南京某營銷的的策劃的報告145PPT課件

1、LandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLan

2、dfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfo

3、undLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfound

4、LandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLan

5、dfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfo

6、undLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfound

7、LandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLan

8、dfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfo

9、undLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfoundLandfound藍(lán)風(fēng)制作五礦做別墅當(dāng)然不一樣央企自有央企的氣度當(dāng)然不會用擴(kuò)音器吶喊浮淺的華貴當(dāng)然不會用留聲機(jī)重復(fù)別人的口號世界500強(qiáng)自在視野

10、的高處五礦做別墅五礦給這座城市留下印記寂靜的天空下我們像屋頂一樣沉默沉默到寂寞期待樹影劃過的天空大自然的家不寂寞的別墅龍湖灣西湖苑營銷策劃報告2019.7概念推售定位市場找趨勢找機(jī)會找問題定市場定目標(biāo)定價值給項(xiàng)目一個騰飛翅膀一切盡在掌握的未來市場篇這個市場向哪走 這個市場留下了怎樣的空間 這個市場我們憑什么抓住是黎明，還是黃昏他們說，世道變了宏觀經(jīng)濟(jì)改變了地產(chǎn)市場的性格2019年中國經(jīng)濟(jì)感冒了2019年底2019年初通貨膨脹指數(shù)增長率大大高出通貨膨脹預(yù)警警界線。溫和結(jié)構(gòu)性通脹已有向全局性通脹蔓延的趨勢。在這樣一個危機(jī)中國整體經(jīng)濟(jì)安全的形勢面前，緊縮的貨幣政策以及持續(xù)的加息動作，對投資類行業(yè)的負(fù)

11、面影響極大，但不得不說，在經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)明朗之前，相關(guān)抑制投資政策將持續(xù)地產(chǎn)行業(yè)突然之間好象在爬坡媒體帶領(lǐng)大家唱一首叫做悲觀的歌普通自住群體受貸款利率以及二套房政策的大壓，消費(fèi)欲望被迅速抑制，而從今年處開始蔓延全國的地產(chǎn)行業(yè)頹勢又打壓了投資人群對投資地產(chǎn)的信心。金融政策的緊縮和股市的持續(xù)低迷同時加重了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。資金鏈緊繃，回款又受市場低迷影響。在這個時刻，媒體、專家對地產(chǎn)市場的唱衰又加大了市場的觀望。宏觀經(jīng)濟(jì)安全之前，中央政府不會出手救市即使在南京，曾經(jīng)排著隊(duì)的消費(fèi)者，也少了1月份住宅價格相比去年12月份下降0.1%3月份住宅價格比2月下降0.8%4月份住宅價格比3月份上升1%5月份住

12、宅價格比3月份下降0.1%6月份，南京房市嚴(yán)重萎靡，銷量下降，整體房價也有浮動下降幅度達(dá)四成2019年1-6月南京全市成交量為473.26萬平米2019年1-6月南京全市成交量為267.55萬平米過去，四種消費(fèi)者，一起撐起旺市的天空投資者剛性需求改善居住超前消費(fèi)剛性需求繼續(xù)著，有時還猶豫這個市場向下走，2009年也許都不是盡頭，我們要不要悲觀？不用那么悲觀對于五礦而言這其實(shí)是另一場這是一次改寫市場格局的機(jī)會，需求依然強(qiáng)勁只是變的更加理性。在這樣的市場里，誰站的更高，誰將成為市場的領(lǐng)軍盛宴 別墅沒問題別墅，在別處這里是桃源別墅從來不是投機(jī)者的樂園別墅也許是身份的象征，也許是土地的象征，但從來不是

13、暴利的象征別墅也很少引發(fā)恐慌性的提前購買行為，在消費(fèi)者看來，別墅的生活代表的是另一種生活的狀態(tài)別墅的消費(fèi)群體一直在擴(kuò)大別墅從富豪的標(biāo)榜，到富裕階層的領(lǐng)地，再到新知階層的生活夢。人們對于別墅的夢想從未減少，反而因?yàn)槭杖氲目焖僭鲩L而不斷放大別墅用地的稀少別墅用地一向控制嚴(yán)厲，相比于消費(fèi)者對公寓的觀望，別墅的獨(dú)特特定讓其觀望者將少許多。宏觀經(jīng)濟(jì)對別墅的影響不會太大只是消費(fèi)者還會觀望在競爭中突圍，是營銷的要點(diǎn)競爭，就是找個位置當(dāng)老大走別人沒走過的路，走別人沒走好的路借助山河水 綠城玫瑰園的帶領(lǐng)，借助森林公園和溫泉概念迅速成為南京另一種高端區(qū)江北板塊紫金山板塊江寧板塊仙林板塊湯山板塊景觀皇者與人文皇者的

14、雙重推動下，成為南京絕對高端別墅板塊借助老牌別墅區(qū)三山板塊成為南京最早的別墅板塊，新擴(kuò)地段自身號召力尚不足，競爭力較欠缺人文別墅的代表地段，借助強(qiáng)力的政府規(guī)劃導(dǎo)向，占據(jù)中低地位溫泉概念區(qū)，還沒有形成號召力距離較遠(yuǎn)，地區(qū) 資源魅力不明顯，較大的制約了地區(qū)競爭優(yōu)勢將軍山板塊九龍湖板塊方山板塊淥口板塊江寧高端別墅最為集中的地區(qū)，板塊魅力大且擁有多家具備號召力的項(xiàng)目，但放量即將減少地區(qū)核心支撐的號召力不足，地區(qū)面貌亦顯得雜亂，無強(qiáng)勢支撐逐步成為中低端別墅集中區(qū)擁有方山大學(xué)城的核心規(guī)劃，類似仙林板塊。且擁有方山和大量生態(tài)公園做景觀背書，遠(yuǎn)景超過仙林是必然，但目前因入市項(xiàng)目號召力欠缺尚未有足夠市場認(rèn)知高端

15、別墅經(jīng)濟(jì)別墅高端別墅在南京擁有紫金山和老山珍珠泉兩大板塊。產(chǎn)品呈逐步大型化且配套豪華化的趨勢經(jīng)濟(jì)別墅多分布在地區(qū)形象不佳但土地價值便宜地區(qū)，產(chǎn)品以小型化為主，別墅為最大賣點(diǎn)中端別墅以仙林和江寧為主，其中三山板塊更接近高端別墅。中端產(chǎn)品接近，以推廣別墅居住夢想為主中端別墅羅托魯拉占地面積：219方建筑面積：86816方綜合容積率：1.003別墅容積率：0.45物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼項(xiàng)目風(fēng)格：新西蘭戶型面積：200-280平雷丁TOWN占地面積：83153方建筑面積：54118方總戶數(shù)：214戶，聯(lián)排雙拼建筑風(fēng)格：喬治亞園林風(fēng)格：英式多庭院坡地戶型面積：195-230平米加洲城占地：900畝一期總建

16、面：5萬平米物業(yè)類型：聯(lián)排，雙拼少量獨(dú)棟項(xiàng)目風(fēng)格：南加州項(xiàng)目定位：九龍湖方山生態(tài)城定位突圍競爭激烈格局成型五礦位置在哪如何確立最有利于展示五礦氣質(zhì)的地位？如何在重重包 圍的別墅市場中找到突圍的方向？如何確立屬于五礦的市場，并將這個市場擴(kuò)展為獨(dú)屬于企業(yè)的領(lǐng)地？定位篇五礦選擇怎樣的市場 宣告五礦獨(dú)特的視角高中低，選個方向找個容量大的地方，找個能發(fā)揮的角度高端別墅市場太飽滿高端別墅市場，在南京分布在兩個擁有極大景觀號召力的板塊。這個市場屬于財(cái)富階層以及部分改善別墅居住環(huán)境的知富階層。在市場下行的時代，這樣的高端市場的增長將出現(xiàn)停滯。何況原本這個市場就不大，加之我們的板塊，我們的體量沒有給我們強(qiáng)力的競

17、爭支撐經(jīng)濟(jì)別墅市場，太貧瘠經(jīng)濟(jì)別墅市場，多半除了便宜，就只剩了別墅這種居住形態(tài)本身。這個市場所面對的客戶對人文等等附加的生活概念不關(guān)注。這樣的市場很難體現(xiàn)五礦的品牌高度，這樣的市場，別墅除了建筑框架，什么都沒有中端別墅市場，大家都在等待突破中端別墅市場，是新知階層在突破原本的生活狀態(tài)的市場。這個階層對生活有夢想，對人文有需求，他們不屑單純的價格便宜，更看重建筑之上附加的生活方式和生活氛圍等等。但是在這個市場，所有的產(chǎn)品在概念的虛幻上營造了夠多，但是在產(chǎn)品上依然沒有找到突破的方向。這個市場等待突破與創(chuàng)新剛性需求的中端別墅將打開五礦創(chuàng)造市場的門一群有夢想的人，一 群有要求的人，一群希望立 刻改變自

18、己的生活狀態(tài)的人 一個可以點(diǎn)燃的市場，屬于 五礦他們夢什么，想什么一個階層的居住夢想他們生活在這座城市里他們是這座城市的精英，他們有知識的高度，有屬于自己的社會地位。他們不是站在這個城市的頂端，但是他們非常接近了自己的夢想。他們希望去印證生活選擇別墅，是選擇了終極生活姿態(tài)他們現(xiàn)在還居住在公寓里，或者很高檔，或者很安逸很習(xí)慣。但是這種生活是不穩(wěn)定的，這不是生活的終極狀態(tài)。生活的終極狀態(tài)在于天空下的屋頂與大院落有車，走出城市也無所謂他們有車，可能只有一輛，還想再買，但是沒有自己的停車位。在城市的附近買別墅，不是屬于他們的夢想，去山野里居住，又太過奢侈。與城市若即若離吧他們是這些人他們是南京新知階層

19、別墅生活代表，接受了高等教育熏陶，從事教育、科研、IT、外貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)以及公務(wù)員。35至45歲的一群人，擁有三口之家，孩子不大新知階層在內(nèi)有板塊優(yōu)勢項(xiàng)目競爭，外有仙 林湯山 等地壓迫 的形勢下 之中，采 用什么策 略去爭先銷售完畢，豈是目標(biāo)五礦的目光在高處以龍湖灣西湖苑的先天條件，銷售不是問題總建筑面積3.6萬方，少于地區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目年銷售量容積率低于0.5，低于地區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目容積率社區(qū)內(nèi)有天然湖泊，為地區(qū)內(nèi)所僅見聯(lián)排雙拼和獨(dú)棟，多業(yè)態(tài)組合保障了產(chǎn)品線的完整更何況位于方山大學(xué)城核心，擁有良好的地區(qū)規(guī)劃環(huán)境地鐵和寧杭高速即將開通，擁有良好的城市交通路網(wǎng)緊鄰方山風(fēng)景區(qū)，擁有不錯的視野景觀線地區(qū)逐漸成

20、為別墅熱點(diǎn)，擁有完美的區(qū)域價值未來但是，以項(xiàng)目的先天條件，要出彩很難天然湖泊，在整個南京市沒有任何特點(diǎn)可言方山風(fēng)景區(qū)，在地區(qū)內(nèi)處于競爭劣勢社區(qū)內(nèi)環(huán)境，不如純別墅社區(qū)，也沒有加州城的體量那么，用什么打動這個市場？區(qū)位資源，和仙林不分彼此，仙林離城市更近產(chǎn)品面積，沒有小到足夠吸引眼球，也沒大成話題用什么形成城市的聚焦，展現(xiàn)五礦的品質(zhì)在中端別墅的市場，用價格和面積與高端別墅拉開距離，用區(qū)域資源與經(jīng)濟(jì)別墅找錯位在這一切的手段中，價格是最明顯的區(qū)分喊著類似的口號做著類似的產(chǎn)品很難區(qū)分彼與此有水，有園林。也許面寬寬了一些，也許客廳高了一點(diǎn)。沒有新的概念沖擊的平淡用一個概念符號突破這模糊的市場一個符號，打動

21、夢想即使不附加任何 創(chuàng)造，龍湖灣西湖苑一樣可以 順利的銷售完畢，因?yàn)橹卸?別墅的市場廣闊，獨(dú)棟還 越來越少。但是我們說，五 礦應(yīng) 當(dāng)在中端別墅一張張 模糊的面孔中跳出來。 找一個概念打動人群最 本質(zhì)的夢想，創(chuàng)造一個屬于 五礦的，屬于別墅的創(chuàng)新符 號。這需要一個概念，從產(chǎn) 品到營銷，做出屬于五 礦的高點(diǎn)品味。概念 為王，營銷制勝，打 造屬于世界五百強(qiáng) 的高度概念篇給一個概念 撬動市場 展示五礦的高度別墅的夢想回歸與超越別墅的居住夢想是回歸自然的渴望山、水、樹、林、花、木，一整個大自然里快樂而無拘的生活，就仿佛回歸到生命最純真的狀態(tài)是這個新知階層的別墅生活意義別墅的居住夢想是體現(xiàn)成功的驅(qū)動然而這個

22、社會的資源是有限的，大自然大風(fēng)景里的別墅，只是屬于少數(shù)人。對于中端別墅而言，大山大水大自然似乎都遙不可及 擁有不曾擁有的生活象征如果改善一下產(chǎn)品，創(chuàng)造一個概念。將這個階層難以擁有的 自然元素符 號引入產(chǎn) 品，將 獲得一 個階層 的 關(guān)注我們有湖但是這座湖的氣魄不能對接身份的高度什么符號是自然與身份的結(jié)合我們對別墅生活的想象在南京，最容易接觸到，也最具備權(quán)貴象征和人文象征的別墅區(qū)，就是頤和路的民國公館區(qū)。作為南京達(dá)官以及名人聚居的區(qū)域，這里是無數(shù)消費(fèi)者對別墅的終極夢想樣本在今天大量依托優(yōu)勢山水建設(shè)的別墅面前，頤和路的別墅，眾多的特點(diǎn)已經(jīng)被泛化，但是依然有一個強(qiáng)烈的特征屬于它茂密的樹就算冬天也有意

23、境大樹濃蔭在頤和路在紫金山南京的權(quán)貴居所，可以沒有水但是不能沒有茂密的樹冠在今天的南京別墅很多有山很多有水但是幾家有樹大樹的居所 大人物的家給每棟別墅一個大樹冠大樹蔭下的別墅通過在樣板段和售樓處種植部分大樹冠的喬木，可以直接展示項(xiàng)目所標(biāo)榜的產(chǎn)品價值?？蛻魧τ跇潢幭碌膭e墅亦有直接想象。因此以大樹蔭下的別墅為產(chǎn)品價值點(diǎn)，將有效的被客戶直接感受并形成認(rèn)同創(chuàng)造的價值容易被消費(fèi)者直接感受并形成認(rèn)同大樹蔭下的別墅這種產(chǎn)品價值，其所需要做的，是為客戶的院落里，或社區(qū)公共道路部分種植一些大樹冠的喬木，不需要對產(chǎn)品的戶型，外觀，以及配套作過多改動，而增加的成本亦相當(dāng)有限創(chuàng)造的價值不需要對現(xiàn)有產(chǎn)品做過大變動大樹蔭

24、下的別墅當(dāng)前南京的別墅只有一家用過一次濃蔭概念，且為作為主要賣點(diǎn)。其他別墅都沒有對此作過強(qiáng)調(diào)。加之雖有相當(dāng)別墅亦規(guī)劃有大樹，但目前均無法直接看出。因此我項(xiàng)目打出大樹蔭下的別墅的概念，將直接形成唯一的市場價值判斷創(chuàng)造的價值有獨(dú)特性給每個客戶一個布置好的庭院在有院落的別墅，為客戶布置花園。提供一顆大樹冠喬木，以及可選的花木和地磚等設(shè)施，免去客戶自己進(jìn)行園藝布置的苦惱水岸上大樹下的別墅在核心景觀 展示區(qū)種植 成年大 樹冠樹木做 生活展示。在社區(qū)公 共空間種植同樣樹種以作為未來宣傳，另外幫助客戶的庭院布置景觀綠化，亦是增加產(chǎn)品價值的重要手段 在哪都可以做大自然的別墅 五礦做 別人沒做到的案名建議望汀望

25、汀【望】朢wng 部首: 月 部首筆畫: 4 總筆畫: 11【解釋】會意。甲骨文字形,上面是“臣”象眼睛,下面是“壬”(tng)。象一個人站在土地上遠(yuǎn)望。小篆又加“月”字,表望的對象。本義:遠(yuǎn)望名望，德隆望尊明宋濂送東陽馬生序。又如:望姓(有聲望的氏族);望重(名望大);望臣(有威望的大臣);望雅(聲望清高) 望汀【汀】tng 部首：氵 部首筆畫：3 總筆畫：5 【解釋】形聲。水邊平灘。岸芷汀蘭宋范仲淹岳陽樓記。又如:汀渚(水中小洲或水邊平地);汀葭(水邊的蘆葦);汀噴(水涯,水濱) 望汀【釋義一】與水岸對望。龍湖灣的別墅，或弱于氣勢，或失之華貴，然而長于意境，勝在雅致。于此岸望彼岸，或于彼岸

26、望此岸，一湖兩岸，隔水生景。何況，還有方山腳下的寧靜與悠遠(yuǎn)，大學(xué)城的書香四溢，以及遠(yuǎn)離喧囂的碧空如洗。望汀【釋義二】名望之洲。龍湖灣的別墅，建于湖岸之上，樹影懵懂，葭芷隨風(fēng)，鏡水照空。當(dāng)下或空寂，然醇酒彌香，落于大學(xué)城中的這片敦厚溫和的建筑群必然隨時間推移散發(fā)出幽香如蘭，不張揚(yáng)卻另人向往。望汀【釋義三】望族之庭。汀音近庭。時間如河，居地如島。人生在時間的長河中猶如一瞬，家族卻在不舍晝夜奔騰而去的光陰之間傳承。一處私宅，猶如時間之河中悠然的島嶼，任歲月更替，兀自矗立，最后化作一群人的圖騰。居然堂堤墅水岸上 大樹下的別墅產(chǎn)品價值輕松實(shí)現(xiàn)終極別墅夢想生活價值核心概念選擇生活方式產(chǎn)品價值選誰做推廣概念

27、的核心？快速形成價值形象認(rèn)知是關(guān)鍵12月入市,時間緊迫推廣概念核心水岸上 大樹下的別墅倒影關(guān)鍵詞：水岸上 大樹下的別墅濃蔭關(guān)鍵詞：倒影里的濃蔭別墅倒影里的濃蔭別墅倒影里的濃蔭別墅望汀產(chǎn)品定位在望汀 水映房 樹遮窗核心推廣語核心營造我項(xiàng)目營銷成功的重點(diǎn)，是吸引別墅首次置業(yè)群體的關(guān)注。將產(chǎn)品的核心價值包裝成生活方式吸引客群目光。將產(chǎn)品的物質(zhì)特點(diǎn)提煉對接居住價值，是實(shí)現(xiàn)營銷成功的兩條主線生活方式打動客群的夢想產(chǎn)品品質(zhì)提供居住的價值生活方式媒體推廣產(chǎn)品品質(zhì)概念包裝生活方式媒體推廣概念營造的兩個季節(jié)生活概念入市階段劃分指引生活的方向概念第一季客戶心理研判斷做自己的大人物階段劃分概念第一季大樹的居所 大人

28、物的家。在望汀，水映房，樹遮窗。天天湖畔，天天，在濃蔭下伸懶腰，這樣的生活，從前一直在你心里默默的想 階段劃分概念第一季意識形態(tài)亮相產(chǎn)品價值亮相生活方式亮相概念完整亮相階段劃分概念第一季在望汀，水映房，樹遮窗。天天湖畔，天天，在濃蔭下伸懶腰，這樣的生活，從前一直在你心里默默的想 大樹的居所 大人物的家階段劃分概念第一季活動一 占據(jù)輿論高點(diǎn)開盤前兩個月召開一次項(xiàng)目推介會，主要邀請對象為主流媒體的記者和社會評論家將濃蔭別墅塑造為大自然居所別墅生活概念，體現(xiàn)五礦企業(yè)對別墅的獨(dú)到理解，展示500強(qiáng)企業(yè)獨(dú)到的人本生活理念。以概念的高點(diǎn)為核心，以新聞發(fā)布會為事件，通過后續(xù)傳播配合進(jìn)行大范圍大力度事件抄作，

29、引發(fā)市場的第一輪關(guān)注活動第一季大樹的居所 大人物的家。天天湖畔，天天，在濃蔭下伸懶腰，這樣的生活，從前一直在你心里默默的想 在望汀，水映房，樹遮窗階段劃分概念第一季活動二 概念具像與龍建分享大自然名貴盆栽定向派送計(jì)劃旨在通過面對面的推銷模式，推廣、介紹濃蔭別墅的生活氛圍的同時，傳達(dá)東方龍湖灣打造綠色、健康別墅內(nèi)涵的真誠，彰顯東方龍湖灣濃蔭別墅的崇尚自然、擁有綠色的獨(dú)特魅力，以期望與受訪者構(gòu)筑品位認(rèn)同，成就高位蓄水活動第一季大樹的居所 大人物的家。天天湖畔，天天，在濃蔭下伸懶腰，這樣的生活，從前一直在你心里默默的想 天天湖畔，天天，在濃蔭下階段劃分概念第一季活動三 深度傳播建議在項(xiàng)目開盤期間組織

30、圣誕客戶聯(lián)誼會旨在通過客戶聯(lián)誼活動，向客戶展現(xiàn)，東方龍湖灣打造的濃蔭別墅不僅僅有夏日的濃蔭，更有冬日的暖人氣息，讓客戶從心里產(chǎn)生親近感，認(rèn)同感，鞏固項(xiàng)目開盤的旺銷活動第一季產(chǎn)品價值深入拉高生活的態(tài)度階段劃分概念第二季客戶心理研判生活要偉大階段劃分概念第二季樹形象亮相水形象亮相生活形象亮相生活完整亮相階段劃分概念第二季你和樹蔭一起偉大連驕陽都要向你們低頭找一片樹蔭，裝下自己的家。就像小時侯，坐著竹椅，透過樹葉看陽光 階段劃分概念第二季活動一 觀禮大自然的典禮鑒于獨(dú)棟別墅的自有院落景觀，建議在09年植樹節(jié)當(dāng)日社區(qū)種植標(biāo)志性大樹，該樹應(yīng)有足夠的樹齡，足夠粗的樹干和繁茂的樹冠，以形成新一輪關(guān)于大自然大

31、樹生活的關(guān)注活動第二季你和倒影一起偉大連天空都匍匐在你們腳下去湖邊看倒影，里面有自己的家。就像小時候，路過水塘，霞光落在你的腳下 階段劃分概念第一季活動二 禮遇大自然結(jié)合09年7、8月的夏日時令，邀請客戶抵達(dá)現(xiàn)場?，F(xiàn)場視頻、圖片展示、感受夏日樹冠下的生活高度活動第二季在望汀的孩子，自然豪氣萬丈等他長大了就會明白：其實(shí)，我就是花園里的那棵大樹階段劃分概念第二季“綠色環(huán)保俱樂部”兒童會員召集“大樹有大愛”活動三 大自然的兒童家活動第二季產(chǎn)品品質(zhì)概念包裝詮釋產(chǎn)品的四個點(diǎn)長窗紅磚概念演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)拱門 尖頂 深度私宅概念演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)長窗不采用大窗的張揚(yáng)，長窗剪陽光深度私宅概念演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)紅磚紅磚不厭，看

32、得越久越真實(shí)就像生活深度私宅概念演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)拱門這個世界留存的最久的門都是它深度私宅概念演繹產(chǎn)品賣點(diǎn)尖頂尖頂?shù)奶炜?，更多變化樹影下藏了鋒芒深度私宅概念只是開始 概念的目的在于匯聚城市目光，提升項(xiàng)目價值。通過產(chǎn)品的一點(diǎn)改進(jìn)，清晰項(xiàng)目的形象，完成產(chǎn)品與消費(fèi)者價值認(rèn)知之間的對接，最終為營銷工作加分。而如果只有概念，推售和價格策略出現(xiàn)偏差，項(xiàng)目整體的營銷甚至項(xiàng)目形象一樣會受到傷害。所以包裝之外，推售才是最后的把關(guān)。推售篇精確的價格策略 精準(zhǔn)的推盤考量價格策略區(qū)域在售樓盤現(xiàn)售均價九龍湖頤和南園9800方山羅托魯拉小鎮(zhèn)聯(lián)排9000雙拼11000雷丁TOWN11000加州城300萬/套佳湖綠島聯(lián)排10000

33、獨(dú)棟15000復(fù)地朗香別墅雙拼1.3-1.4萬獨(dú)棟1.4-1.5萬周圍地區(qū)價格獨(dú)棟：14000-17000雙拼：11000-14000聯(lián)排：900011000本項(xiàng)目加州城雷丁 TOWN羅托魯拉頤和南園總建筑面積24萬平米50萬平米5.4萬平米26萬平米35萬平米建筑類型聯(lián)排、小高層獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼花園、高層獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、小高層主力面積聯(lián)排200-220雙拼：220-280獨(dú)棟:359220-320205-300200-280聯(lián)排186-256/獨(dú)棟300-500本項(xiàng)目雙拼及聯(lián)排別墅面積與周邊類似，聯(lián)排在200-220；雙拼在220-280本項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品面積為359

34、，其他項(xiàng)目獨(dú)棟別墅面積300-500區(qū)域在售樓盤推盤時間銷售月數(shù)總價（套）備注九龍湖頤和南園2019.12.66250萬聯(lián)排方山羅托魯拉小鎮(zhèn)2019.1.55240萬聯(lián)排雷丁TOWN2019.9.309聯(lián)排：240萬雙拼：300萬聯(lián)排72套、雙拼12套將軍山瑪斯蘭德2019.5.142800萬推出14套獨(dú)棟區(qū)域聯(lián)排別墅250萬，銷售形勢良好；雙拼別墅在300萬，去化速度穩(wěn)定；瑪斯蘭德最近推出的獨(dú)棟在800萬以上，之前銷售的獨(dú)棟有600萬一套獨(dú)棟別墅面積相對較小有總價低的優(yōu)勢產(chǎn)品供應(yīng)量不大項(xiàng)目所處板塊優(yōu)勢有所欠缺與加州城和雷丁town相較，項(xiàng)目缺乏純別墅和大體量的優(yōu)勢建議總價：聯(lián)排：220萬雙拼

35、：300萬本項(xiàng)目面積聯(lián)排200-220雙拼：220-280聯(lián)排別墅900010000元/雙拼別墅1250013500元/獨(dú)棟別單價1600018000元/花園洋房產(chǎn)品無絕產(chǎn)品優(yōu)勢地區(qū)花園洋房價格在6500-7000之間仙林當(dāng)前價格在7500以上產(chǎn)品面積較大需要控制總價花園洋房價格70007500元/ 推盤策略一套獨(dú)棟的價格超過兩套雙拼獨(dú)棟別墅性推盤避免比價效應(yīng)花園洋房應(yīng)避免和小高層的比價效應(yīng)花園洋房應(yīng)突出和別墅類的比價效應(yīng)獨(dú)棟別墅與雙拼別墅分開推花園洋房分兩次推出，與聯(lián)排別墅和雙拼別墅一起推出12 月4 月5 月9 月11 月4月推完雙拼產(chǎn)品9月推完聯(lián)排產(chǎn)品5-11月推完獨(dú)棟產(chǎn)品與競爭對手錯位推盤，與銷售旺季合拍推盤借時間拉升聯(lián)排價值空間，看市場形勢控制獨(dú)棟價格小高層之前推部分花園洋房與最后聯(lián)排同推剩余花園洋房借助別墅社區(qū)成型的環(huán)境優(yōu)