昆明高新區(qū)風(fēng)動項目展望56p

1、昆明高新區(qū)風(fēng)動項目項目 展望1 導(dǎo)引2 生活與工作的暢想3通過工作產(chǎn)生價值，通過工作產(chǎn)生物質(zhì)，通過工作尋找生活的目標(biāo)生活是人們?yōu)榱松婧桶l(fā)展而進(jìn)行的各種行為，同時也是體驗生命的過程.工作與生活是人們每天都在做的事情4于是為了能夠更好的工作，創(chuàng)造更多的價值，便有了越來越高級的寫字樓和辦公場所為了讓人們體驗生命更多的樂趣，便有了以商業(yè)、辦公、居住、文化娛樂、游憩為一體的建筑綜合體5于是便有了德國哲學(xué)家黑格爾的名言“音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂”6基于對上述主題的認(rèn)識，我們開始對項目展開設(shè)想7part1項目遐想part2產(chǎn)品隨想Part3開發(fā)步驟目錄contents8part1:項目遐想9 土

2、地屬性：B2商務(wù)用地，可兼作為B1商業(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)規(guī)劃屬性：容積率4.0,建筑密度35%，綠地率25%，建筑控高180m預(yù)計交易底價650萬/畝，樓面地價2773元/典型的商務(wù)用地供地模式項目屬性10項目位置11市場現(xiàn)狀 寫字樓：本項目周邊寫字樓供應(yīng)量巨大，保利六合、人民路壹號、聯(lián)想科技城等大型綜合商業(yè)項目都存有大量寫字樓出售，且相對本項目而言，上述項目均是城市綜合體項目，拿地成本相對較低，區(qū)位、配套均較完善。商業(yè)：高新區(qū)今年大量商住項目涌現(xiàn)，市場放量較大，且項目周邊有少數(shù)項目在通過底價策略沖擊市場，僅經(jīng)典雙城推出商業(yè)、酒店、寫字樓等就達(dá)100萬左右。公寓：高新區(qū)教育配套資源豐富，相對公寓

3、類產(chǎn)品銷售狀況較好，但公寓價格與產(chǎn)品的品質(zhì)和區(qū)位有非常直接的聯(lián)系。12項目價值解讀資源屬性：教育、金融、居住社區(qū)區(qū)位價值：地鐵、城市立體交通、高新區(qū)面向主城門戶規(guī)劃屬性：區(qū)域中心、復(fù)合業(yè)態(tài)政策屬性：不限購、不限貸市場屬性：市場容量大項目本身：拿地成本較高，與既有項目相比樓面地價較高市場屬性：市場放量大，競爭激烈社會屬性：項目相對較小，品牌影響較弱項目之長核心優(yōu)勢項目之短短板效應(yīng)項目機(jī)會區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公環(huán)境整體等級較低，項目在開發(fā)定位上可以填充該空白，在定位設(shè)計上以復(fù)合商業(yè)匯集高新區(qū)“硅谷”文化為主，建立舒適特色、高檔次的商務(wù)辦公環(huán)境。13項目愿景14項目建成后，將成為昆明西城的新城市地標(biāo)，展現(xiàn)

4、城市發(fā)展的新高度15項目將通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃與打造，形成該區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、娛樂、休閑新中心，展現(xiàn)現(xiàn)代化的城市新形象。16項目打造完成后，全新時尚的商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)品牌入駐高新區(qū)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念和生活習(xí)慣的品牌新理念17主體定位高新區(qū)門戶商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓 體驗式風(fēng)情街區(qū)一站式購物中心情景化城市廣場城市地標(biāo)級寫字樓五大核心亮點(diǎn)18城市級地標(biāo)一站式購物中心體驗式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場產(chǎn)權(quán)式公寓高新區(qū)門戶，區(qū)域新高度，高檔的硬件條件，完善的社區(qū)配套，高附加值的產(chǎn)品規(guī)劃，建筑與生態(tài)相結(jié)合，代表城市奮進(jìn)、發(fā)展、欣欣向榮的新景象19商業(yè)景區(qū)化;體驗式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅將視覺（聽覺）、觸覺、味覺都融入了其

5、中，而且能使人感覺到愉悅的全方位參與的購物行為方式。城市級地標(biāo)一站式購物中心體驗式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場產(chǎn)權(quán)式公寓20城市級地標(biāo)一站式購物中心體驗式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場產(chǎn)權(quán)式公寓舒適的購物環(huán)境，精致的硬件條件，豐富獨(dú)特的商業(yè)品牌，打造獨(dú)一無二的一站式購物模式21城市級地標(biāo)一站式購物中心體驗式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場產(chǎn)權(quán)式公寓soho空間，可商可住，產(chǎn)品靈活多變，滿足不同投資者的投資需求22城市級地標(biāo)一站式購物中心體驗式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場產(chǎn)權(quán)式公寓情景化的城市商業(yè)廣場，結(jié)合豐富多變的地下、半地下空間，成為集景觀、休閑、購物、娛樂為一體的城市居民集結(jié)地23part2:產(chǎn)品隨想242526我們用

6、三年后的視角來衡量產(chǎn)品，多角度、多方面、全方位、立體化的對產(chǎn)品進(jìn)行全新的構(gòu)建，我們的目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)2728產(chǎn)品定位形象定位突出項目整體景觀優(yōu)勢，豐富空間效果，營造具有高新區(qū)“硅谷”文化的中高端商業(yè)辦公、商業(yè)社區(qū)。29產(chǎn)品定位客戶定位總部經(jīng)濟(jì)：覆蓋昆明西片區(qū)的企事業(yè)單位及招商進(jìn)駐高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的園區(qū)企業(yè)、以及滇西乃至云南其他地州駐昆辦事處關(guān)鍵詞：鎖定目標(biāo)客戶，量身打造30小結(jié)：結(jié)合昆明市目前房地產(chǎn)市場狀況及高新區(qū)房地產(chǎn)市場情況，潛在消費(fèi)群體對中高端的商務(wù)配套小區(qū)具有更高的期望，本項目產(chǎn)品定位為以商業(yè)廣場為吸引亮點(diǎn)，引進(jìn)中型商場，充分運(yùn)用好項目的35%的建筑密度，打造昆明獨(dú)具一格的風(fēng)情商街（

7、可提前啟動，項目風(fēng)情商街部分可獨(dú)立與地下室大底盤以外先行打造，作為項目前期快速變現(xiàn)產(chǎn)品）；以匯集高新區(qū)中高層次人才為目的，建立集強(qiáng)大的商務(wù)標(biāo)識、景觀及高端商務(wù)配套的中高端商務(wù)辦公環(huán)境，以青年上班族為客戶群體，建設(shè)以匯總小面積、青年時尚生活格調(diào)為主的精品公寓。31產(chǎn)品功能及組合模式產(chǎn)品功能及物業(yè)組合初探地塊規(guī)劃定性開發(fā)體量分析32ABC D總體布局意向功能組合：高新區(qū)地標(biāo)甲級寫字樓，一站式購物中心 B區(qū)：體驗式步行街功能組合：商業(yè)步行街、社區(qū)便民服務(wù)中心 C區(qū)：產(chǎn)權(quán)式公寓功能組合：soho公寓、地下商場、大型超市 D區(qū)：情景主體廣場功能組合：下沉式商業(yè)廣場、精品購物中心、娛樂主力店33產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組

8、合示意圖34開發(fā)體量示意35業(yè)態(tài)空間示意36項目定位參考案例373839設(shè)計構(gòu)想寫字樓建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系寫字樓價值金字塔硬件體系硬件體系由建筑高度、外立面等客戶可直接感知的敏感點(diǎn)構(gòu)成，高品質(zhì)的硬件是高端寫字樓的必選項硬件體系40寫字樓特色體系建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個性化體系、人性化體系、生命安全體系等特色體系由以低碳體系、個性體系等寫字樓特有的體系構(gòu)成，是寫字樓拉開差距的關(guān)鍵寫字樓價值金字塔特色體系硬件體系41硬件體系特色體系精神

9、體系建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個性化體系、人性化體系、生命安全體系等站位城市高度、彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神、塑造項目形象、彰顯項目價值的精神文化價值體系高端寫字樓作為城市的地標(biāo)建筑，需從城市高度進(jìn)行思考，起彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是單純的最為一座寫字樓寫字樓精神體系寫字樓價值金字塔42寫字樓在硬件配置方面終究將接近“極限”，特色功能也僅為樹立差異性的選項，建立寫字樓自身的精神文化價值體系才是拉開與其他項目差異的關(guān)鍵未來寫字樓可從以下6個途徑樹立自身文化價值：“產(chǎn)品系出名門”（優(yōu)秀設(shè)計師作品），“

10、頂級品牌價值引入”、“國際化價值觀引入”、“挖掘區(qū)域歷史文化，注入建筑設(shè)計”、“建造期間以知名事件、人物嫁接”、“舉辦公益活動”精神文化價值體系43設(shè)計構(gòu)想體驗式街區(qū)親切、放松、快樂的主題商業(yè)街區(qū)44設(shè)計構(gòu)想體驗式街區(qū)下沉商業(yè)充分挖掘下沉商業(yè)廣場的價值，增加項目贏利點(diǎn)45設(shè)計構(gòu)想體驗式街區(qū)產(chǎn)品附加值退臺、屋頂利用、垂直綠化46設(shè)計構(gòu)想公寓sohu產(chǎn)品示意：單套建筑面積55平米 層高4.8米，低總價，高贈送47標(biāo)準(zhǔn)層平面半搭夾層平面全搭夾層平面室內(nèi)意向48設(shè)計構(gòu)想情景主體廣場廣場廣場是聚集人氣的地方，情景主體廣場不但能聚集人氣，還能增添情趣，讓人流連忘返49挖潛增效情趣空間主體廣場服務(wù)配套505152part3:開發(fā)步驟53項目總體進(jìn)度安排 項目開發(fā)總工期(從項目土地完成摘牌開始作為項目開發(fā)起始時間)：2013年四季度開始確定與風(fēng)動集團(tuán)的合作關(guān)系，2014年中完成土地招牌掛啟動項目二級開發(fā)，2014年底開始進(jìn)入項目建設(shè)階段至2017年底中項目竣工交付使用，項目開發(fā)總工期為3年（12個季度）。54結(jié)論：通過變現(xiàn)能力強(qiáng)的產(chǎn)品（寫字樓、公寓及商業(yè)街）可確保項目順利實施，自持物業(yè)有較強(qiáng)的補(bǔ)血和造血功能，且自身隨著商業(yè)氛圍的不斷加強(qiáng)，盈利能力也將不斷增強(qiáng)，由于項目的用地性質(zhì)決定了項目一定會經(jīng)歷一定時間的運(yùn)營周期。