業(yè)主-物業(yè)管理PPTPPT課件(PPT 25頁)

1、業(yè)主普法講座上海申浩律師事務(wù)所 合伙人律師1第1頁，共25頁。主要內(nèi)容關(guān)系闡明一權(quán)利解讀二以案說法 三2第2頁，共25頁。業(yè)主業(yè)主委員會（業(yè)主大會）物業(yè)管理公司“三個老鐵”3第3頁，共25頁。？關(guān)系闡明 業(yè)主員工 物業(yè)4第4頁，共25頁。上海住宅物業(yè)管理規(guī)定：業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。物業(yè)服務(wù)公司，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理條例：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。業(yè)主聘請物業(yè)5第5頁，共25頁。？關(guān)系闡明

2、業(yè)主員工 業(yè)委會6第6頁，共25頁。 物業(yè)管理條例：全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。 業(yè)主大會（委員會）應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)委會代表業(yè)主7第7頁，共25頁。？關(guān)系闡明 業(yè)委會員工 物業(yè)8第8頁，共25頁。 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常

3、工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。業(yè)委會溝通物業(yè)9第9頁，共25頁。認(rèn)真對待權(quán)力 德沃金10第10頁，共25頁。1. 專有權(quán)2. 監(jiān)督權(quán)限制3.選舉權(quán) 4.建議權(quán)意事項內(nèi)容5. 知情權(quán)業(yè)主享有的權(quán)利11第11頁，共25頁。 專有權(quán) 我的房屋我做主12第12頁，共25頁。 監(jiān)督權(quán) 干的不好我們不要13第13頁，共25頁。 選舉權(quán)以及被選舉權(quán) 一切為了業(yè)主，為了業(yè)主的一切14第14頁，共25頁。 知情權(quán)、建議權(quán)和管理權(quán) 有問題，我就提15第15頁，共25頁。以案說法16第16頁，共25頁。上海市歌林春天業(yè)委會（原告）VS上海大家物業(yè)（被告） 物業(yè)服務(wù)合同糾紛原告主張：1、被告違

4、反上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定，在收取的小區(qū)電梯廣告收入中列出所謂“清潔費”全部占為己有，將部分廣告費收入的50%也作為自有收入，廣告收益應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主所有。2、被告大家物業(yè)公司未按照政府部門規(guī)定，擅自提高小區(qū)停車費標(biāo)準(zhǔn)作為經(jīng)營成本列帳，將機動車停車費應(yīng)歸還小區(qū)業(yè)主。3、未經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，違規(guī)使用物業(yè)大修和專項維修款項。案例一17第17頁，共25頁。物權(quán)法：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理條例：以下事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定

5、和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);以下事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;18第18頁，共25頁。法院認(rèn)為：1，廣告性收益管理成本的提取比例應(yīng)由業(yè)主與物業(yè)公司約定，物業(yè)公司按照約定的比例提取后，其他收入應(yīng)歸全體業(yè)主并納入小區(qū)公益性收入。19第19頁，共25頁。法院認(rèn)為：2，車輛在共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定，收費扣除相應(yīng)的管理費后，其他歸小區(qū)全體公益性收入。20第20頁，共25頁。小區(qū)管理的重大事項由全體業(yè)主通過

6、業(yè)主大會決定，并不是誰家的房子面積大誰就說了算。21第21頁，共25頁。2015年5月10日，李某某將電瓶車停放在小區(qū)內(nèi)，次日，李某某電瓶車電瓶被盜。嵇某某是經(jīng)簽訂物業(yè)管理協(xié)議，為李某某所在小區(qū)聘請的物業(yè)管理公司管理人。李某某認(rèn)為這些損失是因嵇某某失職造成的，應(yīng)該由嵇某某賠償，嵇某某未予賠償，李某某遂向河南省靈寶市法院提起訴訟，請求小區(qū)嵇某某賠償其財產(chǎn)損失800元。要不要賠？案例二22第22頁，共25頁。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告李某某系該小區(qū)居民，并且按時交納足額物業(yè)管理費(含看護費)，被告嵇某某自收取原告李某某的物業(yè)費起即與原告李某某建立了物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告嵇某某有看護、管理小區(qū)財產(chǎn)的責(zé)任和義務(wù)，故原告李某某的電瓶車電瓶被盜，被告嵇某某存在過錯。依法判決被告嵇某某于判決生效后十日內(nèi)賠償原告李某某財產(chǎn)損失費150元。23第23頁，共25