我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困境分析

1、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困境分析【摘要】為遏制房地產(chǎn)市場投機而造成的房價持續(xù)快速上漲，國家連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。但其效果不盡如人意，究其原因在于我國特殊的國情以及復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。本文就我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境進行了分析，并得出推廣開征房產(chǎn)稅和加強中低收入者住房保障應(yīng)作為今后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩大重點的結(jié)論。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控困境房產(chǎn)稅住房保障近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房價，保障居民的住房消費能力，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日新國十條”發(fā)布以來，各地陸續(xù)實施了最嚴(yán)厲的調(diào)控手段一一

2、限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價的下行打開了通道。但放眼長遠(yuǎn)，限購帶來的負(fù)面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時，必然會大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當(dāng)前我們應(yīng)該重新審視限購政策，逐步調(diào)整政策的著力點，在對過去的調(diào)控政策進行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效途徑。一、2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡要梳理1、2003年初一2005年上半年，規(guī)范管理階段2003年2月8日，國土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，旨在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，控制并且規(guī)范銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對個人

3、的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式。2、2005年下半年一2008年上半年，適度控制階段2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，稱之為國六條”2006年5月30日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于目前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月

4、27日，央行發(fā)出中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。3、2008年下半年一2009年底，大力發(fā)展階段2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。4、2010年初至今，從嚴(yán)調(diào)控階段2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，

5、強調(diào)合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求，規(guī)定家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，進一步提高家庭二套房貸”首付款比例至50%,并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴(yán)格施行問責(zé)制。2011年1月26日，國務(wù)院召開會議，確定了八項政策措施（新國八條”政策），再次提高家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年7月20日，溫家寶總理在第164次國務(wù)院常務(wù)會議上，要求必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進房價合理回歸。從中央對房地產(chǎn)調(diào)控的時間階段

6、上可以看出，我國對于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時采取了行政政策、財政政策、土地政策以及金融政策對房地產(chǎn)進行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴(yán)密分析當(dāng)前市場變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場的反應(yīng)，來決定調(diào)控的時機和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對市場發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時也產(chǎn)生了很多負(fù)面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實行限購政策以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房價也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當(dāng)前民眾及政府對房價的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會

7、帶來整個行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至?xí)绊懙奖姸嗟南嚓P(guān)行業(yè)。因此，為避免整個行業(yè)的劇烈波動，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時機。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資的現(xiàn)狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關(guān)注于GDP,而房地產(chǎn)作為一個關(guān)聯(lián)性與帶動性極強的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸

8、多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價快速上揚。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房價越高，其對GDP的貢獻也就越大。因此，過高的土地價格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房價的成因，也是調(diào)控房價中最難以克服和解決的問題。2、宏觀調(diào)控與經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾在我國的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻越來越大。由表1和圖1可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年上升。由圖2可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例穩(wěn)中有增，在20022009年間，除2008年有一定幅度的下降外，其他年份都呈現(xiàn)增長的趨勢。而近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效應(yīng)在對房地產(chǎn)

9、行業(yè)本身形成沖擊的同時，萎縮的效應(yīng)必然會傳導(dǎo)到宏觀經(jīng)濟層面。在我國的發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻非常大，在我國逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，其對經(jīng)濟的影響至關(guān)重要。然而經(jīng)濟全面快速發(fā)展的同時，又要對房地產(chǎn)業(yè)進行合理降溫，實施極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策一一限購，這必然會產(chǎn)生矛盾。3、區(qū)域差異影響宏觀調(diào)控政策的效果由于住房具有不可移動的特性，且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可能兼顧到每一個地區(qū)，所以不同區(qū)域之間的宏觀調(diào)控政策差異非常大，這就需要地方政府自己制定合適的調(diào)控政策進行合理調(diào)控。但是，每一個地方政府都希望作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)飛速發(fā)展，不愿意單獨制定抑制政策。因此，全國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就必須把每

10、一個地區(qū)的情況都考慮進去，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難度。4、宏觀調(diào)控力度難以把握我國當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房價，即抑制房價瘋狂性的過快上漲，而非普通居民認(rèn)為的房價下調(diào)。從宏觀經(jīng)濟層面分析，房價下降導(dǎo)致的不僅僅是經(jīng)濟問題，更會引發(fā)一系列的社會問題，如自限價后部分地區(qū)的售樓中心遭到購買者打砸就可體現(xiàn)出如果房價大幅跳水，對我國各方面穩(wěn)定將會造成巨大沖擊。因此，既要穩(wěn)定房價，又不能過度地抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這樣房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度很難把握。三、未來調(diào)控政策的重點1、推廣開征房產(chǎn)稅目前，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房價過快增長，雖然在限購令出臺之后，房地產(chǎn)市場有了明顯的降溫，但

11、限購令在一定程度上限制了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，我們需要找到一條可以長期施行且對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不會產(chǎn)生太大負(fù)面影響的政策開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅目前已經(jīng)在重慶和上海兩個地方開始征收，并且取得初步成效，可慢慢向全國推廣。重慶市征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)：稅率，平均價格3倍以下0.5%,34倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。免稅面積，2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝?/p>

12、套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。不予扣除免稅面積，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含第二套）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。上海征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)：征收范圍，本地戶籍新購且屬于家庭第二套以上及外地戶籍新購的征收房產(chǎn)稅。計稅價格，交易價格70%，以后按評估價算。稅率，人均超過60平方米的，對超出部分的面積征收0.6%的稅，如果應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。免稅額，人均60平方米（含60）的免稅。退稅，第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出的退稅。從上述對比可以看出，兩種房產(chǎn)稅征收的不同點在于：重慶對于房

13、產(chǎn)稅的征收依據(jù)主要來自房地產(chǎn)交易時的價格，依據(jù)價格的高低制定出不同的適用稅率。而上海市則主要是參考人均住房面積，只對超過人均住房面積的部分，即大于人均60平米的面積增收房產(chǎn)稅。兩種房產(chǎn)稅征收的優(yōu)點表現(xiàn)在：一是房產(chǎn)稅將增大炒房者的炒房成本，有利于遏制房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場。二是有效調(diào)節(jié)社會貧富差距。通過對居住豪宅者或多房者征以高稅，對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費，這是調(diào)節(jié)社會貧富差距、維護社會穩(wěn)定的有效舉措。三是大大拓寬地方政府稅收征收面。在拓展地方政府稅收征收面后，可增加地方政府財政收入，彌補一些地方政府財政赤字，避免一些地方政府的財政收入過度依賴于土地出讓金，從而合理控

14、制房價。2、加強中低收入者保障房建設(shè)我國的保障性住房體系日漸完善，但仍存在嚴(yán)重問題。一是效率低下。盡管每年政府投入上千億，但建成的保障性住房最多讓5%的低收入者有房住。二是容易滋生腐敗。立項開始到分配住房的各個環(huán)節(jié)都是腐敗的溫床。三是執(zhí)行起來行政成本非常高。因此，保障房建設(shè)機制的透明化，讓廣大住房需求者共同監(jiān)督保障房的建設(shè)是至關(guān)重要的。同時，應(yīng)將地方政府土地出讓金大部分用于保障房建設(shè)，加強保障房建設(shè)速度。3、將解決民眾住房問題納入政績考核體系將解決民眾住房問題納入地方政府的考核體系，直接把抑制高房價與地方政府的切身利益綁定一一政府從土地上得到的收入多了，房價就會上漲，居民就買不起房，住房狀況就

15、會下降，對政府官員的考核評價就會降低，從而提高地方政府對于抑制房價過咼的積極性。另外，將民眾住房狀況及抑制咼房價納入政績考核，對規(guī)范保障房建設(shè)中的政府行為及防止腐敗滋生也有著積極意義。四、結(jié)論宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)過熱，目的是為了使經(jīng)濟更好更健康的發(fā)展。宏觀調(diào)控成功不是以犧牲房地產(chǎn)業(yè)為代價，而是要使房地產(chǎn)市場更健康、更規(guī)范，更有利于解決收入和支付能力有巨大差異的公民的住房問題。有利于和諧、有序和高效的發(fā)展，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本出發(fā)點和立足點。我國不斷在緊縮與擴張性政策中摸索，旨在逐漸找出能夠使房地產(chǎn)供需平衡以及房價趨于穩(wěn)定的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)業(yè)在興旺與衰退時的差值達到最小，從而創(chuàng)造一個穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)市場?！緟⒖嘉墨I】張金娟：我國房地產(chǎn)市場的問題及未來發(fā)展J.當(dāng)代經(jīng)濟，2009(2)