上升，一手寫字樓呈現(xiàn)供不應求的局面。從租售價格來看, 寫字樓租金和售價雙雙上漲，租賃市場在強勁需求的刺激下上

18、漲幅度超過預期，銷售市場在“商住倒掛”的比價效應下售價未受房地產(chǎn)調控影響而保持穩(wěn)定增長。緊縮性財政政策與住宅限購對開發(fā)商資金流的影響加大，開發(fā)商轉向選擇以寫字樓銷售作為資金回籠的重要途徑。1.3.2 市中心六區(qū)辦公市場分析數(shù)據(jù)來源：家緣從成交區(qū)域來看，天河、海珠、越秀、番禺與蘿崗為2011年市寫字樓成交重點區(qū)域。天河、海珠與越秀區(qū)得益于完善的公共設施配套、成熟的商務環(huán)境與政府相關產(chǎn)業(yè)政策推動，成交旺盛，天河區(qū)全年成交36.41萬m2，成交均價達29,782元/m2，無論成交額還是成交均價均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來大力發(fā)展總部經(jīng)濟，吸引中新知識城等一大批高新技術企業(yè)進駐，近年來寫字樓市場活躍，

19、2011年全年成交14萬m2，成交均價13,110元/m2;南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃與重新定位利好下，住宅市場帶動了多年不慍不火的商用物業(yè)市場，全年成交5.50萬m2，成交均價9,008元/m2。南沙區(qū)成交面積：5.50萬m2成交均價：9,008元/m2番禺區(qū)成交面積：9.29萬m2成交均價：16,074元/m2越秀區(qū)成交面積：8.26萬m2成交均價：24,138元/m2數(shù)據(jù)來源：家緣從年度成交數(shù)據(jù)來看,除2009年由于越秀區(qū)個盤拉低整個市寫字樓成交均價外,市寫字樓成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢;而成交面積則大幅遞增,以2008年為基點計算,年均環(huán)比增長127.27%。數(shù)據(jù)來源：家緣旺盛的投資市場需

20、求和較之其他一線城市相對合理的售價水平推動市寫字樓售價不斷上揚，2011年甲級寫字樓成交面積達58.46萬m2，成交均價為27,879元/m2，；乙級與其他寫字樓共成交38.02萬m2，成交均價13,015元/m2。數(shù)據(jù)來源：家緣由于短期寫字樓的購買需求將有增無減，因此未來一年寫字樓銷售市場上升可期，售價仍將保持在高位穩(wěn)定運行。1.3.2 市寫字樓租賃市場分析近年來，受市經(jīng)濟持續(xù)向好、華南經(jīng)濟金融中心地位穩(wěn)固、各類商務配套設施不斷完善與市政府大力扶持金融業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、信息服務業(yè)背景下，市寫字樓租賃市場穩(wěn)步上升，新增供應面積與租賃成交面積特別是甲級寫字樓不斷增加，租金穩(wěn)步攀升。根據(jù)全球第三

21、大商業(yè)房地產(chǎn)服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年甲級寫字樓市場共有約56.40萬平方米的新增辦公面積，占整體庫存的25.6%，是2005年以來市甲級寫字樓新增供應體量新高，僅次于2007年的65.8萬平方米。盡管多數(shù)優(yōu)質項目在早期預租狀況良好，但大體量的新增供應仍使2011年平均空置率較2010年相比上升約4.2個百分點至20.1%。新一批高質素寫字樓的入市極大的提升了市甲級寫字樓檔次，進一步推高平均租金水平。2011年以來受國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，資企業(yè)加速在本地市場的擴，對優(yōu)質辦公物業(yè)需求旺盛，寫字樓市場租金得以持續(xù)上揚，全年甲級寫字樓平均租金為每月每平方米158.5元，較

22、去年同比增幅達11.1%。國金融、制造、專業(yè)服務和貿易等企業(yè)仍是甲級寫字樓的主要租戶來源，持續(xù)強勁的市場需求推動租金的上行。廣州市甲級寫字樓市場供應量、吸納量與空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際盡管2012年將面臨珠江新城多個項目的入市，但較之、較低的租金水平和年底活躍的市場需求繼續(xù)支持業(yè)主方對市場的樂觀態(tài)度，市甲級寫字樓整體平均租金保持上升態(tài)勢。其中越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)甲級寫字樓平均租金分別為每平方米每月109.1元、170.8元和96.4元，環(huán)比漲幅分別為1.8%、6.4%和3.4%。天河區(qū)新增項目如國際金融中心、太古匯等在硬件設施、商業(yè)配套等方面均處于市場領先地位，租賃門檻與租金水平均高于周

23、邊項目。元/m2月廣州市甲級寫字樓市場供應量、吸納量與空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際展望2012年，預計將有約87.5萬平方米的新增項目落成入市，其中90%以上位于珠江新城。全球經(jīng)濟不景氣導致國外訂單減少，影響國制造業(yè)與出口，使這些 HYPERLINK :/ china- t _blank 行業(yè)短期租賃需求受限，市場整體空置率預期將有所上升，但由于多個項目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進預租，預期未來整體空置率上升幅度有限。租金方面，來自跨國企業(yè)和資公司強勁的市場需求將繼續(xù)支撐業(yè)主的樂觀態(tài)度，未來一年市場平均租金仍將有一定的上升空間。同時,2012年新入市的寫字樓大多是定位高端的甲級、超甲級

24、寫字樓（如利通廣場、恒大中心、廣晟國際大廈等），隨著高端項目市場份額越來越大，整體市場租金會在高端項目的拉動下繼續(xù)上漲。盡管全球經(jīng)濟不明朗因素增加，未來一年外資企業(yè)對業(yè)務擴態(tài)度將日趨謹慎，但資公司的擴需求仍將所有提升，成為市場主動力。因此預計整體租賃需求在2011年年底的基礎上不會再急劇收縮，但在供應沒有明顯減少的情況下，2012年寫字樓的租金漲勢將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎上繼續(xù)增長5%左右。長期來看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫字樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應將在2012年之后陸續(xù)進入市場；另一方面來看，寫字樓的需求與國民經(jīng)濟的增長速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關

25、，在經(jīng)濟轉型、國際金融危機陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的增長速度恐將出現(xiàn)一定程度的下滑，當寫字樓需求逐步放緩時，未來寫字樓市場或將出現(xiàn)明顯的調整壓力。市場小結：2011年是住宅深度調整的一年，卻是寫字樓市場高速發(fā)展的一年，素有“千年商都”之稱的，借助亞運的拉動作用，在“后亞運時代”迎來了城市環(huán)境改造與配套設施升級，寫字樓高速發(fā)展，各路資本爭相入穗，投資熱情高漲，一手寫字樓量價齊升，全年成交均價22,063元/m2；租賃市場需求旺盛，租售價屢創(chuàng)新高，徹底打破了長久以來價格“商住倒掛”的現(xiàn)象,全年甲級寫字樓平均租金158元/m2，同比上升11%。預計2012年，在全球經(jīng)濟不明朗因素增加，

26、國外貿、加工等行業(yè)受制約與市寫字樓新增供應持續(xù)增加的背景下，租金增長趨勢將明顯放緩，空置率水平將提高；同時，由于開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮與住宅市場調控帶來的資金困境，預計2012年開發(fā)商將縮減新開工面積，并加大對可售項目的銷售力度，但在住宅投資渠道受限與寫字樓投資需求旺盛的雙重因素下，預計明年寫字樓成交價將保持穩(wěn)定增長。1.4 市商服用地土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商資金實力、專業(yè)化程度、推廣運營能力等要求較高，同時投資回收期長于住宅項目，運營風險較高等諸多因素造成國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都以外資與少數(shù)幾個資開發(fā)商為主。受2008年金融危機影響，諸多以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)商意識到商業(yè)地產(chǎn)“價值洼地”

27、，并在平衡企業(yè)風險方面的優(yōu)勢，紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，國迎來了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，也造就了諸如萬達集團此類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)。同時，自2010年國家住宅房地產(chǎn)宏觀調控政策出臺以來，特別是“限購”政策的影響，促使越來越多的房地產(chǎn)商蜂擁沖向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域。能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入、不受限購政策影響、租金不受管制、商服土地價格較低與地方政府政策扶持等諸多優(yōu)勢推動了此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，全國商服土地成交大幅回升，成交價格持續(xù)上漲。從近幾年市商服土地成交數(shù)據(jù)來看，2009年迎來商服土地供應與成交的高峰期，反映受2008年金融危機影響，開發(fā)商將資金轉投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，商服土地受到追捧。2011年受國

28、家房地產(chǎn)宏觀調控政策影響，開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮與住宅市場調控帶來的資金困境，拿地較往年更為謹慎，同時政府密集出讓南站區(qū)域大批量商服用地，而該區(qū)域在定位、配套方面缺乏認同等多重因素造成大量商服用地流拍，流拍率較往年上升，據(jù)統(tǒng)計共有15宗土地流拍。但商服土地價格在此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮下大幅上漲，成交量也較2010年有所回升，全年商服土地供應量401萬m2，共成交274萬m2，成交樓面均價3,400元/m2,較2010年分別上漲50.19%、10.93%與22.08%。其中2011年珠江新城推出的B2-11地塊以17,933元/的高價成交，成為近年來商服土地成交“地王”，反映了目前住宅物業(yè)受宏觀

29、政策調控影響，寫字樓物業(yè)正逐步成為市場資金追捧的對象。數(shù)據(jù)來源：國土局從近年來土地成交結構上看，商服用地所占比重正逐年增長，特別是2011年受宏觀行業(yè)調控，住宅市場受限購影響成交量顯著下降，殃與土地市場，住宅用地成交量下降，從而推熱了商服用地。2011年商服土地成交量274萬，占總成交量的35.89%，較2010年上漲3個百分點，上升趨勢明顯。數(shù)據(jù)來源：國土局2011年市共推出商服用地52幅，成交37塊，流拍15宗土地，流拍率較去年有所增加，成交區(qū)域主要集中在番禺區(qū)、海珠區(qū)和蘿崗區(qū)。海珠區(qū)商服用地供應主要集中在琶洲商務區(qū),且多為定向出讓的企業(yè)總部用地；番禺區(qū)商業(yè)地塊供應主要集中在南站區(qū)域，但受

30、市場環(huán)境、南站總體定位與配套設施不被開發(fā)商認同等諸多因素，造成南站大部分土地流拍。價格方面，除了珠江新城價格較高以為，絕大部分區(qū)域成交價介于3,500-5,000元/，全年成交均價為3,400元/。編號地塊截止時間用地性質用地面積（）容積率計容建筑面積（）成交價（萬元）樓面地價（元/）受讓方1花都區(qū)風神大道南、玉棠路以西2011-12-30商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,6234.034,4927,8652,280市萬程申眾汽車銷售服務2花都區(qū)新華街三東大道以南2011-12-26商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,755110,7553,3233,090溢桂汽車銷售服務3國際生物島螺旋路（中央大道段）以南

31、，規(guī)劃A3號路以西2011-12-7商服用地81,0651.189,1715,850656市華源酒店4番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05010822011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）12,787676,72138,3615,000耀中房地產(chǎn)發(fā)展5南站BA0501009地塊2011-11-1商業(yè)金融用地(C2)4,597836,77318,3875,000奧園集團6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊2011-10-28商務辦公用地（C8）13,0188104,14462,2995,982從興電子開發(fā)7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040215地塊2011-10-28商業(yè)金融業(yè)用

32、地（C2）11,839782,87349,9256,024星河灣實業(yè)發(fā)展8海珠區(qū)琶洲AH040139地塊2011-10-26商業(yè)辦公用地（C8）14,60310146,03087,6186,000廣鋁集團、遠大置業(yè)9南站BA0501034地塊2011-10-26商業(yè)金融用地(C2)12,123896,98448,4925,000奧園集團10南沙街進港大道北側2號用地2011-10-20商務辦公與商業(yè)金融業(yè)用地28,6493.085,94715,9101,851盈港房地產(chǎn)11市花都區(qū)新華街迎賓大道花都區(qū)交通局以東（J10-XH01）地塊2011-10-13商業(yè)金融業(yè)用地（C2）4,900419,

33、6008,5004,337亞美置業(yè)12科學城力康路以西2011-10-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,6411.59,9612,8472,858市瑞豐實業(yè)發(fā)展13保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011-10-8商業(yè)用地（C21）3,5001.55,2501,5793,008裕金酒業(yè)（）14增城市正果鎮(zhèn)蒙花布村、汀塘村地塊2011-9-20旅館業(yè)用地65,6411.065,6413,750571市鴻凱實業(yè)投資15花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場北（J09-TB05地塊）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,2032.235,6473,7681,057中錸房地產(chǎn)開發(fā)16荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場C地塊AF0

34、30655）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,8232.440,37513,0703,237邦華集團17番禺區(qū)小谷圍大學城中軸線北區(qū)DN0801地塊2011-9-1旅館業(yè)用地（C25）24,4093.1977,75133,3174,285市番禺信息技術投資發(fā)展18開發(fā)區(qū)科學城KXCD-F2-1-1地塊2011-8-22文化娛樂用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地（C3/C2）80,0172.2176,03723,2201,319飛晟投資19國際生物島螺旋路（中央大道段）以北，規(guī)劃A3號路以西2011-8-4商業(yè)辦公旅館業(yè)用地（C2）32,0583.6115,40820,6471,789顯恩投資20

35、天河區(qū)珠江新城B2-11地塊2011-7-19商業(yè)金融業(yè)用地（C2）5,9481271,376128,00017,933常元房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)21國際生物島螺旋路（崗頭段）以東，規(guī)劃C10號路以南，規(guī)劃C13號路以西，環(huán)島路以北2011-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地（C2）39,3532.598,38214,6601,490國際生物島科技投資開發(fā)22國際生物島規(guī)劃C13號路以東，規(guī)劃C10號路以南，規(guī)劃C7號路以西，環(huán)島路以北2011-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地（C2）19,7551.223,7063,9071,648國際生物島科技投資開發(fā)23科學城光譜中路以北、攬月路以西2011-6-16商業(yè)金融業(yè)用地（

36、C2）20,421361,2638,9511,461綠色生命投資24開發(fā)區(qū)科學城開源大道以東南、伴河路以東北2011-6-13商業(yè)金融業(yè)用地（C2）15,104345,3125,0251,109百達豐電子科技實業(yè)25琶洲AH041006地塊2011-5-23商務金融用地17,1617.7132,13959,4634,500良業(yè)照明工程、良業(yè)實業(yè)投資26增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11023地塊2011-4-29商服用地6,111636,6711,510412豐樂集團27番禺區(qū)大石街東路2011-4-28辦公用地（C1）3,4681.86,2433,6205,798敏駿房地產(chǎn)28番禺區(qū)橋

37、南街中心城區(qū)中心醫(yī)院北側2011-4-28商業(yè)金融用地（C2）48,1892.6125,29152,2904,173奧園集團29增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11024地塊2011-4-19商服用地5,8365.36331,3001,570502市卓志供應鏈服務30生物島環(huán)島A線以北2011-4-18商業(yè)金融業(yè)用地（C2）50,1011.680,16110,5411,315啟德國際酒店投資管理31中新知識城南起步區(qū)九龍大道以西2011-4-15行政辦公/商業(yè)金融用地（C1/C2）79,5722.0159,1444,265268知識城投資開發(fā)32琶洲AH041007地塊2011-3-24商

38、務金融用地13,4447.5100,83045,3744,500東凌集團與東凌實業(yè)集團聯(lián)合體33琶洲AH040229地塊2011-3-24商務金融用地17,9876.5116,91558,4585,000鼎尚股份34琶洲AH040218地塊2011-3-24商務金融用地19,742598,71049,3555,000歐派家居集團35街口街城南村、團星村S355線地段地塊2011-3-14商務金融用地6033.442,07590434新宏能源科技36從化市江埔街禾倉村地段地塊2011-3-11其它商服用地3,0522.06,104125205富敏城工藝37科學城科智路以東、尖塔山路以南2011-

39、2-18商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,1431.8529,8644,6161,546攀達材料科技38番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05011072011-11-8商業(yè)金融用地（C2）19,2176115,299-流拍39番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05021312011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,194348,583-流拍40番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05011162011-11-8商業(yè)金融用地（C2）15,8077110,648-流拍41番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05010742011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,91410119,137-流拍42番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05011312011-11-8商業(yè)金

40、融業(yè)用地（C2）18,1196108,711-流拍43番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05021122011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,177550,887-流拍44番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05010772011-11-8商業(yè)金融業(yè)用地（C2）5,428843,425-流拍45南站BA0501033地塊2011-11-1商業(yè)金融用地(C2)13,94410139,443-流拍46番禺區(qū)南站核心區(qū)BA05010222011-11-1商業(yè)金融用地（C2）15,26910152,685-流拍47南站BA0501012地塊2011-11-1商業(yè)金融用地(C2)16,21710162,172-流拍48天河區(qū)廣

41、氮地區(qū)AT06070407地塊2011-10-26商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,6124.630,415-流拍49白云區(qū)江高鎮(zhèn)茅山村廣清高速公路東側2011-9-21市場用地（C26）50,7990.625,540-流拍50荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場D-H地塊AF030475）2011-9-1商業(yè)金融業(yè)用地（C2）15,7672.437,841-流拍51保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011-8-5商服用地16,116348,348-流拍52荔灣區(qū)東沙荷景路地塊2011-4-28商業(yè)用地（C2）25,3792.95；74,738-流拍小計1,148,0284,006,813931,2023,400

42、1.5 重點功能區(qū)市場分析1、珠江新城珠江新城商務區(qū)作為國務院批準的三大CBD之一，經(jīng)過近十多年的發(fā)展，各類商務、公共配套設施不斷完善，商務氛圍日趨濃郁。雖區(qū)域地塊已基本出讓完畢，但寫字樓新增供應不斷增加，預計未來5年珠江新城寫字樓供應量將超過500萬平方米。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級寫字樓分布相對集中，主要位于中軸線花城廣場兩側，呈帶狀分布。從建成情況來看，截止到2011年底，珠江新城寫字樓已建成262.59萬m2，占整個珠江新城寫字樓面積的48.45%；在建（未竣工）面積140.7萬m2，待建面積138.6萬m2。由于目前多個項目正在裝修施工，預計2012年會迎來一個供應高峰，如恒大中心、廣

43、晟國際大廈、煙草大廈、銀行大廈等，預計新增供應面積超過90萬m2。從成交數(shù)據(jù)來看，2011年珠江新城寫字樓共成交21.84萬m2，成交均價達28,727元/m2。富力地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的多個寫字樓項目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。從租賃數(shù)據(jù)來看，受亞運會對珠江新城宣傳效應與住宅“限貸限購”影響，2011年全年珠江新城寫字樓平均租金達187.8元/m2月（戴德梁行數(shù)據(jù)），較2010年同期同比增長15.1%，寫字樓租金水平位于全市之首，全年新增供應量46.5萬m2，空置率水平24.4%。預計到2012年，珠江新城甲級寫字樓將占整體的66%，從而取代天河體育中心成為最大的商務區(qū)。總體來看，珠江

44、新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。從長期來看，珠江新城區(qū)域租金仍會維持穩(wěn)定上升的趨勢，但近期受供應量增大與全球經(jīng)濟前景不明朗企業(yè)擴速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。2、琶洲商務區(qū)近年來依托“會展經(jīng)濟+CBD總部經(jīng)濟”的獨特優(yōu)勢，琶洲商務區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。區(qū)每年上百場的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進駐，同時，在會展經(jīng)濟的帶動下，優(yōu)越的商務環(huán)境吸引了諸如中國對外貿易中心、鋼鐵集團、電網(wǎng)等一批大型總部項目進駐。琶洲寫字樓市場從2005年進入起步階段，經(jīng)歷長期的平

45、緩發(fā)展后，市場整體庫存量仍相對較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設施不完善，市場需求有限，租金水平長期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。租戶主要來自于批發(fā)零售、外貿、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。2011年琶洲商務區(qū)寫字樓平均租金達100-120元/m2月，平均售價達23,775元/m2，全年共成交7.92萬m2，在售項目主要有保利世界與貿易中心、琶洲國際采購中心與中洲交易中心等。目前琶洲商務區(qū)已建成寫字樓整體庫存量相對較小，不足55萬m2，且乙級寫字樓占比達50%，由于整體檔次不高與周邊配套設施不完善等因素影響，市場需求有限，新增項目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過40%。 相比珠江新城、天等較成熟的商務區(qū)，琶洲商務區(qū)在公共配套設施、商務環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補了珠江新城、天等成熟商務區(qū)的不足，琶洲商務區(qū)將成為下一個商務辦公開發(fā)大的熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。作為政府規(guī)劃的未來總部基地，預計經(jīng)過4-6年的培育期，琶洲將逐步成為新的商務集聚地，整體空置率將逐步降低，同時受投資需求升溫帶動，售價水平將保持穩(wěn)步增長趨勢。3、天商務區(qū)天商務區(qū)以天河體育中心和