江蘇鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析

1、江蘇鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析目錄一、 投資環(huán)境 1、城市概況 2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 3、交通狀況 二、土地市場(chǎng)成交情況 1、近年經(jīng)營(yíng)性用地成交情況 2、2008年土地市場(chǎng)回顧 1）、區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況 2）各類(lèi)型土地成交情況 3、2009年1季度經(jīng)營(yíng)性用地成交情況 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況分析 1、近年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況 2、2008年房屋交易情況回顧 、2009年1季度房屋交易情況總結(jié) 1）、區(qū)域成交情況 2）1季度各月成交情況四、部分新興區(qū)域前景分析 1、丹徒2、丁卯 3、大港五、小結(jié) 江蘇省鎮(zhèn)江市2009年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境 1、城市概況鎮(zhèn)江位于江蘇省西南部，東南接常州市，西鄰南

2、京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。地處世界第三大河流長(zhǎng)江和中國(guó)最長(zhǎng)人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河的交匯處，為江蘇省地級(jí)市，轄丹陽(yáng)市、揚(yáng)中市、句容市三個(gè)市，區(qū)設(shè)丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。是一座集港口、工貿(mào)、旅游于一體的新興工貿(mào)、旅游城市。市區(qū)面積1082平方公里。2008年末市區(qū)總?cè)丝?02.81萬(wàn)人。 2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 2009年一季度鎮(zhèn)江市民營(yíng)投資達(dá)140.3億元，比上年同期增長(zhǎng)37.6%，其中：規(guī)模以上民營(yíng)投資完成106.79億元，比上年增長(zhǎng)37.3%，完成年計(jì)劃的27.4%。13月份鎮(zhèn)江市區(qū)城市居民人均可支配收入為6832元，同比增長(zhǎng)11.3，增幅在蘇南五市中列第一。近年來(lái)，鎮(zhèn)江市民營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

3、快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步攀高，市場(chǎng)銷(xiāo)售量大幅提升，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已成為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。截止3月底，全市民營(yíng)房地產(chǎn)共245家，占全市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的85%。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售52.96萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)44.7%，占全部房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積比重達(dá)83.8%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額18.24億元，比上年增長(zhǎng)56.36%，占全市商品房銷(xiāo)售額比重為80.8%。累計(jì)完成投資12.91億元，比去年增長(zhǎng)6.3%，高于全市平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)投資的80%。鎮(zhèn)江市以打造千億產(chǎn)業(yè)、百億企業(yè)為重點(diǎn)，推動(dòng)工業(yè)集群發(fā)展、高端延伸。裝備制造、新材料、綠色化工、特種金屬和造紙五大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售超2000億元，增長(zhǎng)32%，

4、占全市工業(yè)總量的80%。其中，裝備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1050億元，率先突破千億目標(biāo)。新增兩家上市公司，兩個(gè)投資超10億元的重大項(xiàng)目成功落戶(hù)?？萍紕?chuàng)新能力增強(qiáng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)30.3%，同比提高3個(gè)百分點(diǎn)；億元GDP專(zhuān)利授權(quán)量位居全省第二，獲“全國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范城市創(chuàng)建市”稱(chēng)號(hào)。 3、交通狀況鎮(zhèn)江市地處滬寧工業(yè)帶、長(zhǎng)江和運(yùn)河十字交匯點(diǎn)，具備發(fā)展基礎(chǔ)工業(yè)所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利，為國(guó)家級(jí)水路主樞紐和省級(jí)公路主樞紐城市。滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級(jí)公路穿市而過(guò)，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。2008年鎮(zhèn)江市加大建設(shè)力度

5、，綜合交通能力不斷增強(qiáng)。交通基礎(chǔ)設(shè)施投入超過(guò)60億元，投資總額為歷年最高。“兩鐵”拆遷進(jìn)度全線(xiàn)領(lǐng)先，泰州大橋南接線(xiàn)、鎮(zhèn)大公路開(kāi)工建設(shè)。沿江高等級(jí)公路完成80%的工程量，243省道、寧杭高速公路鎮(zhèn)江段等重點(diǎn)工程相繼建成。全社會(huì)港口吞吐量突破億噸，其中沿江港口達(dá)8700萬(wàn)噸。二、土地市場(chǎng)成交情況 1、近年經(jīng)營(yíng)性用地成交情況 2006年以來(lái)，鎮(zhèn)江市經(jīng)營(yíng)性用地成交量逐年下降： 2007年上市土地3164.62畝，同比下降9.62%，2008年上市土地共29宗2088.79畝，供應(yīng)面積同比下降33.99%。 2、2008年土地市場(chǎng)回顧 2008年鎮(zhèn)江市區(qū)成交的經(jīng)營(yíng)性用地上市規(guī)模整體偏小，29幅地塊中，5

6、0畝左右有19塊，占宗數(shù)的三分之二，與此同時(shí)，幾乎所有的地塊均加價(jià)一次成交。 1）、區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況 潤(rùn)州和丹徒區(qū)是08年鎮(zhèn)江土地出讓的重點(diǎn)區(qū)域，其中潤(rùn)州區(qū)成交的經(jīng)營(yíng)性用地面積達(dá)到825畝，約占總面積的40%。從具體地塊來(lái)看，08年鎮(zhèn)江市成交的幾宗規(guī)模較大的地塊多集中在這一區(qū)域：例如307畝的林隱路地塊、226畝的金橋大道以南潤(rùn)州路以西1號(hào)地塊、239畝的長(zhǎng)江引航道以南的一宗地塊等等，這樣看來(lái)，潤(rùn)州區(qū)的成交量位居榜首也不足為怪了。 從成交價(jià)格來(lái)看，京口區(qū)的土地以479.94萬(wàn)元/畝的價(jià)格摘得最貴土地的稱(chēng)號(hào)。京口區(qū)是鎮(zhèn)江市的主城區(qū)，位于鎮(zhèn)江市東部，是鎮(zhèn)江市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、金融中心。從居住

7、的角度上考慮京口區(qū)有著不可替代優(yōu)勢(shì)環(huán)境和人文氛圍，隨著09年濱江旅游專(zhuān)線(xiàn)的開(kāi)通、歐尚超市年內(nèi)營(yíng)業(yè)的計(jì)劃一些樓盤(pán)的升值空間增加，京口區(qū)的地位不斷提高，出現(xiàn)較高的土地價(jià)格也不足為奇。在08年成交的地塊中，京口區(qū)的雙井路地塊均價(jià)高達(dá)678萬(wàn)元/畝，該地塊面積為173.9畝，規(guī)劃用途為商住用地，由鎮(zhèn)江市城市建設(shè)投資公司摘得。 2）各類(lèi)型土地成交情況 2008年，鎮(zhèn)江市區(qū)沒(méi)有純住宅用地成交，在成交的2088畝經(jīng)營(yíng)性用地中，商住用地最多，1278畝，超過(guò)總面積的60%，這要?dú)w功于潤(rùn)州區(qū)的金橋大道以南1號(hào)地塊、林隱路地塊和京口區(qū)的雙井路地塊，這三宗地塊總面積就達(dá)700余畝。 2008年鎮(zhèn)江市區(qū)商住用地總計(jì)成

8、交18宗，超過(guò)成交總宗數(shù)的60%，但從成交均價(jià)來(lái)看，商業(yè)用地的價(jià)格最高，08年鎮(zhèn)江市區(qū)總計(jì)成交純商業(yè)用地1宗，即長(zhǎng)江路南、電力路以西的一幅地塊，該地塊位于京口區(qū)，面積為24畝，成交均價(jià)超過(guò)每畝500萬(wàn)元。 3、2009年1季度經(jīng)營(yíng)性用地成交情況 進(jìn)入09年，鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)步伐明顯放緩，據(jù)本網(wǎng)資料庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止4月27日，鎮(zhèn)江市區(qū)總計(jì)出讓6幅經(jīng)營(yíng)性用地，除一宗純住宅用地以外，其余均為住宅、商務(wù)金融用地。 附：鎮(zhèn)江市區(qū)2009.1.1-4.27經(jīng)營(yíng)性用地成交情況 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況分析 1、近年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況近年來(lái),鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，其中2004-2006年是房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)

9、期，進(jìn)入2007年以后，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資開(kāi)始趨緩，2008年，鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.66億元，同比減少7.1%，房屋施工面積538.25萬(wàn)平米，同比增加12.8%，其中住宅432.93萬(wàn)平米，同比增加11.7%。 2、2008年房屋交易情況回顧 2008年1-12月，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為128.4萬(wàn)平米，同比減少26.9%，其中住宅為113.43萬(wàn)平米，同比減少28.1%，商品房銷(xiāo)售額52.33億元，同比減少10.7，其中住宅為42.52，同比減少15.4 2008年112月份，鎮(zhèn)江市市區(qū)商品房的加權(quán)平均成交價(jià)格(下同)為4075元/，較上年同期上漲13.7%。其中商品住宅(含別墅)的

10、平均成交價(jià)格為3749元/，同比上漲17.67%。 從上表可以看出，2008年前10各月鎮(zhèn)江市區(qū)房?jī)r(jià)變化不大，基本在3700/左右浮動(dòng)，進(jìn)入10月后，價(jià)格出現(xiàn)明顯上浮，尤其11月份，更升至4600/的當(dāng)年最高點(diǎn)。從成交面積來(lái)看，10月份，由于國(guó)家一系列利好政策的出臺(tái)，成交量猛漲。 從具體區(qū)域來(lái)看，京口區(qū)的成交面積明顯優(yōu)于其他區(qū)域，但成交價(jià)上卻是潤(rùn)州區(qū)拔得頭籌。作為鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，價(jià)格高于其他區(qū)域也很正常，從實(shí)際銷(xiāo)售來(lái)看，該區(qū)供銷(xiāo)相對(duì)平衡，區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售率都較高。并且08年區(qū)域內(nèi)別墅型產(chǎn)品逐漸增多，拉升區(qū)域整體均價(jià)。 大港區(qū)10月、12月部分項(xiàng)目大量地推出了新產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)安置房較多，一

11、定程度上影響了區(qū)域的供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)。并且上半年銀山鑫城的安置房大批備案，拉低了區(qū)域均價(jià)，普通商品房?jī)r(jià)格全年相對(duì)穩(wěn)定。目前丁卯區(qū)發(fā)展還尚未成熟，市場(chǎng)去化能力一般，銷(xiāo)售率較低，導(dǎo)致供求失衡，但隨著區(qū)域的成熟，未來(lái)市場(chǎng)值得期待。區(qū)域均價(jià)上半年相對(duì)穩(wěn)定，但隨著10月一些高檔項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，大大拉升了區(qū)域均價(jià)。 3、2009年1季度房屋交易情況總結(jié) 2009年1季度鎮(zhèn)江市區(qū)完成房地產(chǎn)投資8.99億元，比上年增長(zhǎng)21.1%，市區(qū)平均房?jī)r(jià)3541元/平方米，比上年同期增加475元/平方米，上漲15.5%。在商品房銷(xiāo)售中，現(xiàn)房銷(xiāo)售平均價(jià)為3251元/平方米，比上年上漲18.6%，期房銷(xiāo)售平均價(jià)為3190元/

12、平方米，比上年上漲12.1%。1）、區(qū)域成交情況09年1季度，京口和潤(rùn)州的成交面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，占了總面積的60%以上，這兩個(gè)區(qū)域都是鎮(zhèn)江的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)越，吸引大量的購(gòu)房者。 無(wú)論是成交套數(shù)還是成交價(jià)格，京口和潤(rùn)州都遙遙領(lǐng)先，這兩區(qū)域的成交套數(shù)占據(jù)宗成交套數(shù)的近60%，而且京口區(qū)由于香江花園、京口美地等08年推出的樓盤(pán)熱銷(xiāo)，價(jià)格也較之有所上漲。大港區(qū)域銀山新城集中供應(yīng)，成交情況也相當(dāng)不錯(cuò)。 2）1季度各月成交情況 1月份延續(xù)了08年12月的熱銷(xiāo)，成交16.7萬(wàn)，環(huán)比略有增長(zhǎng)，而進(jìn)入3月后，成交面積達(dá)20.19萬(wàn)，環(huán)比上漲54%，成交總金額75304.58萬(wàn)元，環(huán)比上漲

13、也超過(guò)50%。整體來(lái)看，一季度鎮(zhèn)江樓市成交量良好，成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，可見(jiàn)鎮(zhèn)江樓市還是比較健康的，進(jìn)入3月份，成交套數(shù)環(huán)比增加45%，但成交均價(jià)卻略微下降，鎮(zhèn)江樓市正在有序合理的調(diào)整著。 四、部分新興區(qū)域前景分析 1、丹徒 按照“接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江”的理念，依據(jù)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、差別發(fā)展”的原則，丹徒區(qū)將建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。丹徒區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊全?？傉嫉?00畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運(yùn)行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場(chǎng)等將為丹徒區(qū)商業(yè)發(fā)展不可分割的部分。同時(shí)。丹徒區(qū)還借助區(qū)位條件與地理特點(diǎn)，著力打造丹徒新區(qū)、丹徒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、世業(yè)

14、洲國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)、星火技術(shù)密集區(qū)“四大板塊”，其中世業(yè)洲國(guó)家旅游度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅游、度假、運(yùn)動(dòng)”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔別墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。 2、丁卯 近年來(lái)，隨著鎮(zhèn)江城市戰(zhàn)略規(guī)劃的層層遞進(jìn)，丁卯新區(qū)變化很大，10余家本外埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造的住宅樓盤(pán)，積聚了達(dá)12萬(wàn)常住人口的人氣，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度的加快，為整個(gè)城東區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。按照鎮(zhèn)江城市建設(shè)的“中遠(yuǎn)期（2002-2020）規(guī)劃”，丁卯新城既是與主城核心區(qū)，谷陽(yáng)新城、南徐新城并列的四大城市板快之一，也是鎮(zhèn)江市未來(lái)15年“需要重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)”。而在我市“城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局規(guī)劃”中，

15、丁卯新區(qū)更是“四大區(qū)級(jí)商業(yè)中心”之一。3、大港 大港地處長(zhǎng)江三角洲中心地帶，其所依托的鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)是一個(gè)人口密集、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)容量大、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的極具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。規(guī)劃建設(shè)的大港區(qū)級(jí)商業(yè)中心，將面向本區(qū)域行政、港口、企業(yè)、國(guó)際商務(wù)人員，面向周邊城鄉(xiāng)居民的日常消費(fèi)，打造以現(xiàn)代零售業(yè)以及休閑、商務(wù)、餐飲、賓館等服務(wù)業(yè)為主要特色的區(qū)級(jí)商業(yè)、商務(wù)中心。該中心位于大港中心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積為10萬(wàn)平方米。五、小結(jié)隨著時(shí)代的發(fā)展，鎮(zhèn)江市民的購(gòu)房面積、生活理念、生活方式、生活節(jié)奏都產(chǎn)生很大變化。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，鎮(zhèn)江市約有90%的潛在購(gòu)房群體希望購(gòu)買(mǎi)80140平米的住宅，其中80120平米的需求達(dá)70%。人們對(duì)住宅的需求也日趨多樣化，建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域也積極設(shè)計(jì)市場(chǎng)需求的戶(hù)型，并逐漸改變著人們的生活觀念。另外隨著鎮(zhèn)江城市化進(jìn)程的加快以及市民置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者對(duì)生活質(zhì)量、品位及生態(tài)環(huán)保意識(shí)的逐漸普遍增強(qiáng)，城市綠化問(wèn)題也逐漸成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。尤其是近年來(lái)該市各大