上海實業(yè)黃島項目推廣思路(PPT59)4.69MB

1、 營銷推廣的 話題 關(guān)于vv黃島項目推廣思路企劃 黃島項目推廣思路1今年是：244我們認(rèn)為創(chuàng)新是策劃的生命力，雖然很難， 但我們赴盡全力！2引言營銷推廣其實是一個不斷挖掘自己優(yōu)勢, 并將其傳播給目標(biāo)大眾的過程”。 3 提綱一、形象定位二、推廣案名三、營銷策略五、項目Logo及廣告風(fēng)格展示四、推廣策略與階段重點工作4 定位一、推廣定位5 上海豪華商業(yè)地標(biāo)建筑運抵黃島， 打造“浦東第二”創(chuàng)富超速度6黃島未來的發(fā)展?jié)摿?.項目優(yōu)勢：7產(chǎn)品優(yōu)勢物業(yè)的投資價值8市場的優(yōu)勢投資者的投資熱情9產(chǎn)品優(yōu)勢物業(yè)的投資價值10開發(fā)商：上海實力集團的綜合實力優(yōu)勢112.項目劣勢周邊商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)項目的推廣存在難點

2、；容積率高，難以相差特色的廣場文化，不利于人流的有效聚集；前正在營業(yè)大型商場分流項目的客群；正計劃入駐的大型零售商對項目形成潛在威脅；12政府中高收入人群國內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)理、董事及成功的私營企業(yè)家IF一族International Freeman國際自由人）、國際商務(wù)其他有儲蓄閑置的人群注重生活品位的中、外留學(xué)人員 3.目標(biāo)客群-投資型客戶13政府、國內(nèi)外企業(yè)集團消費旅游觀光人士本地經(jīng)商的私營企業(yè)家其它高收入一族目標(biāo)客群-自用型客戶144.推廣對策“黃島VS浦東”, 將黃島發(fā)展與浦東作深入比較，充分挖掘“浦東第二”的未來的發(fā)展前景和投資潛力，引導(dǎo)和激發(fā)投資者的投資熱情；將項目包裝成“浦東第二的

3、商務(wù)核”，它融匯了上海國際大都市繁華、國際、現(xiàn)代、豪華于一體, 是“上海國際大都市商務(wù)形象在黃島上的縮影”， 是“黃島上的具有地標(biāo)意義的商務(wù)核心建筑”;本案的推廣面向省內(nèi)外，特別是上海進(jìn)行大力推廣；155.項目形象定位本案品牌的核心DNA 具有上海特色的“浦東 第二的商務(wù)核”16“商務(wù)核”的性質(zhì)1.城市性2.標(biāo)志性3.綜合性4.商務(wù)性5.高檔性6.輻射性17“浦東第二”商務(wù)核的內(nèi)涵建筑具有的現(xiàn)代國際高檔的外觀形象;商務(wù)價值人性化; 優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)體系; 優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套;項目將“上海概念”引入黃島,倡導(dǎo) “高檔 國際 豪華 享受”的商務(wù)生活, 使青島人“在黃島上便可享受到上海灘的生活”;倡導(dǎo)的商

4、務(wù)理念:高檔豪華享受18案名二、推廣案名19上海時空中心暫定案名：20價格定位市場定位產(chǎn)品定位客戶定位價格定位形象定位上海時空中心1.案名支撐212.案名詮釋案名將項目的倡導(dǎo)的“浦東第二”概念美好聯(lián)想,便與廣告運作;“上海時空中心”,清晰展現(xiàn)項目獨有的“上海概念”-”高檔國際現(xiàn)代豪華享受”, 易于聯(lián)想起上海大都市生活轉(zhuǎn)移到黃島,青島人在黃島便可享受到上海灘的生活風(fēng)情“中心”包含內(nèi)容廣泛,代表項目包含不同種物業(yè)形態(tài)223.案名特點導(dǎo)向性：將項目“上?！碧厣苯芋w現(xiàn)包容性：將項目包含產(chǎn)品（商業(yè)、酒店、公 寓、寫字樓）識別性：在傳播上易將明顯區(qū)別其它產(chǎn)品23策略三、營銷策略24產(chǎn)品形式及面向市場樓層

5、 套數(shù) 總面積（平方米） 所占比例（%） 高檔豪華商務(wù)公寓（宜商宜住宜投資） 產(chǎn)權(quán)式酒店（面向投資市場） 高檔豪華寫字樓（辦公） 商業(yè)（靜態(tài)商業(yè)：自用為主，投資為輔；動態(tài)商業(yè)：自用、資皆可） 其它公共配套 總合計 項目物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅兩部分，總建筑面積92.200平方米，其中商業(yè)37200平方米，住宅55.000平方米。產(chǎn)品組合初步定位為：商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓、純住宅等。 1. 產(chǎn)品組合252. 推售策略先樹立項目整體高端豪華商業(yè)、住宅、酒店組團形象，在市場上取得較高的認(rèn)知度后，分步驟推出項目各個屬塊，集中力量，各個攻破。本項目具有標(biāo)志性且體量大、產(chǎn)品新穎，重視前期市場預(yù)熱、

6、市場鋪墊和概念導(dǎo)入。在推廣中針對投資市場旺盛，首推易于項目整體高檔、豪華及 “上?！备拍罱Y(jié)合的產(chǎn)品部分產(chǎn)權(quán)式酒店；后推，高檔豪華商務(wù)公寓部分；其次，順勢出住宅部分。商業(yè)部分，可分為兩步走，靜態(tài)商業(yè)招商部分在商務(wù)公寓推出時，就可進(jìn)行大規(guī)模的招商工作；動態(tài)商業(yè)部分待推住宅時便可大規(guī)模推廣。263.銷售周期2005年3月-2006年12月27銷售額的1.5%萬2：2：2.5：1：2：0.5 47.247.25923.647.24.銷售推廣費用預(yù)算28銷售推廣費用預(yù)算整體推廣費用=預(yù)計推廣費用+不可預(yù)見費用= 萬元+ 萬元合計= 萬元29銷售推廣費用與銷售率對比圖306.入市時機2005年4月根據(jù)商務(wù)

7、樓商場的特點及未來的供應(yīng)狀況,項目的工程進(jìn)度,項目銷售準(zhǔn)備及法律條件等,項目正式銷售的時機選擇在2005年4月份,屆時,各項銷售準(zhǔn)備工作也已完成,且屬于傳統(tǒng)的銷售旺季.31工作四、推廣策略與階段工作32預(yù)熱期正式開盤期內(nèi)部認(rèn)購期2005年3月18日2005年4月18日2005年4月19日2005年5月17日2004年5月18日2005年6月18日 1.銷售階段劃分33持續(xù)強銷期持續(xù)強銷期尾盤期2005年9月2006年4月2006年4月2006年9月2006年10月以后34鋪墊期（預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購） 2005年3-4月進(jìn)行前期區(qū)域炒作，傳播項目核心理念作為市場鋪墊，大范圍樹立整體項目形象，提升項

8、目知名度 亮相期（正式開盤） 2005年5月 樹立整體項目形象，首推豪華 星級產(chǎn)權(quán)式酒店 第一次引爆期 2005年5-7月中旬 大力推廣豪華星級產(chǎn)權(quán)式酒店 第二次引爆期（2005年9-11月初 ）大力進(jìn)行高檔豪華商務(wù)公寓樓、住宅第 三次引爆期 2006年4-7月大力推出商業(yè)招商、推廣尾盤銷售期 2006年4-7月清盤2.總體推廣步驟35區(qū)域炒作樹立項目形象 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 5月 10月 鋪墊期亮相期第一次引爆期第一次保溫期第二次引爆期第二次保溫期第三次引爆期延續(xù)期酒店推廣公寓、寫字樓推廣商業(yè)推廣清盤竣工開盤秋交會春交會36 3月 4月 5月 6月 7月 8月

9、9月 10月 11月 12月 1鋪墊期樹立整體項目形象，首推豪華 星級產(chǎn)權(quán)式酒店升溫期進(jìn)行前期區(qū)域炒作，傳播項目核心理念作為市場鋪墊，大范圍樹立整體項目形象，提升項目知名度第一次引爆大力推廣豪華星級產(chǎn)權(quán)式酒店第一次保溫推廣豪華星級產(chǎn)權(quán)式酒店大力進(jìn)行高檔豪華商務(wù)公寓樓、寫字樓第二次引爆第二次保溫大力推出商業(yè)招商、推廣推出教育產(chǎn)業(yè)的復(fù)合373.推廣理念一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素 一個核心:以”浦東第二”商務(wù)領(lǐng)航者的形象為核心三大戰(zhàn)略:城市戰(zhàn)略、項目戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略五大要素:超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準(zhǔn)確的市場定位高素質(zhì)的服務(wù)體系、度身定做的全方位銷售策略38沿城市、項目、產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒做,

10、互相彰顯,互相滲透 三大戰(zhàn)略部署城市線-借勢項目線-造市產(chǎn)品線-做事1.通過“借勢” “造市” “做事”,以求提高項目和產(chǎn)品的知名度美譽度,樹立 項目形象,形成對市場,購買,投資的拉動,達(dá)到項目產(chǎn)品銷售的目的.2.宣傳重點逐步從“借勢” “造市”轉(zhuǎn)到“做事”,強化對項目的內(nèi)涵訴求3.以買家的實際利益為導(dǎo)向,將傳播與促銷緊密結(jié)合,并強化傳播的促 銷功能39啟動項目引爆的三大要素1.市場炒做2.活動營銷3.媒體整合市場炒作掀起市場熱點,活動營銷深化買點宣傳,媒體整合使宣傳效果達(dá)到最大化,三者相輔相承,共同推進(jìn)403.推廣主線區(qū)域炒作 項目炒作 產(chǎn)品炒作 “浦東第二”的發(fā)展前景與投資價值的炒作 “代

11、表上海國際大都市特色的綜合型商務(wù)地標(biāo)建筑”形象樹立 產(chǎn)權(quán)式酒店-商務(wù)公寓-高檔住宅414.推廣主題“浦東第二”的地標(biāo)級商務(wù)核 424.媒體運作 1.平面電視VCD雜志(航空列車投資類)等高檔媒體相輔;2. 以活動為中心,整合媒體資源;3. 經(jīng)濟類投資類招商類高檔媒體的選擇投放; 435.活動配合 1. 開工典禮暨建筑與”浦東第二”發(fā)展論壇2. “黃島VS浦東”投資論壇暨開盤儀式3. “在黃島享受上海灘風(fēng)情”活動4. 系列上海及其它城市的招商活動 44 預(yù)熱期6.階段工作重點 1.宣傳資料的準(zhǔn)備：項目Logo、VI系統(tǒng)的制作項目效果圖的制作項目模型的設(shè)計制作海報、樓書、單張、戶型圖的設(shè)計制作電子

12、樓書（VCD）的設(shè)計制作45預(yù)熱期2.地盤現(xiàn)場包裝：營銷中心 工地圍墻及周邊道路 營銷中心展板的設(shè)計制作 工地圍墻的設(shè)計、制作及實施營銷中心銷售氣氛的布置 戶外形象牌及燈旗的制作 內(nèi)部裝修、裝飾的完成樣板間裝飾、裝修完成營銷中心外立面的裝修46預(yù)熱期5.售樓人員培訓(xùn)銷售人員到位項目銷售百問的準(zhǔn)備售樓人員培訓(xùn)實施6.預(yù)熱推廣的實施階段廣告推廣方案的確定報版硬廣的設(shè)計版期版面的確定媒體廣告的發(fā)布3.銷售資料準(zhǔn)備價格表的制定平面圖的確定推售單位的確定付款方式的確定4.銷售文件準(zhǔn)備制定項目銷售流程銷售訂購書及合同的確定客戶須知等相關(guān)文件的確定47內(nèi)部認(rèn)購期1.接受客戶咨詢2.接受意向客戶的銷售預(yù)定3.對客戶進(jìn)行分析和統(tǒng)計4.下步推廣策略及銷售策略 的調(diào)整和確定5.