返租與產(chǎn)權(quán)返租懂多少優(yōu)劣勢及操作方式全解析！

1、返租與產(chǎn)權(quán)返租懂多少優(yōu)劣勢及操作方式全解析!一、什么是返租（專題閱讀）在商鋪的銷售中，釆取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并對(duì)購房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。1、返租優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷

2、售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。缺點(diǎn)在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。2、操作方式簽訂購房合同時(shí)，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，返租方常是一個(gè)與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長達(dá)10-20年。二、什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售

3、后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營銷手法，這種營銷模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營銷要大。1、產(chǎn)

4、權(quán)式商鋪的優(yōu)勢分析作為一種營銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢所在?？陀^的講，這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用，在某種程度上是開發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場的認(rèn)識(shí)與把握，更是對(duì)投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體，如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。優(yōu)勢一：有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于開發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較

5、窄的開發(fā)企業(yè)來說是無法承受的。同時(shí)，開發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)同時(shí)，開發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長期穩(wěn)定的回報(bào)為賣點(diǎn)，開發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷售模式下無法達(dá)到的銷售額和利潤。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢。優(yōu)勢二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧對(duì)于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長，回報(bào)越持久，風(fēng)

6、險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購買時(shí)便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時(shí)間。還有一點(diǎn)值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的總價(jià)不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。優(yōu)勢三：能夠促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，努力爭取更大利潤售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營，有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公

7、司經(jīng)營，也有的是合作經(jīng)營，但無論經(jīng)營者是誰，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時(shí)必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報(bào)的利潤，才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，爭取更大的利潤。優(yōu)勢四：有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付50%，這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來說，按揭比例較?。毁J款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限（20到30年）短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三、產(chǎn)權(quán)返租4大方式方式1虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。回報(bào)是真實(shí)的，

8、依靠大商家的有效承租來支撐返點(diǎn)。方式2虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。方式3獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營商鋪，把銷售價(jià)格定高，通過高價(jià)格完成其5%或10%的返點(diǎn)。方式4獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。四、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢1、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業(yè)，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。這種獨(dú)立式商鋪，商場經(jīng)營按照銷售分割的賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。這種獨(dú)立式商鋪，商場經(jīng)營按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營，從而達(dá)到經(jīng)營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場亦十分看好?！就跓衢T干貨推薦】獨(dú)家數(shù)據(jù)：2015哪些