深圳某業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃服務-課件

1、華潤萬象城主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃服務永不落幕的時尚舞臺華潤萬象城，中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導國際化的消費理念，彰顯時尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費潮流。在這個18.8萬平方米的時尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風情異彩紛呈。前沿魅力、和諧體驗，盡在華潤萬象城。應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心，是市民和游客均向往的好去處。 第一部分市場規(guī)劃、市場分析一、規(guī)劃運營模式1、萬象城總建筑面積達55萬平方米，總投資逾40億港幣的華潤中心是一座集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標

2、志性商業(yè)建筑群。萬象城是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內(nèi)購物中心，總建筑面積約18萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，正可謂包羅萬象，應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的一站式消費中心，是市民和游客均向往的好去處。力推“一站式”消費中心，是一種全新的商業(yè)模式它不僅是購物的場所，它最初的用意是想在深圳這樣一座人均社會商品零售額全國第一的年輕城市中創(chuàng)造一種新的購物方式、生活方式 .2、華潤萬象城創(chuàng)建綠色商場1、取消一次性筷子僅僅是華潤萬象城倡導綠色消費、創(chuàng)建綠色商場的舉措之

3、一；2、華潤萬象城著名的國際西式快餐連鎖店星巴克，從開業(yè)起就推出了自帶咖啡杯享受一元優(yōu)惠的活動，如今更是加大了優(yōu)惠力度：對自帶杯的顧客，每杯給予優(yōu)惠兩元，令自帶杯顧客大幅增加；3、華潤萬象城每天要接待顧客6萬人次以上，每天收集垃圾需要使用相當數(shù)量的垃圾袋，公司規(guī)定除洗手間和貨梯間外，其余的垃圾袋都需要回收；4、萬象城中央空調(diào)系統(tǒng)采用全熱型熱回收轉(zhuǎn)輪交換器，每年可節(jié)約32萬元，商城溫度從23調(diào)高到26，每年可節(jié)約上百萬元。 3、萬象城年銷售額超過10億元1、開業(yè)一年的萬象城全年銷售額超過10億元；2、二期總投資超過22億港元，總建筑面積達26萬平方米由超五星級酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場等

4、組成； 3、萬象城已成深圳商業(yè)名片； 4、萬象城接待顧客2000萬；5、商場出租率達97；6、商場在顧客中的美譽度不斷提升成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、娛樂場所之一；7、華潤大廈：出租率接近1004、深圳休閑娛樂生活領(lǐng)跑者1、深圳最大、最好的電影城；2、星巴克在南中國的旗艦店；3、奧運標準真冰滑冰場；4、設(shè)計理念前衛(wèi)的美發(fā)沙龍；5、聞名世界的瑪花纖體；6、NOVO的時尚沙龍；7、除了讓人眼花繚亂的時尚品牌；8、萬象城的休閑娛樂組合又將讓人眼前一亮。 5、萬象城采取主力店次主力店專門店的門店組合形式6、四家主力店1、REL時尚生活百貨；2、華潤萬家新業(yè)態(tài)Ol超級市場；3、深圳最大的電影城

5、7廳嘉禾影城；4、深圳第一家奧運標準的真冰滑冰場 。7、華潤萬象城主力店鋪 REL時尚生活百貨：專為1835歲年輕女性打造的時尚生活館。 Ol超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時尚、健康、快樂”為經(jīng)營理念。 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。 冰紛萬象滑冰場：中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設(shè)“冰紛會”滑冰俱樂部，教練團隊實力雄厚。 8、項目選址1、考慮到了大型購物中心地理位置和商圈的重要性；2、通過市場調(diào)研，萬象城所在區(qū)域十五分鐘步行范圍內(nèi)（即所謂的“第一商圈”），聚集了地王大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳證券交易所、世界金融中心等高檔寫

6、字樓，眾多的高級酒店及文化設(shè)施遍布周邊，是深圳最具消費力人群集中的區(qū)域；3、羅湖作為深圳最早發(fā)展起來的區(qū)域，作為城市心臟的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用對萬象城確立“目的地”的地位將起到積極的作用。 9、交通方面1、萬象城處于深南中路與濱河大道這兩條城市主干道之間，主入口與深南大道直接相接；2、周邊有 31條公交車經(jīng)過，而即將投入使用的深圳地鐵一號線大劇院站緊靠這個項目；3、為了更好的吸引人流，華潤在政府的支持下將這個地鐵站與萬象城地下一層打通，這樣大量的地鐵客流就可以直接通過通道進入萬象城內(nèi)。 10、市場分析成功前提1、如何精確把握市場現(xiàn)狀，有效預測未來市場；2、如何有效規(guī)避市場

7、風險，體現(xiàn)前瞻性、準確性；3、這幾乎是每一個購物中心發(fā)展商關(guān)心的問題；4、而解決這個問題的前提就是進行充分、準確的市場分析；5、購物中心的復雜性決定了其市場分析的復雜性；6、購物中心規(guī)劃前期的市場分析是一個需要在政治、經(jīng)濟、金融、商業(yè)、房地產(chǎn)等多個行業(yè)專業(yè)知識配合下完成的系統(tǒng)工程；7、2001年初，華潤（深圳）有限公司聘請全球頂尖的零售業(yè)專業(yè)顧問公司進行萬象城項目開發(fā)前期市場調(diào)查，內(nèi)容包括了深圳宏觀經(jīng)濟及未來發(fā)展分析、深圳零售市場狀況、項目商圈分析、深圳居民及游客的購物習慣、零售概念測試分析、零售商對萬象城項目的反應、潛在競爭對手分析等，制定了一份多達300頁的研究報告；8、除專業(yè)顧問公司進行

8、市場分析以外，華潤自己的團隊考察了眾多的可比項目：美國的 Mall of America、South Coast Plaza、Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港的太古廣場、又一城、海港城，新加坡的新達城，臺灣的京華城、新光三越信義新天地等近百個著名的購物中心。11、商業(yè)規(guī)劃：成功的基礎(chǔ)1、在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費；2、購物中心區(qū)別一般百貨商場的重要特點；12、準確、差異化的定位1、準確定位乃是購物中心競爭勝出的原因；2、據(jù)調(diào)查，超過 53的被訪者認為萬象城的市場定位應以中高檔為主。因此，萬象城的市場定位確定為“中檔偏高”，既不同于以高檔為特色的西

9、武，又不同于一些經(jīng)營中低檔商品的百貨公司，具有明顯的差異性。 13、營銷計劃提前制定只有形成合力，才能精彩不斷，給予顧客美好的消費體驗，建立自己的忠誠顧客群體：1、第一年的重點是完成預期營業(yè)目標，樹立華潤萬象城品牌；2、鍛煉和培養(yǎng)購物中心經(jīng)營人才，特別是培養(yǎng)一批優(yōu)秀的商業(yè)營銷人才；3、二是投入較大的營銷推廣經(jīng)費，華潤投入1500萬元以上的推廣經(jīng)費；4、第一年營銷計劃中，華潤萬象城會注重整體形象推廣，同時整合四大主力店的營銷計劃，嘉禾電影城、Ol超級市場、“繽紛萬象”滑冰場，“ REL”百貨是華潤萬象城的四大主力店各自都有自己的營銷策略。14、萬象城品牌樹立開業(yè)是樹立品牌里程碑的開始，華潤的開業(yè)

10、儀式突出顧客服務導向，給人務實深刻印象。15、萬象城品牌主要從三個角度樹立1、針對客戶需要商品種類調(diào)整及時，能夠滿足顧客需求；2、購物等各個業(yè)態(tài)服務完善；3、樹立鮮明的商業(yè)文化特色。16、大型推廣活動及執(zhí)行1、萬象城在開業(yè)之前已經(jīng)進行大規(guī)模宣傳工作，利用深圳文化產(chǎn)業(yè)博覽會機遇；2、深圳國際文化產(chǎn)業(yè)博覽會系列活動之一的“華潤萬象城”2004精英世界模特大賽中國選拔賽正式進入賽會階段，該活動為開發(fā)作了預熱宣傳。17、萬象城白領(lǐng)文化節(jié)思路：突出白領(lǐng)文化特色 將萬象城打造成為白領(lǐng)的心靈驛站達到目標：讓深圳廣大白領(lǐng)認同華潤萬象城，不僅將萬象城作為購物中心，而且也作為白領(lǐng)社交中心。內(nèi)容白領(lǐng)才藝表演，白領(lǐng)趣

11、味比賽，評選深圳十佳智慧型白領(lǐng)麗人；與深圳書城聯(lián)合舉辦深圳白領(lǐng)讀書論壇，圍繞白領(lǐng)成長，舉行電視辯論比賽；與深圳市環(huán)保局合作，關(guān)注深圳生態(tài)環(huán)境，舉行美化深圳生態(tài)環(huán)境征文比賽；深圳特區(qū)報合作，開展深圳位金領(lǐng)資助梅州山區(qū)兒童一對一活動，與團市委一起舉辦聯(lián)誼晚會。每位深圳金領(lǐng)人士資助兒童元學費，華潤萬象城為金領(lǐng)人士提供貴賓卡張。 18、物業(yè)管理體系1、物業(yè)管理內(nèi)容主要職責安全防損人員安全與商品防盜、防損；2、大型營銷活動秩序維護；3、人員基本分布：商場八個人員出入口，四個車輛出入口；4、清潔與綠化維護負責整個購物中心清潔與衛(wèi)生保潔；5、購物中心設(shè)備維護 智能化設(shè)備、電梯設(shè)備、低壓電器設(shè)備、消防設(shè)備、供

12、水設(shè)備；6、裝修管理 商戶進駐裝修管理；7、戶外廣告與室內(nèi)燈箱是重要收益來源，也是物業(yè)管理維護的重點設(shè)施。8、商業(yè)社區(qū)文化負責商業(yè)社區(qū)文化建設(shè)，活躍商戶文化生活，充分發(fā)揮商業(yè)設(shè)施作用，與業(yè)主委員會一起開展健康向上的文化活動；9、萬象城的物業(yè)管理服務極具個性，突出女性商店氛圍，CI形象方面，給人耳目一新的高級；10、將酒店物業(yè)管理服務引進到百貨物業(yè)管理中。11、客戶服務體系；12、消費者促銷服務，商家售前與售后服務，餐飲服務，娛樂服務；13、整個購物中心服務體系應該圍繞提升顧客滿意度建設(shè)客戶滿意度調(diào)查分析存在問題相關(guān)部門及商家督促改進達到顧客滿意度上升的目標；14、注重服務最佳流程，確保服務質(zhì)量

13、，節(jié)約顧客時間；15、鼓勵購物中心員工與顧客建立商業(yè)友誼，培育更多忠誠顧客；16、在促銷與品牌推廣活動中強調(diào)服務公平性原則，包括結(jié)果公平性、程序公平性和交往公平性；17；對顧客忠誠進行細分研究，通過高質(zhì)量服務，讓顧客有強烈信任感；18、通過高品味文化營銷活動，讓顧客產(chǎn)生歸屬感。 19、租賃合約管理；主要體現(xiàn)在萬象城開發(fā)商對商家的服務方面，做到電腦化管理，及時提示商家準備續(xù)約或撤離，再租金提升時候，及時向商家通報解釋，取得商家理解與支持。20、設(shè)備維護與管理；光纖網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備電梯設(shè)備萬象城擁有近百部電梯可以集中管理。 19、提升租金的方法由于萬象城規(guī)劃設(shè)計合理，立體動線設(shè)計減少了樓層之間的租金差

14、距。 20、關(guān)注各個商家經(jīng)營業(yè)績幫助商家在萬象城開展有效營銷活動租金的提升，以商家業(yè)績增長為基礎(chǔ)；商家業(yè)績增長必然導致更多商家要求進入購物中心。 21、優(yōu)化業(yè)態(tài)通過經(jīng)營數(shù)據(jù)監(jiān)測調(diào)整業(yè)態(tài)1、對于高檔品牌，要繼續(xù)加大力度引進世界著名品牌，能夠填補深圳空白，穩(wěn)步提升負一層和一層租金；2、KFC成為負一層最聚集人流的業(yè)態(tài)；3、由于書城人流量大，如果能夠吸引這部分人群購買，整個萬象城顧客群將穩(wěn)步增加；4、二層以上增加中檔價格商品，全是高檔商品將走入誤區(qū)；5、REEL百貨價格是顧客關(guān)注的要點；6、持續(xù)招商，主動淘汰不符合顧客需求的商家；7、對商家進行精細化管理，不僅注重商家的營銷業(yè)績，而且對商家的顧客滿意

15、度進行重點管理。 建筑設(shè)計1、功能與結(jié)構(gòu)的完美結(jié)合由于大型購物中心在中國是新生事物，故聘請國外有此經(jīng)驗的設(shè)計單位擔綱尤顯重要；2、華潤重金聘請綜合實力國際排名第三、商業(yè)建筑設(shè)計國際排名第一的RTKL設(shè)計師事務所擔綱萬象城項目規(guī)劃和建筑設(shè)計。3、華潤此舉付出的專業(yè)顧問費要比國內(nèi)一些購物中心設(shè)計費用高出很多，但避免了購物中心今后使用、出租時的不便，實際上是為項目增值了；4、萬象城零售設(shè)計顧問在建筑設(shè)計一開始就已經(jīng)介入，這是目前國內(nèi)許多購物中心所沒有的；5、在建筑功能上，萬象城是單獨建筑，購物中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懽謽?，這就最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性。 經(jīng)營理念與經(jīng)營戰(zhàn)略理念設(shè)計

16、1、理念設(shè)計是一個大型購物中心的靈魂問題，如何對待顧客？2、為顧客提供何種體驗這是購物中心定位必須要解決的問題；3、萬象城應該打造出深圳都市文化品位且富有個性的主題購物中心；4、萬象城的建設(shè)和招商過程中始終圍繞全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念，精心挑選建設(shè)團隊和品牌商家 。 建筑特色萬象城除了擁有如米蘭大道、陽光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構(gòu)成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。主動線整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；高的特

17、色層高（5.6米至6.8米不等）、實用率高（達60），方正實用。88部電扶梯1、88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；2、店鋪的可視性與通達性強。公共區(qū)域1、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；2、體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設(shè)計給殘疾人購物提供了方便；3、對女性消費者更是關(guān)懷備至，女性洗手間配置高出國家標準的兩倍。主力店 、男裝 、女裝、 家居生活、影音、 個人護理、藥品、禮品、鞋包、鐘表、珠寶飾品、餐飲 、銀行、服務展示中心、休閑服、運動用品、童裝、玩具。 Anubis ARTE 安徒生冰淇淋鮮果汁 倍輕松 Bread Talk 寶明堂 CK underwear CITY CHAIN DESI

18、GNER TIMES 東方紅 Esprit edc EEE FEEL MORE 菲科美沖印店 Flavor 雪茄 GOLAY 廣天藏品 Haagen Dazs 華潤堂 金大福 江南味道 金燕莊 KFC 康維他 Leonidas 茂昌 OPTICAL 面點王 萬寧 mannings 滿記甜品 NiCE NICI Ol 超級市場 Pizza Hut PIV:style 奇華餅家 REEL芮歐時尚生活百貨 水呼吸 時光音像 SUNGLASS SHOP swatch 十一德翡翠館 STARBUCKS COFFEE Tissot 天福茗茶 味千拉面 位元堂 眼鏡 88 優(yōu)之良品 周大福 周生生 Zipp

19、o 休閑娛樂項目萬象城嘉禾影城全城矚目的嘉禾深圳影城由有30多年影院管理經(jīng)驗的香港嘉禾集團投資3400萬元，按世界頂級影城標準興建，首期七個廳，含一個貴賓廳，共1076個座位，是迄今為止深圳最大最新的現(xiàn)代化專業(yè)影城。負責影城總體設(shè)計和視聽. 萬象城溜冰場萬象城真冰溜冰場位于萬象城四樓是嚴格按照奧運競賽標準建設(shè),建成后的溜冰場可舉行花樣滑冰、速度滑冰、冰球比賽以及其他冰上娛樂活動。萬象城的溜冰場吸引了相對固定的消費人群，萬象城請世界溜冰冠軍來深圳表演，更加深了顧客的印象?，敾ɡw體瑪花纖體瑪花纖體是隸屬于麗妍集團(Global Beauty International Limited)所經(jīng)營的品牌

20、之一，該集團公司是一家跨國美容企業(yè) 完美美容完美專業(yè)美容纖體中心，創(chuàng)于1995年，一直以來均以國際級的管理，專業(yè)的美容技術(shù)，先進的美容儀器為宗旨，提供多元化及高質(zhì)量的服務。 樂活美味春天在空氣中醞釀著慵懶的味道，純凈的陽光適合在沒有陰影的餐廳落地窗上靜靜的流淌，我就喜歡在這個時候，手中握一杯適合這個季節(jié)的綠茶，桌上還放著我最愛的提拉米蘇 思考健康自然的生活，這就是LOHAS CUISINE。為您推薦帶來健康的樂活美味，希望您在獎勵味蕾的同時，感受健康美味帶來的。中國食尚 o豆花工房川菜館(568) o江南廚子(499) o江南味道(B05) o留園飯店(N303) o尋蝶坊(468) 世界美食

21、 o火間土(128) o泰滿冠泰國菜館(593) o香舍法國餐廳(299) o新羅寶(599) o意粉屋(399) o居食屋和民(490) 健康快食 o水呼吸(KB05) 麥當勞(591) oKFC(B32) oPizza Hut(B01) o面點王(B20) o味千拉面(B88) o禾綠回轉(zhuǎn)壽司(555) o美樂匯美食廣場(567) 咖啡茶點 oBread Talk(B30) oHaagen Dazs(KB06) oLeonidas(B28) oSTARBUCKS COFFEE(B99) o安徒生冰淇淋鮮果汁(B55) o金燕莊(B08) o奇華餅家(B39) o天母藍鳥烘焙坊(KM13)

22、o優(yōu)之良品(B96) o滿記甜品(B98)天母藍鳥烘焙坊源自臺灣，由臺灣烘焙名師執(zhí)導，以專業(yè)的糕點烘焙技術(shù)和獨特的烘焙方法特制出來.Leonidas所有的Leonidas巧克力制作都是在布魯塞爾，以最好、最高品質(zhì)的材料制作而成。推廣場地-位于中庭的活動場地，適合做品牌形象展示推廣場地-不接受場外申請，只接受場內(nèi)品牌商的形象推廣活動推廣場地-該場地緊鄰中庭，人流量和人群質(zhì)量都較高 推廣場地-該場地位于嘉禾影城旁邊，人流較多 推廣場地-該場地位于美容區(qū)VIP尊崇享受購物積分：貴賓持卡在萬象城內(nèi)消費，均可累計積分（個別店鋪除外）兌換禮品：貴賓可根據(jù)積分數(shù)兌換相應的禮品生日賀禮：貴賓可在生日當月獲得特

23、別的賀禮特別活動：萬象城將不定期為貴賓舉辦各類貴賓專屬活動特別優(yōu)惠：貴賓可于指定時期在指定店鋪內(nèi)享受特別優(yōu)惠定期直郵：萬象城精美直郵雜志及繽紛禮券將定期送達府上萬象城VIP積分兌獎開始！1月20日起，積分滿100分即可參加兌獎活動，數(shù)量有限，兌完即止。詳情致電：82668266兌獎地點：萬象城2F服務臺獎品地點：萬象城2F服務臺所需積分獎品內(nèi)容店鋪號限量備注1000價值200元萬寧禮券1份B071501000價值200元留園禮券1份N303150500價值100元哈根達斯禮券1份KB06150500價值100元優(yōu)之良品禮券B96150300價值40元Element面包禮券1張B1-3F1501

24、000價值200元REEL時尚生活百貨禮券1份B1-3F150-300價值80元嘉禾普通廳電影票1張363/463400-200環(huán)保購物袋1個300-200精美鑰匙扣1個150-200精美手機鏈1個150-100冰紛萬象滑冰票1張488200-50萬象城停車票1張2000-兌獎時間:每月20日開始至次月19日止兌獎規(guī)則:憑相應積分兌換各類獎品。每種獎品每人每次限兌5份，如超出5份請您重新排隊兌換。麥當勞咖啡2009年3月2日 2009年4月30日前： 1、買原味特級板燒雞腿堡送雀巢冰極冰爽茶（中）2、買麥香魚送汽水（中）3、買麥樂雞（10塊）送麥樂酷4、買汽水（大）送派 嘉禾影院 2009年3

25、月2日 （一） 免費贈送健康新體驗：3月8日，當天女性觀眾憑普通廳、貴賓廳電影票可領(lǐng)取中航健身會價值180元健身體驗卡一張。 （二）禮品卡套餐：2月28日3月8日，以300元的優(yōu)惠價格購買“愛的關(guān)懷”禮品卡套餐（套餐內(nèi)含250元嘉禾電影禮物卡、￥50會費），可獲贈巧克力禮盒及中航健身會價值398元健身體驗一張。 意粉屋2009年3月2日 3月8日，女士到意粉屋消費均可免費贈送特飲一杯；2009 VIP會員正在售賣中,舊VIP會員轉(zhuǎn)新VIP會籍可獲“繽紛嘉年華券”一張, 可享免費一客小食拼盤；周一至周五惠顧午市套餐可享“4人同行，1人免費”優(yōu)惠(每四客即可享贈其中最“低”價值的午市套餐1客免費優(yōu)

26、惠) Designer Times2009年3月2日 購買任何正價品牌手表： A、滿1000元，贈價值300元時尚背包一個；B、滿2000元，贈價值450元香水一瓶；C、滿3000元，贈價值1000元金牛購物禮券一張（滿6000元贈2張，滿9000元贈3張，多買多送），金牛禮券換購的禮品均為指定品牌手表及禮品AB/SOUL2009年3月2日 09年春夏新品全場9折，購物滿3800元可獲贈意大利原裝進口真絲腰帶一條。Ole2009年3月2日 3月1日至8日期間： 1、凡女性顧客購買ASC葡萄酒金額達到166元，可獲375ml智利酒1支；2、女性顧客購買可利菲爾巧克力糖珠可八折買單； 3、女性顧客

27、購買ROSEMARY 巧克力可有8折優(yōu)惠； 4、購買Efocus/方美亞可享受1件8.5折、2件8折、3件7.5折。 REEL百貨2009年3月2日 春季化妝品節(jié)：3/043/10期間，化妝品專柜推出滿額贈、優(yōu)惠套裝組合獨家限量，品牌日芮歐會員持卡更享2倍積分。 王子國宴飯店2009年2月27日 萬象城5樓王子國宴飯店晚飯市（5點-10點）增設(shè)點心供應，憑萬象城會員卡可獲免茶優(yōu)惠，歡迎光臨，訂座82690333第二部分、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局獨立規(guī)劃設(shè)計保證專業(yè)經(jīng)營1、華潤為了更好地運作萬象城這個項目，特別成立了華潤(深圳)有限公司，他們從香港聘請來資深的房地產(chǎn)和零售業(yè)運營專家蔡德群擔任該公司常務副總經(jīng)

28、理，蔡曾經(jīng)在香港成功的發(fā)展過太古廣場、太古城中心、又一城等ShoppingMall項目，在這個領(lǐng)域擁有非常豐富的操作經(jīng)驗。2、認為一個超級購物中心的成功除了外在的位置、交通條件外，項目的規(guī)劃更為重要。3、目前國內(nèi)的ShoppingMall普遍欠缺規(guī)劃，這在很大程度上影響了其經(jīng)營的效率。例如現(xiàn)在國內(nèi)的ShoppingMall普遍都是綜合性建筑，商場、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體，一般的形式是裙樓部分做商場，裙樓以上為寫子樓和酒店；4、這種規(guī)劃方式通常都是以寫字樓和酒店為核心，主要滿足寫字樓和酒店的整體設(shè)計，相比之下，商場則是附屬部分，其設(shè)計都必須首先滿足寫字樓和酒店的整體規(guī)劃，然后才是商場部分，這種設(shè)

29、計思路往往很難保證商場部分有一個很合理的規(guī)劃，例如形狀和采光的問題。5、華潤在規(guī)劃萬象城項目時，完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將萬象城作為一個獨立的建筑主體進行設(shè)計；6、給予其設(shè)計規(guī)劃的較大自由空間；7、一期的“萬象城”和5A甲級寫字樓是兩個相互獨立的主體建筑，兩幢建筑之間通過空中走廊連接；這種設(shè)計方式可以最大限度的給予萬象城更為獨立和自由的規(guī)劃，完全站在購物的角度進行規(guī)劃和設(shè)計。8、萬象城”力圖提供給消費者舒適、豐富的購物體驗，這就要求整個建筑規(guī)劃必須滿足顧客購物的需求和心理；9、主體建筑總建筑面積雖然達18.8萬平方米，擁有6層商業(yè)樓面，全部通過上百部電梯連接；10、消費者在購物過程中并不感到

30、疲勞和煩瑣，因為每一層都有一個明顯的動線，所有店面都分布在動線兩邊，這樣保證了整個商場中沒有死角； 11、當顧客在這個面積巨大的商場中逛時，寬闊的主動線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會出現(xiàn)在其它商場迷路的情況；12、巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光； 13、卸貨區(qū)的設(shè)置特點，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進入店面的貨物區(qū)，顧客走動的位置完全看不到貨物的物流過程。14、一期還為顧客提供了1034個車位，二期將達到3000個。第三部分、招商合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場定位駐品牌分析服裝、精品類GUCCI”鵬城開中國最大店意大利古喬古希股份公司是一家跨國（集團）公司，創(chuàng)辦

31、于1921年，擁有“GUCCI”世界知名品牌，產(chǎn)品涉及手袋、服裝、珠寶、鐘表及香水等高檔消費品，公司專賣店遍布世界發(fā)達國家各大城市。據(jù)該公司有關(guān)負責人透露，該公司已在深圳羅湖區(qū)萬象城設(shè)立中國最大的專賣店。品牌中有13是首次進入深圳，其中很多是首次進入中國中國的旗艦店世界一線品牌ErmenegildoZegnaAlfredDunhillESCADAHUGOBOSSKENZOPalZileriCHARRIOL定位在中檔或者偏上的品牌AZONA、EXCEPTION、Sammy這樣一批定位在中檔或者偏上的品牌丹麥、英國、法國等價位適中卻又時尚的品牌ONLYJack&JonesVeroModaChevi

32、gonODBOitdEsprit城市白領(lǐng)一族喜愛的Esprit，將在萬象城開設(shè)全國面積最大、業(yè)態(tài)最全的旗艦店，共有三層樓，1800平方米的營業(yè)面積，除了經(jīng)營女裝、男裝、配飾等商品外，在三樓還開設(shè)了一個美發(fā)沙龍，專為時尚男女設(shè)計最新的發(fā)型。MNG西班牙風情的MNGSWAROVSKI世界著名的水晶品牌SWAROVSKI牛仔休閑服飾CKJeans這些人們耳熟能詳?shù)钠放?，均不約而同地把設(shè)在萬象城。NOVONOVO也將在萬象城內(nèi)展示其獨特的購物理念，NOVO萬象城店的經(jīng)營面積約1940平方米，就好像一個小型的百貨商店。在這家店里，還特設(shè)了一些公共休閑場地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影視區(qū)以及互動的店內(nèi)

33、指引等設(shè)施?！拔覀冞€將與著名的MTV合作，定期在店內(nèi)舉辦時尚沙龍。NOVO起源于拉丁語，在英文里面對應的單詞為“new”, “NOVO Concept”在中文里面的意思即為“新概念”。NOVO Concept憑借其超前的理念將在各方面全新打造“新概念”的百貨形象，融合了前衛(wèi)設(shè)計、時尚潮流及尖端科技諸多元素。 NOVO Concept將特設(shè)一些公共休閑地帶，如NOVO 咖啡屋、NOVO 影視區(qū)、NOVO event space等等。NOVO Concept 是一種全新概念的生活空間，迎合年輕、時尚和獨立的新一代的時尚品位。我們的目標對象具備中高水平收入、不斷地追求各種新方式來表現(xiàn)他們的個性、獨特

34、和自我的都市年輕白領(lǐng)。MISSSIXTY而著名的意大利女裝休閑品牌MISSSIXTY將作為一家專門店與NOVO構(gòu)成姊妹店。it這是一家在香港經(jīng)營的非常成功的店鋪，旗下?lián)碛斜姸嗟臅r裝品牌，素以款式前衛(wèi)、多元化和引導潮流而著稱，服裝品類從國際高級時裝到席卷亞洲的日本年輕潮流品牌一應俱全。它將在萬象城開設(shè)深圳地區(qū)唯一的旗艦店。GRIGRI與華潤全面合作，首次將旗下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6個著名品牌一起進駐華潤中心萬象城Nautica美國最受歡迎的休閑品牌之一Nautica也已經(jīng)入駐。1、國內(nèi)的Shopping

35、Mall通常采用租賃經(jīng)營，開業(yè)前期采用招商的方式引進不同商業(yè)業(yè)態(tài)的商家進入購物中心；2、對于一個規(guī)模動輒十萬平方米以上的超級購物中心而言，如果前期沒有完善的商業(yè)規(guī)劃和整體定位那將是非常危險的；3、沒有規(guī)劃和定位的購物中心呈現(xiàn)給顧客的往往是散、亂的感覺；4、一個完整的ShoppingMall通常都由百貨店、眾多專賣店、超市、餐廳和電影院、娛樂設(shè)施組成，提供給顧客的是集購物、美食、娛樂、休閑、康體和服務于一體的綜合空間。5、僅僅有不同業(yè)態(tài)的商戶進入ShoppingMall，不進行功能的規(guī)劃和整體定位也很難長期吸引消費者；6、深圳中信城市廣場是一個面積達7萬平方米的大型購物中心，西武百貨和吉之島百貨是其中的兩家主力店，但由于西武百貨完全是高檔服裝店為主且占據(jù)13層的主要經(jīng)營面積，導致其它層的商戶和品牌較為零散，只能招到一些零散的商戶和品牌店，業(yè)態(tài)顯得單調(diào)，而吉之島百貨的定位與西武百貨之間又缺少一個銜接過渡的業(yè)態(tài)，使中信城市廣場整體不是太和諧。7、萬象城在整體規(guī)劃和設(shè)計時吸取了國內(nèi)外ShoppingMall經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓；8、避免購物中心主題缺位和同質(zhì)化；9、萬象城打造出深圳都市文化品位且富有個性的主題購物中心；10、萬象城的建設(shè)和招商過程中始