溫泉項(xiàng)目規(guī)劃定位建議ppt課件

1、溫泉工程整體規(guī)劃及定位建議一、地塊概略；三、整體定位建議；四、工程規(guī)劃建議；二、 工程分析； 1、 地塊概略本工程位于中山以南，五 桂山與三鄉(xiāng)交界處。東臨羅山妹山、中山溫泉，高爾夫球會(huì)、 南臨廣珠公路原線(xiàn)、西臨嶺仔、北臨御龍山工程；周邊旅游及渡假資源豐富。本工程5分鐘車(chē)程內(nèi)可到三 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心、20分鐘到達(dá)中 山市區(qū)。30分鐘到達(dá)珠海市區(qū)。40分鐘到達(dá)澳門(mén)。60分鐘到達(dá)廣州市區(qū)。90分鐘到達(dá)深圳90分鐘到達(dá)香港。工程通達(dá)性良好。一、工程概略區(qū)域交通位于中山以南一、工程概略工程目的及要求類(lèi)別功能占地面積容積率平方米畝地塊總面積商業(yè)、文化、商住357636.1536.4552.02.5商業(yè)配套商業(yè)、廣

2、場(chǎng)3萬(wàn)平方米45畝總配套要求10萬(wàn)方酒店3萬(wàn)平方米45畝文化特色設(shè)施3萬(wàn)平方米45畝交通:規(guī)劃有24米的市政路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目,另有15米的附道通過(guò)項(xiàng)目B地塊(452.38畝區(qū)域)政府開(kāi)發(fā)意見(jiàn)及條件（引用）：定位為高檔商業(yè)旅游區(qū)和高檔公寓與住宅區(qū)，須一次性報(bào)總體方案，可分期開(kāi)發(fā)，總項(xiàng)目要在五的內(nèi)完成，其中第一期開(kāi)發(fā)應(yīng)配置約10萬(wàn)平方米商業(yè)旅游區(qū)域，三年內(nèi)完成，該區(qū)域是一個(gè)集餐飲，購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑，運(yùn)動(dòng)，文化，旅游，演藝于一體的高檔商業(yè)旅游區(qū)，必須配置3萬(wàn)平方米以以 ，約300個(gè)房間的五星級(jí)酒店一座，建筑3萬(wàn)平方商業(yè)一條街，配置約3萬(wàn)方特色娛樂(lè)設(shè)施等。一、工程概略工程四至330米南臨廣珠公路原線(xiàn)，寬度米

3、，(暫稱(chēng)南面84.417畝為A地塊，相臨452.38畝為B地塊) A地塊最短縱深約330米,最長(zhǎng)約450米.B地塊最大寬幅約365米,最窄約290米、北臨御龍山工程,直接銜接御龍山后期開(kāi)發(fā)地塊，地塊較狹長(zhǎng)，總長(zhǎng)度約1400米。地塊總用地面積為357636.1平方米.1400米米365米290米新地塊御龍山二期御龍山一期工程地塊與御龍山地塊嚴(yán)密相連地塊平整開(kāi)闊,眾山環(huán)抱,風(fēng)光怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御龍山工程北面遠(yuǎn)景五桂山一、工程概略工程四至 2、 工程分析地塊分析人群分析廣珠西線(xiàn)三期工程2021年12月正式開(kāi)工 廣珠輕軌2021年亞運(yùn)前通車(chē) 港珠澳大橋2021年12月開(kāi)工建立四條軌道覆蓋

4、中山八成鎮(zhèn)區(qū)深中大橋納入投資方案 中珠江一體化，中山納入大珠澳都市區(qū)交通利好商業(yè)篇一、地塊分析區(qū)域交通周邊交通網(wǎng)路興隆，工程至周邊區(qū)域可達(dá)性加強(qiáng)，具備了幅射珠江三角州，以及港、澳區(qū)域的根本條件。一、地塊概略區(qū)域環(huán)境羅山妹山中山溫泉高爾夫球會(huì)五桂山森林公園翠亨孫中山故居巨龍博物館泉眼溫泉工程外部旅游度假資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好。地塊SWOT分析SWOTS1、與本公司御龍山工程相連O2、稀缺資源S3、開(kāi)展商品牌及資源優(yōu)勢(shì)W1、本區(qū)域市場(chǎng)高端消費(fèi)力有限W2、地塊過(guò)于狹長(zhǎng)O1、旅游、度假、養(yǎng)生住宅市場(chǎng)空白S2、昭示性、通達(dá)性良好S5、宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展W3、周邊相匹配的效力配套饋乏T2、工程開(kāi)發(fā)資金投入密 集

5、，資金鏈需求嚴(yán)密結(jié)合。S4、周邊自然環(huán)境優(yōu)美T1、政策變化對(duì)房地產(chǎn)的影響T3、前期規(guī)劃及產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)地塊分析結(jié)論：結(jié)論1、結(jié)合周邊自然資源豐富的特性，建議本案向生態(tài)、養(yǎng)生、旅游、商業(yè)結(jié)合；結(jié)論2、工程周邊一線(xiàn)景觀資源優(yōu)良，支持工程高端定位結(jié)論3、未來(lái)交通繼續(xù)改善，使工程快速到到達(dá)珠三角經(jīng)濟(jì)興隆城市，輻射區(qū)域廣泛地塊特征總結(jié)：1、交通環(huán)境優(yōu)越，四通八達(dá)；2、周邊自然資源優(yōu)美，五桂山、溫泉資源環(huán)繞左右，空氣質(zhì)量高；3、周邊旅游資源、休閑設(shè)備較為豐富；4、地塊狹長(zhǎng)，功能化分合理的前提下，可提升住宅工程的私密性；輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為中心的中高端復(fù)合型地產(chǎn)中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分

6、析雅居樂(lè)臨近工程人群數(shù)據(jù)分析雅居樂(lè)新城國(guó)際居住城，客群輻射范圍廣泛雅居樂(lè)新城累計(jì)大量港澳業(yè)主。中山、珠海、港澳成為新城客群中心人群分析雅居樂(lè)臨近工程人群數(shù)據(jù)分析對(duì)比2021年度數(shù)據(jù)可以知道:珠?？腿猴@著提升外省客戶(hù)比例添加港澳客群比例下降中山、珠海、港澳客群仍舊是工程中心人群人群分析雅居樂(lè)臨近工程人群數(shù)據(jù)分析雅居樂(lè)溫泉工程沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山長(zhǎng)期和近期成交客群可以較準(zhǔn)確的猜測(cè)工程未來(lái)目的人群區(qū)域：中心區(qū)域：中山、珠海、港澳次中心區(qū)域：外省度假投資客群廣州珠海港澳深圳中心客戶(hù)圈輻射客戶(hù)圈中山住宅篇中山周邊鎮(zhèn)區(qū)人群分析人群分析雅居樂(lè)臨近工程人群數(shù)據(jù)分析中山價(jià)錢(qián)洼地和良好環(huán)境將吸引更多外區(qū)客

7、戶(hù)置業(yè)1/6香港老人在廣東養(yǎng)老，2021估計(jì)來(lái)粵養(yǎng)老人事達(dá)15萬(wàn)目的市場(chǎng)： 中山、珠海、香港、澳門(mén)、省外江浙、東北、西北等目的客戶(hù)： 中山、珠海高端客戶(hù)、港澳中產(chǎn)階級(jí)、各區(qū)域市場(chǎng)“養(yǎng)老型客群中山珠海港澳省外40歲以上且支付力強(qiáng)的自住或改善型客群35歲以上且支付力強(qiáng)的投資或自住客群40歲以上且支付力強(qiáng)的自住或投資客群40歲以上且支付力強(qiáng)的投資或度假客群目的市場(chǎng)及目的人群定位中山、珠海、港澳、外省50歲以上“養(yǎng)老型客群三、 工程整體定位建議輻射珠三角，以旅游、養(yǎng)生、文化為中心的中高端復(fù)合型地產(chǎn) 復(fù)合型地產(chǎn)方式 工程整體定位建議根據(jù)對(duì)地塊屬性及周邊資源的分析得出如下定位建議輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)

8、生型復(fù)合型地產(chǎn)方式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)方式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游文化旅游工程功能定位建議中山具有千年文化深沉底蘊(yùn)，一代偉人孫中山、維新思想家鄭觀應(yīng)等歷史名人均出生于此依本案的地貌特征分析，由于其自然資源的相對(duì)豐富，具備開(kāi)發(fā)旅游工程的充 分條件，并經(jīng)過(guò)旅游的運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升；從三鄉(xiāng)區(qū)域市場(chǎng)的角度分析，高質(zhì)量的綜合性旅游工程較少，現(xiàn)有的旅游資源 或非常陳舊如中山溫泉、泉眼溫泉或檔次較低如泉林山莊，可以說(shuō)與 三鄉(xiāng)的城市開(kāi)展無(wú)法匹配，這也是三鄉(xiāng)港澳業(yè)主節(jié)假日期間前往數(shù)量逐年遞減 的根本性緣由之一，因此三鄉(xiāng)客觀上存在對(duì)中高檔次綜合性旅游工程的潛在需

9、求。結(jié)論：基于上述分析，建議本案設(shè)置綜合性旅游工程，以提升三鄉(xiāng)區(qū)域的整體 配套規(guī)范，從而到達(dá)助推房地產(chǎn)長(zhǎng)久開(kāi)展的目的。工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議旅游工程定位旅游定位香山文化打造中山城市新名片1、文化工程；名人館:香山文化海洋文化熏陶下的名人聚集孫中山鄭觀應(yīng)留念廣場(chǎng)博物館.定位方向綠色香山文化走廊:粵劇戲臺(tái)傳統(tǒng)美食街古玩博物館2、旅游工程；海洋文化尋根之旅:環(huán)珠江口的香港澳門(mén)珠海中山均為海洋文化發(fā)源地,與目的群互動(dòng)更好.生態(tài)養(yǎng)生旅游:單車(chē)游登山游高球游溫泉游美食游生態(tài)游文化游游樂(lè)設(shè)備:野外拓展溫泉SPA生態(tài)音樂(lè)農(nóng)莊景觀營(yíng)造:2公里文化綠道;名人雕塑廣場(chǎng)輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)方式

10、商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議酒店定位 區(qū)域目前的酒店業(yè)大部分較為陳舊，根本無(wú)法滿(mǎn)足本地或港澳客戶(hù)的消費(fèi)需求。 部分溫泉高爾夫會(huì)員選擇石歧城區(qū)酒店入住 三鄉(xiāng)旅游業(yè)并不興隆,限制酒店業(yè)開(kāi)展 中山目前缺乏旅游+酒店的復(fù)合運(yùn)營(yíng)方式結(jié)論：綜上情況，假設(shè)工程以中高端的旅游生態(tài)養(yǎng)生的復(fù)合型地產(chǎn)的定位,將構(gòu)成高尚旅游+高檔高爾夫度假酒店的復(fù)合方式填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空白。1、大氣、恢弘的首層大堂；2、中、小型會(huì)展廳；3、300間規(guī)范及奢華客房；4、中、西餐廳各一所；5、文娛配套設(shè)備，如SPA館、運(yùn)動(dòng)設(shè)備、KTV等6、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)；依托于溫泉高爾夫酒店定位工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議酒店定位五

11、星級(jí)酒店綜合性度假酒店定位 方向 酒店定位(案例參考)輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)方式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議商業(yè)定位關(guān)于三鄉(xiāng)商業(yè)方面的總結(jié)1、從兩大商圈的情況來(lái)看，“原始商圈是隨著三鄉(xiāng)的城市開(kāi)展及人口添加自然形 成的，所以說(shuō)根本上無(wú)規(guī)劃可言，幾乎全部為沿街商鋪，業(yè)態(tài)分布混亂?！靶律?代商圈規(guī)劃方面價(jià)值老商圈優(yōu)化很多，但業(yè)態(tài)同樣為中低端的行業(yè)運(yùn)營(yíng)，較高 質(zhì)量的高端品牌缺乏。2、三鄉(xiāng)區(qū)域整體根本以餐飲、服裝、百貨、超市、小型文娛場(chǎng)所為主，商業(yè)的整 體檔次偏低，現(xiàn)實(shí)上這也是港澳區(qū)域節(jié)假日回流量逐漸降低的根本性緣由之一。3、缺乏中大

12、型、高檔次、高質(zhì)量的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)(shopping more)。4、缺乏高端品牌的集約運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所。5、商業(yè)配置的整體程度尚屬“鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域的級(jí)別。6、缺乏中、大型的文娛性購(gòu)物場(chǎng)所。結(jié)論：綜上情況，三鄉(xiāng)的商業(yè)情況缺乏主題式商業(yè)業(yè)態(tài)、概念型商業(yè)業(yè)態(tài)如人文、文化概念，而本案文化旅游的概念可衍生出相關(guān)的以“文化養(yǎng)生為主線(xiàn)的及文娛、教育、休閑、欣賞、購(gòu)物、餐飲于一體的綜合性商業(yè)。工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景餐飲街以文化旅游為主題的業(yè)態(tài)商圈(高爾夫旅游留念品類(lèi))主題文化商業(yè)街文娛、休閑配套養(yǎng)生醫(yī)療配套綜合性商業(yè)定位以養(yǎng)生、文化為主的商業(yè)配套方向主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特征主

13、題餐飲街市場(chǎng)看好 主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成就高端文化商業(yè)典范養(yǎng)生參考(案例參考)輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)方式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概略產(chǎn)品供應(yīng)情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 面積 戶(hù)型 東城藝墅 3545平方 一房一廳 80平方 兩房?jī)蓮d 120-140平方 三房?jī)蓮d 160平方左右 四房?jī)蓮d 中恒海暉園 37平方 一房一廳 71平方 兩房?jī)蓮d（N1） 7388平方 三房?jī)蓮d 140平方左右 四房?jī)蓮d 富和名都 48平方 一房復(fù)式公寓 81-83平方 兩房?jī)蓮d（N+1) 112-122平方 三房?jī)蓮d 151-155平方左右 四房?jī)蓮d 景觀1品 150170平方 三

14、房（備注：一房酒店式公寓：2期規(guī)劃中 兩房： 2期規(guī)劃中 ） 180-250平方左右 四房五房（帶入戶(hù)花園）從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，大致呈現(xiàn)出以下特征： 一房一廳根本在35-50平方，兩房?jī)蓮d根本在73-85平方左右，三房除 一些N+1戶(hù)型之外，大部分面積在110140平方，四房根本在150 170平方，五房單位供應(yīng)較少，景觀一品的五房單位大致在200-250 平方左右。目前各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售最為理想的戶(hù)型如下： 1、100-120的三房單位； 2、80-95的兩房或三房單位； 3、45-55小戶(hù)型產(chǎn)品三鄉(xiāng)區(qū)域供應(yīng)量有限，銷(xiāo)售情況均較好；150-200的中大戶(hù)型銷(xiāo)售壓力較大，主要是由于戶(hù)型設(shè)

15、計(jì)、配套、 裝修檔次等方面的投入不夠或整體檔次較低等緣由；中小戶(hù)型單位在面積方面根本以“偷面積的方式添加戶(hù)型的附加值；豪宅方面除別墅外，只需景觀一品供應(yīng)了較為純粹的豪宅單位，但品 質(zhì)及檔次均差強(qiáng)者意；戶(hù)型設(shè)計(jì)根本為傳統(tǒng)戶(hù)型，前衛(wèi)及概念性產(chǎn)品尚屬空白區(qū)域。三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概略產(chǎn)品供應(yīng)特征結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)及熱銷(xiāo)的主力戶(hù)型以80-120的兩房或三房的戶(hù) 型為主，但供應(yīng)過(guò)于集中； 2、從現(xiàn)狀來(lái)看，150以上的中大戶(hù)型單位銷(xiāo)售壓力大； 3、戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)于傳統(tǒng)，創(chuàng)新型戶(hù)型供應(yīng)量偏少； 4、外立面方面歐式風(fēng)格的建筑比例超越50%以上； 從以上供應(yīng)特征中可以發(fā)現(xiàn)，三項(xiàng)區(qū)域的洋房供應(yīng)方面“真正意義的高端質(zhì)量

16、的綜合性住宅工程幾乎為“零供應(yīng)，雅居樂(lè)新城的領(lǐng)峰組團(tuán)完全可以成為三鄉(xiāng)區(qū)域的“高端洋房代表，但體量偏小，未構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)，而本案體量較大，同時(shí)又可與御龍山工程的銜接，加之旅游+房地產(chǎn)的概念支撐，完全具備建立“高端住宅的條件環(huán)境、交通、配套)工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議住宅定位住宅定位中高端度假、養(yǎng)生型住宅1、頂級(jí)資源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅依托高爾夫一線(xiàn)景觀頂級(jí)住宅針對(duì)二次以上置業(yè)自用型住宅定位針對(duì)度假型客戶(hù)設(shè)計(jì)工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議住宅定位1、頂級(jí)資源型住宅：150M2-500M2 毛坯 高層電梯洋房及復(fù)式電梯洋房類(lèi)別 墅別墅 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)的奢華性三-五房中山、珠海、港澳及

17、外地高端客群他們強(qiáng)調(diào)于資源的占有產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間感的突破以及奢華人性化的設(shè)計(jì)是重點(diǎn)工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議住宅定位2、中高端改善型住宅：90-150M2 精裝修/毛坯 高層電梯洋房 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量、裝修質(zhì)量及適用三-四房中山、珠海二次以上高端換房客、雅居樂(lè)新城換房客、港澳買(mǎi)家典型自用型客戶(hù)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品設(shè)計(jì)適用性，港珠澳買(mǎi)家更青睞裝修單位工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議住宅定位3、度假型住宅： 60-120M2 精裝修/家電 高層電梯洋房 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品空間溫馨度，景觀擁有， 精致裝修/家電/配套/效力一-三房港珠澳及外地度假客輻射珠三角中高端旅游文化養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)方式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游工程規(guī)劃功能設(shè)置及定

18、位建議住宅定位公寓定位中高端度假、養(yǎng)老型公寓精裝修交樓1200元/)1、養(yǎng)老公寓；2、度假型效力公寓；依托于醫(yī)療配套、環(huán)境的特殊客群依托于投資、候鳥(niǎo)型客群的客群定位方向工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議公寓定位1、養(yǎng)老公寓： 50-80M2 精裝修/家電 高層電梯洋房 強(qiáng)調(diào)環(huán)境、和效力特別是醫(yī)療效力一-兩房港澳、外省養(yǎng)老型客戶(hù)工程規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議公寓定位2、度假型效力公寓： 50-90M2 精裝修/家電 高層電梯洋房 強(qiáng)調(diào)配套效力、投資價(jià)值一-兩房投資客戶(hù)、度假客戶(hù)產(chǎn)品配置比例建議頂級(jí)資源型住宅140-500M2三到五房20%140M2-180M2三-四房,平層電梯洋房10%180-250M2疊加復(fù)式洋房客廳中空洋房5%250M2以上類(lèi)別墅(情景洋房類(lèi))3%250M