杭州灣項目合作建議書

1、寧波東創(chuàng)置業(yè)有限公司杭州灣新區(qū)項目合作建議書上 海 科 巢 營 銷 策 劃 有 限 公 司_ _SHANGHAI TECH NEST MARKETING PLAN LTD.上海市浦東新區(qū)耀華路85弄7號公司介紹一、科巢公司簡介上?？瞥矤I銷策劃有限公司是一家集房地產(chǎn)項目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、營銷策劃、銷售代理、引資、合作開發(fā)為一體的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)。公司成立至今，分別在上海、四川、西藏、安徽、陜西等地方分別服務(wù)過近30個項目?？瞥矙C構(gòu)為全國各地發(fā)展商提供住宅（商業(yè)）地產(chǎn)調(diào)研定位、營銷策劃、銷售培訓(xùn)、推廣設(shè)計、招商運營、投資融資等全程服務(wù)。對大型項目立項定位論證；城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園

2、區(qū)立項論證有豐富經(jīng)驗。公司經(jīng)過長期的發(fā)展，形成了對房地產(chǎn)服務(wù)特有的思路和認識；聚集了一支以萬科、世聯(lián)、易居、中原等中國地產(chǎn)精英公司服務(wù)多年的高管成員為核心的專業(yè)、全面、經(jīng)驗豐富的團隊；創(chuàng)建完善了自己的優(yōu)勢媒體平臺和行業(yè)聯(lián)盟機構(gòu)（450多家下線服務(wù)商）。作為專業(yè)的房產(chǎn)營銷機構(gòu)，公司歷經(jīng)十余年的發(fā)展，同多家發(fā)展商建立了長期伙伴關(guān)系?！笆聼o巨細為發(fā)展商考慮”早已成為公司最基本的服務(wù)理念，并將其貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，公司力求在項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、工程實施、企劃創(chuàng)意以及現(xiàn)場銷售等每一環(huán)節(jié)追求最佳，來為發(fā)展商創(chuàng)造最大的價值。上?？瞥仓饕獦I(yè)務(wù)范圍：投資顧問上?？瞥矒碛型晟频姆康禺a(chǎn)供應(yīng)與需求數(shù)據(jù)庫。對市

3、場數(shù)據(jù)進行定期收集，完善了宏觀信息、土地、住宅、寫字樓、商鋪五大數(shù)據(jù)庫。并憑借其完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)及優(yōu)秀的投資分析人員，為房地產(chǎn)經(jīng)營者及各類投資決策提供可靠的論據(jù)，以及具有市場價值和前瞻性的專業(yè)分析成果。在當今競爭越來越激烈的市場經(jīng)濟中，掌握市場信息成為企業(yè)成敗的前提條件。上海科巢始終堅持掌握市場第一手資料的強烈意識，加上對上海及周邊房地產(chǎn)市場的透徹了解和敏銳的洞察力，定能為客戶提供強有力的支持。服務(wù)內(nèi)容 ：城市及功能區(qū)顧問城市投資環(huán)境研究與評價、產(chǎn)業(yè)布局與規(guī)劃建議、城市及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略制定土地及項目轉(zhuǎn)讓顧問土地發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營策略顧問、土地一級開發(fā)顧問、土地及項目的可行性分析（招牌掛項目）項目評

4、估業(yè)務(wù)土地及項目的投資可行性分析、 土地及項目的經(jīng)濟測算（靜態(tài)與動態(tài)）、各物業(yè)類型的評估報告主題地產(chǎn)顧問工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園土地開發(fā)策略建議、舊城改造、新城建設(shè)的開發(fā)策略建議、大型城市基礎(chǔ)設(shè)施附帶的地產(chǎn)開發(fā)測略、旅游、公園等主題式地產(chǎn)研究與策略房地產(chǎn)調(diào)查及分析服務(wù)商品住宅客戶、寫字樓客戶、商業(yè)項目客戶的特征調(diào)查與分析、房地產(chǎn)專題調(diào)查與分析地產(chǎn)項目顧問咨詢在售項目競爭市場跟蹤報告、項目可行性研究及方案選擇、宏觀投資環(huán)境研究與投資機會尋找、區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)與需求詳細研究與分析、項目定位（價格、產(chǎn)品、客戶、形象、主題）項目前期策劃上?？瞥采羁陶J識到準確的產(chǎn)品定位，及優(yōu)秀的品質(zhì)方能在當今市場上立于不敗之地。上海

5、科巢匯集了一批各地的地產(chǎn)界精英，在不同的領(lǐng)域?qū)用嫔暇哂胸S富的市場策劃經(jīng)驗，配合公司多年來在國內(nèi)所積累的物業(yè)策劃經(jīng)驗，加之前瞻性營銷理念、以及對發(fā)展商和客戶認真負責(zé)的態(tài)度，設(shè)計出超前意念的方案，以滿足市場不斷提升的要求。營銷推廣策劃上?？瞥簿哂胸S富的實際操作技巧， 一直以來以其前瞻性的創(chuàng)意而成為行業(yè)銷售先鋒。我們不斷吸收最新的營銷理念，不斷推陳出新。憑借豐富的市場經(jīng)驗，為每一個項目提供一個行之有效且富于創(chuàng)造性的營銷推廣方案，以我們專業(yè)的服務(wù)達到一個雙贏的結(jié)果。代理銷售上?？瞥矒碛幸徽仔兄行У匿N售培訓(xùn)及規(guī)范化銷售管理系統(tǒng)， 以及一支充滿了經(jīng)驗與自信的銷售隊伍，經(jīng)過不斷的培訓(xùn)與磨練，已成為策劃思

6、想最有力的實施者。并且堅持嚴謹?shù)膶I(yè)精神，為客戶提供完善的服務(wù)，及創(chuàng)造最優(yōu)秀的銷售成績。同時我們在長三角地區(qū)擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，為客戶開展業(yè)務(wù)創(chuàng)造了良好的條件。三、上?？瞥采虾５貐^(qū)項目業(yè)績展現(xiàn)上海科巢擅于從區(qū)域發(fā)展中涉及的各方面為出發(fā)點，提出具有實際可操作性的建議，涉及土地、住宅、商業(yè)、別墅、綜合體、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。古北佘山國際別墅客戶名稱：上海古北（集團）有限公司 項目概況：位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路600弄，項目占地32萬平方米，總建筑面積7萬平方米，被自然河道H型分割，擁有四萬平方米的主題公園，小區(qū)內(nèi)綠化率更高達70%，分兩期開發(fā)，一期97戶，二期98戶，二期借鑒西班牙、法國建筑風(fēng)格，別墅入

7、住的海外人士高達56%，是名副其實的國際社區(qū)。研究目的：進行市場研究分析、產(chǎn)品定位以及銷售策劃方面的合理化建議。香提嶺客戶名稱：上海彬野置業(yè)有限公司項目概況：香堤嶺位于浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動物園，近靠臨港新城與浦東國際機場?？铡皟筛邸?，同時也毗鄰規(guī)劃中的迪斯尼主題樂園。項目規(guī)劃總建筑面積近5.5萬平方米，共開發(fā)建造114幢獨立別墅以及1個小型會所。項目所有建筑立面風(fēng)格采用英式鄉(xiāng)村風(fēng)格和法式鄉(xiāng)村風(fēng)格，追求自然、和諧的整體風(fēng)格，通過人性化的細節(jié)設(shè)計體現(xiàn)項目的品質(zhì)。研究目的：研究市場客群需求狀況，驗證其可接受的市場價格、產(chǎn)品設(shè)計。深度研究面積配 比。同濟科技園常熟園區(qū)客戶名稱：上海同濟科

8、技園有限公司項目概況： 常熟園區(qū)位于常熟市東南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地約 23 畝，規(guī)劃建筑面積 6 萬多平方米，計劃與常熟國家大學(xué)科技園合作將其開發(fā)為大學(xué)科技園加速器項目。研究目的：對科技園公司提供常熟寫字樓及商業(yè)提供深度分析及項目定位建議。同濟科技園同濟逸仙大廈客戶名稱：上海同濟科技園有限公司項目概況：同濟晶度總建筑面積90290平米，其中A樓共18層，B樓共15層，C樓共5層，共享地下2層停車場。結(jié)構(gòu)采用外圍鋼結(jié)構(gòu)框架鋼筋混凝土核心筒結(jié)構(gòu)體系，居中為鋼筋混凝土核心筒，外圍為“蜂窩”鋼結(jié)構(gòu)框架，加工難度極大。此工程是富煌鋼構(gòu)繼世博會西班牙館之后的又一力作。 研究目的：為科技園公司對逸仙路鋼貿(mào)企

9、業(yè)進行深度分析，調(diào)查鋼貿(mào)企業(yè)需求。對項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、銷售包裝進行建議。上海億聯(lián)全球家具建材中心客戶名稱：上海航宏投資發(fā)展有限公司項目概況：項目地處浦東新區(qū)主干道楊高南路延伸段，位于上海浦東國際金融中心與國際航運中心之間的經(jīng)濟重鎮(zhèn)航頭?？偼顿Y16億元，規(guī)劃建筑面積60萬平方米。集產(chǎn)品交易、展示、倉儲物流、裝卸 配送、餐飲娛樂、商務(wù)辦公等于一體。億聯(lián)全球家具建材中心規(guī)劃有陶衛(wèi)總站，地板燈具總匯，國際館三大商業(yè)區(qū)塊，業(yè)態(tài)相當齊全，產(chǎn)品涵蓋了木地板、櫥柜門類、木材、石材、五金、油漆涂料、PVC、鋁合金、管材、玻璃、吊頂材料、家居飾品等全部裝飾建材產(chǎn)品，實現(xiàn)了一站式購買。服務(wù)內(nèi)容：上海億聯(lián)全球家具建

10、材中心B、C區(qū)營銷策劃及銷售執(zhí)行。中鐵中環(huán)時代廣場客戶名稱：上海中鐵市北投資發(fā)展有限公司項目概況：項目位于上海市閘北區(qū)市北高新園區(qū)核心位置江場西路、萬榮路，總建面約21萬平方米，由7幢塔樓、開放的商業(yè)街區(qū)、主題廣場和主題綠化公園組成，是一個集精裝SOHO、百變LOFT、甲級辦公、星級酒店、休閑娛樂于一體的大型城市綜合體。項目打造的低密度、高綠化率的商務(wù)環(huán)境。研究目的：中鐵市北投資發(fā)展有限公司提供項目規(guī)劃顧問服務(wù)及產(chǎn)品定位建議、銷售執(zhí)行。工作方式及服務(wù)內(nèi)容一、目的通過與貴司溝通的理解，我司認為此次服務(wù)的總體目標是：相關(guān)別墅類物業(yè)、商務(wù)別墅、商業(yè)物業(yè)、公寓的市場現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測明確本案運營模式及規(guī)劃

11、方向?qū)Ρ景父鳂I(yè)態(tài)產(chǎn)品進行前瞻性的細部定位在完成前期策劃工作后對本案進行獨家代理銷售招商物業(yè)管理及商業(yè)運營整個工作將最終為項目的定位、設(shè)計和后期運營服務(wù)，發(fā)掘市場供應(yīng)、需求兩方面的差異化，對產(chǎn)品準確定位，提出符合市場、風(fēng)險小、可實施性強的發(fā)展方案，為貴司呈現(xiàn)一個新穎且具操作性的發(fā)展藍圖，創(chuàng)造利潤最大化。二、項目理解1、外部條件區(qū)位條件：項目位于寧波杭州灣新區(qū)興慈八路和濱海二路交界位置，距上海市區(qū)148公里，慈溪市中心區(qū)12公里，為上海、寧波、杭州、蘇州2小時經(jīng)濟圈范圍。交通情況：滸崇公路(延伸段)、東外環(huán)線、蘆庵公路、滸崇公路、東外環(huán)(杭甬高速公路連接線延伸段)、樟新公路和橫向的329國道、中橫

12、線、杭州灣跨海大橋共同構(gòu)成杭州灣新區(qū)外圍交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)域規(guī)劃：全區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“兩帶、三軸、三區(qū)”。這里將建設(shè)成為“長江三 角洲南翼的工商名城、寧波市北部的經(jīng)濟中心、一座生態(tài)旅游城市”。 2、內(nèi)部條件項目規(guī)模：中型。城鎮(zhèn)定位：生產(chǎn)基地，生態(tài)旅游城。發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)基礎(chǔ)扎實，人口聚集中，基礎(chǔ)設(shè)施配套有待完善、交通便利。3、市場情況市場特征：市場處于半數(shù)期，整體布局沒有明顯界限，特別是新區(qū)市場尚未成型。新城區(qū)別墅市場特征：以獨占性生態(tài)資源為主要賣點，產(chǎn)品多聯(lián)排等經(jīng)濟型產(chǎn)品為主，缺乏生活配套，價格受市場影響較大，客戶主要來自慈溪、寧波區(qū)域。杭州灣新區(qū)房地產(chǎn)市場特征：以新區(qū)規(guī)劃為主要賣點，項目集中商務(wù)新城

13、區(qū)，別墅項目較少，價格較低?？偛拷?jīng)濟唯一。4、項目初步理解：項目優(yōu)勢：項目處于長三角發(fā)展帶，發(fā)展空間較大，區(qū)位具有一定優(yōu)勢。項目劣勢：新區(qū)項目生活配套缺乏，成熟周期長，交通成本高。本體條件：地理位置絕佳，中型規(guī)模；容積率較低，適宜打造中高端產(chǎn)品。三、前期策劃工作方法通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，了解杭州灣新區(qū)市場供需空間、價格趨勢、市場環(huán)境，確定目標客戶及其對產(chǎn)品類型、配比與價格等取向，對項目的未來規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃本案地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品。1、技術(shù)思路2、工作依據(jù)本案的工作依據(jù)來自來對杭州灣新區(qū)市場的監(jiān)測，包

14、括上?？瞥矊贾轂承聟^(qū)各個項目的跟蹤調(diào)研、杭州灣新區(qū)操作的各個項目的客戶資料，以及對杭州灣新區(qū)及周邊輻射區(qū)域不同客戶特征的準確把握。三、前期策劃服務(wù)提綱第一部分、杭州灣新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析一、本案宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析杭州灣新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及在寧波及長三角經(jīng)濟發(fā)展中的地位杭州灣新區(qū)區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃杭州灣新區(qū)城市化水平及發(fā)展速度杭州灣新區(qū)區(qū)常住人口分析人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)職業(yè)構(gòu)成收入水平、消費水平杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)外來人口分析外來人口來源外來人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)受教育程度、職業(yè)構(gòu)成收入水平、消費水平二、本案周邊園區(qū)市場環(huán)境分析杭州灣新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及在整個經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位杭州灣新區(qū)研究發(fā)展規(guī)模、入住企業(yè)分

15、析園區(qū)配套設(shè)施分析寧波、慈溪地區(qū)研究發(fā)展規(guī)模、入住企業(yè)分析園區(qū)配套設(shè)施分析杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)企業(yè)職員分析員工數(shù)量及來源受教育程度、職業(yè)構(gòu)成收入水平、消費水平外來人口和商務(wù)往來對園區(qū)配套的需求三、小結(jié)杭州灣新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)判杭州灣新區(qū)開發(fā)區(qū)及慈溪市的發(fā)展預(yù)判杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)配套的發(fā)展方向第二部分、分業(yè)態(tài)市場研究一、別墅類物業(yè)市場研究別墅類物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及分布別墅類物業(yè)典型項目分析杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)客戶來源分析杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)未來發(fā)展預(yù)判二、住宅市場杭州灣新區(qū)、慈溪市住宅市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀在售樓盤概況產(chǎn)品規(guī)劃分析（占地面積、建筑面積、

16、容積率、綠化率、建筑形態(tài)、建筑層數(shù)）產(chǎn)品情況分析（面積區(qū)間、主力戶型）產(chǎn)品銷售情況分析杭州灣新區(qū)住宅產(chǎn)品需求特點客戶特征分析（年齡與職業(yè)、居住與工作區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)與置業(yè)目的）客戶對住宅產(chǎn)品的需求特點（面積區(qū)間、產(chǎn)品形式、價格承受能力）杭州灣新區(qū)住宅市場總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)判三、商業(yè)市場杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況及成交價格分析杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租賃情況及租賃價格分析杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率水平杭州灣新區(qū)重點商圈、商業(yè)街分布情況杭州灣新區(qū)重點商圈、商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分情況及比例杭州灣新區(qū)重點商業(yè)業(yè)態(tài)情況分析杭州灣新區(qū)消費習(xí)慣對商業(yè)業(yè)態(tài)的影響分析杭州灣新區(qū)區(qū)內(nèi)部分消費需求分流的現(xiàn)狀及原因商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨

17、勢展望四、公寓市場杭州灣新區(qū)住宅租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀杭州灣新區(qū)住宅租賃市場客源分析住宅租賃市場客戶來源分析住宅租賃市場需求量、需求結(jié)構(gòu)分析住宅租賃產(chǎn)品需求特點總結(jié)杭州灣新區(qū)公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀杭州灣新區(qū)公寓客源分析公寓產(chǎn)品需求來源公寓產(chǎn)品需求量、需求結(jié)構(gòu)分析目前公寓產(chǎn)品需求分流現(xiàn)狀小結(jié)第三部分、項目價值評估及定位建議一、項目價值評估地塊現(xiàn)狀分析地塊周邊現(xiàn)有環(huán)境分析地塊周邊未來規(guī)劃及對本案產(chǎn)生的影響地塊未來開發(fā)風(fēng)險評估二、項目定位建議項目整體定位項目整體發(fā)展方向定位項目功能分區(qū)定位項目整體形象定位項目各物業(yè)類型布局建議項目景觀建議項目整體運營模式建議商務(wù)別墅類物業(yè)定位物業(yè)設(shè)計建議銷售建議招商建議住宅物業(yè)

18、定位住宅產(chǎn)品吸引的客群分析住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品銷售價格定位依據(jù)及定位建議商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)產(chǎn)品吸引的客群分析商業(yè)主題建議業(yè)態(tài)選擇及業(yè)態(tài)組合方式建議商業(yè)規(guī)劃建議招商及銷售方式建議公寓物業(yè)定位公寓吸引的客群分析公寓產(chǎn)品定位針對公寓產(chǎn)品提供運營管理建議三、項目盈利模式與開發(fā)策略項目盈利模式及開發(fā)策略研究 不同物業(yè)盈利能力評價 不同物業(yè)作用研究 項目分期開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)順序 基于開發(fā)模式的經(jīng)濟評價 階段成本分析 階段效益分析 階段的資金平衡與運作 第四部分、項目概念規(guī)劃展示模型第五部分、項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書四、前期策劃工作質(zhì)量保障體系1、內(nèi)部質(zhì)量保障：多級評審制度 市場調(diào)研成果評審 核心結(jié)論成果評

19、審 最終報告成品評審 科巢顧問評審會評審 2、外部質(zhì)量保障： 為了保證項目順利運作，上海科巢工作不僅提供報告文本，還將在整個項目的運作過程中與客戶隨時溝通，定期就工作進展同客戶溝通，根據(jù)客戶要求與客戶共同工作，以期與客戶就項目存在的問題及其解決方案達成真正的共識。 針對本項目工作的工作量與工作內(nèi)容，上?？瞥矊⒄{(diào)動公司內(nèi)部各類資源，組建強大的專案團隊參與本項目的工作，包括負責(zé)內(nèi)部專家團隊、執(zhí)行本項目顧問團隊、公司外部專家資源，共同保證項目的順利實施和高質(zhì)量完成。合作模式、報價及時間安排服務(wù)內(nèi)容及工作進度 根據(jù)全案策劃流程，具體工作流程和時間安排如下：合作方式上?？瞥册槍F司項目將采取全案策劃及獨家營銷代理的形式與貴司合作，前期策劃包括市場研究、市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃具體