物業(yè)服務(wù)項目需求和技術(shù)方案要求

1、山東省作家協(xié)會物業(yè)服務(wù)項目需求和技術(shù)方案要求一、項目概況山東省作家協(xié)會辦公樓位于濟南市市中區(qū)舜玉路40號，占地面積約為6000平方米，建筑面積約為9800平方米，主辦公樓1棟，地上五層、地下一層，地上停車場車位為20個，電梯2部，變壓器3臺。（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：辦公區(qū)安全、車輛管理及公共秩序維護。辦公區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、垃圾日產(chǎn)日清、垃圾外運，上、下水（雨、污）管道和井的清理、維護、維修，化糞池疏通清理。3.辦公區(qū)綠化與樓內(nèi)綠植的管理和養(yǎng)護。辦公區(qū)配電室、電路照明、消防等設(shè)施設(shè)備日常運行管理、檢查、養(yǎng)護及維修，水電暖、辦公設(shè)備等相關(guān)內(nèi)容的零星維修。監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報警系統(tǒng)、電氣火災(zāi)

2、監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的管理。.辦公區(qū)相關(guān)消防與防汛工作的落實。.會議室衛(wèi)生清潔與會議保障的專項報務(wù)。（二）定額維修費10萬元，去甲醛綠化費用3萬元，服務(wù)期間由采購方按照實際費用定期考核，監(jiān)督使用。二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求（一）保潔服務(wù)1、內(nèi)容：（1）公共衛(wèi)生的保潔（包括辦公樓和大院地面，墻面，走廊頂部，樓道樓梯、扶手，玻璃，門窗，以及樓外地面、綠化帶等全部區(qū)域及指定辦公場所等）。（2）電梯轎箱內(nèi)（含電梯地毯清洗）的清理、保潔；轎箱及電梯門的保潔、養(yǎng)護。（3）公共衛(wèi)生間的清理、保潔。（4）樓內(nèi)走廊、樓梯環(huán)境衛(wèi)生的清理和保潔，院落的清理、保潔，部分指定辦公室的衛(wèi)生清理保潔。2、標(biāo)準(zhǔn)及要求

3、：（1）辦公樓內(nèi)：公共部位地面、墻面、臺面、鏡面、門窗玻璃及附屬設(shè)施無污漬、無蛛絲、無塵土、無印跡，潔具保持光潔明亮；衛(wèi)生間、洗手間無異味、無污物、無痰漬、無水垢，器具光潔明亮，部分辦公室的衛(wèi)生清理與保潔符合釆購方的要求。（2）院落：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。院內(nèi)設(shè)施包括燈飾、指示牌、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設(shè)施上無不良貼物。下雪要及時清掃，必要時作防滑處理：落葉要及時清掃，組織好外運，不得在院區(qū)內(nèi)燃燒落葉等可燃物。（3）垃圾收集清運：保證工作區(qū)良好的工作環(huán)境，垃圾及時清理，運至指定地點。院區(qū)的垃圾每天至少向外清運一次。做到日產(chǎn)日清，不得在垃圾桶內(nèi)過夜。垃圾箱、桶要

4、定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應(yīng)保持清潔無破損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。（4）雨水污井、落水管、化糞池：保持雨污水井落水管通暢、井蓋無污跡：化糞池定時清理、保證正常使用，無污水外溢現(xiàn)象。（5）每天清理5遍，無灰塵、煙頭、雜物，保持地面清潔。服務(wù)區(qū)域走廊、樓梯、扶手每天清理2次；窗戶、大廳玻璃每周清理2次；辦公樓地面每天防靜電處理，一層大廳地面每年結(jié)晶處理1次。（6）不銹鋼部件（含電梯門及轎箱）每周用不銹鋼保養(yǎng)液保養(yǎng)2次以上。（7）保潔、傳達室工具、設(shè)備必須齊全，服務(wù)到位，不得影響工作的正常進行。（8）管理人員每天對保潔情況巡查3次以上，并對巡查情況進行登記。（9）保證物業(yè)服務(wù)區(qū)

5、內(nèi)的道路暢通，路面整潔，無阻礙。（二）公共秩序維護服務(wù)1、內(nèi)容：對辦公樓、庭院進行公共秩序維護服務(wù)，包括門衛(wèi)秩序維護、巡邏、夜間值班、消防中控及安防值班。2、標(biāo)準(zhǔn)及要求：（1）秩序維護：大門崗位需要24小時值勤，加強日常巡視和監(jiān)控，夜間要不間斷巡邏并做好巡邏記錄，積極與公安部門配合，作好安全防范工作，做好來訪人員的秩序維護工作。（2）來訪登記：值勤員要對外來辦事人員、車輛進行登記、記錄和引導(dǎo)，嚴(yán)格管理非辦公時間外來人員的進入，值勤員要講究文明禮貌、熱情周到，同時做好報紙的分發(fā)工作。（3）監(jiān)控室：監(jiān)控員要24小時監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進入，做好監(jiān)控資料的管理、提供。紅外報警設(shè)施每

6、天專人開啟、經(jīng)常檢查。加強監(jiān)控、紅外、電氣火災(zāi)監(jiān)控、煙感報警等設(shè)施的管理，保證儀器和設(shè)備的安全，做到及時報修，確保其處于良好工作狀態(tài)。（4）消防設(shè)備：每天進行消防安全巡查，及時消除事故隱患：定期對消防栓、消防管道、消防帶、滅火器等消防設(shè)備進行檢查，并做好檢查記錄。保證消防設(shè)備始終處于完好狀態(tài)，有設(shè)備運行記錄，確保消防通道功能完好。設(shè)備圖紙、要案資料齊全，設(shè)備臺賬記錄清晰，管理完善，可隨時查閱。專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格操作規(guī)程，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。（5）停車場：按照劃定車位停放，要求整齊有序，車頭向外，并督促車輛鎖閉，嚴(yán)防偷盜和事故發(fā)生，外來車輛要做好檢查登記。（6）及時發(fā)現(xiàn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)水、電、火

7、、車輛、高空墜物等危險狀況，并采取有效措施制止損害發(fā)生或減少人財物損失。（7）管理人員每天對秩序維護值班情況晝夜各巡查很多于3次,并對巡查情況登記。（8）應(yīng)急處理：隨時處理緊急情況和制止突發(fā)事件，維護正常辦公秩序。（三）設(shè)施設(shè)備運行維護管理服務(wù)1、內(nèi)容（1）消防系統(tǒng)：樓內(nèi)每層設(shè)有消防栓、滅火器，負(fù)責(zé)定期維保消防栓、滅火器，做到日查、周檢。消防中控室24小時值班。（2）弱電系統(tǒng)：安防監(jiān)控系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行、維護和日常管理。（3）院內(nèi)建筑包括主體結(jié)構(gòu)、樓面、墻面、天花板、頂棚等日常巡視、保養(yǎng)及維護。（4）門、窗、鎖具、隔板及辦公家具等各種裝修、裝飾的保養(yǎng)和維修。（5）本項目區(qū)域內(nèi)電力、供水等設(shè)施

8、的維護、運行和管理。（6）供電系統(tǒng)：負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)、供電線路的運行、養(yǎng)護和管理。（7）電梯系統(tǒng)：負(fù)責(zé)電梯系統(tǒng)運行、日常管理和年檢。（8）照明系統(tǒng)的養(yǎng)護、維護、維修和管理。（9）給排水系統(tǒng)養(yǎng)護、維修和管理：對供水管道、設(shè)備、排污系統(tǒng)等進行維護保養(yǎng)。室內(nèi)外供排水管道、落水管、污水管、化糞池、檢查井等的維護、管理。（10）空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)：負(fù)責(zé)空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)的運行、養(yǎng)護、維修和管理。2、標(biāo)準(zhǔn)及要求（1）零星維修隨時更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種設(shè)施的正常使用；給排水管道的跑、冒、滴、漏零星維修，水閥、大小便器具的檢修以及日常維護保養(yǎng)；房屋及輔助設(shè)施的小型損壞應(yīng)及時報修；各種機械設(shè)備

9、和電器設(shè)備的簡單修復(fù)，如：熱水器、飲水機、供電開關(guān)、門窗等。上述維修及時率達到100%,20分鐘內(nèi)到位，維修完成不超過12小時。（2）水、電、暖運行記錄：做好人員安排、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運行的各項數(shù)據(jù)，計劃停水、停電應(yīng)提前通知釆購人并做好解釋工作，確保設(shè)備正常運行。檢修記錄：依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期安排專業(yè)人員對系統(tǒng)進行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠。日常保養(yǎng)：定期對破損和老化設(shè)施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐劑等。事故處理：發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水的，要提交事故報告，向釆購人說明事故原因、事故處理情況。電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)報警

10、后應(yīng)立刻查處并排除隱患。應(yīng)急情況處理：接到釆購人報告緊急情況時，維修人員應(yīng)在最短的時間內(nèi)到位處理，突發(fā)性故障影響職工工作的，應(yīng)向釆購人詳細(xì)解釋清楚，做到小修12小時內(nèi)完畢，大中修協(xié)助釆購人安排相關(guān)專業(yè)人員24小時值班督促維修，對在時限內(nèi)不能完成的，要向采購人說明原因。（3）配電室：要定期進行安全巡查，并做好登記，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時維修或上報。（4）電梯系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)維護：按相關(guān)規(guī)定巡視運行狀況，處理隨時發(fā)生的問題，使各系統(tǒng)始終處于最佳運行狀態(tài)，保證設(shè)備運行率100%。保養(yǎng)：監(jiān)督維保單位定期維護保養(yǎng)。檢修：按照設(shè)備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進行檢修，消除各種隱患。應(yīng)急情況處理：設(shè)備

11、因停電、機械故障或其它原因造成停運、損壞時的人員反應(yīng)情況，事故原因的查明，事故處理的結(jié)果和當(dāng)事人受處罰及受教育情況。各項記錄：做好值班人員、設(shè)備運行和檢修記錄以及保養(yǎng)記錄等。（5）音響投影設(shè)備、顯示屏設(shè)備因機械故障或其它原因造成停運、損壞時，要及時通知相關(guān)責(zé)任部門和維保單位及時搶修。（6）監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備：應(yīng)加強對以上設(shè)施設(shè)備的應(yīng)用與管理，做到會用會管，做好日常的維護保養(yǎng)，對于發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時維修或報修，確保設(shè)備完好率達到100%。（7）防汛安全：做好院區(qū)的夏季防汛工作，確保樓頂陽臺的排水管道通暢。特別說明：（1）以上服務(wù)范圍是釆購人重要區(qū)域，成

12、交供應(yīng)商必須按照規(guī)定要求配備工作人員，嚴(yán)把安全關(guān)，安全工作放在第一位。各崗位如發(fā)現(xiàn)不安全因素及事故苗頭，應(yīng)按規(guī)程操作，快速維修、排除，并及時向甲方管理部門報告。如出現(xiàn)不報或瞞報，造成損失的，由成交供應(yīng)商承擔(dān)相對應(yīng)責(zé)任。如出現(xiàn)安全事故，要追究責(zé)任人及成交供應(yīng)商責(zé)任，并根據(jù)情節(jié)輕重處以警告或罰金，不排除追究刑事責(zé)任。（2）消防值班人員必須持資格證上崗，必須按操作規(guī)范操作設(shè)備,如因操作失誤造成人員傷亡事故或設(shè)備損壞，成交供應(yīng)商承擔(dān)全部責(zé)任并賠償對釆購人造成的一切損失。維修人員必須持證上崗，熟練操作規(guī)程及技術(shù)，了解所設(shè)備的性能要求及工作情況。（3）服務(wù)人員要嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，堅守崗位，不得脫崗、離

13、崗、缺崗。認(rèn)真填寫設(shè)備運行和維修日志，妥善保管，以備查驗設(shè)備運行技術(shù)狀況及維修保養(yǎng)情況。易損件（如燈管等）更換、維修不應(yīng)超過兩個小時，一般性設(shè)備維修不超過一天（以上均指自發(fā)生到維修完畢），緊急故障應(yīng)接到通知后20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，設(shè)備運行、維修記錄完整。保證照明設(shè)施完好率達95%以上，水、空調(diào)、消防、采暖設(shè)備和設(shè)施完好率應(yīng)達到100%。（4）成交供應(yīng)商接管物業(yè)后需立即建立物業(yè)管理檔案（包括服務(wù)范圍內(nèi)各種設(shè)備的工作原理，電路、管路走向，水表、閥門、開關(guān)位置等），確定服務(wù)目標(biāo)。（四）綠化養(yǎng)護服務(wù)1、內(nèi)容：負(fù)責(zé)院落內(nèi)所有綠化計劃、設(shè)計、施肥、澆水、修剪、消滅病蟲害等工作。2、標(biāo)準(zhǔn)及要求綠化人員要有

14、專業(yè)技能，能夠適合綠化工作的要求。對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行除草、松土、培土、修剪、整形、澆水、施肥、油石灰水等養(yǎng)護管理，目視外觀長勢良好，無雜草；死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。定期防治花草、樹木病蟲害，每年打藥很多于2次。綠化澆灌設(shè)施應(yīng)及時進行維修及更換，綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好。越冬植物要及時釆取有效措施養(yǎng)護管理，防止凍害。保持綠地內(nèi)的清潔衛(wèi)生及排水順暢，做到一日兩清，全日保潔，綠地內(nèi)保持無垃圾、無積水。綠化需要的工具、肥料、殺蟲藥等均由供應(yīng)商負(fù)責(zé)。能夠根據(jù)院落發(fā)展情況提出合理建議或方案，使院落綠化效果不斷提升，能夠適時修剪，及時防治病蟲害，根據(jù)天氣情況制定灌溉

15、方案。(五)會議服務(wù)1、內(nèi)容負(fù)責(zé)各會議室、接待室、報告廳等會議的準(zhǔn)備及服務(wù)。負(fù)責(zé)來訪人員接待和登記服務(wù)，以及負(fù)責(zé)普通信件和報紙的分發(fā)管理工作。2、標(biāo)準(zhǔn)及要求會議室要定期時行徹底保潔，要求辦公桌椅、地面、窗臺等表面潔凈、光亮、無灰塵、無雜物；定期通風(fēng)，門窗玻璃定時擦洗，保持室內(nèi)環(huán)境整潔、空氣清新；室內(nèi)花草要及時養(yǎng)護加強管理。會議保障：做好會前、會中、會后的服務(wù)保障工作，包括場地的清掃、布置，會議物品擺放，開水準(zhǔn)備、音響調(diào)試等，會間要隨時更換需要的用品，做好茶水的保障工作，同時做到文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會場，達到隨時具備使用條件。三、人員及供應(yīng)商要求(一)人員及崗位設(shè)置人員數(shù)量須滿足工

16、作需求，總?cè)藬?shù)217Ao管理和技術(shù)人員要求100%持證上崗。崗位設(shè)置人數(shù)年齡要求其他要求項目經(jīng)理145歲以下持有物業(yè)經(jīng)理上崗證書，3年以上物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)歷。班長1由釆購方選配門崗及巡邏崗445歲以下中控室345歲以下具有職業(yè)技能鑒定中心頒發(fā)的消防中控室監(jiān)管員或建（構(gòu)）筑物消防員資格證書綜合維修工140歲以下持有相對應(yīng)崗位證書會務(wù)人員225歲以下女，形象好，氣質(zhì)佳，身高1.65米以上，1年以上工作經(jīng)驗。保潔445歲以下2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。綠化140歲以下合計17（二）供應(yīng)商要求1、供應(yīng)商符合中華人民共和國政府采購法第二十二條的規(guī)定，須配備的物業(yè)經(jīng)理持有物業(yè)經(jīng)理上崗證書。2、供應(yīng)商須配備的物業(yè)服

17、務(wù)人員必須統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。特殊崗位應(yīng)持證上崗。建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，對釆購人有關(guān)報修、求助，建議、問訊、投訴等各類信息進行收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。3、供應(yīng)商須具備質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康體系認(rèn)證，且國家認(rèn)證委可查。4、供應(yīng)商須配備的物業(yè)服務(wù)人員，上崗前須經(jīng)采購人面試同意,不得隨意調(diào)整，如調(diào)整須經(jīng)釆購人同意。工作期間，嚴(yán)格遵守合同的各項規(guī)定，嚴(yán)禁脫崗、離崗、缺崗，否則采購人有權(quán)提出調(diào)整崗位或按違約予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重時將終止合同執(zhí)行。本項目物業(yè)服務(wù)員工應(yīng)保持穩(wěn)定，如需更換應(yīng)提前征得釆購人同意。5、供應(yīng)商必須為全員繳納五險。注：以上加部分為條款內(nèi)容，如不滿足，按無效投標(biāo)處理。四、其他要求1、維修服務(wù)更換的保潔耗材（衛(wèi)生紙、擦手紙、洗滌劑等）及單件價值20元以上且每月累計200元的綜合維修材料費由釆購人承擔(dān),物業(yè)服務(wù)所需工具、裝備、辦公家具類及化糞池清運、垃圾外運費用等均由成交供應(yīng)商承擔(dān)。2、報價含完成本項目所需的人工費、設(shè)備檢測、維修、維護費（含電梯、空調(diào)、新風(fēng)、消防、監(jiān)控及房屋、水、