中楠房產(chǎn)嘉興項(xiàng)目市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃報(bào)告ppt課件

1、工程開發(fā)要處理的主要問題工程地塊的價(jià)值在哪里？誰是我們的市場(chǎng)客源？我們能為客戶提供怎樣的產(chǎn)品？我們的產(chǎn)品“好在哪里？如何來“賣我們的產(chǎn)品？如何評(píng)價(jià)地塊的先天條件？工程在城市中的位置中心城區(qū)秀洲新區(qū)南湖區(qū)秀城區(qū)區(qū)域定性：城市開展中的弱勢(shì)區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度有限？區(qū)域定性：政府導(dǎo)向明顯市民對(duì)區(qū)域開展前景較樂觀非主流區(qū)域工程開發(fā)面臨的市場(chǎng)情況地段概念清楚，政府導(dǎo)向明顯地段對(duì)工程的負(fù)面影響明顯樓市步入高層時(shí)代市場(chǎng)和消費(fèi)者面臨觀念的轉(zhuǎn)型期企劃成熟但營銷執(zhí)行不到位銷售執(zhí)行力缺乏影響到工程整體去化只選好的，不怕貴的產(chǎn)品質(zhì)量及性價(jià)比成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵城市人口有限、租售報(bào)答不對(duì)等自住型客源為主，關(guān)注產(chǎn)品的適用性地塊的

2、價(jià)值在哪里？最大的森林公園穆湖利：有一定知名度，景觀條件較好弊：水景具有類似性，不具備直接優(yōu)勢(shì)，訴求賣點(diǎn)不劇烈思索：發(fā)掘水的內(nèi)涵和價(jià)值，不拘泥于單純的景觀概念營造地塊的價(jià)值在哪里？百年名校秀州中學(xué)利：有較高知名度，市場(chǎng)接受度高弊：人文氣氛缺乏，訴求力度不強(qiáng)，較西區(qū)院校群落落差明顯思索：跳脫泛泛的人文概念，尋覓其與相關(guān)事物的關(guān)聯(lián)地塊的價(jià)值在哪里？良好的交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)度禾興路利：禾興路可直達(dá)城區(qū)中心，00生活間隔 多路公交線路，交通出行便利思索：將禾興路與工程地塊聯(lián)絡(luò)起來，以點(diǎn)代面，強(qiáng)化交通優(yōu)勢(shì)地塊的價(jià)值在哪里？較成熟的生活配套農(nóng)工商利：較南湖區(qū)及秀洲新區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)弊：對(duì)期房開發(fā)而言，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)抗性差別不

3、明顯思索：不能成為主要訴求點(diǎn)，對(duì)客源缺乏足夠吸引力工程開發(fā)立地條件研判可利用資源有限，且不具備明顯優(yōu)勢(shì)工程開發(fā)更多地應(yīng)從產(chǎn)品上著手工程的市場(chǎng)時(shí)機(jī)在哪里？區(qū)域性個(gè)案定位:產(chǎn)品售價(jià)受區(qū)域行情影響明顯難以提升，同區(qū)域個(gè)案相比不具價(jià)錢優(yōu)勢(shì)區(qū)域客源群量有限，難以滿足工程體量要求產(chǎn)品質(zhì)量較低，雖資金回籠較快但利潤獲得有限全市性個(gè)案定位:工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)展性價(jià)比較外區(qū)域同質(zhì)個(gè)案更高，可有效躲避地段優(yōu)勢(shì)影響可實(shí)現(xiàn)客源最大化和利潤最大化利于開發(fā)商品牌營造以產(chǎn)品性價(jià)比博得市場(chǎng)怎樣有效提升工程價(jià)值？充分利用容積率，降低樓面地價(jià)大面積特征景觀營造，提升景觀價(jià)值產(chǎn)品外觀的特征性塑造戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)合理面積控制提高性價(jià)比合理

4、控制車庫及配套本錢支出有效的營銷推行戰(zhàn)略多層還是高層？多層高層優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品得房率較高物業(yè)管理費(fèi)用較低市場(chǎng)接受度高房型面積易于控制眼球效應(yīng)明顯棟距開闊，通風(fēng)采光好綠化景觀價(jià)值大幅提升視野景觀良好劣勢(shì)樓面地價(jià)偏高影響價(jià)格建筑密度高，棟距過近難以提高綠化景觀質(zhì)量市場(chǎng)逐步接受過程中面積較多層適度放大得房率略低物業(yè)費(fèi)用更高產(chǎn)品定位的提出禾興路、穆湖畔20萬平米中情西韻全景觀精品名宅 產(chǎn)品檔次定位為中高檔，主要經(jīng)過產(chǎn)品附加值表現(xiàn) 產(chǎn)品在建筑外觀及規(guī)劃上富于特征和內(nèi)涵 以人文為軸線串連建筑和景觀，用現(xiàn)代手法表現(xiàn)歷史元素 不聚焦具像賣點(diǎn)，注重對(duì)客源心思的引導(dǎo)和把握誰是我們的目的客源？追求性價(jià)比和生活質(zhì)量的菁英階層

5、購房用于保值增值的私營業(yè)主階層異地置業(yè)，投資自住兩用型投資客產(chǎn)品方案定位謀劃秀洲區(qū)南湖區(qū)城市坐標(biāo)LOCATIONSITE西塊WEST東塊EAST穆湖LAKEVIEW禾興北路秀洲中學(xué)HIGHSCHOOL住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀分析TERRAIN ANALYSIS 昌 盛 北 路禾城世紀(jì)花園西塊 WEST67515 R2東塊EAST55574 R 3穆湖LAKEVIEW禾興北路規(guī)劃立地條件秀洲中學(xué)HIGHSCHOOL西塊WEST東塊EAST穆湖LAKEVIEW禾興北路 融入 與 浸透標(biāo)志性規(guī)模效應(yīng)市中心總平面圖一全小高層 MASTPLAN 院落與圍合院落與圍合總平面圖 MASTPLAN 昌 盛 北 路禾 興 北 路 昌 盛 北 路禾 興 北 路設(shè)計(jì)概念 DESIGN CONCEPT 水沖進(jìn)了城市、衍生出生命和文化設(shè)計(jì)概念 DESIGN CONCEPT 大開大合、收放有序 昌 盛 北 路禾 興 北 路交通分析圖 SITEMOVEMENT 充分減少道路對(duì)景觀的影響、對(duì)人行的破壞 昌 盛 北 路禾 興 北 路綠化分析 DESIGN CONSEPT 昌 盛 北 路禾 興 北 路 昌 盛 北 路禾 興 北 路綠化分析 DESIGN CONSEPT 設(shè)計(jì)概念 DESIGN CONCEPT 文華 西、開放、融會(huì)貫穿 頤景中、精致、博大精深 昌 盛 北 路禾 興 北 路 上 禾 城