遠(yuǎn)景淺談養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的六個要點

1、遠(yuǎn)景設(shè)計：養(yǎng)老地產(chǎn)的六大規(guī)劃要點最近幾年，國內(nèi)市場上涌現(xiàn)出大批的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，然而從眾多已實施的項 目來看，或多或少都存在一些規(guī)劃設(shè)計的問題，比如一些項目直接照搬了美國的 可持續(xù)護(hù)理社區(qū)(CCRC)布局，但采用的卻是國內(nèi)普通居住區(qū)的運營管理模式;還 有一些項目引入了很多養(yǎng)老設(shè)施，但實際中這些設(shè)施的使用率卻很低。更多的養(yǎng) 老地產(chǎn)項目僅配置了一些基本的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施，養(yǎng)老社區(qū)的功能并不完善。產(chǎn)生 這些現(xiàn)象的原因，除了市場經(jīng)濟(jì)功利主義的影響外，還有一個重要的原因，那就 是目前針對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，一直缺少普遍適用的標(biāo)準(zhǔn)。為此 四川遠(yuǎn)景設(shè) 計院 嘗試從規(guī)劃選址、景觀布局要求、交通要求、設(shè)計尺度、衛(wèi)生設(shè)

2、計要求和 服務(wù)配套要求六個方面分析，對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)提供一些建議。一、規(guī)劃選址要求一般居住區(qū)在選址的過程中，需要考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項目的影響， 往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿足基本 的居住區(qū)選址一般要求之外，對區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，本文將養(yǎng)老社區(qū)按品質(zhì)劃分為基礎(chǔ) 型和高端型養(yǎng)老社區(qū)，分別來分析兩種社區(qū)對選址的要求。1、基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)區(qū)位上，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需要依托于城市來提供，因此選址上常 位于城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強度上有一定的要求

3、，比如容積率不能太低，用地面積不 能過大。自然環(huán)境上，從國內(nèi)外開發(fā)經(jīng)驗來看，應(yīng)盡可能的具備如下一些資源要素： 江、河、湖、溪，地形地勢有些起伏變化，現(xiàn)狀植被條件較好。之所以在規(guī)劃上 如此地重視這些資源要素，原因有如下幾個。首先從水體上看，臺北市長郝龍斌 曾經(jīng)說過，“一個美麗的城市背后，都有一條美麗的河流”。如泰晤士河孕育了 倫敦、塞納河滋養(yǎng)了巴黎。相同的，一個美麗的居住區(qū)，也需要有一個美麗的水 景。從傳統(tǒng)的中國風(fēng)水選址學(xué)得知，有山有水，山水環(huán)繞是風(fēng)水寶地的必備要素， 尤其是蜿蜒曲折，多條水系交匯更是風(fēng)水上佳處。從現(xiàn)代規(guī)劃選址來看，臨近水 體，有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住

4、區(qū)的小氣候，而 利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。其次，地形地貌上不應(yīng)太平坦。從傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)來看，起伏地形，甚至連綿的 山脈有發(fā)掘潛龍的潛力，尤其是多條山脈結(jié)合處或斷口處，更是龍穴常在的地方。 即使沒有成體系的山脈，在地形起伏的地段也更容易因山就勢，排列出形式更好 的住宅組團(tuán)。從規(guī)劃科學(xué)規(guī)律上來看，地形有些起伏和變化利于豐富養(yǎng)老社區(qū)的 微地形景觀，根據(jù)地形地勢來排布住宅，可以豐富觀景的層次，局部組團(tuán)容易形 成較好的采光通風(fēng)微環(huán)境。對于養(yǎng)老養(yǎng)生需求，山地也有利于養(yǎng)生康體游線的組 織，如因山勢設(shè)置登山康體游線等。最后，地塊內(nèi)部和周邊應(yīng)有較好的綠地植被覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的 綠化率

5、，不僅可以改善內(nèi)部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動 空間。外部的生態(tài)綠地環(huán)境為地塊提供較好的景觀背景，設(shè)計上還有利于將地塊 內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)充分地融合，形成生態(tài)友好型的居住社區(qū)，如將周 邊綠地以綠楔形式引入社區(qū)，引導(dǎo)夏季涼風(fēng)進(jìn)入?？傮w上來說，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)在選址上應(yīng)盡可能滿足三方面要求：位于城市 邊緣和近郊，有自然的江、河、湖、溪等水體和微地形，內(nèi)部和周邊有良好的綠 地植被。2、高端型養(yǎng)老社區(qū)對比基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。由于高端 型社區(qū)需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產(chǎn)品和規(guī)劃設(shè)計上需 要有更好的亮點，在選址階段就應(yīng)該給予更多

6、的關(guān)注。綜合來看，高端型養(yǎng)老社區(qū)的選址應(yīng)考慮如下兩個方面要素：城市近郊和遠(yuǎn) 郊區(qū)，稀缺和獨特的自然、人文資源。首先，高端養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)配套要求比較全面，有些社區(qū)的設(shè)施較城市級的 還好些，如私立醫(yī)院和私立學(xué)校等。因此，在選址上，高端型社區(qū)不要求緊鄰城 市，在保證快捷交通聯(lián)系的前提下，可以選擇城市遠(yuǎn)郊環(huán)境較好的地段。同時由 于距離城市較遠(yuǎn)，在發(fā)展用地上受到的限制會較少，有利于更大規(guī)模社區(qū)的打造。其次，高端型社區(qū)之所以高端，往往依托與稀有或獨特的資源，比如溫泉資 源、名山名水資源、大江大湖大海資源、歷史遺跡、人文景觀等等，通過對稀有 獨特資源的高端開發(fā)，或者對知名品牌資源的利用，有利于高端社區(qū)品牌的

7、營造。 反過來說，對稀有獨特資源的專物專用，也符合景觀價值最大化的原則，極大提 升了項目的市場競爭力。下表列出了高端型和基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)在選址上建議考慮的各種要素。建設(shè)主項目要素需求中高端型社區(qū)基礎(chǔ)型社區(qū)城市延郊/城市近郊/1麗山褊1 7選址襦有獨轉(zhuǎn)自黑人文資源江、河、湖、藻水景/良好螺地植被/i微地忍二、對環(huán)境景觀要求養(yǎng)老地產(chǎn)依然具有地產(chǎn)項目的市場屬性，通過社區(qū)景觀的營造來提升社區(qū)居 住品質(zhì)仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的基本原則。1、好景配好房“把最好的地段留給最好的房子”在老年地產(chǎn)中也不例外。好的住宅產(chǎn)品結(jié) 合好的景觀資源將會產(chǎn)生1+1大于2的價值提升效應(yīng)，比如獨棟別墅結(jié)合湖景、 高爾夫景觀。養(yǎng)老地產(chǎn)

8、中，最具購買力，養(yǎng)老需求最大的客戶往往是健康的中老 年人群，這些人群除了有自身的養(yǎng)老需求，還追求住宅產(chǎn)品本身的保值與增值， 追求稀有景觀尊享。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)中，依然需要遵循景觀資源最大化的原則， 保證產(chǎn)品價值最大化。2、高綠地率根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，這從整體上 保證了居住區(qū)良好的居住環(huán)境。由于老年人生理機能上對環(huán)境變化的反應(yīng)更敏 感，老年地產(chǎn)對居住環(huán)境提出了更高的要求。而環(huán)境品質(zhì)提高的直接反應(yīng)是綠地 率的提高，建議高端老年地產(chǎn)項目綠地率不應(yīng)低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項目不 應(yīng)低于35%。3、高供氧綠植組合根據(jù)對中國著名的長壽之鄉(xiāng)廣西巴馬、山東文登等地環(huán)境的

9、研究成果得知， 高濃度氧離子是人類健康長壽的秘密武器。科學(xué)研究表明，長壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區(qū)氧離子 含量對于養(yǎng)老有重要的意義。目前住區(qū)規(guī)劃中，較常采用的是富氧植被組合法，既根據(jù)各種不同植被每公 頃能提供的氧氣量值來進(jìn)行植被搭配。下表為植被供氧量值。植被排重星列表共色間公綠空水地淡遢田供氧1(fhm 2705454108從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此 在養(yǎng)老社區(qū)中，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布三、對交通的要求交通規(guī)劃對于社區(qū)的居住品質(zhì)的影響巨大，一個好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到規(guī)

10、 劃布局和社區(qū)內(nèi)居民的生活出行模式。1、人車分流系統(tǒng)是最低要求在目前居住區(qū)規(guī)劃中，人車分流已經(jīng)是被普遍認(rèn)可的交通組織模式，設(shè)計上 通常將車行設(shè)置在居住區(qū)外圍，人行系統(tǒng)設(shè)置在內(nèi)部。老年社區(qū)對交通的要求比 較復(fù)雜，一方面老年人身體原因，對機動車有更多的依賴，另一方面，老年人身 體機能的下降，各方面的反應(yīng)欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在 老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段 可以實行機動車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。2、結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)老年人一個很重要的訴求是健康和養(yǎng)生，有些老年地產(chǎn)項目本身擁有較好的 資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項

11、目自然資源比較匱乏， 需要通過人為的引入養(yǎng)生設(shè)施，如體育場館和藝術(shù)場館等，但無論是哪種情況的 項目，結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)都是可以實現(xiàn)的。老年人的身體機能特征，更適宜進(jìn)行舒緩的康體運動，在社區(qū)內(nèi)結(jié)合公共景 觀系統(tǒng)設(shè)置一條或多條通暢、尺度宜人、景觀優(yōu)美的步行系統(tǒng)，將會起到聚集社 區(qū)人氣和滿足老年人康體訴求的雙重作用。四、對規(guī)劃尺度的要求凱文林奇的城市意象中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人 生活空間的關(guān)鍵，老年地產(chǎn)的規(guī)劃尺度有其特殊的要求。1、控制建筑高度和密度建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區(qū)的綜合環(huán)境品質(zhì)。一般來 說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，容納的人數(shù)會較少

12、，綠地和開敞空間較多， 生活的氛圍會相對舒適和悠閑。老年人對生活氛圍有清靜和熱鬧雙重要求，一方面老年人睡眠時間較短，睡 眠質(zhì)量要求較高，因此在居住環(huán)境上要求盡量的安靜、私密。另一方面，老年人 更渴望社會交往和活動，需要更多的公共空間選擇。因此，老年地產(chǎn)原則上不提 倡高層建筑，項目確有需要，可將高層與低層、多層分開布置。建筑高度上，建 議以底層、多層為主，小于20米，保證足夠的日照間距，建筑密度應(yīng)大于25%， 小于35%。2、宜人的活動場所尺度活動場所是老年人平時最常使用的地方，對其設(shè)計應(yīng)該充分地滿足其人性化 的感受需求。一般認(rèn)為，城市中當(dāng)街道寬度與臨街建筑高度的比例大于2:1時， 街道的尺度是

13、比較宜人的。根據(jù)日本著名建筑師蘆原義信的外部空間設(shè)計中 提到的廣場尺度，當(dāng)廣場的寬度(D)與周邊建筑的高度(H)的比值大于1,小于2 時，尺度是宜人的。而根據(jù)他的“外部模數(shù)理論”，20-25米是適宜人活動的外 部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，如桌椅、臺階、花臺的布置， 建議以25-50米為間距設(shè)置。3、適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑在普通居住區(qū)中，公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一般采用組團(tuán)級設(shè)施服務(wù)半徑為 300米，小區(qū)級服務(wù)半徑500米，社區(qū)級服務(wù)半徑800-1000米。通過對老年人 行為習(xí)慣的調(diào)查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150米和300米， 按老年人1分鐘行走距離6

14、0米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5 分鐘。因此，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū) 級300米為服務(wù)半徑，社區(qū)級500米服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。部分 大型社區(qū)中，服務(wù)設(shè)施距離較遠(yuǎn)的，可以引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng)，解決跨區(qū)域 出行需求。五、老年社區(qū)對日照通風(fēng)衛(wèi)生要求根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范5.0.2.1(1)條，老年人居住建筑不應(yīng)低于 冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)。因為老年人的生理機能、生活規(guī)律及其健康需求決定 了其活動范圍的局限性和對環(huán)境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便， 常年臥床，對陽光有更多的渴望，規(guī)劃上應(yīng)盡量爭取南向布置住宅，減少東西布

15、 置，避免純北向住宅布置。南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)設(shè)計，住宅排列上應(yīng)便于夏 季涼風(fēng)進(jìn)入，戶型保證有兩個以上的朝向。六、老年社區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施的要求老年地產(chǎn)區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫(yī)療 護(hù)理條件，這也是很多老年人選擇老年地產(chǎn)的關(guān)鍵考慮因素。1、無障礙道路系統(tǒng)為強制性建設(shè)內(nèi)容目前國內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會進(jìn)行無障礙道路系統(tǒng)設(shè)計，包括盲道、輪椅 專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區(qū)中應(yīng)將無障礙道路設(shè)計設(shè)為 強制性內(nèi)容，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計的細(xì)節(jié)上給予專門的考慮。2、入戶式和隨身式急救護(hù)理系統(tǒng)老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體，如高血壓、

16、心臟病等，特點是發(fā)病前兆 少、病情發(fā)展快、致命性高，在無人護(hù)理的情況下發(fā)病后往往因為得不到及時的 救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，住戶 通過戶內(nèi)報警按鈕通知社區(qū)急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內(nèi)到達(dá)住 戶家進(jìn)行初步救治。在高端的養(yǎng)老社區(qū)中，還應(yīng)引入老年人隨身急救呼叫系統(tǒng)，針對身體狀態(tài)不 太穩(wěn)定的老年人，為其配備貼身的警報器，通過警報器，醫(yī)療中心可以隨時了解 老年人的身體狀況和各項指標(biāo)，在緊急情況下，老年人可隨時按警報器呼叫急救 中心尋求幫助。3、醫(yī)療體檢康復(fù)中心很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護(hù)理服務(wù)，還希望在享受高品質(zhì)的居住 環(huán)境同時，在居住期間得到科學(xué)的治療及養(yǎng)生指導(dǎo)，有病治病，無病養(yǎng)生，保證 自己的身體處于比較健康的狀態(tài)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項目多會與一些知名的綜合型醫(yī)院合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置分部， 分派老年疾病的專家醫(yī)生坐診，重點開設(shè)體檢、日常保健、養(yǎng)生調(diào)理、老年疾病 預(yù)防與治