錦溪項(xiàng)目產(chǎn)品建議ppt課件

1、錦溪工程產(chǎn)品建議錦溪鎮(zhèn)在售工程概略1、以別墅、商鋪等高端工程為主2、產(chǎn)品導(dǎo)向根本以度假旅游為主3、普通中高端住宅空缺4、別墅度假類物業(yè)根本都以湖景資源為賣點(diǎn)5、在售工程標(biāo)客戶根本瞄準(zhǔn)上?？蛻翦\溪市場(chǎng)調(diào)研Part 1名稱時(shí)代御湖地理位置錦溪鎮(zhèn)錦淀路189號(hào)開發(fā)商昆山時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商上海中原房地產(chǎn)代理有限公司開盤時(shí)間2010/10/1均價(jià)目前在售8套獨(dú)棟別墅，總價(jià)在850-2000萬(wàn)左 25000元/平方米建筑類別獨(dú)棟別墅建筑風(fēng)格法式、意式、西班牙式占地面積88.79萬(wàn)平方米建筑面積29萬(wàn)平方米容積率0.32綠化率40%裝修狀況毛坯用戶數(shù)300物業(yè)費(fèi)5.60元/平方米入住時(shí)間未定項(xiàng)目簡(jiǎn)

2、介套獨(dú)棟別墅占地3畝左右，建筑面積600-800平米，其余為贈(zèng)送的花園面積，每棟根據(jù)建筑面積大小附送270-280平米的地下室，每戶含兩個(gè)車位。每戶花園在裝修后交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為一百萬(wàn)元。部分帶有雙泳池的房源，整個(gè)別墅社區(qū)設(shè)計(jì)有500米的濱水林蔭大道，5大景觀主軸和12大主景觀。主推戶型主推400-800平方米的獨(dú)棟別墅區(qū)域內(nèi)在售工程分析名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商一聯(lián)機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間2010/1/1均價(jià)12000 元/平方米建筑類別雙拼別墅, 聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格中式人文大宅占地面積6.67萬(wàn)平方米建筑面積3.91萬(wàn)平方米容積率0.59綠化率

3、40.20%裝修狀況毛坯用戶數(shù)165物業(yè)費(fèi)1.8元/入住時(shí)間11.10項(xiàng)目簡(jiǎn)介贈(zèng)送80平方米左右的超大花園，以高大院墻圍合，業(yè)主可自由DIY打造庭院。別墅做了15米大開間，8米進(jìn)深。目前在售40套聯(lián)排和雙拼別墅房源，聯(lián)排面積210-250平方米面積，雙拼主力面積310平方米。主推戶型4室2廳3衛(wèi) 區(qū)域內(nèi)在售工程分析名稱順城錦湖灣地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑路、北至長(zhǎng)壽路，南面與淀山湖一路之隔開發(fā)商長(zhǎng)順集團(tuán)代理商開盤時(shí)間即將開盤均價(jià)待定建筑類別多層, 聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格英法、歐式風(fēng)格占地面積建筑面積46736平方米容積率綠化率42%裝修狀況用戶數(shù)128戶物業(yè)費(fèi)入住時(shí)間項(xiàng)目簡(jiǎn)介270

4、觀景露臺(tái)，全明空間，三廳雙廚房雙主臥設(shè)計(jì)。近3000平方米全功能會(huì)所，恒溫雙泳池、SPA、健身、桑拿、球館，綠城物業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)智能化安保設(shè)施。 首度引入“有機(jī)建筑”的設(shè)計(jì)理念，崇尚自然，利用豐富雙湖景觀資源，沿湖布設(shè)多元化景觀節(jié)點(diǎn)和功能區(qū)，創(chuàng)造立體式的多維湖景視野及大面積景觀覆蓋。三面圍合式私家花園，豐富組團(tuán)景觀、精美雕塑、噴水小景、林蔭樹陣，機(jī)動(dòng)停車位266個(gè)。主推戶型區(qū)域內(nèi)在售工程分析名稱楓丹御園地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道上海遵義路107號(hào)安泰大樓803號(hào)（上海售樓處）開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司代理商上海家樹建筑工程有限公司開盤時(shí)間2009年10月均價(jià)11000 元/平方米建筑類別多層

5、, 聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格特色別墅占地面積13萬(wàn)平方米建筑面積47099.6平方米容積率0.78綠化率40.80%裝修狀況毛坯用戶數(shù)246物業(yè)費(fèi)2.2元/入住時(shí)間2012.3項(xiàng)目簡(jiǎn)介楓丹御園的戶型建筑面積均在163210平方米不等，加之附贈(zèng)的前后寬院、超大露臺(tái)、陽(yáng)光地下室和地下車庫(kù)等實(shí)用空間，使用面積幾近建筑面積的兩倍，在提升產(chǎn)品性價(jià)比上做足文章。 建筑充分利用邊套優(yōu)勢(shì)，形成雙入戶式獨(dú)棟，使平面更合理化。戶戶享有私家南北庭院和三層陽(yáng)光大露臺(tái)。外墻保溫系統(tǒng)和太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。主推戶型 3期共推出128套聯(lián)排和疊加別墅，現(xiàn)還有30多套別墅在售，聯(lián)排面積為237-318平方米，疊加面積為208平方米 區(qū)域內(nèi)

6、在售工程分析名稱一泓藍(lán)溪地理位置錦溪鎮(zhèn)錦溪鎮(zhèn)五保湖東路599號(hào)開發(fā)商昆山藍(lán)溪房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商上海盤古房產(chǎn)有限公司開盤時(shí)間2010-09-16均價(jià)12800元/平方米建筑類別雙拼建筑風(fēng)格宜居生態(tài)地產(chǎn)占地面積7萬(wàn)平方米建筑面積5萬(wàn)平方米容積率0.78綠化率42%裝修狀況毛坯用戶數(shù)物業(yè)費(fèi)2.50元/平方米入住時(shí)間2011.12項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一泓藍(lán)溪位于錦溪鎮(zhèn)虬錦路南側(cè)、五保湖東路東側(cè)，西側(cè)即為大面積的景觀湖錦溪湖，周邊水網(wǎng)交織主推戶型 一泓藍(lán)溪一期74套雙拼別墅，面積275-300，毛坯單價(jià)11800-13800元/，總價(jià)320 400 萬(wàn)元/套，前10位購(gòu)買者可享受8折優(yōu)惠區(qū)域內(nèi)在售工程分析名稱

7、上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司代理商昆山皓拓房產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司開盤時(shí)間2010-09-18均價(jià)最低價(jià)7000元/平方米建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加建筑風(fēng)格特色別墅,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤占地面積29199平方米建筑面積25969平方米容積率0.89綠化率45%裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費(fèi)0.80元/平方 入住時(shí)間2011.12項(xiàng)目簡(jiǎn)介處于古鎮(zhèn)中心五保湖旅游度假區(qū)，十眼橋北側(cè)、文昌閣西側(cè)，文脈深厚，風(fēng)景秀麗，交通便利。主推戶型區(qū)域內(nèi)在售工程分析名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司代理商上海從叢投資咨詢有限公司開盤時(shí)間0

8、9年3月均價(jià)10000 元/平方米建筑類別別墅, 商鋪建筑風(fēng)格仿古建筑占地面積29199.8平方米建筑面積25969.8平方米容積率0.89綠化率20%裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費(fèi)0.8-1.8/入住時(shí)間09年10月項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目定位為商業(yè)、別墅和會(huì)所，并按照功能分成四個(gè)區(qū)域：A區(qū)（御碼頭、鐘樓區(qū)、古街坊區(qū)）、B區(qū)（古街坊前店后坊區(qū)、別墅區(qū)）、C區(qū)（別墅區(qū)）、D區(qū)（行宮、紗帽廳、會(huì)所區(qū)）。在整體建筑設(shè)計(jì)上極具古典意識(shí)，設(shè)計(jì)師秉承中式建筑風(fēng)格、結(jié)合江南特有的水鄉(xiāng)園林特色、依托古鎮(zhèn)傳統(tǒng)建筑、民居民宅、四合院，以及水墻門、吊腳樓、落水廊棚、橋樓廊坊等獨(dú)特的河街集市建筑，打造出錦溪具有水鄉(xiāng)特色的旅游休

9、閑度假街區(qū)。主推戶型商業(yè)銷售面積8050.53平方米、別墅銷售面積14830.25平方米，其中商業(yè)53套、別墅59套 區(qū)域內(nèi)在售工程分析產(chǎn)品建議Part 2錦溪商品住宅市場(chǎng)總體情勢(shì)錦溪商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)分析1、目前錦溪住宅價(jià)錢程度 目前開發(fā)工程中，低密低層花園洋房、電梯公寓乃至高端別墅等中高檔住宅產(chǎn)品所占比重日益增大，市場(chǎng)消費(fèi)主流正在向更高層次產(chǎn)品演進(jìn)。 2、居民住宅消費(fèi)趨勢(shì)： 2021年錦溪住宅市場(chǎng)根本以別墅工程為主，工程銷售均價(jià)都在10000元/平米以上，工程總價(jià)都在200300萬(wàn)/套左右。 普通住宅工程很少并且均以銷售終了，在售工程均圍繞主打旅游度假的淀山湖板塊，目的客戶群也以上海等外地客

10、為主。錦溪商品住宅市場(chǎng)總體情勢(shì)錦溪房地產(chǎn)開發(fā)情勢(shì) 1、開發(fā)量：統(tǒng)計(jì)數(shù)聽闡明，錦溪房產(chǎn)工程主要集中在淀山湖周邊，沿湖周邊約有十多個(gè)別墅工程，開發(fā)量約為1萬(wàn)多畝，工程分布比較密集。2、產(chǎn)品供應(yīng)量：2005年淀山湖板塊啟動(dòng)開場(chǎng)，包括如今在售工程及已售工程，房源量達(dá)2000多套，如今售房源還剩1000多套。銷售率達(dá)50%左右。錦溪商品住宅市場(chǎng)總體情勢(shì)錦溪房地產(chǎn)開發(fā)情勢(shì) 3、產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品是該板塊內(nèi)的絕對(duì)主力產(chǎn)品，占到了住宅市場(chǎng)的80%。主要緣由在于工程地理位置臨近上海，吸引上海消費(fèi)者。造城此緣由一是由于該板塊內(nèi)土地供應(yīng)充足，二是區(qū)域內(nèi)有著良好的自然、生態(tài)環(huán)境，特別是沿湖周邊，開發(fā)工程均為別墅物業(yè)；

11、4、市場(chǎng)價(jià)錢：隨著板塊開展成熟和被認(rèn)可，淀山湖主打休閑度假別墅曾經(jīng)得到一定認(rèn)可，由于主城區(qū)價(jià)錢的帶動(dòng)，板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)錢在最近5年內(nèi)也曾經(jīng)到達(dá)較高的程度；別墅的價(jià)錢集中在10000元/以上。1、雖然閱歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)具有“較為真實(shí)的市場(chǎng)根底，“剛性需求依然旺盛。2、隨著交通條件的不斷的改善、城市化進(jìn)程不斷的加快，錦溪旅游業(yè)，工商業(yè)的開展，房產(chǎn)市場(chǎng)從最初的瞄準(zhǔn)上?？椭饾u扎堆而上漸漸的開場(chǎng)平穩(wěn)而有序的進(jìn)展開發(fā)。3、從近年土地供應(yīng)情況來(lái)看，錦溪房產(chǎn)市場(chǎng)目前普通住宅處于一個(gè)空白期。錦溪商品住宅市場(chǎng)總體情勢(shì)結(jié)論 物業(yè)構(gòu)造綠洲江南園455畝，143套116東方港灣 金杰360

12、畝，89套海源別墅1900畝，原規(guī)劃229套康橋水鄉(xiāng)450畝，825套55鷺島湖1400畝，規(guī)劃套北岸昆山南岸青浦本案恒海高爾夫1000畝，套數(shù)未定清水 依瓦諾500畝，400多套大自然花園1000畝，160套左右豐澤灣205畝，340多套300多淀湖桃源1000畝，1000多套91溫哥華特區(qū)1000畝，600套多工程定位工程定位環(huán)淀山湖板塊案例分析物業(yè)構(gòu)造分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只需豐澤灣一個(gè)別墅工程在售板塊開展供應(yīng)構(gòu)造銷售情況供應(yīng)集中在中低端的經(jīng)濟(jì)型別墅高端市場(chǎng)只需大自然花園 一個(gè)工程中高端工程的供應(yīng)量缺乏目前只需豐澤灣 的27套在售房源高端別墅經(jīng)過極致產(chǎn)品的打造以及

13、內(nèi)部通路的建立，去化速度相對(duì)理想低端別墅經(jīng)過大力的媒體宣傳及區(qū)域炒作，去化速度卻相當(dāng)?shù)钠胀ňG洲江南園 是板塊第一個(gè)工程，目前板塊開展迅速板塊開展供應(yīng)構(gòu)造銷售情況高端別墅物業(yè)數(shù)量較多，未來(lái)1-3年為集中供應(yīng)期低端市場(chǎng)只需康橋水鄉(xiāng) 一個(gè)工程，體量很大中高端工程的供應(yīng)量缺乏高端別墅目前供應(yīng)量很小東方港灣 金杰 曾經(jīng)停售低端別墅在2005年的大力宣傳后，成交仍不理想，目前根本無(wú)媒體宣傳北岸昆山南岸青浦本案環(huán)淀山湖板塊案例分析工程區(qū)域?qū)傩园l(fā)掘1、自然屬性2、人文歷史屬性3、城市功能屬性、小結(jié)一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游艇俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、釣魚俱樂部、游泳場(chǎng)

14、、保齡球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營(yíng)基地。在淀山湖的南岸，將建高級(jí)水上休閑度假區(qū)。2、江南古鎮(zhèn)：有著眾多名勝古跡的錦溪，依然堅(jiān)持著憨厚的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，陳妃水冢、文昌古閣、十眼長(zhǎng)橋，以及全國(guó)首創(chuàng)的古磚瓦博物館，和后來(lái)以私人收藏為主成立的十多家小型專題博物館，使錦溪成為民間博物館之鄉(xiāng) 。二、人文歷史屬性1、歷史悠久：錦溪成名已有2000多年，蛟龍臥波的十眼長(zhǎng)橋陳妃水冢，風(fēng)鈴悅耳的文昌古閣，蛟龍臥波的十眼長(zhǎng)橋，古跡古鎮(zhèn)，水鄉(xiāng)風(fēng)情。2、富庶之邦：江南腹地，地處全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣昆山境內(nèi)，旅游業(yè)與現(xiàn)代化工業(yè)并重的特征古鎮(zhèn)；3、休閑天堂：淀山湖的東岸，建有水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游艇俱樂部、高爾夫球場(chǎng)

15、、釣魚俱樂部、游泳場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營(yíng)基地。在淀山湖的南岸，將建高級(jí)水上休閑度假區(qū)。淀山湖板塊已成休閑度假圣地三、區(qū)域功能屬性 1、區(qū)域功能的量變：錦溪，位于江蘇省昆山市西南23公里處，東靠淀山湖，西依澄湖，南連上海市青浦區(qū)，北接蘇州工業(yè)園區(qū)，是昆山的南大門。依托本身環(huán)境資源特征，大力開展水鄉(xiāng)旅游、新型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，逐漸從原來(lái)以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，開展成為一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展的特征文化名鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)旅游重鎮(zhèn)、新興工商城鎮(zhèn)。 2、錦溪定位1特征旅游文化名鎮(zhèn)，2新興工商城鎮(zhèn)四、小 結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治觯覀兛梢钥吹剑哄\溪是一個(gè)非常適宜居家度假的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)開發(fā)

16、前景看好!地塊四至地塊分析本工程地塊不規(guī)那么，南北展開，東面臨淀山湖：東淀山湖西目前為農(nóng)田南農(nóng)田北道路N 地塊呈南北向展開，并在西北面有與地塊相對(duì)獨(dú)立的東西向臨路用地地塊內(nèi)部有2條天然河道，分別為東西及南北走向，寬度在8-10m有約2km的湖岸線，沿湖有防護(hù)堤，別墅無(wú)法臨湖建造2005年9月8日，有“第二條滬寧高速公路之稱的蘇滬高速公路蘇州段建成通車。上海段估計(jì)在今年下半年開工建立，2021年建成通車。蘇滬高速公路上海段路幅寬60米，為雙向六車道。到時(shí)，蘇州市區(qū)和吳江市的車輛可從蘇滬高速公路直接進(jìn)入上海的A30高速公路，比走滬寧高速公路縮短30公里左右的路程。本案離蘇滬高速公路淀山湖出口約2k

17、m，路況很好，是板塊內(nèi)離該出口最近的工程。蘇滬高速公路信息地塊分析本案交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30接蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速接外環(huán)、延安高架至虹橋機(jī)場(chǎng)接滬杭高速接外環(huán)交通可及性分析地塊分析本案C線蘇滬高速蘇州繞城高速蘇嘉杭高速或滬寧高速，可方便行車于江浙兩省A線北青公路。銜接A30，方便銜接上海各條高速公路B線蘇滬高速A30A9。方便通達(dá)虹橋機(jī)場(chǎng)、延安高架，內(nèi)環(huán)，本案離蘇滬高速淀山湖出口路況很好，間隔在2km左右周邊用地情況分析地塊分析本案清水依瓦諾大自然花園淀湖桃源恒海高爾夫康橋水鄉(xiāng)東方港灣 金杰綠洲江南園海源別墅鷺島湖豐澤灣溫哥華特區(qū)周邊工程位置表示工程周邊

18、目前以農(nóng)田、農(nóng)居為主；從用地性質(zhì)來(lái)看，整個(gè)板塊是度假的定位，未來(lái)將有眾多休閑度假配套設(shè)備以及包括酒店、別墅等在內(nèi)度假物業(yè)；目前板塊剛剛起步，周邊眾多工程在開發(fā)建立中；周邊缺乏必要的銀行、超市等根本公共配套設(shè)備，離工程最近的配套設(shè)備位于錦溪鎮(zhèn)及淀山湖鎮(zhèn)，間隔本案有15分鐘車程Strength / 優(yōu)勢(shì)土地形狀方正，便于分區(qū)規(guī)劃土地容積率高，易于戰(zhàn)略調(diào)整相對(duì)板塊內(nèi)其他個(gè)案，本案交通更加便利Weakness / 優(yōu)勢(shì)土地規(guī)模很大，做單一型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大相比周邊個(gè)案，本案湖岸線較短，且無(wú)法建造臨湖物業(yè)Opportunity / 時(shí)機(jī) 全國(guó)范圍，別墅用地停頓批租板塊為離上海最近的、擁有得天獨(dú)厚自然資源的旅

19、游度假板塊，前景看好開展中的沿滬產(chǎn)業(yè)帶可以為工程提供大量客源Threats / 要挾國(guó)家對(duì)高端物業(yè)的控制政策尚未出臺(tái)，工程未來(lái)存在不確定要素板塊內(nèi)物業(yè)眾多，且均在3年內(nèi)集中推案，競(jìng)爭(zhēng)猛烈工程SWOT分析地塊分析STOWIII - SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論： 產(chǎn)品線要有一定的包容性； 主流客源以工程周邊為主，吸引少量的上海客；營(yíng)銷建議小結(jié)： 尋覓市場(chǎng)上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升； 產(chǎn)品可以對(duì)外區(qū)域客戶構(gòu)成吸引力； 按照適當(dāng)比例添加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)展客源面；工程目的客戶定位 1、根據(jù)目前錦溪在售工程的定位，目的客戶根本圈定上海外來(lái)置業(yè)者，目的客戶比較單一雷同。 2、本工程存在

20、區(qū)域缺乏認(rèn)同及市場(chǎng)小等問題，客戶定位在數(shù)量上和層級(jí)上需求有廣泛的包容性 3、工程從開發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)人口數(shù)量來(lái)看，我們必需將客戶放在一個(gè)相對(duì)較廣泛的范疇，確保客群復(fù)合化，避開目前市場(chǎng)雷同的客戶定位，將主要目的客戶定位在本鎮(zhèn)周邊，防止單一化本工程目的客戶錦溪及周邊中高端“泛客戶群客戶來(lái)源企業(yè)職工泛公務(wù)員金融、電信、挪動(dòng)等公務(wù)員企業(yè)管理層泛公務(wù)員金融、電信、挪動(dòng)等二、補(bǔ)充客戶群一、主流客戶 上海周邊客源主流客戶的總價(jià)接受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工： 支付才干普通，年收入6萬(wàn)左右，總價(jià)接受才干在50萬(wàn)左右：置業(yè)傾向：對(duì)總價(jià)首付比較敏感，對(duì)小區(qū)質(zhì)量有一定要求，房型要適用緊湊。泛公務(wù)員： 支付才干強(qiáng)，收入較企

21、業(yè)職工略高。福利待遇好，總價(jià)接受才干在100萬(wàn)左右置業(yè)傾向：對(duì)小區(qū)環(huán)境質(zhì)量都有較高的要求，追求產(chǎn)品溫馨感和質(zhì)量感。主流客戶的總價(jià)接受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員： 支付才干較強(qiáng)，對(duì)總價(jià)不敏感，收入較高。總價(jià)接受才干在500萬(wàn)左右置業(yè)傾向： 盼望貼近自然的清靜生 活，向往低密度的居住方式，自然環(huán)境好且道路交通方便的城郊區(qū)域是他們置業(yè)的方向高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵要素 居住晉級(jí)+稀缺資源占有關(guān)鍵點(diǎn)提煉居住的創(chuàng)新和晉級(jí)對(duì)擁有稀缺資源的向往看重品牌和工程質(zhì)量平安、保安系統(tǒng)的注重注重環(huán)境容易接受創(chuàng)新事物，追求生活的質(zhì)量工程市場(chǎng)口碑要求戶型溫馨需求明顯的質(zhì)量提升對(duì)產(chǎn)品要求很高尺度夸張，且需求創(chuàng)新的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為休閑度假所

22、用者居多具象描畫錦溪鎮(zhèn)旅游資源豐富，工程地處天然水系，環(huán)境質(zhì)量較高，小區(qū)的環(huán)境要好，顯出檔次 ，交通和生活配套暫時(shí)缺失亦可等待。需求戶型方方正正，溫馨寬闊，有獨(dú)立會(huì)客 廳，健身房、大露臺(tái)希望建筑本身用材細(xì)節(jié)都能表達(dá)質(zhì)量感可以選擇一個(gè)有人氣但不失質(zhì)量的社區(qū)中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵要素 居住質(zhì)量提升吸引力的價(jià)錢看重區(qū)域的發(fā)展和地 段強(qiáng)調(diào)日照間距 關(guān)懷小區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)提煉要求偏經(jīng)濟(jì)型戶型追務(wù)虛惠 多層受歡迎，高層也能接受容易接受創(chuàng)新 產(chǎn)品外部籠統(tǒng) 物業(yè)管理等軟性效力購(gòu)房自住為，對(duì)總價(jià)敏感具象描畫小區(qū)的環(huán)境要好小區(qū)規(guī)劃好的話，能吸引很多人，目前市場(chǎng)上多層高層普通住宅工程空白二房90100平米足夠，三房130

23、平米左右就夠，不宜過大，要方正適用 以為退臺(tái)、花園洋房不錯(cuò)，很符合本人的置業(yè)需求，高層視野開闊，有電梯，也挺方便，能滿足居家的質(zhì)量生活由于是自住，所以對(duì)房型，質(zhì)量，價(jià)錢都比較關(guān)注目的客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范高端客戶具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸 引他們的目光也就獲得了城市的關(guān) 注在工程開發(fā)中扮演的角色客戶戰(zhàn)略提供目前市場(chǎng)較少的居住創(chuàng)新和晉級(jí)，輔以資源強(qiáng)適度，對(duì)財(cái)富人群構(gòu)成吸引中高端客戶熱銷造勢(shì) 快速回現(xiàn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，開局抓住主流才干奠定大局勝勢(shì)提供整體居住環(huán)境的明顯提升和工程開發(fā) 的自信心優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過主流價(jià)錢和優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)產(chǎn)生強(qiáng)購(gòu)買吸引，抑制區(qū)域妨礙，構(gòu)成開盤熱銷客戶分類目的客戶分析總結(jié)1、與目前市場(chǎng)

24、上多數(shù)工程不同，對(duì)于客戶需求，我們不是單純的滿足，而是積極的引導(dǎo)；2、不是對(duì)固有居住方式的因循，而要激發(fā)人們對(duì)生活能夠性與精彩度的追求 工程物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶 根本戰(zhàn)略居住創(chuàng)新和晉級(jí)，輔以資源傾斜產(chǎn)品類型獨(dú)棟產(chǎn)品定位標(biāo)桿型產(chǎn)品中高端客戶 居住質(zhì)量明顯提升， 價(jià)錢適中，優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)花園洋房情景小高層高層創(chuàng)新型產(chǎn)品面積范圍250350m22居90m23居110-130m2邊境一致的建筑籠統(tǒng)運(yùn)用特征的符號(hào)言語(yǔ)，鮮明的、與眾不同的物業(yè)籠統(tǒng)與周邊社區(qū)、尤其是與經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)成自然的區(qū)隔不同建筑方式采用同一種風(fēng)格，保證一致的物業(yè)籠統(tǒng)。視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造一致的社區(qū)籠統(tǒng)及鮮明的邊境感建筑設(shè)計(jì)外立面風(fēng)格

25、選用新古典主義風(fēng)格，顏色上，整體暖灰色，底部基座色系加深，加強(qiáng)穩(wěn)重感，上部顏色一致，營(yíng)造大氣、穩(wěn)重感建筑單元間參差改動(dòng)布置，加強(qiáng)建筑天際線視覺感和建筑圍合感，保證地面景觀視野最大化建筑立面選用新古典主義風(fēng)格，注重“三橫三縱空間層次、建筑對(duì)稱布置，縱深感強(qiáng)對(duì)于3.3層高22層建筑，底部3層基座深化檐口、柱式設(shè)計(jì)，頂部3層結(jié)合電梯間構(gòu)成退臺(tái)參差空間，中間16層整體感強(qiáng)，結(jié)合窗、樓梯間整體框架設(shè)計(jì)參差改動(dòng)布置三橫三縱新古典主義大氣、穩(wěn)重感建筑資料石材貼面真石漆鐵藝細(xì)節(jié)燈柱細(xì)節(jié)新古典主義建筑底部干掛石材+中部段優(yōu)質(zhì)真石漆1、每3層建筑南向設(shè)置空中花園，聯(lián)同外部生態(tài)綠色空間，構(gòu)成立體景觀。2、建筑底層架

26、空，選用木質(zhì)地板、種植紅綠相間植物，布置新古典陽(yáng)傘亭，營(yíng)造泛會(huì)所氣氛。4、臨近森林公園一側(cè)主臥或客廳位置選用八角窗設(shè)計(jì)，保證270觀景視覺享用。5、會(huì)所采用石材、玻璃相間的材質(zhì)，以石材表達(dá)奢華，以玻璃烘托奢華的覺得。建筑細(xì)節(jié)底層架空結(jié)合歐式景觀營(yíng)造泛會(huì)所八角窗目的客戶的價(jià)值取向目的客戶的個(gè)性特征目的客戶的共性特征城市活動(dòng)的主體/城市開展的奉獻(xiàn)者/依賴和盼望城市生活/無(wú)力支付穿越于城市與郊區(qū)的時(shí)間本錢/便利至關(guān)重要現(xiàn)代的、時(shí)髦的、都市的伴隨著國(guó)家和民族從傳統(tǒng)到開放，從年幼無(wú)知到社會(huì)和家庭的中堅(jiān)/傳統(tǒng)與叛逆共存/理性與感性交錯(cuò)/最后一代兒時(shí)與大自然為伴/社會(huì)理想與現(xiàn)實(shí)的矛盾/人生夢(mèng)想與時(shí)代價(jià)值觀的變化/現(xiàn)代文明生活與以禮待人/交流與溝通/以人為本平等的、民主的、人文的社會(huì)精英/話語(yǔ)霸權(quán)/指點(diǎn)與控制/流行元素的制造與享用/高科技的擁護(hù)著/消費(fèi)力的推進(jìn)器/典范的力量引領(lǐng)的、前沿的、典范的從運(yùn)用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)接受才干、年齡階段等的不同表現(xiàn)出相應(yīng)的行為特征進(jìn)展人性化設(shè)計(jì)，在功能上滿足他們的需求戶型功能建議 原那么如：購(gòu)買二居的客戶總特