房地產(chǎn)商圈研究

1、房地產(chǎn)商圈研究商圈的概念商圈，是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。零售店的銷售活動(dòng)通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。同樣一個(gè)零售店在不同的經(jīng)營時(shí)期受到不同因素的干擾和影響，其商圈并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小，商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究，一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。商圈分析的作用一、商圈分析是新開商店合理選址的前提為了估算市場(chǎng)容量，針對(duì)較大的目標(biāo)市場(chǎng)，就需要通過商圈分析確定商圈范圍，了解商圈

2、內(nèi)人口分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與定位，根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃選擇一個(gè)或多個(gè)消費(fèi)群，進(jìn)行經(jīng)營效益評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值。二、商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營策略通過商圈分析，可以掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求和特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營策略，滿足顧客現(xiàn)實(shí)與潛在的需求。三、商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開拓策略通過商圈分析，可以明確哪些是本店的基礎(chǔ)顧客群，哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群。制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。?如果商圈范圍較小，商圈內(nèi)消費(fèi)能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的需要，則可以考慮提高知名度，重新

3、定位，擴(kuò)大商圈范圍，面對(duì)更多消費(fèi)者；如果商圈大小已經(jīng)足夠，商圈內(nèi)的消費(fèi)能力很強(qiáng)，企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠度，增加消費(fèi)者在本店消費(fèi)的比重，充分挖掘商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。四、商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)通過商圈分析，可以了解商圈內(nèi)顧客的消費(fèi)行為與習(xí)慣，從而合理組織商品，加快商品周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。五、商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考除了新店址商圈分析，對(duì)目前營業(yè)的分店進(jìn)行商圈調(diào)研所得到的結(jié)果也可以為新開設(shè)分店或連鎖店提供相關(guān)信息，并防止自身商圈范圍交叉重復(fù)。商圈分析的要素商圈與零售店經(jīng)營活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無論新開店還是老店，都不應(yīng)無視對(duì)商圈的分析。所謂商圈分析，就是經(jīng)營者對(duì)影響商圈的人口結(jié)

4、構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營策略提供依據(jù)。一、商圈的層次根據(jù)顧客前往零售店所需的時(shí)間和所走的路程，可以劃分商圈的大小。一般而言，商圈可分為三個(gè)層次。?核心商圈：核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，一般顧客光臨很方便，核心商圈顧客一般占商店的銷售額的5570?次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的1525?邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。二、商圈的大小1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內(nèi)總

5、人口?三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點(diǎn)區(qū)域性的商店，核心商圈顧客密度較大，是主要目標(biāo)顧客；而次級(jí)商圈顧客密度較小，對(duì)零售店的重要性也相對(duì)較弱；而邊際商圈的顧客只是偶爾來光臨，在商場(chǎng)的經(jīng)營計(jì)劃中一般不會(huì)依賴這部分顧客。居民區(qū)的便利店，商圈范圍一般較小，顧客密度很大，很少有次級(jí)商圈和邊際商圈的顧客。位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場(chǎng)等業(yè)態(tài)形式，核心商圈的顧客一般密度較小，次級(jí)商圈和邊際商圈的顧客對(duì)這類店的奉獻(xiàn)較大，需相當(dāng)重視。四、商圈顧客的來源零售店有其特定的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，零售店服務(wù)的對(duì)象， TOC o 1-5 h z 即顧客來源可分為三部分。?1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口，這部分人

6、口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高，消費(fèi)場(chǎng)所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來擴(kuò)大市場(chǎng)，單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進(jìn)行過大變化。?2、工作人口。是指工作地點(diǎn)在零售店附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來源。商圈內(nèi)工作人口越多，商圈規(guī)模越容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量就較多，單店擴(kuò)大規(guī)模更具有可行性。?3、流動(dòng)人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。商圈分析的方法一、商圈層次分析各級(jí)商圈的時(shí)間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布二、客流量分析平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時(shí)點(diǎn)分布十字路口客流量、街道客流量、商場(chǎng)客流量、車站客流量客流類型自身客流、分享客流、派生客流客流規(guī)律客流目的、速度、滯留時(shí)間三、顧客分析顧客消費(fèi)習(xí)慣研究?顧客消費(fèi)心理及行為分析人口統(tǒng)計(jì)因素：性別、年齡、文化程度、職業(yè)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、家庭結(jié)構(gòu)四、環(huán)境分析地