個(gè)人住房抵押貸款課件(PPT 51頁(yè))

1、房地產(chǎn)金融 個(gè)人住房抵押貸款第1頁(yè)，共51頁(yè)。2 本章目錄 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的合同關(guān)系 第四節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 第五節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的若干問(wèn)題第2頁(yè)，共51頁(yè)。3 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述貸款擔(dān)保貸款信用貸款質(zhì)押貸款抵押貸款保證貸款 一、個(gè)人住房抵押貸款的概念第3頁(yè)，共51頁(yè)。4 1.抵押貸款 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 抵押貸款通常是指借款人(個(gè)人或法人)以自己或第三人現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保而向銀行申請(qǐng)貸款的行為。 抵押貸款的特點(diǎn)： (1)抵押物既可以是房地產(chǎn)，也可以是其他財(cái)產(chǎn) (2)抵押物既可以是自

2、己的，也可以是他人的 (3)抵押物是現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn) (4)貸款用途多樣，但通常不得用于權(quán)益性投資 (5)抵押物價(jià)值通常需要評(píng)估 /第4頁(yè)，共51頁(yè)。5 2.個(gè)人住房抵押貸款 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 個(gè)人住房抵押貸款特指購(gòu)房人將其所要購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購(gòu)買的房地產(chǎn)，購(gòu)房人按約定還本付息，還清后解除抵押。 個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)： (1)抵押物就是其所要購(gòu)買的房地產(chǎn) (2)抵押貸款只能用于購(gòu)買房地產(chǎn) (3)辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系 /第5頁(yè)，共51頁(yè)。6 一次性付款和抵押貸款購(gòu)房的比較 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 一次性付款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：(1)節(jié)省利息支出；(

3、2)購(gòu)房后沒(méi)有定期的經(jīng)濟(jì)壓力；(3)轉(zhuǎn)手容易。 一次性付款購(gòu)房的缺點(diǎn)：(1)一次性付款壓力大；(2)資金沉淀，機(jī)會(huì)成本較高。 抵押貸款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：(1)提前消費(fèi)；(2)可將資金用于其他投資。 抵押貸款購(gòu)房的缺點(diǎn)：(1)還款壓力大，心理負(fù)擔(dān)重；(2)變現(xiàn)較慢。 /第6頁(yè)，共51頁(yè)。7 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 個(gè)人住房抵押貸款在我國(guó)通常被稱為“按揭”。 “按揭”一詞的來(lái)源有兩種說(shuō)法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粵語(yǔ)音譯，本意是抵押，后于20世紀(jì)90年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并逐漸流行，現(xiàn)成了“個(gè)人住房抵押貸款”的俗稱。 (2)“按揭”是個(gè)組合詞，“按”的意思是“抵押”，“揭”的

4、意思是“解押”。 /第7頁(yè)，共51頁(yè)。8 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處： (1)對(duì)個(gè)人：提前改善居住條件。 (2)對(duì)開(kāi)發(fā)商：提前回籠資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繁榮。 (3)對(duì)銀行：擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增加利潤(rùn)(優(yōu)質(zhì)資產(chǎn))。/第8頁(yè)，共51頁(yè)。9 二、個(gè)人住房抵押貸款的類型 1.按照貸款性質(zhì)劃分 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 (1)商業(yè)貸款(商業(yè)銀行發(fā)放) (2)公積金貸款(政策性貸款，公積金管理中心負(fù)責(zé)運(yùn)作) (3)組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款) /第9頁(yè)，共51頁(yè)。10 2.按照房地產(chǎn)類型劃分 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 (1)“一手房”抵押貸款 “一手房”是指初次交易的房

5、地產(chǎn)，包括期房和現(xiàn)房。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。 (2)“二手房”抵押貸款 “二手房”是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的住房和商業(yè)用房。 /第10頁(yè)，共51頁(yè)。11 相關(guān)概念期房和現(xiàn)房 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 期房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)期間的商品房。期房在港澳地區(qū)被稱做為“樓花”。 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備入住條件的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證(房產(chǎn)證和土地使用證)的商品房。 /第11頁(yè)，共51頁(yè)。12 2.按照房地產(chǎn)性質(zhì)劃分 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 (1)商品房抵押貸款 (2)經(jīng)濟(jì)適

6、用房抵押貸款 (3)其他政策性住房抵押貸款(房改房、兩限房等) /第12頁(yè)，共51頁(yè)。13 三、個(gè)人住房抵押貸款的期限 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 個(gè)人住房抵押貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，目前貸款期限10-20年的較為常見(jiàn)。 此外，銀行還要結(jié)合貸款申請(qǐng)人的年齡來(lái)確定貸款期限。貸款申請(qǐng)人貸款時(shí)的年齡與貸款期限之和通常不超過(guò)其法定退休年齡(男性60周歲，女性55周歲)。 /第13頁(yè)，共51頁(yè)。14 四、個(gè)人住房抵押貸款的額度 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 個(gè)人住房抵押貸款的額度最高不超過(guò)所購(gòu)房?jī)r(jià)的80%，通常最高為70%，即首付款比例要達(dá)到30%。 個(gè)人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整

7、。中國(guó)人民銀行規(guī)定從2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%。為抑制炒房，2010年4月，國(guó)務(wù)院決定將購(gòu)買商品住房的首付款比例調(diào)整到30%及以上，對(duì)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。 /第14頁(yè)，共51頁(yè)。15 五、個(gè)人住房抵押貸款的利率 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款實(shí)行浮動(dòng)利率，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的貸款，利率調(diào)整的當(dāng)年仍執(zhí)行調(diào)整前的利率，并于利率調(diào)整的次年1月1日起執(zhí)行新的利率。 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述貸款利率(2010年10月20日起)貸款年限1年2年3年4年5年5年以上公積金貸款3.504.05商業(yè)貸款(基準(zhǔn)利率)5.565.605.605

8、.965.966.14商業(yè)貸款(下浮15)4.734.764.765.075.075.22商業(yè)貸款(下浮30)3.893.923.924.174.174.30商業(yè)貸款(上浮10%)6.126.166.166.566.566.75第15頁(yè)，共51頁(yè)。16 六、個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 (1)現(xiàn)房以所購(gòu)買的房地產(chǎn)為擔(dān)保(抵押形式)。 (2)期房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保(以保證形式)，擔(dān)保期限為貸款發(fā)放之日起至購(gòu)房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并辦妥房地產(chǎn)抵押登記為止。 /第16頁(yè)，共51頁(yè)。17 七、個(gè)人住房抵押貸款的違約處理 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 (1)借款人逾期還

9、款，銀行按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收。 (2)借款人連續(xù)幾期沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣并就價(jià)款優(yōu)先受償，或經(jīng)借款人同意直接折價(jià)受償，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。 (3)借款人提前還貸(詳見(jiàn)第四節(jié))。 /第17頁(yè)，共51頁(yè)。18 八、個(gè)人住房抵押貸款的償還方式 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 根據(jù)中國(guó)人民銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法的規(guī)定，貸款期限在1年期以內(nèi)(含)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。對(duì)于貸款期限在1年期以上的，大多采用按月分期償還本息的方式。 按月分期還款的方式有等額本息、等額本金、等

10、比還款、等差還款等方式，其中以等額本息最為常見(jiàn)。 銀監(jiān)會(huì)規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出(月還款額+物業(yè)管理費(fèi))占其可支配收入的50%以下，否則應(yīng)增加共同借款人或延長(zhǎng)貸款期限或減少貸款額度等。 /第18頁(yè)，共51頁(yè)。19 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 等額本息還款法即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。每月還款額固定，但本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。/ 1.等額本息還款方式第19頁(yè)，共51頁(yè)。20 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 等額本息還款的特點(diǎn)： (1)客戶還貸壓力均衡； (3)貸款人操作相對(duì)簡(jiǎn)單，方便安排收支； (4)還款總利息較其他還款法要高

11、。 等額本息還款的適用： 經(jīng)濟(jì)收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥?lái)的工作及未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況有信心的購(gòu)房者。/第20頁(yè)，共51頁(yè)。21 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 等額本金還款法即借款人每月按相等的金額償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。 每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少。/ 2.等額本金還款方式第21頁(yè)，共51頁(yè)。22 第一節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款概述 等額本金還款的特點(diǎn)： (1)前期支付的本金和利息較多； (2)后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減； (3)總的利息支出較低。 等額本金還款的適用： 收入較高或想提前還款的人群，或者適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重或預(yù)計(jì)收入

12、會(huì)逐步減少的人使用。 /第22頁(yè)，共51頁(yè)。23 一、每月還款額的計(jì)算 1.等額本息償還方式 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算RPRRRRRR 01234n-2n-1n式中，R是每月還款額(本金+利息)，i為貸款月利率(年利率/12)，P為貸款本金，n為貸款總(月)期數(shù)。/ 第23頁(yè)，共51頁(yè)。24 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例1】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款金額為50萬(wàn)，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，若購(gòu)房人按月等額本息還款，試計(jì)算每期還款額，前2期期末應(yīng)當(dāng)償還的本金、利息及貸款本金余額。 【解】 (1)每期還款額R =Pi(1+i)n(1+i)n-1 =500

13、0005(1+5)120(1+5)120-1 =5551.03(元) /第24頁(yè)，共51頁(yè)。25 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 (2)第一期應(yīng)還利息 =期初貸款本金余額貸款月利率i =500000(6%/12)=2500(元) 第一期應(yīng)還本金 =月還款額-應(yīng)還利息 =5551.03-2500=3051.03(元) 第一期期末(第二期期初)貸款本金余額 =期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額 =500000-3051.03=496948.97(元) /第25頁(yè)，共51頁(yè)。26 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 (3)第二期應(yīng)還利息 =期初貸款本金余額貸款月利率i =496948.97(6%/

14、12)=2484.74(元) 第二期應(yīng)還本金 =月還款額-應(yīng)還利息 =5551.03-2484.74=3066.29 (元) 第二期期末(第三期期初)貸款本金余額 =期初貸款本金余額-當(dāng)期已還本金額 =496948.97-3066.29=493882.68(元) 依次類推，即可計(jì)算得到還款計(jì)劃表。 /第26頁(yè)，共51頁(yè)。27 2.等額本金償還方式 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算上式中，Rn是第n期的還款額(本金+利息)，Pn為第n期的應(yīng)還本金，In為第n期的應(yīng)還利息。上式中，P為貸款本金總額，N為貸款總(月)期數(shù)。上式中，i為貸款月利率，n當(dāng)期貸款期數(shù)。/第27頁(yè)，共51頁(yè)。28 第二節(jié)

15、個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例2】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款額為50萬(wàn)元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，若購(gòu)房人按月等額本金還款，試計(jì)算第一期和最后一期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。 【解】 每期應(yīng)還本金 Pn=500000120=4166.67(元) 第一期應(yīng)還利息=5000005=2500(元) 第一期還款額=4166.67+2500=6666.67(元) 最后一期應(yīng)還利息 =500000-(120-1)4166.675=20.83(元) 最后一期還款額=4166.67+20.83=4187.50(元) /第28頁(yè)，共51頁(yè)。29 二、提前還貸的相關(guān)計(jì)算 提前還款分為

16、提前結(jié)清貸款和部分提前還款。 部分提前還款又分為合同還款日提前還款和非合同還款日提前還款兩種。 合同還款日提前還款是指在借款合同約定的還款日提前還款； 非合同還款日提前還款是指在合同約定以外的任意時(shí)間提前還款。/ 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算第29頁(yè)，共51頁(yè)。30 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算1.合同還款日提前還款【例3】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款額為50萬(wàn)元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，按月等額本息還款，月還款額為5551.03元。若購(gòu)房人在第二期還款日還款10萬(wàn)元，試計(jì)算第二期期末的貸款余額。假設(shè)提前還款后貸款期限及還款方式不變，則從第三期開(kāi)始購(gòu)房人每月

17、還款額應(yīng)該是多少？ /第30頁(yè)，共51頁(yè)。31 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【解】根據(jù)例1，第二期期初貸款余額為496948.97元，第二期應(yīng)還利息為2484.74元。 提前還貸的10萬(wàn)元中包含有第二期應(yīng)還利息，故該10萬(wàn)元中屬于本金的是100000-2484.74=97515.26元。 則第二期期末的貸款余額為496948.97-97515.26=399433.71元。 第三期開(kāi)始每月還款額 =399433.715(1+5)118(1+5)118-1 =4489.46(元) /第31頁(yè)，共51頁(yè)。32 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算2.非合同還款日提前還款【例4】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)

18、個(gè)人住房抵押貸款，貸款額為50萬(wàn)元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，若借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.03元，貸款發(fā)放日為3月15日。購(gòu)房人在第一期正常還款后，于5月5日還款10萬(wàn)元，從5月15日起恢復(fù)正常還款。試計(jì)算提前還貸后的貸款余額及第二期正常還貸(月還款額為5551.03元)后的貸款余額。 /第32頁(yè)，共51頁(yè)。33 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【解】根據(jù)例1，第二期期初貸款余額為496948.97元，該期實(shí)際天數(shù)為30天，則截至到提前還款日的應(yīng)還利息為496948.97520/30=1656.50元。 5月5日所償還的10萬(wàn)元中包括本金和利息，其中貸款本金為10

19、0000-1656.50=98343.50元。 則提前還貸后的貸款余額為496948.97-98343.50=398605.47元。 提前還款日至第二期還款日的應(yīng)還利息為398605.47510/30=664.34元。 第二期還款日償還的貸款本金為5551.03-664.34=4886.69元。 則第二期正常還貸后的貸款余額為398605.47-4886.69=393718.78元。/ 第33頁(yè)，共51頁(yè)。34 三、利率調(diào)整的相關(guān)計(jì)算 利率調(diào)整后，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計(jì)算。 由于利率調(diào)整都從次年的1月1日開(kāi)始執(zhí)行，而還款日并不剛好都是每月1日，因此

20、利率調(diào)整計(jì)算應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算，即上一還款日至12月31日?qǐng)?zhí)行原利率結(jié)算貸款利息，1月1日至下一還款日?qǐng)?zhí)行新利率。 / 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算第34頁(yè)，共51頁(yè)。35 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算【例5】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款額為50萬(wàn)元，貸款期限是10年，貸款年利率為6%，若借款人按月等額本息還款，月還款額為5551.03元，貸款發(fā)放日為10月15日。假設(shè)當(dāng)年中國(guó)人民銀行調(diào)整個(gè)人住房抵押貸款利率為年利4.8%，試計(jì)算次年1月15日購(gòu)房人當(dāng)期應(yīng)還的利息。 【解】 第一期應(yīng)還利息=5000005=2500元 第一期應(yīng)還本金=5551.03-2500=3051.03元

21、 第一期期末(第二期期初，即11月15日)貸款余額 =500000-3051.03=496948.97元 /第35頁(yè)，共51頁(yè)。36 第二節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)計(jì)算 第二期應(yīng)還利息=496948.975=2484.74元 第二期應(yīng)還本金=5551.03-2484.74=3066.29元 第二期期末(第三期期初，即12月15日)貸款余額 =496948.97-3066.29=493882.68元 第三期分為兩段，第一段從第二期期末至年末，應(yīng)還利息為493882.68516/31=1274.54元。 第三期第二段從1月1日至1月15日，應(yīng)還利息為493882.68415/31=955.90元。

22、 第三期應(yīng)還利息合計(jì)為2230.44元。/第36頁(yè)，共51頁(yè)。37 一、現(xiàn)房抵押貸款 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購(gòu)房人 銀行 開(kāi)發(fā)商抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系 保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)合同關(guān)系第37頁(yè)，共51頁(yè)。38 二、期房抵押貸款 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的合同關(guān)系 購(gòu)房人 銀行 開(kāi)發(fā)商抵押合同關(guān)系買賣合同關(guān)系借貸合同關(guān)系貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系合作關(guān)系擔(dān)保合同關(guān)系 保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)合同關(guān)系第38頁(yè)，共51頁(yè)。39 一、開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂合作協(xié)議 第四節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 約定由銀行對(duì)購(gòu)買開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供按揭貸款。通常該銀行就是給開(kāi)發(fā)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的

23、銀行。 在簽訂合作協(xié)議之前，銀行需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的情況進(jìn)行調(diào)查。 二、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同 一般采用格式合同(示范文本)，并約定付款方式。第39頁(yè)，共51頁(yè)。40 三、購(gòu)房人與銀行簽訂個(gè)人住房抵押借款合同 第四節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 明確貸款的數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)，然后購(gòu)房人從銀行得到借款。 簽訂借款合同前銀行需要對(duì)借款人的情況進(jìn)行審核，如年齡、身份、職業(yè)、購(gòu)房行為的真實(shí)性、所購(gòu)住房情況、還款能力、資信情況等，且應(yīng)約見(jiàn)借款人。/第40頁(yè)，共51頁(yè)。41 第四節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程 1.如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，購(gòu)房人還要與銀行簽

24、訂房地產(chǎn)抵押合同，并將其所購(gòu)房地產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)交銀行保管，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。 2.如果購(gòu)買的是期房，則購(gòu)房人需要在借款合同中寫(xiě)明將來(lái)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后以其權(quán)屬提供擔(dān)保。 在購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之前由開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商需要跟銀行簽訂保證合同。 四、購(gòu)房人還清借款本息后，按揭關(guān)系終止 /第41頁(yè)，共51頁(yè)。42 一、提前還貸問(wèn)題 1.什么要提前還貸？什么時(shí)候會(huì)提前還貸？ 第五節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的若干問(wèn)題 借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。 是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動(dòng)以及抵押貸款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，則利率下降時(shí)意味著購(gòu)房人的利息支出增

25、加；如果采用的是浮動(dòng)利率，則利率上升會(huì)增加購(gòu)房人的利息負(fù)擔(dān)。 因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動(dòng)利率模式，并加息或存在加息預(yù)期的時(shí)候。 /第42頁(yè)，共51頁(yè)。43 2.提前還貸是否應(yīng)該支付違約金？ 第五節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的若干問(wèn)題 提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，因此某些銀行在客戶提前還貸時(shí)收取違約金，這引起了不少客戶的投訴，也引起來(lái)社會(huì)的關(guān)注和討論。 除非在貸款合同中對(duì)提前還貸問(wèn)題進(jìn)行了約定，否則提前還貸在性質(zhì)上的確是一種違約行為。根據(jù)違約金的性質(zhì)，不管違約方有沒(méi)有對(duì)守約方造成損失，只要其違約，對(duì)方均有權(quán)利主張收取違約金。 /第43頁(yè)，共51頁(yè)。44 第五節(jié) 個(gè)人住房抵押貸

26、款的若干問(wèn)題 合同法113條規(guī)定，違約金須由雙方當(dāng)事人約定，銀行不能單方面確定違約金。若合同沒(méi)有約定，則銀行收取的違約金應(yīng)以其實(shí)際遭受的損失為基準(zhǔn)。 提前還貸對(duì)銀行的影響： (1)提前還貸給銀行信貸資金的現(xiàn)金流量造成不確定性，銀行需要增加人力成本對(duì)其進(jìn)行貸款管理； (2)減少了銀行的利息收入； (3)提前還貸提前解除了銀行貸款資金的貸出風(fēng)險(xiǎn)。 /第44頁(yè)，共51頁(yè)。45 第五節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的若干問(wèn)題 在銀企關(guān)系不良、社會(huì)信用惡化的大背景下，銀行讓善良守信的人們由于積極還款卻要支付違約金，這種邏輯對(duì)信用體系的培植和銀行長(zhǎng)期利益是不利的。 合同法規(guī)定“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息”,這似乎也表明了立法者