西小馬項目啟動會(1)ppt課件

1、北京龍湖西小馬工程啟動會2021年11月內(nèi)容頁碼一、產(chǎn)品研發(fā)P3二、工程管控P27三、景觀規(guī)劃P60四、體驗區(qū)規(guī)劃P75五、本錢管控P101六、營銷戰(zhàn)略P110七、勝利標尺及總經(jīng)理承諾P125一、產(chǎn)品研發(fā)1.1 總圖及根本目的一、產(chǎn)品研發(fā)項目規(guī)劃指標實際指標總用地面積73104建設用地面積55435容積率2.2總建筑面積158107162907地上建筑面積（計容）121957126757(含疊拼閣樓)地下建筑面積36150住宅贈送15721單建車庫13800非車庫人防，自行車庫及其他6629建筑密度25%32%限高60綠地率35%31%停車位411651地上停車位5245地下停車位406406

2、住宅面積120502商業(yè)面積975其他配套面積480請插入工程總圖突破7090，調(diào)整戶型配比，取消拼合戶型疊拼閣樓調(diào)整為不計容自創(chuàng)花盛閱歷東側(cè)4棟高層由90*4的塔樓調(diào)整為141+90+141的點式高板車庫面積進一步減小居住戶數(shù)由1166減至804，人數(shù)由3265減至2251，由此帶來配套面積目的減少1130，人防減少884 ，節(jié)約本錢360w減少戶數(shù)帶來車庫面積減小4200，地下車位數(shù)由588減少至406個，車庫出入口由3個減少為2個，降低本錢1030w經(jīng)過減小地上配套面積，添加實踐可售面積448 ，提高貨值630w添加高層可售面積4800 ，提高總貨值6700w塔樓晉級為點式板樓，添加14

3、1平4居戶型共17766，南北通透270度采光，提升質(zhì)量，利用產(chǎn)品差價提高貨值2700w共降低本錢0w提升貨值降低本錢共提升貨值10030w經(jīng)過本輪方案及目的優(yōu)化，提升工程利潤合計11420萬1.1 總圖及根本目的-本輪方案優(yōu)化一、產(chǎn)品研發(fā)1.2 業(yè)態(tài)分布一、產(chǎn)品研發(fā)業(yè)態(tài)建設用地面積（）用地面積占比（）建筑面積（地上）（）建筑面積比（地上）（）貨值（萬元）貨值占比（）疊拼別墅3500063.14502636.911688051.3高層公寓1953535.37547661.910690046.9商業(yè)9001.69750.815600.7配套及可售車位-4800.424401.1請插入工程總圖用不

4、同色塊標注不同業(yè)態(tài)疊 拼高層公寓商業(yè)1.3 工程分期規(guī)劃一、產(chǎn)品研發(fā)分期建筑面積（）業(yè)態(tài)開工時間交房時間一期142776疊拼+公寓2010.032012.09二期15331公寓2011.072013.04三期.請插入工程總圖用不同色塊標注不同分期工程分二期開發(fā)，其中二期工程現(xiàn)為暫時樣板區(qū)及售樓處用地一 期二期1.5 標高變化情況一、產(chǎn)品研發(fā)市政道路平均標高24m小區(qū)道路平均標高26.2m，高于市政路2m小區(qū)道路寬5.5m住宅首層標高一致為26.6m商業(yè)首層標高24.3m車庫為地下二層，邊境及出入口位置如下圖請插入工程總圖標識標高變化情況+23.8m+24.1m+23.9m+25.8m+24.6

5、m+26.2m+26.2m+26.3m+26.45m+26.6m+26.4m+26.4m主入口次入口1.6 豎向標高場地及道路剖面 一、產(chǎn)品研發(fā)插入工程總圖標識剖面線位置+23.9m+26.6m+26.6m+26.6m+26.6m+26.3m+26.45m+26.45m+24.6m1.6 豎向標高 單體與場內(nèi)道路剖面疊拼一、產(chǎn)品研發(fā)插入工程總圖標識剖面位置1.6 豎向標高 單體與場內(nèi)道路剖面高層一、產(chǎn)品研發(fā)插入工程總圖標識剖面位置+23.9m+26.6m1.4 配套方案供電一、產(chǎn)品研發(fā)一、分期合計總?cè)萘浚?800KVA二、外線供電2.1.不建開閉所2.2.擬建開閉所的上級站有一處，能滿足需求并

6、且最近站及外線長度待定正在辦理咨詢方案2.3.紅線外的通道已含在規(guī)劃配套費中三、內(nèi)線供電3.1住宅容量：5000KVA；供電目的：高層60w/，疊拼80w/3.2 公共區(qū)域容量630KVA，車庫供電目的8w/；集中商業(yè)的容量170KVA，供電目的100w/四、設置4.1 1#總配位于商業(yè)20#樓首層，2、3、4#為地上箱變，5#高基位于地下一層車庫，詳細位置如圖 代表配電房 代表地上箱變請插入工程總圖用指定色塊色塊標注配電分布152341.4 配套方案雨污管網(wǎng)一、產(chǎn)品研發(fā)雨污管網(wǎng)：排放走向如圖市政接駁點如圖雨污排放方案秉承就近原那么化糞池/生化池布置點位如圖，其中100m3容量3座高層地下集中

7、提排，疊拼污水分戶提排，小院雨水集中提排請插入工程總圖標識雨污排放走向雨污出口化糞池雨水出口排放走向1.4 配套方案其他一、產(chǎn)品研發(fā)消防控制室應兼弱電控制室，位于1#地下。鍋爐房位于8#與13#之間的地下一層車庫內(nèi)消防水泵房及生活水泵房站位于8#與13#之間的地下一層車庫內(nèi)，消防水泵房1處，生活水泵房1處 請插入工程總圖用指定色塊標識配套設備位置消控中心鍋爐房中水機房，消防及生活水泵房1.7 地庫專項一、產(chǎn)品研發(fā)地庫面積共00，分2層建立，覆土3m全部計綠化率每層設2個防火分區(qū)，約3500送排風方式：機械通風層高：3800/3500-1/-2，構(gòu)造方式：無梁樓蓋其中地下二層車庫為人防物資庫，6

8、900防結(jié)露、防潮：墻面運用耐水膩子，交付前雨季加壓送風車庫污水集中提排請插入工程總圖標識地庫范圍及出入口位置請插入工程總圖標識標高變化情況主入口次入口車庫出入口車庫出入口1.7 車庫專項一、產(chǎn)品研發(fā)車庫地下一層為可售車位193個及配套設備用房；地下二層為人防車位213個主要設備用房位于地下一層車庫內(nèi)地下一層車位與高層住宅地下二層經(jīng)過通道相銜接地下二層車庫經(jīng)過垂直交通銜接至地下一層上下下上上上車庫地下一層車庫地下二層人防設備用房1.7 車庫專項一、產(chǎn)品研發(fā)車庫凈寬16.1m，柱距8.1m，柱間距7.4m排布方式：雙車道(5.5m)+兩側(cè)垂直停車(5.3 x 2.4m)單位車位面積32未含設備用

9、房地下車位一方本錢3704元/，合單車位本錢118528元16.1m5.3m5.3m5.5m1.8 疊拼戶型下疊一、產(chǎn)品研發(fā)關鍵點文字闡明：戶型格局由滟瀾山及香醍類獨棟開展而成經(jīng)濟面寬.3m，強調(diào)空間完好性及灰空間的興趣性空調(diào)室外主機位于北小院地下設置廁所及洗衣房一處雨水，污水分別提排添加開窗，窗間墻用二次構(gòu)造砌筑，加強內(nèi)外連通，便于業(yè)主改造改為落地門連窗，增大北向采光面積增大此部分的入戶花園平臺，可用作早餐臺等場景空間自創(chuàng)牛二閱歷高差取消取消挑空作主臥書房贈送地面庭院贈送車位取消此衛(wèi)生間有頂下沉庭院63001690063001690040006300169001.8 疊拼戶型下疊小院一、產(chǎn)品

10、研發(fā)南下沉小院空間表示，添加車庫下方灰空間，室外空間室內(nèi)化1.8 疊拼戶型上疊一、產(chǎn)品研發(fā)增大此部分的入戶花園平臺，空間更好用閣樓取消衛(wèi)生間，去閣樓樓梯處留洞，業(yè)主自理高差取消取消挑空作主臥書房贈送小院及車位6300630063001690016150上疊住戶送北向地上花園，送地面停車位，送閣樓，送露臺，電梯入戶下疊住戶送地下室，送下沉庭院，送地面花園，送地面停車位消防樓梯為半室外樓梯，面積省一半上疊車位下疊車位疊拼別墅戶型明細（未計公攤）下疊首層(含陽臺)89.99平米二層(含陽臺)88.01平米陽臺面積7.21平米地下一層91.29平米下沉小院29.79平米地面花園（含車位）48.9平米住

11、宅面積合計178平米贈送面積合計161.98平米上疊三層103.3平米四層83.78平米陽臺面積9.35平米閣樓層31.38平米露臺面積26.19平米地面花園（含車位）36.4平米住宅面積合計187.1平米贈送面積合計93.97平米1.8 疊拼戶型溢價分析一、產(chǎn)品研發(fā)價值點分析：增參與戶花園，贈送一半面積，實現(xiàn)更多用途選擇超大陽臺，一半面積贈送飄窗享用更多陽光明主衛(wèi)，主臥更溫馨3m層高，四開間大面寬，雙廳設計，公寓享用別墅般的生活空間1.8 公寓戶型別邸板樓165一、產(chǎn)品研發(fā)00132000013200141平四居設計，剛需二次置業(yè)的晉級需求空間方正，適用3m層高， 270度采光景觀，亮堂通透

12、多飄窗設計，擴展空間，提升溢價明電梯廳設計，提升質(zhì)量價值點分析：1.8 公寓戶型點式板樓140一、產(chǎn)品研發(fā)745015200262001690090平米，低總價2.95m層高，地采暖空間方正適用，浪費少剪刀梯前室半室外化，面積算一半，電梯廳有采光，提升質(zhì)量價值點分析：1.8 公寓戶型塔樓90平小戶型一、產(chǎn)品研發(fā)24500174501.9 產(chǎn)品風格意向一、產(chǎn)品研發(fā)建筑風格： 沿用龍湖慣用的托斯卡納，質(zhì)感涂料+文化石，相關顏色方案及本錢直接參考花盛香醍 1.10 產(chǎn)品建造規(guī)范一、產(chǎn)品研發(fā)二、工程管控2.1 工程管理重難點2.2 交房管控點2.3 質(zhì)量管控點 市政交通主干線住宅小區(qū)及學校大市政代征道

13、路居民區(qū)410米米1、場地狹長2、周圍居民區(qū)，有擾民問題3、施工進出口只能放在北側(cè)，西側(cè)入口只能在構(gòu)造階段運用4、容積率高，施工布置難度大2.1.1 工程管理重難點3#、5#樓與10#、11#、12#樓之間是地下車庫，11#樓與車庫高差8.1米，間距2.6米，施工方案和次序是工程難點。11號樓地下車庫3號樓8.1米2.8米2.6米5.3米2.1.2 工程管理重難點處理措施二、工程管控2.1工程管理重難點一、針對施工現(xiàn)場狹長，單體數(shù)量較多，一期工程根據(jù)類型分成兩個流水：項目劃分疊拼施工區(qū)高層施工區(qū)點塔、點板43014平米車庫14000平米板樓43548平米疊拼56210平米合計56210平米10

14、2303平米疊拼施工區(qū)高層施工區(qū)高層施工區(qū) 交通布置是工程能否按時開工的必要條件。針對現(xiàn)場的施工進度，交通線路也分為四個階段進展調(diào)整，其中小市政施工階段為動態(tài)調(diào)整階段。 第一階段、地下構(gòu)造施工階段2021年3月至2021年9月暫時資料加工區(qū)、堆放區(qū)樣板樓車庫地上構(gòu)造施工階段2021年9月至2021年4月出入口出入口裝修階段交通布置2021年5月至2021年9月受市政影響西側(cè)道路不能運用出入口代征市政道路施工市政施工階段交通布置2021年9月2021年12月遭到西側(cè)代征市政道路施工影響，西側(cè)出口全部封鎖，施工段分為8段，每段施工面積約為2000-4000平米左右。出入口代征市政道路施工2021年

15、9月1日至9月15日2021年12月16日至12月31日2021年9月16日至9月30日2021年11月16日至11月30日2021年11月1日至11月15日2021年10月16日至10月31日2021年10月1日至10月15日2021年12月1日至12月15日塔吊布置平面，主要思索的要素：板樓、點塔、點板采用鋼模，吊裝強度較大，二次構(gòu)造、裝修階段運用室外電梯；疊拼采用木模，主要的吊裝量為鋼筋。1.1 臨水臨電布置圖一、產(chǎn)品研發(fā)請插入工程總圖一二號變壓器擔任疊拼三、四號變壓器擔任高層已有200閘門，報請開通擔任生活區(qū)供水待建自來水300接口X=525162.6959Y=301914.5165X

16、=52513.6094Y=30203.5072X=52483.0814Y=30202.70921.1 臨水臨電布置圖一、產(chǎn)品研發(fā)請插入工程總圖雨污混排井X=525172.1.78Y=301916.0545管底標高21.96施工臨舍的布置：2021年3月至2021年4月，施工現(xiàn)場只能安排部分鋼筋加工、模板場地，人員住宿辦公區(qū)域安排在代征市政道路位置，2021年大市政進場后，現(xiàn)場施工人員只能場外安排住宿，辦公現(xiàn)場處理33米130米項目宿舍區(qū)域總面積4290平米臨舍占地面積2100平米單層住人數(shù)量1050人二層住人數(shù)量2100人預計高峰期人數(shù)1500人X=301888.4Y=524748.1X=30

17、2026.5Y=524748.3廁所，采用干坑，糞車抽排甲方辦公區(qū)X=301888.4Y=524781.12.2.1 交房管控點二、工程管控2.2交房管控點1. 交房效果規(guī)范 戶內(nèi)的規(guī)范 公共部位規(guī)范 外裝成型效果規(guī)范 設備安裝效果規(guī)范2. 交房風險點管控2.2.2 交房效果規(guī)范戶內(nèi)規(guī)范二、工程管控2.2交房管控點請插入戶內(nèi)交房規(guī)范圖片用2米的垂直檢測尺檢查立面垂直度4mm用2米的靠尺和塞尺檢查外表平整度4mm用直角檢測尺檢查陰陽角方正4mm50個自然間一個檢驗批，每個檢查批抽查不少于10%不少于3間檢查人：建立方、監(jiān)理、施工方2.2.2 交房效果規(guī)范戶內(nèi)規(guī)范二、工程管控2.2交房管控點請插入

18、戶內(nèi)交房規(guī)范圖片地面、踢腳整潔明晰用2米靠尺和塞尺地面外表平整度5mm用水準儀檢查，標高4mm拉5米線，缺乏拉通線踢腳高度10公分，偏差控制在 4mm以里規(guī)范層每層做一個檢驗批，不少于3間檢查人：建立方、監(jiān)理、施工方檢測工具2米靠尺，水準儀2.2.2 交房效果規(guī)范戶內(nèi)規(guī)范二、工程管控2.2交房管控點請插入戶內(nèi)交房規(guī)范圖片木門框、扇必需安裝結(jié)實木門窗批水、蓋口條、壓縫條、密封條的安裝應順直，與門窗結(jié)合應結(jié)實、嚴密。木門槽口對角線長度差小于2mm。門窗框的正、側(cè)垂直度小于1毫米 。五金結(jié)實，開啟靈敏，沒有異響。檢查數(shù)量：全部檢查檢查工具鋼尺檢查人：建立單位、監(jiān)理、施工單位2.2.2 交房效果規(guī)范公

19、共部位規(guī)范二、工程管控2.2交房管控點請插入公共部位交房規(guī)范圖片大堂入戶電梯采用石材門套內(nèi)墻采用防水涂料石材地面、踢腳、踏步鐵藝樓梯欄桿扶手扶手高度950mm電梯門不銹鋼拉絲2.2.2 交房效果規(guī)范公共部位規(guī)范二、工程管控2.2交房管控點請插入公共部位交房規(guī)范圖片入戶通道應有排水坡度不小于1%有地漏，取消蓋碗彩磚拼縫順直，平整，有無空鼓檢查人：建立方、施工方檢查工具：水準儀、小錘二、工程管控2.2交房管控點2.2.2 交房效果規(guī)范設備、電氣安裝效果規(guī)范請插入設備安裝效果規(guī)范圖片車庫內(nèi)管線 布置平順、陳列整齊托架進展防銹處置通道位置托架高度不低于2.2m插座距地高度400，開關高度1.4米各個面

20、板都要闡明用途控制箱布置整齊，并有功能標注二、工程管控2.2.3 交房風險點管控二、工程管控2.2交房管控點1、5號樓、12號樓交房后，二期施工還在進展，業(yè)主能夠會以噪音污染、私密性的問題贊揚。需求進展安撫，必要時候給與一定補償6.3萬元2. 疊拼間距不符合規(guī)范要求的風險 應對：首層臥室退1.3m做成開敞陽臺，規(guī)劃驗收后一致封鎖，業(yè)主收房之前應預留安裝外窗，外立面收口的時間；提早測繪并管控，確保陽臺計入一半面積；管理業(yè)主，合同附圖按開敞陽臺簽，并附簽代封陽臺補充協(xié)議二、工程管控2.2交房管控點2.2.3 交房風險點管控3. 兼顧空間效果與90平米的限制，高層小戶型做出部分開敞陽臺并代為業(yè)主封鎖

21、，偷一半面積 應對：規(guī)劃驗收后一致封鎖，留出安裝外窗，外立面收口的時間；提早測繪，確保陽臺計入一半面積；管理業(yè)主，合同附圖按開敞陽臺簽，并附簽代封陽臺補充協(xié)議二、工程管控2.2交房管控點2.2.3 交房風險點管控4. 一級開發(fā)的市政條件，按照土地招標文件的要求在開工前完成，能夠滯后于工程需求；而西側(cè)代征道路的施工又影響工程的交通。應對：按照我們的進度要求，經(jīng)過與國土和天行雅坤的接觸和做任務，提出我們需求的市政完成時間，中間隨時跟進來實現(xiàn)我們的目的(第一步接觸曾經(jīng)完成，需繼續(xù)跟蹤)二、工程管控2.2交房管控點2.2.3 交房風險點管控二、工程管控2.3質(zhì)量管控點2.3.1 質(zhì)量管控點1.復制產(chǎn)品

22、的質(zhì)量通病2.當?shù)氐某Ｒ娰|(zhì)量通病3.本工程的質(zhì)量管控思緒二、工程管控2.3質(zhì)量管控點2.3.1復制產(chǎn)質(zhì)量量通病大雨時檐口向外墻滲水請插入質(zhì)量通病典型照片屋面采用聚氨脂涂料防水，檐口300mm以內(nèi)用SBS改性瀝青卷材防水層檐口,構(gòu)造板此處保溫不做，直接用抗裂砂漿網(wǎng)格布收口SBS改性瀝青防水卷材二、工程管控2.3質(zhì)量管控點2.3.2 當?shù)禺a(chǎn)質(zhì)量量通病涂料觀感較差請插入質(zhì)量通病典型照片處理措施請插入處理措施細部節(jié)點大樣圖抗裂砂漿3mm,保證網(wǎng)格布不漏底涂料骨料顆粒采用大顆粒粒徑0.8-1.0毫米基底枯燥、打磨后進展涂料粉刷施工過程中力爭一次成活，涂料粉刷時先橫刷后順刷二、工程管控2.3質(zhì)量管控點2.

23、3.2 當?shù)禺a(chǎn)質(zhì)量量通病回填土下沉回填土施工周期都安排在3-6月份和9-11月份，避開了雨季和冬季回填土30公分分層夯實，先在建筑物周邊防水維護層上噴漆標線，2：8灰土分層夯實，每層夯實都要求留有標線照片二、工程管控2.3質(zhì)量管控點2.3.4 本工程質(zhì)量管控思緒一、方案管理二、技術管理三、檔案管理 四、組織管理方案管理項目計劃報批報建計劃工程計劃招標采購計劃圖紙計劃資金計劃五大方案體系建立，指點日常任務編制個人月度方案，每周回想，月度總結(jié)進度管理“可視化，看板管理，圖表上墻技術管理技術管理審圖管理交底講圖停止點檢查樣板帶路固化節(jié)點設計交底合同需求交底合同交底營銷承諾交底總包給甲方監(jiān)理講圖監(jiān)理給

24、甲方講圖項目內(nèi)部講圖研發(fā)給工程講圖交底檢查點評樣板點評 文檔管理序號工作內(nèi)容要求時間121大類文檔分別造冊歸檔2內(nèi)部資料流轉(zhuǎn)3天內(nèi)3變更洽商審批每個環(huán)節(jié)1天內(nèi)4監(jiān)理、施工單位資料抽查每月不少于一次5變更、洽商上圖一周內(nèi)6瀏覽建委相關網(wǎng)站3天7文件資料目錄更新3天一次建設方工程部監(jiān)理單位總包單位分包單位組織管理監(jiān)理：建立規(guī)范，月度考評，建立獎罰制度；監(jiān)理例會制度工程組每天早9：00晨會工程組每周一次工程例會總包擔任分包的水電，任務面安排、平安管理三、景觀規(guī)劃3.1 景觀設計原那么3.2 景觀分布3.3 景觀交通道路3.4 景觀建造規(guī)范3.5 景觀本錢分配3.1 景觀設計原那么三、景觀管控部位實現(xiàn)

25、方法（復制/借鑒/創(chuàng)新）參考目標原因園區(qū)入口借鑒 牛山園區(qū)車行道復制 牛山-瀝青路交通布局一樣步行系統(tǒng)復制花盛-洋房區(qū)域公共節(jié)點景觀借鑒牛山私家花園借鑒花盛戶型類似圍墻、大門及入口崗亭借鑒牛山空間布局類似導示系統(tǒng)借鑒牛山環(huán)境水電復制牛山環(huán)境設施及小品復制牛山香醍系列室外游泳池無運動場地復制牛山兒童活動區(qū)面積類似環(huán)保降噪工程無河道與人行橋（如有）無代征綠地復制花盛東側(cè)綠化帶3.2 景觀分布三、景觀管控景觀亮點景觀規(guī)范配置疊拼區(qū)域，入口空間形狀一致 丘林溪谷，大面積的草坪地形+大樹，部分交叉幾個精致的點式水景3.3 種植原那么三、景觀管控分類細類(規(guī)格描述)常綠落葉面積占分類百分比占總成本百分比喬

26、木特大喬木(高度8-10米)云杉、雪松 饅頭柳等5%50%大喬木(高度6-8米)云杉國槐、楓楊、法桐10%中喬木(高度5-6米)云杉元寶楓、白蠟、蒙古櫟、元寶楓25%小喬木(高度4-5米)白皮松玉蘭、海棠、金銀木15%點景小喬木(3-4米)油松紅楓5%灌木大灌木(4-6米)金銀木、山杏、山楂5%30%中灌木(2-4米)丁香、紫荊、木槿10%小灌木(0.5-2米)棣棠、鋪地柏、錦帶5%球大葉黃楊、金葉女貞、膠東衛(wèi)矛、冬青10%10%藤本藤本月季、凌霄、地錦、紫藤10%5%花卉波斯菊、白晶菊、鳶尾、萱草15%10%3.3 主要鋪裝資料三、景觀管控3.4 景觀建造規(guī)范園區(qū)入口三、景觀管控請插入總圖標

27、識園區(qū)入口位置景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價主入口500崗亭+廊橋 500牛山 25次入口100崗亭一個 500牛山 5主入口表示次入口表示3.4 景觀建造規(guī)范水景三、景觀管控景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價溪谷100置石+溪流 580滟瀾山5.8點式水景50陶罐水景 230牛山1.15請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.4 景觀建造規(guī)范園區(qū)車行道三、景觀管控請插入總圖標識園區(qū)車行道位置景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價車行道9326.54瀝青路 190牛山177.20參照牛一1區(qū)市

28、政道路右圖，兩側(cè)綠化寬度應不小于1.5米，大樹盡量靠路種植，構(gòu)成遮天蔽日的覺得。3.4 景觀建造規(guī)范步行系統(tǒng)三、景觀管控請插入總圖標識園區(qū)步行系統(tǒng)位置景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價步行系統(tǒng)560回家道路，板巖+燒結(jié)磚 296(含150元/m2軟景）牛山16.58請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.4 景觀建造規(guī)范公共節(jié)點景觀三、景觀管控景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價公共區(qū)域5630園區(qū)道路310(含150元/m2軟景）174.53請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.4 景觀建造規(guī)范兒童活動設備三、景

29、觀管控景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價兒童活動設施80進口設施滟瀾山/牛山20請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.4 景觀建造規(guī)范私家花園三、景觀管控請插入總圖標識私家花園位置景觀分區(qū)景觀面積（）配置分解單方造價參照對象總造價上疊-小院停車位39（地上）13.75地面綠化+停車位硬質(zhì)鋪裝 370220牛山120戶下疊-小院32（地上）38（地下）地面綠化+停車位 370牛山120戶請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.4 景觀建造規(guī)范小區(qū)周界圍墻三、景觀管控請插入總圖標識圍墻位置景觀分區(qū)景觀面積（m）配置分解單方造價參照對象總造價小區(qū)圍墻1045圍墻柱

30、+鐵藝欄桿 1100花盛/牛山114.953.4 景觀建造規(guī)范代征綠地三、景觀管控請插入總圖標識圍墻位置景觀分區(qū)景觀面積（m）配置分解單方造價參照對象總造價代征綠地2413地形+植物 200花盛48.263.5 景觀本錢分配 三、景觀管控景觀部位面積（）區(qū)域配置標準單方造價 總造價 總造價占比（元）（萬元）紅線內(nèi)景觀硬景5,613園區(qū)參照牛山84447337.86軟景22,451園區(qū)參照牛山23060548.42 導示系統(tǒng)28,064園區(qū)參照牛山39.80環(huán)境水電28,064園區(qū)參照牛山32105信報箱804單元門廳參照牛山36028.90環(huán)境設施及小品28,064高層參照牛山2.207.30

31、兒童活動設施28,064 高層區(qū)域參照牛山6.0020紅線外景觀代征綠地4,82618043合計軟景：硬景=8：212502. 樣板區(qū)景觀整改方案3. 售樓處方案4. 樣板房方案目 錄5 樣板區(qū)籌建本錢、運營本錢闡明6 樣板區(qū)實施進度方案表四、體驗區(qū)1.體驗區(qū)規(guī)劃及體驗動線:樣板區(qū)總面積：8379平米建筑面積: 1047平米景觀面積： 7332平米停 車 場： 361平米園 路: 294平米中心廣場: 223.5平米場景平臺: 56平米水 溪: 77.5平米停車場入口售樓處樣板房樣板房總平面4.2 樣板區(qū)規(guī)劃 停車場入口入口區(qū)間-完好的白樺林構(gòu)成劇烈的第一印象過渡區(qū)間-林泉芳壑，引人漸入佳境景

32、觀遞進序列- 云霓山林 繁花攬徑 花谷桃園 中心區(qū)-繽紛山谷中的宜居生活4.3 體驗動線 樣板區(qū)景觀已在08年完成，由于工程中止，目前任務是將原樣板區(qū)景觀做恢復和整改。1.交換園區(qū)死亡苗木：2.重要節(jié)點添加植物種植：3.樣板間室外場景化；戶外兒童玩耍區(qū)戶外洽談區(qū)樣板房庭園場景營造園區(qū)補充種植平面售樓處樣板間樣板間景觀改造方案：入口處添加落水景墻1.5米高添加大喬木，掩映售樓處、樣板房，表達別墅質(zhì)量洽談區(qū)添加大喬木，擴展木平臺區(qū)域擺放室外座椅原有水池邊緣添加植物層次，豐富前庭景觀?；◤窖谟橙肟跇影彘g入口花園般回家道路樣板間入口南院塑造別墅般的庭園生活氣氛。塑造別墅般的庭園生活氣氛。辦公室、保安室

33、、保潔室、貯藏間 80平米模型區(qū)、前臺、入口門廳180平米簽約區(qū)60平米洽談區(qū)180平米衛(wèi)生間財務室工程售樓處平面規(guī)劃圖室內(nèi)面積：約6004.5.1 售樓處方案 *售樓處土建及精裝已施工終了，軟裝于11月20號布置完成，售樓處投入運用。4.5.2 售樓處功能區(qū)效果設計意向 四、體驗區(qū)*售樓處土建及精裝已施工終了，軟裝于11月20號布置完成，售樓處投入運用。4.5.3售樓處室內(nèi)設計的意向圖片4.5 .4售樓處室內(nèi)設計的意向圖片4.6.1 樣板房選址 四、體驗區(qū)停車場入口售樓處樣板房樣板房樣板間樣板間共有3個樣板房90、155、疊拼270*90、155樣板房土建已完成，精裝于12月10號完成。軟裝

34、方案已訂貨。2021年3月5號開放。*疊拼樣板房土建已完成，精裝施工圖曾經(jīng)完成，待施工進場。設計風格復制半壁店的疊拼C戶型。2021年3月5號開放。4.6.2 90戶型樣板房功能區(qū)效果設計意向 四、體驗區(qū)設計風格：顏色：駝色配搭米白色及咖啡色時髦、現(xiàn)代美式風格低調(diào)，高質(zhì)量感腳本主題：年輕夫婦，城市精英，喜好攝影、高爾夫和自駕游。兒童，男孩，活潑好動，喜歡搜集飛機模型。小飛行員主題。記憶點：溫馨的浪漫的主臥，賦予書房和陽臺多功能化，兒童房主題興趣場景突出。4.6.3 155戶型樣板房功能區(qū)效果設計意向 設計風格：顏色：米白色、咖啡色、綠色溫馨、高貴的美式風格，功能空間多元化 。腳本主題：夫婦：高

35、管職位，注重生活質(zhì)量。女兒：8-10歲左右，性格文靜，喜好繪畫，憧憬未來能成為一個畫家。記憶點：充分表達三室三廳兩廚兩衛(wèi)的空間功能性，完美的展現(xiàn)空間價值。 4.6.4 疊拼戶型樣板房功能區(qū)效果設計意向 二層效果地下層效果樣板房戰(zhàn)略預埋營銷話術模擬腳本主題設計記憶點4.7 樣板區(qū)籌建本錢 四、體驗區(qū)總籌建投資:_9_萬元。體驗區(qū)為暫時樣板區(qū)，僅樣板房軟裝可按折扣充抵營銷費用。體驗區(qū)景觀建造費用面積（）單項總價（萬元）單方造價（元）軟、硬景比例體驗景觀面積7332231（含設計費）3159：1樣板區(qū)外人行道路改造工程231萬后期景觀整改70萬 樣板區(qū)景觀面積_7332_，總成本合計：532_萬元，

36、單價_827_元.體驗區(qū)售樓處和樣板房建造費用 面積（）設計費（元）施工（元）裝飾軟裝（元）單價總價單價總價單價總價售樓處(精裝)60000326619600001000600000樣板房 (3套)5155602884002500128750025001287500空調(diào)設備及安裝成本：售樓處和3套樣板房總計_39_萬元。 售樓處樣板房建安成本：共計276萬元。售樓處樣板房裝修成本合計: _857_萬元。其中不可回收費用約_628_萬元。（紅色為不可回收成本）4.8 售樓處及樣板房運營本錢測算 四、體驗區(qū)體驗區(qū)運營費用費項費用（元|月）1銷售中心樣板房景觀區(qū)域物業(yè)管理收費標準（崗位制）80000

37、元每月2日常消耗品2000元3草花15000元4水電費50000元5取暖費30000元總價 177000 元/月4.9體驗區(qū)進度方案表 體驗區(qū)工作計劃 階段 任務開始時間完成時間景觀確定整改方案及成本測算10-2710-30確定施工圖成本測算11-111-4施工單位確定11-511-9施工11-1010-2-5驗收并移交10-2-5（草花部分10-3-15栽種完畢）疊拼樣板房裝飾裝修優(yōu)化方案及成本測算10-2011-6施工單位招投標11-711-16施工進場11-1710-2-5軟裝現(xiàn)場布置 10-2-610-2-8開放10-3-5目前90和155樣板房精裝根本完成，疊拼樣板房待施工進場五、本

38、錢管控5.1 工程啟動版目的本錢5.2 工程啟動版合約規(guī)劃5.3 工程本錢管控風險及措施5.1.1 分業(yè)態(tài)工程一方開發(fā)本錢五、本錢管控5.1工程啟動版目的本錢注：開發(fā)本錢包括：土地費、前期工程費、配套設備費、根底設備費、建安裝修工程費、環(huán)境景觀工程費、工程相關費單位：元/ 業(yè)態(tài)實際建設面積 建筑面積 可售面積 單方開發(fā)成本單方開發(fā)成本單方開發(fā)成本疊拼12,313.30 13,364.0016,684.00塔樓(高層)5,490.00 5,490.00 6,015.00 點板(高層)5,596.87 5,596.87 6,221.78 板樓(高層)6,468.48 6,468.48 7,578.

39、00車庫(地下兩層)3,281.293,281.293,281.29 商業(yè)19,235.41 19,235.41 22,072.00 5.1.3 分業(yè)態(tài)單體建安工程費一方本錢明細五、本錢管控5.1工程啟動版目的本錢業(yè)態(tài)地基與基礎主體結(jié)構(gòu)及粗裝門窗、欄桿工程公共部位精裝修安裝工程戶內(nèi)精裝修合計疊拼69.001,179.00158.00260.00525.00-2,195塔樓(高層)72.001,096.00209.00171.00417.00-1,964點板(高層)72.001,112.00191.00164.00416.00-1,954板樓(高層)72.001,117.00176.00201.

40、00392.00-1,960車庫(地下兩層)72.001,703.0021.00 25.00341.00-2,162商業(yè)71.001,379.00250.00220.00460.00-2,380注：按實踐建立面積口徑單位：元/5.1.4 與類似工程最優(yōu)單項比較花盛疊拼業(yè)態(tài)五、本錢管控5.1工程啟動版目的本錢建安裝修工程費本項目單方（A）參照項目單方（B）差值（C=A-B）差異原因地基與基礎工程694227西小馬車庫為地下二層，而花盛車庫為地下一層，西小馬挖深達到9米主體結(jié)構(gòu)及粗裝修1,1791,267-88花盛鋼筋含量為72Kg/M2，西小馬按65Kg/m2控制，花盛發(fā)生總包糾紛、趕工、工期索

41、賠等，西小馬需避免門窗、欄桿工程158160-2公共部位精裝修26024614花盛質(zhì)感涂料顆粒細小，近距離感觀差，故西小馬成本由花盛30元/m2調(diào)增至35元/m2，調(diào)增后與牛二相同，西小馬戶型小，分攤的電梯間樓梯間面積大,西小馬公共部位精裝修地面考慮石材，花盛為瓷磚; 安裝工程52548738主要為電梯差異，花盛55部，6.6萬平米；西小馬60部，6.1萬平米(西小馬套面較花盛小,單元數(shù)多5個單元,戶數(shù)多64套)戶內(nèi)精裝修-25-25花盛部分精裝修，西小馬毛坯交房合計2,1952,22732注：按實踐建立面積口徑單位：元/5.1.4 與類似工程最優(yōu)單項比較牛一花園洋房業(yè)態(tài)五、本錢管控5.1工程

42、啟動版目的本錢注：按實踐建立面積口徑單位：元/建安裝修工程費本項目單方（A）參照項目單方（B）差值（C=A-B）差異原因地基與基礎工程7260-12西小馬地下二層，與市政地平高差2.4米,挖深約9米,牛一為地下為一層主體結(jié)構(gòu)及粗裝修1,0961400-304牛一鋼筋含量為90kg/m2，西小馬按照68kg/m2控制，牛一混凝土材料單價、取費按定額高于市場價，牛一工期較短未形成流水，且發(fā)生奧運等索賠等，西小馬工期及工序安排合理，能進行圖紙包干的清單招標。門窗、欄桿工程2092018牛一每戶面積約為130m2，西小馬戶型較小，欄桿費用較牛一高公共部位精裝修171324-153西小馬墻地比為0.73

43、，牛一墻地比為1.0，文化石、涂料、保溫平米用量低于牛一,文化石相差43元/平米，涂料相差17元/平米，保溫相差33元/平米，牛一雨落管為彩鋁管，西小馬雨落管為暗裝普通UPVC管，相差20元/平米，牛一花園洋房有木窗板，西小馬高層無該項，相差8元/平米，屋面瓦西小馬塔樓較牛二用量小且露臺為毛坯，此項相差28元/平米安裝工程417446-29西小馬供暖采用BOT集中供暖，牛一為壁掛爐分戶供暖，節(jié)約供暖設備費用戶內(nèi)精裝修-合計1,9642,4314675.2.1 工程啟動版合約規(guī)劃五、本錢管控5.2工程啟動版合約規(guī)劃采購方式序號項目品牌聯(lián)動區(qū)域公司集團集采1柴油發(fā)電機合資康明斯系列、進口帕金斯系列

44、、進口大宇系列、國產(chǎn)無動、濟柴系列2樓宇對講視得安、羅格朗、悉雅特3開關面板梅蘭日蘭、奇勝、西蒙4電梯西子OTIS5微段施耐德6雙電源施耐德萬高7低壓開關常熟8水泵東方9PVC/U-PVC/PPR管ppr-聯(lián)塑，PVC/U-PVC-顧地區(qū)域聯(lián)動集采1鋁型材堅美成都、重慶、西安2閥門銅閥：盾安；非銅閥：遼陽重慶、成都、西安3家用中央空調(diào)（風冷）約克成都、重慶、西安4家用中央空調(diào)（VRV）北京、上海5文化石福來美成都、西安、上海、北京6塑鋼窗國產(chǎn)型材-中財西安、上海、北京地區(qū)公司集采根據(jù)北京公司合同界面討論，大幅減少合同數(shù)量，從花盛的約200個合同減少到約50個合同，便于區(qū)域公司集采且減少管理難度

45、結(jié)合花盛總包招標閱歷，西小馬總包招標采用清單方式盡量防止工程實施階段認質(zhì)認價思索防水工程質(zhì)量對日后小業(yè)主的稱心度及維保非常重要，并結(jié)合花盛防水分包出現(xiàn)的質(zhì)量問題，故將防水納入總承包工程，但在總包招標時將限定防水資料的品牌。思索外腳手架由總包施工，平安系數(shù)高，配合及管理可控，西小馬思索將外保溫納入總承包工程，但在總包招標時將限定保溫資料的品牌。5.2.2 特別合約規(guī)劃五、本錢管控5.2工程啟動版合約規(guī)劃5.3.1 工程本錢管控風險及措施五、本錢管控5.3工程本錢管控風險及措施風險措施123與研發(fā)溝通，控制主材耗量目的，進展限額設計，鋼筋、砼含量按疊拼65kg/m2、0.60m3/m2，塔樓、點板

46、及板樓68kg/m2、 0.45m3/m2，車庫110kg/m2 、1.00m3/m2控制施工方案在招標階段明確措施費用為包干運用,除方案艱苦變化和工期艱苦調(diào)整外不得調(diào)整，在招標階段明確措施鋼筋計取方式，防止合同執(zhí)行風險。甲供材：對一切甲供設備、資料，在簽署合同時即以工程量清單專項附件的方式，詳細商定各種資料的施工損耗率，防止結(jié)算爭議，同時鼓勵施工單位節(jié)約運用。5.3.1 工程本錢管控風險及措施(續(xù)上)五、本錢管控5.3工程本錢管控風險及措施風險措施45參考花盛閱歷，采暖思索BOT方式，節(jié)約400萬元精簡原那么：減少合同數(shù)量，對同類合同進展適當合并，合理分配合約規(guī)劃，防止合同間的缺漏碰?？們r包

47、干總包合同招標：采用一個虛擬總包辦理合同備案手續(xù)為圖紙設計及招標爭取時間，采用暫定數(shù)量招標鎖定招標單價，根據(jù)施工圖紙鎖定工程量，完成總價包干總包合同簽署，減少索賠及結(jié)算難度。6六、營銷戰(zhàn)略 6.1 競爭格局 6.2 價錢規(guī)劃 6.3 營銷效率6.1.1 競爭格局-市場簡析六、營銷戰(zhàn)略公寓：通州的公寓類產(chǎn)品，在近一年中堅持了較為穩(wěn)定的均價10000-12000之間動搖09年7月開場銷售量有較大的漲幅別墅：通州別墅類產(chǎn)品的整體成交量較少，單價偏低20000以內(nèi)6.1.2 競爭格局尋覓競爭標桿六、營銷戰(zhàn)略根據(jù)本案復合型業(yè)態(tài)的特征，在劃分競品時，根據(jù)本案產(chǎn)品線分三類定義競品，分別調(diào)查競爭格局，提煉三線

48、配合的營銷戰(zhàn)略本案產(chǎn)品線90140-170200疊拼形態(tài)描述剛需小戶型升級型三/四居升級+別墅首置通州本地重點產(chǎn)品遠洋一方K2海棠灣小戶型世紀星城華業(yè)東方玫瑰清水灣小戶型8哩島公寓K2海棠灣大戶型天時名苑清水灣洋房8哩島聯(lián)排尚東庭清水灣疊拼 東部及北部重點產(chǎn)品太陽公元公園1872圣世一品萬科藍山暖山 泰禾紅御 中糧祥云6.1.2 競爭格局-競爭標桿：90平米剛需產(chǎn)品六、營銷戰(zhàn)略均價普遍堅持在12000，總價有競爭力兩年內(nèi)供應量較大6000套左右，市場競爭猛烈交房時間普遍比較早，符合剛需客戶的需求敏感點是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，繼續(xù)性需求估計不會衰減競品名稱建筑面積（萬）占地面積（萬）容積率交房時間兩

49、年內(nèi)存量（套）目前均價總價銷售速度 （套/月）通州及周邊遠洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130萬70K2海棠灣 25約7.22.92011年6月、12月70012000110萬200世紀星城 86451.492010年5月22012000110萬50華業(yè)東方玫瑰93.325.33.12待定預計200011000105萬未開盤清水灣小戶型13.687.72.2待定1500未知未知未開盤6.1.2 競爭格局-競爭標桿：140-170平米改善型產(chǎn)品六、營銷戰(zhàn)略競品名稱建筑面積（萬）占地面積（萬）容積率交房時間兩年內(nèi)存量（套）目前均價總價銷售速度 （套/月）通州

50、8哩島14.611.61.62010年9月5011500180萬60K2海棠灣 25約7.22.92011年6月、12月46011800160/200萬80天時名苑32112.92009年11月65010500150/180萬200清水灣洋房13.687.72.2待定100未知未知未開盤東部太陽公元70502.82011年5-8月16530000480萬170公園18723112.72.62010年、2011年3月50030000600萬35圣世一品11.62.23.92009年底22039000600/800萬15萬科藍山1782.632010年預計60030000480萬未售通州：為了保證

51、總價競爭力，單價低于小戶型產(chǎn)品供應量2000套左右，短期內(nèi)競爭猛烈，估計在10年底、11年初會有一個短暫的低供應期東部：高總價(500萬左右)、高單價無法滿足有剛性晉級需求但預算有上限的客戶6.1.2 競爭格局-競爭標桿：200平米別墅類產(chǎn)品六、營銷戰(zhàn)略200疊拼建筑面積（萬）占地面積（萬）容積率交房時間兩年內(nèi)存量（套）目前均價總價銷售速度 （套/月）通州8哩島14.6萬11.6萬1.62010年10月7015000300萬25尚東庭13.2萬13.7萬0.932009年底、2010年底13000230/350萬清水灣疊拼13.687.72.2待定150未知未知未開盤東部暖山100萬170萬0

52、.582008年底1080萬起泰禾紅御10.8萬34萬0.332009年6月1200萬起中糧祥云52萬29萬一期0.632010年底800-100萬通州：價錢低，銷售速度慢無高質(zhì)量產(chǎn)品東部：低密度高總價，供應量較少，以獨棟別墅為主無法滿足預算有限且有別墅晉級需求的客戶6.1.3 競爭格局-競爭戰(zhàn)略六、營銷戰(zhàn)略競爭格局分析結(jié)論：1、90小戶型面臨猛烈競爭，且不具備價錢優(yōu)勢2、140-170產(chǎn)品競爭較大，不具備價錢優(yōu)勢，但存在被東部市場擠出的預算上限+剛性晉級客戶3、200疊拼占據(jù)當前市場低供應期適宜先期推售工程中心優(yōu)勢：1、通州中心地域，交通和配套興隆2、同產(chǎn)品線上通州本地存在品牌空白3、存在依

53、托別墅產(chǎn)品提高工程籠統(tǒng)的能夠工程銷售難點：1、溢價要求高，需求尋覓溢價支持點2、產(chǎn)品附加值低，沒有明顯的競爭優(yōu)勢3、交房時間晚，對剛需客戶有抗性戰(zhàn)略性突破戰(zhàn)略：田忌賽馬1、200疊拼先聲奪人，針對有預算上限的別墅晉級客戶，利用低供應期充分溢價2、公寓產(chǎn)品伺機而動，瞄準有預算上限的剛性晉級客戶，并經(jīng)過品牌和推售時間的選擇帶動適度溢價6.2.1 價錢規(guī)劃-目的分解六、營銷戰(zhàn)略銷售額24.1億,利潤率17.26%，IRR23.33%總目的 2021年銷售目的：8.5 億2021年銷售目的：9.5 億2021年銷售目的：6.1 億6.2.2 價錢規(guī)劃-基價構(gòu)造圖六、營銷戰(zhàn)略一級房源：疊拼240套產(chǎn)品面

54、積：170-200平米二級房源：板樓216套產(chǎn)品面積：165/169平米四居 少量三居和躍層三級房源：點式板樓197套產(chǎn)品面積：140平米四居 90平米兩居四級房源：塔樓151套產(chǎn)品面積：90平米兩居14231級疊拼，240套面積比例大，貨值高，是工程成敗的關鍵具備市場時機，可占領低供應期加快銷售速度2級板樓，216套面積高于區(qū)域主力需求，總價壓力大面積占比較多，是銷售的難點所在6.2.2 價錢規(guī)劃-基價關系六、營銷戰(zhàn)略3級點板，197套混合面積配比，長期順應區(qū)域市場需求4級塔樓，151套區(qū)域剛需產(chǎn)品，體量小，銷售難度不大1級 基價：23600元2級 基價：15000元3、4級 基價：16000元價錢差+6.7%為控制2級房源總價，降低其單價程度別墅與公寓之間不直接思索價差，1級房源定價參照東部公寓市場、花盛疊拼制定，保證總價占據(jù)市場空白六、營銷戰(zhàn)略