四川遂寧聯(lián)盟河地塊項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

1、聯(lián)盟河地塊工程定位報(bào)告第一部分 市場(chǎng)篇1、遂寧市場(chǎng)狀況遂寧這座城市的發(fā)展,是這個(gè)定位存在的前提。正因?yàn)橛辛烁咚侔l(fā)展的城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn),我們的專案,才有了誕生的土壤,和發(fā)展的能夠。對(duì)這個(gè)市場(chǎng),我們?cè)?jīng)熟習(xí)到了無以復(fù)加的地步,援用幾組數(shù)據(jù),來闡明我們對(duì)它的了解:遂寧近5年城區(qū)住宅均價(jià)變化表示圖單位:元/m22005200620072021202120211200150020002300300035002005年前,以多層為主,帶底商2006年,多層+高層開場(chǎng)出現(xiàn)2007年,高層逐漸成為主流2021年,多層花園洋房概念開場(chǎng)走紅2021年,多層+高層的組合成為流行遂寧近5年城區(qū)住宅產(chǎn)品變化表示圖20

2、21年,?代表樓盤:和平花園代表樓盤:未來城代表樓盤:凱麗濱江代表樓盤:奧城花園代表樓盤:奧城大城際代表樓盤:?2021年1-9月,遂寧市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.62億元。2021年1-9月,遂寧市房屋銷售面積達(dá)到146.87萬平方米。2021年前三季度,遂寧市出讓土地4229畝。2021年9月,遂寧市主城區(qū)房屋價(jià)均價(jià)突破3000元/m2。一切都在說明遂甯樓市的火爆。 可是還有一點(diǎn)我們必須看到。那就是,市場(chǎng)的斷檔自2005年遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速上揚(yáng),至2021年急速反彈以來,城區(qū)住宅均價(jià)從1200元/m2迅速達(dá)到了3000元/m2以上的高位,而建築形態(tài)、社區(qū)建設(shè)、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)及物業(yè)服

3、務(wù)水準(zhǔn)卻沒有隨著價(jià)格的提高而得到提升。2021年9月初的土地拍賣會(huì),使得遂寧人幾乎盡人皆知樓價(jià)還將繼續(xù)上漲,預(yù)期的價(jià)格水準(zhǔn)將在3500元/m2甚至更高。 從目前遂寧市的人均收入水準(zhǔn)來看,這個(gè)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一定的風(fēng)險(xiǎn)但是同時(shí),遂寧城市的急劇發(fā)展和城市向心力的逐漸提高,又使得遂寧市的住宅購買需求和投資需求同步提升。在這種前提下,遂甯市民將不得不接受房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)實(shí),而將現(xiàn)在的“高房?jī)r(jià)在未來一兩年內(nèi)迅速消化,使之成為“常價(jià)。但是價(jià)格的高昂並不能掩飾存量產(chǎn)品的落後。目前遂寧市的住宅產(chǎn)品多為普通多層及普通高層,從城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水準(zhǔn)來說,屬於中端產(chǎn)品。但是市場(chǎng)的推動(dòng)使其價(jià)格已經(jīng)站上相對(duì)較高的高位,而真正

4、能夠體現(xiàn)價(jià)格-品質(zhì)關(guān)係的高端產(chǎn)品別墅/類別墅產(chǎn)品,在遂寧市還是一個(gè)空白。遂甯終究有沒有高端住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)和需求? 有這樣一種人群。他們身居企業(yè)或機(jī)關(guān)的指點(diǎn)層;他們的收入程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越普通遂寧市民;他們喜歡到一些繁華的高檔場(chǎng)所去消費(fèi);他們影響著身邊一切的人,甚至是這個(gè)城市。但是,他們依然不得不與其他市民一樣,共同擠在老城區(qū)陳舊的筒子樓里,與上千人一同分擔(dān)狹窄的小區(qū)花園,與上千人一同擠狹窄的高層電梯他們并沒有得到與本人身份相順應(yīng)的待遇。他們的隱私得不到保證;他們的平安只能靠本人警惕;幾乎沒有人專門為他們效力;他們與普通人一樣,湮沒在禳禳的城市、蕓蕓的眾生。這樣的人群,在遂寧,有很多很多他們,是不是不

5、想住更好的房子?近幾年在遂寧出現(xiàn)過的最接近類別墅的產(chǎn)品,在永明東海岸及奧城玫瑰花園均有少量類別墅或複式洋房,從此類產(chǎn)品的實(shí)際購買者來看,均是遂甯當(dāng)?shù)貏倮耸慷鶕?jù)瞭解,這部分人群還多在成都或重慶購有高端住房。但是目前遂甯樓市上的高端產(chǎn)品極其稀少,除了遠(yuǎn)未滿足本地高端人群的居住需求外,更不能滿足遂甯市日益增強(qiáng)的區(qū)域輻射力對(duì)周圍區(qū)縣高端住宅消費(fèi)人群的吸引和市場(chǎng)需求。因此,目前遂甯高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯斷檔。高端產(chǎn)品絕對(duì)是河?xùn)|乃至遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為稀缺的產(chǎn)品,而這個(gè)斷檔由誰來填補(bǔ),或說,誰將成為遂甯高端市場(chǎng)的開拓者和龍頭人,誰就能快人一步,占盡先機(jī)。2、河?xùn)|區(qū)域市場(chǎng)河?xùn)|新區(qū)包括遂寧市整個(gè)涪江以

6、東的區(qū)域,總面積約十四平方公里。目前正在開發(fā)的區(qū)域?yàn)橐黄跂|升大道以南區(qū)域,總占地面積約六平方公里,規(guī)劃上分為幾大版塊:五彩繽紛路版塊從臨江北路至通慧橋沿觀音湖-聯(lián)盟河地段向南延伸,又劃分為城市海岸區(qū)等六個(gè)區(qū)域,其中自聯(lián)盟河-涪江交匯處至通慧橋段為休閒養(yǎng)生區(qū)。目前已根本建成,預(yù)計(jì)將於2021年正式開放。行政辦公版塊即市委、市政及法院、公安局等區(qū)域。目前已建成投入運(yùn)用。大學(xué)城以四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院為中心的學(xué)校版塊。目前已初具規(guī)模。中央商務(wù)區(qū)河?xùn)|新區(qū)一期的中心位置,東西橫跨聯(lián)盟河至觀音湖,北起朝陽路,南至紫竹路區(qū)域。預(yù)計(jì)將於2021年-2021年正式啟動(dòng)。觀音文化主題公園永濟(jì)橋至通慧橋沿聯(lián)盟河地段。預(yù)計(jì)

7、將于2021年建成。百億光電產(chǎn)業(yè)園仁裏鎮(zhèn)以南片區(qū)。目前已初具雛形並引入數(shù)家企業(yè)入駐。未來的河?xùn)|新區(qū)管理委員會(huì)即駐蹕此區(qū)域。高尚人居區(qū)通靈大橋以南、百億光電產(chǎn)業(yè)園以西,觀音湖以東區(qū)域,為河?xùn)|新區(qū)未來規(guī)劃的別墅/類別墅區(qū)。該區(qū)域有整個(gè)遂寧市最寬廣的水景和最杰出的地貌條件。 整個(gè)新區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)為打造“川中人居第一城, 從河?xùn)|新區(qū)一期的規(guī)劃來看,整個(gè)河?xùn)|新區(qū)的各個(gè)地塊,並沒有地域和區(qū)位上的明顯缺陷,目前所出現(xiàn)的差異只在於各區(qū)域開發(fā)計(jì)畫和進(jìn)度不同。未來的河?xùn)|新區(qū),將是規(guī)劃科學(xué)、景觀優(yōu)美、人居和諧的遂寧中心新城區(qū),其發(fā)展前景不可限量,也為稀缺的高端樓盤的打造提供了優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 目前河?xùn)|新區(qū)在建或

8、在售的樓盤,均為07-08年的設(shè)計(jì)產(chǎn)品,以高層、多層為主要形狀,銷售均價(jià)在2500-2800元/m2之間。代表樓盤有:中鐵龍城、東城一品、奧城花園等。2021年的河?xùn)|新區(qū),將罕有新盤出現(xiàn)。3、遂甯高端住宅簡(jiǎn)述從早期的遂寧花園到金帝花園,作為早期的遂寧的高端樓盤,至今在遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響大,樓盤曾經(jīng)推出得到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。其最大亮點(diǎn)主要表達(dá)在社區(qū)注重園林綠化、園林景觀的打造;采用大生活陽臺(tái),把室內(nèi)生活延伸到室外;外觀顏色優(yōu)美;建筑質(zhì)量過硬等。近期的一些樓盤,如奧城花園等工程亦推出了部分200平方米以上的復(fù)式花園洋房或類別墅洋房,一經(jīng)推出,市場(chǎng)反響良好,預(yù)訂和銷售者眾多。其最大亮點(diǎn)為:住宅外觀

9、顏色優(yōu)美;戶型面積大,平面規(guī)劃和空間分隔合理,極具居住溫馨和美觀性;多有私家花園或退臺(tái)式大陽臺(tái)等。 雖然目前高端樓盤還處于起步階段,縱觀這些樓盤高端產(chǎn)品的走勢(shì),不難發(fā)現(xiàn):遂寧存在著大量的高端客戶群,他們對(duì)高端產(chǎn)品極具青睞。目前要在遂寧做成高端樓盤,除了過硬的建筑質(zhì)量,建筑外觀新穎,顏色鮮明,以及居住的溫馨性都是高端樓盤突破的方向。高端住宅在遂寧出現(xiàn),已是一種必然;如何實(shí)現(xiàn)這種必然,是榮興元集團(tuán)和君豪實(shí)業(yè)下一步的思索方向。新區(qū)的宏偉規(guī)劃和發(fā)展現(xiàn)狀,都使得高品質(zhì)住宅建設(shè)在河?xùn)|新區(qū)成為一種必然。而整個(gè)市場(chǎng)的斷檔,又使這種必然性開始緊促起來。從2007年開始,河?xùn)|新區(qū)開始出現(xiàn)品質(zhì)較老城區(qū)有所提高的住宅

10、。但是直到現(xiàn)在,包括中鐵龍城在內(nèi),都沒有真正值得稱道的高端產(chǎn)品出現(xiàn)。弗萊明戈是遂寧第一個(gè)純高端樓盤。該項(xiàng)目位於五彩繽紛路“休閒運(yùn)動(dòng)區(qū),占地近80畝,以5+1層西班牙式電梯多層洋房為建築主體,預(yù)計(jì)亮相時(shí)間為2021年12月中旬,預(yù)計(jì)售價(jià)為3300-3500元/m2。與以往遂寧的多層項(xiàng)目相比,弗萊明戈有幾大特征:採取鮮明的異域風(fēng)格建築形態(tài)。遂寧市由於某些緣由,建築形態(tài)大多為統(tǒng)一的現(xiàn)代中式建築,顏色單調(diào),形態(tài)呆板。弗萊明戈全盤採用了西班牙式洋樓的建築風(fēng)格,從顏色到線條,都與遂甯本地樓盤產(chǎn)生明顯區(qū)隔,使人有耳目一新的感覺。在多層建築中運(yùn)用了電梯。根據(jù)對(duì)成都一些電梯多層住宅的調(diào)查,我們知道,這類建築均建

11、有獨(dú)立地下車庫,並有電梯從地下車庫直達(dá)各樓層。在遂甯直白道出高端概念。目前在宣傳上,弗萊明戈尚未就高端的概念和內(nèi)涵進(jìn)行深化闡釋,但是從對(duì)外公佈的建築立面和價(jià)格來看,已經(jīng)與在售的各樓盤完全拉開差距。 雖然這個(gè)樓盤能夠會(huì)成為遂甯高端市場(chǎng)第一個(gè)吃螃蟹者,但是從行銷推廣的角度分析,它還存在假設(shè)干缺乏之處:1、遂寧還沒有真正構(gòu)成“高端生活的氛圍。遂寧能夠已經(jīng)存在部分“奢侈消費(fèi),但遠(yuǎn)沒有上升到“高端生活的層次。雖然這並不意味著高端市場(chǎng)不能開拓,但是缺乏必要的市場(chǎng)引導(dǎo)和設(shè)施醞釀?lì)愃旗兑环N品質(zhì)生活的層次,而不僅是在產(chǎn)品上可以給業(yè)主提供足夠新穎和足夠“炫的建築感受。關(guān)於市場(chǎng)引導(dǎo),假設(shè)僅僅依托弗萊明戈來進(jìn)行,也是

12、缺乏的,單以項(xiàng)目的體量和影響力來看,它還有獨(dú)力難支之嫌,未來它將在行銷推廣上以何等的口號(hào)和方式進(jìn)行,也值得關(guān)注。2、弗萊明戈還不能夠真正引領(lǐng)遂甯高端市場(chǎng)。從項(xiàng)目的體量看,弗來明戈僅是一個(gè)中等規(guī)模樓盤,且因建築形態(tài)的關(guān)係,在遂寧市場(chǎng)上很難擁有較大的份額和影響力。在高端產(chǎn)品中,弗萊明戈雖然是第一個(gè)純粹意義上的高端樓盤,但其檔次卻有值得榷商之處價(jià)格3500元/m2在2021年的市場(chǎng)僅處於較為高端的位置,也就是說,弗萊明戈這一步邁出去了,但是沒有邁到位,有很明顯的觀望跡象。3、弗萊明戈很難在園區(qū)景觀和配套設(shè)施上有很大的作為假設(shè)追求高品質(zhì),必然會(huì)在容積率和建築密度上做出宏大的犧牲,即使土地本錢低廉而單價(jià)

13、昂貴,這樣的利潤(rùn)率也將使開發(fā)企業(yè)處於極為尷尬的境地。由此對(duì)弗萊明戈未來的價(jià)格走向可以判斷,在3500元/m2低開後,將會(huì)在短期內(nèi)獲得大量的買單湧入,但購買人群或許將並非是真正購買高端住宅自用的“高端人群,更傾向於判斷為多為投資型買家。 弗萊明戈,注定只能成為一個(gè)探路人。真正的高端住宅的領(lǐng)路人,還隱藏在層層面紗之後。它,就是我們的聯(lián)盟河項(xiàng)目。第二部分 定位篇一、宗地分析本地塊位于河?xùn)|新區(qū)慈航路與楊柳路之間,毗鄰聯(lián)盟河,占地面積279.87畝,緊鄰觀音文化主題公園及靈泉風(fēng)景區(qū),生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)突出;與通靈大橋相距1.5公里,周圍均有規(guī)劃道路穿越,路況良好。S優(yōu)勢(shì)景觀條件良好,且環(huán)境靜謐。路況極好。距離

14、大學(xué)城和遂甯中學(xué)、醫(yī)院、政府辦公區(qū)等都很近。地塊具有背山面水的地貌優(yōu)勢(shì),適合做類別墅產(chǎn)品。地塊面積廣大,形狀方正,利于景觀打造。距離未來的中央商務(wù)區(qū)僅一個(gè)街區(qū)的距離。榮興元集團(tuán)和君豪實(shí)業(yè)的企業(yè)口碑極好。 W(優(yōu)勢(shì))所處區(qū)域尚屬新區(qū),目前生活配套急需完善;聯(lián)盟河水主題景觀略遜于涪江沿岸。O時(shí)機(jī))市場(chǎng)的需務(wù)虛際存在,大盤對(duì)市場(chǎng)引導(dǎo)性極強(qiáng)。聯(lián)盟河景觀帶的建立對(duì)工程銷售有良好促進(jìn)。T要挾)弗萊明戈 的直接競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)客戶構(gòu)成很大分流效應(yīng)。市場(chǎng)和政策的不確定要素仍存在。有市場(chǎng)渴求,有地塊先天優(yōu)勢(shì),有區(qū)域發(fā)展支撐,聯(lián)盟河地塊,又有什麼理由,不成為全面超越之前遂甯樓市一切產(chǎn)品的真正高端? 二、市場(chǎng)定位基于遂寧樓

15、市現(xiàn)狀和河?xùn)|新區(qū)開展規(guī)劃及現(xiàn)狀,在市場(chǎng)亟需產(chǎn)品換代、對(duì)高端住宅有劇烈渴求、存在旺盛的購買愿望和購買才干的前提下,工程可望根據(jù)地塊的優(yōu)勢(shì)和開發(fā)企業(yè)的雄厚實(shí)力,為遂寧市場(chǎng)重塑高端住宅的標(biāo)桿。1、產(chǎn)品定位托斯卡納純粹歐式聯(lián)墅*托斯卡納風(fēng)格是近年來國內(nèi)最為流行的歐式建筑風(fēng)格之一,其特征為建筑線條簡(jiǎn)約明快,建筑顏色豐富,建筑細(xì)節(jié)豐滿,建筑外觀特征顯著,適用于別墅及類別墅住宅設(shè)計(jì)。*歐式風(fēng)格建筑在遂寧幾乎還是一個(gè)空白。樓市曾出現(xiàn)過世紀(jì)春天及未來城以“歐式風(fēng)情為噱頭進(jìn)展的宣傳炒作,但從產(chǎn)品最終呈現(xiàn)的設(shè)計(jì)來看,仍未真正表達(dá)出歐式建筑的特征。弗萊明戈正高舉“西班牙旗幟,頗可以吸引市場(chǎng)關(guān)注。雖然聯(lián)盟河工程面市時(shí)間

16、將晚于弗萊明戈,但并不是說工程不適宜再做歐式反而,由弗萊明戈引起的歐式建筑熱潮,將成為工程另一大號(hào)召市場(chǎng)關(guān)注的亮點(diǎn)。*別墅/類別墅產(chǎn)品在遂寧可以說還處于隱約的萌芽階段。在西山和河?xùn)|,有部分復(fù)式洋房在建筑形狀上最接近別墅/類別墅產(chǎn)品,但是就其戶型的空間劃分和功能設(shè)置來看,離真正的別墅/類別墅產(chǎn)品還有一定間隔。弗萊明戈雖然作為歐式洋房開啟了遂寧高端住宅的門戶,但真正代表高端住宅的別墅/類別墅,將在聯(lián)盟河工程成為開先河者。2、籠統(tǒng)定位 遂寧高端住宅典范3、定位闡釋從建筑形狀講究工程,歐式建筑、托斯卡納風(fēng)格均在遂寧市場(chǎng)非常稀缺。不論是從立面外型、顏色、空間變幻以及對(duì)土地和空間的占有方式來看,都可稱得上

17、本地真正的高端住宅產(chǎn)品,直接填補(bǔ)市場(chǎng)空白的同時(shí),也加快遂寧樓市住宅產(chǎn)品晉級(jí)換代的進(jìn)程,起到引領(lǐng)外鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的領(lǐng)軍作用。從產(chǎn)品形狀講究工程,別墅/類別墅作為住宅市場(chǎng)的當(dāng)之無愧的高端產(chǎn)品,其位置勿庸置疑。從工程的生活環(huán)境及配套效力講究參見后文產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議部分,作為遂寧樓市前所未有的工程,可以說工程完全符合一個(gè)高端住宅樓盤的軟硬件設(shè)備。從業(yè)主身份及生活方式審視工程,由產(chǎn)品對(duì)購買者的限定以及相關(guān)配套效力設(shè)備及高端業(yè)主活動(dòng)的開展,我們可以最終確定:不論從產(chǎn)品還是運(yùn)用者來衡量,聯(lián)盟河工程都可作為遂寧高端樓盤的代言者和領(lǐng)路人。 第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃篇一、建築風(fēng)格建議本案所建議采用的托斯卡納風(fēng)格建筑,已于

18、產(chǎn)品定位部分進(jìn)展了詳細(xì)闡明。下面引見幾種其他近年來也較常見的建筑形狀。 二、建築佈局結(jié)合地貌特征以及實(shí)踐的地理位置情況,專案佈局建筑規(guī)劃建議:建筑規(guī)劃建議:迎合觀音湖和東山的區(qū)域地貌特征,采取整體東高西低的建筑大規(guī)劃,如下圖: 此型佈局可以最大能夠地保證整個(gè)項(xiàng)目?jī)A于南北朝向,且照顧項(xiàng)目宏觀地理狀況;同時(shí),將別墅類產(chǎn)品和多層產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)最大化發(fā)揮既有中庭景觀,也有山景,特別是擁有臺(tái)地和坡地景觀,是該類型產(chǎn)品一大賣點(diǎn)。此外,高層建築景觀均好性同樣得到體現(xiàn)高層直接面對(duì)中庭和山景,並有部分戶型還有遠(yuǎn)眺涪江的條件,使得其性價(jià)比同樣很高。主入口選擇在內(nèi)環(huán)路一側(cè),照顧別墅類產(chǎn)品的私密和靜謐,也將中央大湖景觀直接透過入口呈現(xiàn)在外,令人一望而可知為高品質(zhì)社區(qū)。此外,在園區(qū)內(nèi)運(yùn)用人造臺(tái)地、坡地等方式,培育園區(qū)內(nèi)西高

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