房屋登記簿解析

1、房屋登記簿解析一一以常州市為例【發(fā)布日期】2011-1-27【作者】郭斌【來(lái)源】中國(guó)房地產(chǎn)郭斌常州市房產(chǎn)登記中心房屋登記簿是指房屋登記機(jī)構(gòu)記載的房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法登記事項(xiàng)的專用簿冊(cè)。物權(quán)法、房屋登記辦法確立了“房屋登記簿”制度，并賦予登記簿至高的法定效力，對(duì)各地房屋登記機(jī)構(gòu)提岀了新的、更高的管理要求，建立何種房屋登記簿成為全國(guó)各地房屋登記機(jī)構(gòu)的首要問(wèn)題。建立一套較完善的電子登記簿，首先要依據(jù)法律法規(guī)，分析房屋主體和客體情況，理順?biāo)鼈冎g的關(guān)系，編制具有權(quán)威性、科學(xué)性和適用性的房屋登記簿標(biāo)準(zhǔn)；其次，樹立以信息化管理為理念，動(dòng)態(tài)化管理為基礎(chǔ)（受理錄入一初審一復(fù)審一終審），靜態(tài)化管理

2、為目標(biāo)（終審并記載登記簿）的指導(dǎo)思想，建立區(qū)域內(nèi)唯一的、以活頁(yè)形式表達(dá)的電子登記簿（并可轉(zhuǎn)化成紙質(zhì)登記簿）。通過(guò)登記簿編號(hào)將電子登記簿記載信息、GIS地理圖形信息和檔案原件圖像相互貫通、有機(jī)結(jié)合。電子登記簿由封面、目錄、房屋基本狀況（房屋平面圖）、房屋權(quán)利狀況及其他狀況等部分組成，下面以常州市房屋薄為例，試作解析。一、封面登記機(jī)構(gòu)的名稱等信息，并根據(jù)不電子房屋登記簿的封面應(yīng)主要體現(xiàn)房屋的坐落及其登記簿編碼、同的查詢對(duì)象控制好相應(yīng)的查閱權(quán)限（如圖1）o二、目錄電子房屋登記簿的目錄主要體現(xiàn)的是房屋登記內(nèi)容的詳細(xì)分類及其對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼等信息（如圖2）三、房屋基本狀況房屋基本狀況主要記載的是房屋編號(hào)、房屋

3、坐落、房屋測(cè)繪信息、房屋四至以及所有權(quán)、抵押權(quán)、預(yù)告、異議登記狀態(tài)和查封、注銷狀態(tài)以及房屋平面圖等信息。1.基本狀況信息（如圖3）2.房屋平面圖（如圖4）四、房屋權(quán)利狀況房屋權(quán)利狀況主要記載的是有關(guān)房屋的所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等情況。所有權(quán)登記房屋所有權(quán)登記的主要內(nèi)容有房屋所有權(quán)人、身份證明號(hào)碼、共有情況、房屋所有權(quán)取得方式、房屋所有權(quán)證書號(hào)、補(bǔ)換證情況、房屋性質(zhì)及注銷事項(xiàng)等信息（如圖5）。他項(xiàng)權(quán)利登記房屋他項(xiàng)權(quán)利登記分為：（1）抵押登記現(xiàn)房抵押登記現(xiàn)房抵押包括一般抵押和最高額抵押，該類抵押登記主要記載的是抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項(xiàng)權(quán)利

4、證書號(hào)、補(bǔ)換證情況等信息（如圖6）。在建工程抵押登記在建工程抵押登記主要記載的是在建工程抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、在建工程抵押登記號(hào)等信息（如圖7）。（2）地役權(quán)登記地役權(quán)登記主要記載的是地役權(quán)人、地役權(quán)設(shè)立情況、地役權(quán)利用期限等信息（如圖8）。五、其他狀況其他狀況主要記載的是有關(guān)房屋的預(yù)告登記、異議登記、查解封登記、業(yè)主共有部分登記等內(nèi)容。1預(yù)告登記預(yù)告登記主要記載的是預(yù)告登記關(guān)系人（包括權(quán)利人、義務(wù)人、債務(wù)人等）的身份證明號(hào)碼、預(yù)告登記證明號(hào)、約定登記時(shí)間、被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、補(bǔ)換證情況等信息。預(yù)告登記分五種類型，分別是：

5、預(yù)售商品房預(yù)告登記（如圖9）、所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記（如圖10）、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記（如圖11）、所有權(quán)抵押預(yù)告登記（如圖12）、所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告的抵押預(yù)告登記。2異議登記異議登記主要記載的是異議登記申請(qǐng)人和異議事項(xiàng)等信息（如圖13）。查解封登記查解封登記主要記載的是查解封機(jī)關(guān)名稱、查解封文件、查解封文號(hào)、權(quán)屬證書號(hào)、查封范圍、查封期限、查解封時(shí)間等信息（如圖14）。業(yè)主共有部分登記業(yè)主共有部分登記是本房屋登記簿獨(dú)有的登記部分，其主要記載的有建筑物區(qū)分所有業(yè)主共有部分權(quán)利人、建筑編號(hào)、建筑物名稱等信息（如圖15）。房屋登記簿為活頁(yè)式電子登記簿，當(dāng)房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況或其他有關(guān)房屋的信息發(fā)生

6、變動(dòng)時(shí)，便會(huì)在下一頁(yè)自動(dòng)生成與原登記狀況部分相關(guān)聯(lián)的房屋登記狀況的頁(yè)面，登記簿的頁(yè)數(shù)也會(huì)隨之自動(dòng)調(diào)整。依據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，辦理任何房屋登記業(yè)務(wù)，應(yīng)首先查閱登記簿中該房屋的狀況，然后受理相關(guān)登記業(yè)務(wù)。該房屋登記簿從查閱房屋登記簿上的相關(guān)信息到受理相關(guān)登記業(yè)務(wù)可以做到相互關(guān)聯(lián)、融匯貫通。由于該登記簿的分層設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了其另一特點(diǎn)，就是在登記簿的查閱和社會(huì)化利用上可以針對(duì)不同的對(duì)象開放不同的查閱范圍。依據(jù)房屋登記簿管理試行辦法中“個(gè)人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中的房屋基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況”的規(guī)定，房屋登記簿中“房屋基本狀況”這一部分可以全部向社會(huì)開放查詢，任何個(gè)人或單位只要出具其有效身份證明和提供需查詢房屋的坐落，便可以查詢?cè)摲课莸慕ㄖ娣e、總層數(shù)、所在層、房屋結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用