XX科技園區(qū)定位策劃報(bào)告課件

1、報(bào)告目錄項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位分析PART.1PART.204項(xiàng)目背景屬性分析PART.3項(xiàng)目整體定位建議PART.5項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析PART.4項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議16253554從奮力株洲發(fā)展升級(jí)版的角度出發(fā)，需要從五大層次來分析天臺(tái)園科技園區(qū)升級(jí)發(fā)展的必要性Part 1 項(xiàng)目背景屬性分析項(xiàng)目背景屬性分析12345株洲市層面高新區(qū)層面區(qū)域發(fā)展層面高科集團(tuán)層面園區(qū)自身層面人均GDP排名下滑，三產(chǎn)比重持續(xù)下滑，第三產(chǎn)業(yè)比重明顯低于省平均水平，排名省內(nèi)倒數(shù)第二，以二產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式動(dòng)力明顯減弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整Part 1 項(xiàng)目背景屬性分析/株洲市層面 2006年株洲市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)12.5:51.5:3

2、6.0；2011年株洲市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)8.5:60.5:31.0，第一、三產(chǎn)業(yè)分別降低4個(gè)百分點(diǎn)、5個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)則提升9個(gè)百分點(diǎn)，“十一五”期間，株洲第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重一直徘徊在33%-36%之間波動(dòng)，但從2010年開始服務(wù)業(yè)占比呈走低態(tài)勢(shì)，到2012年下降為31.2%，比全省平均水平低7.8個(gè)百分；在全省14個(gè)市州第三產(chǎn)業(yè)占比的比較中，株洲第三產(chǎn)業(yè)比重排名倒數(shù)第二位，僅高于婁底。2012年，株洲市GDP1759億元，排名第5，人均GDP44746元，排名第3；2010年，株洲市GDP1275億元，排名第5，人均GDP33065元，排名第2。株洲市第三產(chǎn)業(yè)比重：株洲市GDP/人均GD

3、P：GDP（億元）GDP省內(nèi)排名人均GDP（元）人均GDP省內(nèi)排名2012年1759.454474632011年1564.254043132010年1275.553306522009年1024.852747422008年906.552456322007年748.752025722006年605.35162702歷年株洲三產(chǎn)省內(nèi)排名 三產(chǎn)比重省內(nèi)14市排名 2012年 31.2%132011年 31.0%132010年 31.8%132009年 34.7%122008年 34.1%102007年 34.6%102006年 36.0%5Part 1 項(xiàng)目背景屬性分析/區(qū)域?qū)用嫦娼税妒怯蓷飨鲁恰?/p>

4、航空城、服飾城形成的城市三大新城，隨著過江隧道和跨江大橋的建成，天臺(tái)科技園將是新城與天元區(qū)聯(lián)系的第一站，處于新城與老城之間橋頭堡的重要位置楓溪新城航空城服飾城規(guī)劃跨江大橋規(guī)劃過江隧道本項(xiàng)目Part 1 項(xiàng)目背景屬性分析/天臺(tái)科技園層面與新興的工業(yè)園區(qū)相比，天臺(tái)科技園目前已不能適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，單位土地產(chǎn)能極低，資產(chǎn)閑置浪費(fèi)情況嚴(yán)重，已無法跟上城市快速發(fā)展的步伐湘瑞建材原普蘭特地塊通達(dá)物資百通加氣站天虹電子遠(yuǎn)東安森華冠時(shí)代橡塑利達(dá)涼席徐家沖管理處神風(fēng)通信萬通機(jī)械金茂實(shí)業(yè)（兆富）南方閥門銀源投資（碧輝建材）時(shí)菱交通農(nóng)業(yè)科技園田龍海天長江寶飾（弘強(qiáng)能源）湘瓷科藝株 冶時(shí)代新材威特電刷天牌工業(yè)園湘怡

5、中元家家樂湘火炬華為汽修天臺(tái)金谷綠惠綠色軍干所東鼎房產(chǎn)天臺(tái)金谷東興精密振興瑞昌海鷹機(jī)械戒毒所利德投資絕緣材料（株洲電機(jī)）振邦科技科瑞弗拉德日旺精工銀塑實(shí)業(yè)飛馬康琪壹佰華天汽修伸興/宏發(fā)英達(dá)新華硬質(zhì)時(shí)代新材時(shí)代電子鉆石工業(yè)園創(chuàng)業(yè)塑膠金仕長 江 西 路珠江南路黃 河 南 路沿 江 路湘 江普蘭特路長江寶飾路海 天路家家樂 路科 瑞 路園林綠化市政維護(hù)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)規(guī)劃范圍控制線非企業(yè)地塊企業(yè)地塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅收遠(yuǎn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)核心區(qū)域平均每畝年稅收僅1.5萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家高新區(qū)平均水平，零產(chǎn)稅企業(yè)較多，據(jù)調(diào)查，近80%的企業(yè)處于非盈利狀態(tài)栗雨工業(yè)園：電子信息、生物醫(yī)藥 健康食品新馬工業(yè)園：低碳經(jīng)濟(jì)、

6、兩型產(chǎn)業(yè)出租部分閑置完全閑置Part 1 項(xiàng)目背景屬性分析/高科集團(tuán)層面歷史:高科集團(tuán)是天臺(tái)園開發(fā)的主體，過去以土地一級(jí)開發(fā)出讓為主，對(duì)株洲市的發(fā)展貢獻(xiàn)巨大；但土地買賣僅能賺取少量差價(jià)，且工業(yè)用地大部分虧損，導(dǎo)致集團(tuán)丟失長期利益，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理 。未來:高科集團(tuán)是天臺(tái)園升級(jí)開發(fā)的主體，考慮到集團(tuán)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，因此應(yīng)將長期和短期利益相結(jié)合，對(duì)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目長期持有，優(yōu)化集團(tuán)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；歷史未來天臺(tái)科技園的升級(jí)改造，是株洲高科集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立高科品牌的重要途徑從五個(gè)層面分析天臺(tái)科技園所處的背景之后，我們需要一種“超越”的眼力和精神，打破困局項(xiàng)目在株洲發(fā)

7、展升級(jí)的浪潮中，具有發(fā)展成為株洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)第一極、城市再興示范區(qū)的巨大潛力天臺(tái)科技園戰(zhàn)略占位：長株潭現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城標(biāo)桿新城與老城發(fā)展交互的橋頭堡株洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級(jí)版的增長極塑造工業(yè)園區(qū)升級(jí)發(fā)展的開發(fā)的模式，打造長株潭乃至全國的標(biāo)桿項(xiàng)目與楓溪新成、服飾城、航空城相連通，打造新城與老城交互的橋頭堡在項(xiàng)目帶來社會(huì)效益的同時(shí)，改善株洲高科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)高科的可持續(xù)發(fā)展意義非凡近期發(fā)展愿景三年成名五年成形八年成城中遠(yuǎn)期發(fā)展愿景立足株洲，輻射長株潭服務(wù)全湖南，面向大華中以優(yōu)越的環(huán)境吸引高端創(chuàng)新資源集聚，以活躍的創(chuàng)新引領(lǐng)株洲產(chǎn)業(yè)升級(jí)將天臺(tái)園打造成新城與老城商務(wù)商業(yè)交流的橋頭堡產(chǎn)城融合，良性

8、互動(dòng)，形成株洲首個(gè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，助力株洲發(fā)展升級(jí)PART 1 項(xiàng)目發(fā)展切入點(diǎn)通過國外典型的工業(yè)園改造案例的研究我們建議采用“退二進(jìn)三”的模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)關(guān)鍵點(diǎn)-產(chǎn)業(yè)定位聚焦點(diǎn)-產(chǎn)業(yè)城市理解產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目理解園區(qū)升級(jí)成功案例退二進(jìn)三高新區(qū)理解創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)區(qū)域理解城市發(fā)展橋頭堡通過產(chǎn)業(yè)篩選分析，建議天臺(tái)工業(yè)以金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，形成“四大中心”，組成清晰的具有良性循環(huán)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)布局，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)（大類）主要培育產(chǎn)業(yè)（小類）科技服務(wù)業(yè)金融服務(wù)業(yè)天臺(tái)科技園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖研發(fā)設(shè)計(jì) 技術(shù)孵化 技術(shù)咨詢 技術(shù)推廣 科技中介服務(wù)銀行業(yè) 保險(xiǎn)業(yè) 信托

9、業(yè) 證券期貨業(yè) 金融租賃業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)廣告 會(huì)展 時(shí)尚設(shè)計(jì)塑造四大中心科技服務(wù)中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心金融服務(wù)中心專業(yè)服務(wù)信息技術(shù)服務(wù)業(yè)信息技術(shù)服務(wù)中心展演出版，影視文化業(yè)軟件開發(fā)，信息系統(tǒng)集成PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略四大產(chǎn)業(yè)中心打造金融服務(wù)中心聚集株洲金融產(chǎn)業(yè)，參與大華中金融競爭的金融高地主題建議逐步建設(shè)成為區(qū)域新興金融服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)核心示范區(qū)功能建議1.引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)、投資擔(dān)保、上市服務(wù)、會(huì)計(jì)審計(jì)、基金管理等企業(yè)入駐, 以總部結(jié)算、電子商務(wù)結(jié)算、金融要素結(jié)算等為核心業(yè)務(wù),建立起金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融立體服務(wù)網(wǎng)、金融信息高速路 ，使本項(xiàng)目成為株洲重要金融產(chǎn)業(yè)基地。2.與實(shí)

10、力雄厚的資本實(shí)體建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，為天臺(tái)科技園產(chǎn)業(yè)的研發(fā)提供金融支撐，引導(dǎo)成立政府參與部分或全部的產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金，為各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金保障。3. 吸引風(fēng)險(xiǎn)投資公司，搭建投融資服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及相應(yīng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展，營造良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，推動(dòng)資本與技術(shù)有效銜接。PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心四大產(chǎn)業(yè)中心打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心打造長株潭最具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地主題建議以具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)品及衍生品為核心對(duì)象，集采購交易、立體展示、新品研發(fā)、信息匯總等功能綜合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心通過舉辦省級(jí)的交流會(huì)、規(guī)劃體驗(yàn)式

11、商業(yè)、最新成果展覽、打造貴賓商貿(mào)洽談區(qū)，帶來源源不斷的商流、人流、資金流、信息流，擴(kuò)大項(xiàng)目在長株潭以及全國的影響力。功能建議1. 建立時(shí)尚設(shè)計(jì)中心，成為株洲時(shí)尚設(shè)計(jì)人士匯聚地。如廣告設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃等2.建立開放式的廣場為客戶展示展銷產(chǎn)品提供場所3.在體驗(yàn)式商業(yè)內(nèi)開辟專用區(qū)域，作為園區(qū)客戶展示產(chǎn)品，形成產(chǎn)銷一體化4.打造文化創(chuàng)意產(chǎn)品交易電子商務(wù)平臺(tái)，建立全庫搜索產(chǎn)品體系，成為株洲文化創(chuàng)意類產(chǎn)品對(duì)外的主要營銷平臺(tái)。Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/科技服務(wù)中心四大產(chǎn)業(yè)中心打造科技服務(wù)中心致力成為長株潭知名的科技服務(wù)中心主題建議充分利用接近生產(chǎn)端、依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)以研發(fā)設(shè)計(jì)、技術(shù)

12、咨詢、技術(shù)孵化、專業(yè)技術(shù)服務(wù)、科技中介服務(wù)等面向市場功能建議1.建立科技中介機(jī)構(gòu)：圍繞科技成果轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移等內(nèi)容開展服務(wù)，建立起技術(shù)交易市場、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、生產(chǎn)力促進(jìn)中心、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等載體。2.加強(qiáng)創(chuàng)新性科技服務(wù)業(yè)建設(shè)：一方面把創(chuàng)新從科研活動(dòng)中分化出來，建立專門的研發(fā)或設(shè)計(jì)服務(wù)企業(yè)，集聚到本項(xiàng)目提供創(chuàng)新服務(wù)。另一方面將研發(fā)和設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)從生產(chǎn)企業(yè)中獨(dú)立出來，成為企業(yè)法人，專門從事市場化的研發(fā)、設(shè)計(jì)服務(wù)。3.加強(qiáng)基礎(chǔ)性科技服務(wù)業(yè)：一方面提供包括生產(chǎn)設(shè)備的技術(shù)改造服務(wù)，生產(chǎn)信息、咨詢等專業(yè)服務(wù)，另一方面提供產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測和質(zhì)量認(rèn)證認(rèn)可服務(wù)等。四大產(chǎn)業(yè)中心打造信息技術(shù)服務(wù)中心Part 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/信

13、息技術(shù)服務(wù)中心推進(jìn)建設(shè)株洲信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)主題建議將軟件與網(wǎng)絡(luò)，信息化和工業(yè)化深度融合，建立起株洲市信息技術(shù)服務(wù)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，打造株洲市的電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)功能建議1.重點(diǎn)發(fā)展新興信息技術(shù)服務(wù)：依托移動(dòng)通信、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字廣播電視網(wǎng)、衛(wèi)星導(dǎo)航通信系統(tǒng)等信息基礎(chǔ)設(shè)施，大力發(fā)展數(shù)字互動(dòng)娛樂、數(shù)字媒體、移動(dòng)支付、位置服務(wù)、社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等基于網(wǎng)絡(luò)的信息服務(wù)2.致力于工業(yè)軟件與行業(yè)解決方案：圍繞研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)控制、生產(chǎn)管理等，扶持計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)和輔助制造等，推動(dòng)信息技術(shù)服務(wù)在航空、機(jī)械、汽車、建材、電子、輕工和紡織等工業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用；3.推進(jìn)信息技術(shù)外包：重點(diǎn)發(fā)展軟件開發(fā)、軟件測試、系統(tǒng)租賃、系統(tǒng)

14、托管等信息技術(shù)外包，扶持基于信息技術(shù)的業(yè)務(wù)流程外包，推動(dòng)工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等知識(shí)流程外包，促進(jìn)業(yè)務(wù)向規(guī)?；⒏叨嘶较虬l(fā)展4.大力發(fā)展電子商務(wù)服務(wù)：鼓勵(lì)電子商務(wù)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)合作，促進(jìn)信息服務(wù)、交易服務(wù)和物流、支付、信用、融資、檢測認(rèn)證等服務(wù)協(xié)同發(fā)展。根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，構(gòu)建企業(yè)成長服務(wù)體系，確立政府、金融、基礎(chǔ)配套、人才教育、推廣傳媒和信息交流六大功能服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)發(fā)展提供良好的成長環(huán)境及全方位的服務(wù)支持企業(yè)服務(wù)平臺(tái)金融服務(wù)平臺(tái)為企業(yè)提供金融資本。促進(jìn)企業(yè)孵化生成、及成長增值基礎(chǔ)配套服務(wù)平臺(tái)企業(yè)運(yùn)營場所的提供，所需基礎(chǔ)設(shè)配設(shè)施的供給，營造良好工作環(huán)境推廣傳媒服務(wù)平臺(tái)為企業(yè)營

15、造經(jīng)營氛圍，約束企業(yè)行為、對(duì)企業(yè)進(jìn)行宣傳推廣，并幫助企業(yè)創(chuàng)建品牌，產(chǎn)生品牌效益政府服務(wù)平臺(tái)營造區(qū)域發(fā)展環(huán)境、規(guī)范市場行為，以及挖掘區(qū)內(nèi)潛在資源人才教育服務(wù)平臺(tái)大學(xué)及教育機(jī)構(gòu)知識(shí)技術(shù)的直接供給及參與者，參與知識(shí)傳播普及、創(chuàng)新生產(chǎn)及應(yīng)用，并向企業(yè)輸入人才信息交流服務(wù)平臺(tái)主要扮演中介的角色，為成長中的企業(yè)提供專業(yè)化、社會(huì)化的服務(wù)，例如資源及信息對(duì)接等PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略六大服務(wù)平臺(tái)由政府及株洲高科天臺(tái)園項(xiàng)目公司共同組建，形成三級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中一級(jí)機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目公司主導(dǎo)建設(shè)，二級(jí)機(jī)構(gòu)由政府主導(dǎo)搭建，三級(jí)機(jī)構(gòu)由雙方共同配合建設(shè)，為企業(yè)成長提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)一級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)二級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)三級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)模

16、式：政府搭線，項(xiàng)目公司積極配合政府搭線，將大學(xué)及教育機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目有效互動(dòng)，大學(xué)及教育機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)發(fā)展給予知識(shí)技術(shù)的供給，項(xiàng)目公司及各企業(yè)可以為高校學(xué)生實(shí)習(xí)就業(yè)等模式：項(xiàng)目公司主導(dǎo)，政府監(jiān)管內(nèi)容：項(xiàng)目公司成立投資基金等，為企業(yè)提供金融資本。促進(jìn)企業(yè)孵化生成、及成長增值。政府作為監(jiān)管單位，對(duì)基金進(jìn)行監(jiān)管控制模式：政府倡導(dǎo)，項(xiàng)目公司搭臺(tái)配合內(nèi)容：建立項(xiàng)目網(wǎng)站，并將項(xiàng)目發(fā)展成果、企業(yè)發(fā)展成果等信息成果，及時(shí)在政府網(wǎng)站和項(xiàng)目網(wǎng)站上進(jìn)行推廣及展示，幫助企業(yè)宣傳及建立品牌模式：項(xiàng)目公司主導(dǎo)，政府參與建議內(nèi)容：項(xiàng)目公司主導(dǎo)建設(shè)，為企業(yè)建立及運(yùn)營提供所需要的場所及設(shè)施，包括員工所需的生活配套及商業(yè)配套等，營造良好的

17、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境模式：項(xiàng)目開發(fā)公司主導(dǎo)，政府監(jiān)管內(nèi)容：利用網(wǎng)絡(luò)及配套場所，由項(xiàng)目公司主導(dǎo)搭建虛擬以及實(shí)體信息交流平臺(tái)，政府進(jìn)行監(jiān)管，方便企業(yè)信息資源的對(duì)接，及技術(shù)學(xué)習(xí)交流模式：政府主導(dǎo)內(nèi)容：從市政規(guī)劃、企業(yè)保護(hù)政策及稅收政策等方面給予企業(yè)支持，并規(guī)范市場行為，保護(hù)企業(yè)合法利益以及挖掘區(qū)內(nèi)潛在資源金融政府推廣傳媒基礎(chǔ)配套人才教育信息交流PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略天臺(tái)工業(yè)園“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略：PART 2 產(chǎn)業(yè)定位分析/產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)打造以金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心為四大核心產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良廣闊的物理空間，以辦公、商業(yè)、住宅等多功能復(fù)合物業(yè)

18、為載體，形成完善的配套設(shè)施，為企業(yè)提供一流的硬件條件。一流的物業(yè)條件項(xiàng)目開發(fā)主體株洲高科與政府聯(lián)手為企業(yè)搭建人才引進(jìn)、融資、信息交流等全方位的平臺(tái)，提供良好的發(fā)展環(huán)境。硬件軟件全方位的服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)業(yè)定位商務(wù)功能在產(chǎn)業(yè)定位和項(xiàng)目總體定位架起了聯(lián)通的橋梁項(xiàng)目總體定位Matching在對(duì)項(xiàng)目背景屬性、產(chǎn)業(yè)定位、人口驅(qū)動(dòng)進(jìn)行分析，由此推導(dǎo)出項(xiàng)目的整體定位，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行各物業(yè)的定位Part 3 項(xiàng)目總體定位/定位思路項(xiàng)目背景屬性分析項(xiàng)目整體定位辦公定位商業(yè)定位酒店定位酒店式公寓定位產(chǎn)業(yè)定位分析人口驅(qū)動(dòng)根據(jù)開篇分析的項(xiàng)目背景屬性分析，從五個(gè)方面總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展的重要性，也突出了園區(qū)退二進(jìn)三，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)

19、的必要性Part 3 項(xiàng)目總體定位/項(xiàng)目背景屬性項(xiàng)目背景屬性分析株洲市層面高新區(qū)層面區(qū)域?qū)用鎴@區(qū)層面高科集團(tuán)層面現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、株洲升級(jí)版的重要項(xiàng)目高新區(qū)實(shí)施“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略的重要項(xiàng)目外部環(huán)境變化凸顯項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值和優(yōu)勢(shì)園區(qū)升級(jí)發(fā)展的內(nèi)在需求，必要性和緊迫性高科集團(tuán)資產(chǎn)優(yōu)化，樹立高科品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。梳理出的4大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依托于商務(wù)辦公樓宇，因此將產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位在商務(wù)主題Part 3 項(xiàng)目總體定位/產(chǎn)業(yè)定位分析金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造定位在商務(wù)主題硬件環(huán)境軟件環(huán)境商務(wù)辦公載體創(chuàng)新平臺(tái)和服務(wù)體系項(xiàng)

20、目周邊三公里范圍內(nèi)，擁有較多的常住人口和商務(wù)人口，為項(xiàng)目未來的發(fā)展提供的良好地基礎(chǔ)條件Part 3 項(xiàng)目總體定位/常住人口和商務(wù)人口發(fā)展至2022年，項(xiàng)目輻射3公里區(qū)域內(nèi)常住人口約有21萬人，商務(wù)人口約5.6萬人，大量的人口匯集將成為項(xiàng)目發(fā)展的源動(dòng)力。三公里本項(xiàng)目Part 3 項(xiàng)目總體定位/項(xiàng)目發(fā)展驅(qū)動(dòng)力總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展驅(qū)動(dòng)力研究對(duì)本項(xiàng)目的啟示產(chǎn)業(yè)定位背景屬性人口發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)園升級(jí)，退二進(jìn)三，金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和成長空間，本項(xiàng)目作為株洲未來商務(wù)核心區(qū)具有良好發(fā)展前景。株洲市目前沒有金融行業(yè)的集聚地，金融港的需求隨著城市的發(fā)展逐漸增大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在本項(xiàng)目內(nèi)具有良好的發(fā)展前

21、景從株洲市、高新區(qū)、區(qū)域、園區(qū)、高科五個(gè)層面論證了本項(xiàng)目發(fā)展的重要性和必要性項(xiàng)目的背景屬性為項(xiàng)目的發(fā)展方向提供了強(qiáng)有力的支撐至2022年，項(xiàng)目3公里半徑內(nèi)的常住人口和商務(wù)人口將分別達(dá)到21萬和5.6萬人，這將為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造理想的基礎(chǔ)條件。株洲市金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將催生大量對(duì)各類物業(yè)（辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)）的需求，這些需求為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目周邊住宅林立，未來大量人口將聚集在本項(xiàng)目和周邊區(qū)域，為項(xiàng)目發(fā)展的原動(dòng)力。如果政府實(shí)行針對(duì)性開發(fā)、財(cái)政以及產(chǎn)業(yè)扶持政策，將會(huì)大力推動(dòng)本項(xiàng)目四大核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展株洲的愿景：奮力發(fā)展株洲經(jīng)濟(jì)升級(jí)版天臺(tái)科技園項(xiàng)目以

22、產(chǎn)業(yè)園升級(jí)為切入點(diǎn)，以金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，為二產(chǎn)提供高新技術(shù)研發(fā)，為三產(chǎn)提供核心現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，助力株洲經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)長株潭城市升級(jí)看株洲 株洲升級(jí)看天臺(tái)株洲金融之芯，創(chuàng)意智慧之谷株洲首座核心金融港，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地，產(chǎn)業(yè)園升級(jí)示范基地長株潭城際走廊上集金融港、創(chuàng)意園區(qū)、生態(tài)辦公、時(shí)尚街區(qū)四大功能于一體的時(shí)尚、創(chuàng)意、生態(tài)的商務(wù)空間發(fā)展思路升級(jí)發(fā)展規(guī)劃升級(jí)發(fā)展環(huán)境升級(jí)項(xiàng)目形象升級(jí)整體形象定位株洲市首個(gè)具有創(chuàng)新元素、產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的，以商務(wù)辦公為核心功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新城Part 3 項(xiàng)目總體定位/功能定位依托四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以商務(wù)辦公功能為核心，形成四個(gè)中心，一個(gè)服務(wù)體系商務(wù)辦公配套服務(wù)體系為

23、四大中心提供配套和交互空間時(shí)尚街區(qū)精品商務(wù)酒店首席酒店式公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)生態(tài)創(chuàng)意公園株洲市首個(gè)創(chuàng)意基地，集廣告設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃五大主導(dǎo)行業(yè)于一體的創(chuàng)意辦公社區(qū)。文化創(chuàng)意中心契合株洲市未來重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)，形成信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心株洲市的金融核心港，以大型銀行、保險(xiǎn)、證劵類企業(yè)為先期發(fā)展引擎，打造金融集聚地。信息技術(shù)服務(wù)中心金融服務(wù)中心為二產(chǎn)提供研發(fā)支持、成果轉(zhuǎn)化支持打造科技服務(wù)體系，促進(jìn)科技中介等服務(wù)的發(fā)展科技服務(wù)中心整個(gè)天臺(tái)園區(qū)總占地3053畝，根據(jù)新的規(guī)劃，居住用地（含學(xué)校）1492畝，占比48.9%PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/園區(qū)用地平衡表序號(hào)分類項(xiàng)目

24、占地面積（畝）小計(jì)占比1居住園區(qū)原有居住用地544149248.9%2新增居住用地9183學(xué)校304商服辦公用地57567522.1%5商業(yè)用地1006配套醫(yī)院9888629%7水廠1628寺廟459公園8110道路及公共設(shè)施50011總計(jì)30533053100%從“展示展開”的角度，以拓開產(chǎn)業(yè)中心的展示面為主導(dǎo)思想，形成兩軸、兩帶、六中心，雙十字的整體功能結(jié)構(gòu)綠化公園商業(yè)中心創(chuàng)意文化廣場休閑公園運(yùn)動(dòng)公園社區(qū)公園兩軸兩帶六中心住區(qū)綠化帶514326黃河路產(chǎn)業(yè)軸長江南路產(chǎn)業(yè)軸中央景觀帶黃河路商業(yè)軸+長江南路產(chǎn)業(yè)軸=產(chǎn)業(yè)十字住區(qū)綠化帶+中央景觀帶=景觀十字雙十字規(guī)劃思想PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/

25、規(guī)劃結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)帶/產(chǎn)業(yè)軸中心綠化帶/綠化軸居住區(qū)產(chǎn)業(yè)中心區(qū)412653產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地沿街商鋪項(xiàng)目整體分為兩大功能區(qū)域、9大功能板塊124金融服務(wù)中心板塊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心板塊產(chǎn)業(yè)服務(wù)片區(qū)信息服務(wù)中心板塊3科技服務(wù)中心板塊5商業(yè)服務(wù)中心板塊整體規(guī)劃示意PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/規(guī)劃示意產(chǎn)業(yè)中心保留用地城市居住板塊生態(tài)居住板塊居住片區(qū)6789濱江低密居住板塊地下通道公園綠化學(xué)校沿街商鋪產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商務(wù)中心區(qū)物業(yè)體量明細(xì)辦公總體量：38.1萬產(chǎn)業(yè)中心建議總量（萬）物業(yè)類型建議體量（萬）金融服務(wù)中心13甲級(jí)4.2政務(wù)辦公(甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn))3乙級(jí)辦公5.8信息服務(wù)中心8乙級(jí)4.5S

26、OHO2.1LOFT1.4科技服務(wù)中心7乙級(jí)3.1SOHO2.1LOFT1.8創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心10.1金谷改建8.5創(chuàng)意辦公1.6容積率預(yù)估2.5-3.0總建筑面積（）504,000辦公建筑面積（）（含政務(wù)中心）280,000金谷改建和創(chuàng)意辦公101,000酒店建筑面積（）25,000酒店式公寓建筑面積（）26,000商業(yè)建筑面積（）72000商務(wù)中心區(qū)(含天臺(tái)金谷)各功能模塊體量建議明細(xì)商務(wù)中心區(qū)辦公部分（含天臺(tái)金谷）各物業(yè)類型體量建議明細(xì)金融服務(wù)中心長江南路與黃河南路的交匯處，昭示性最強(qiáng)，建議在此處打造甲級(jí)辦公樓，形成地標(biāo)，彰顯項(xiàng)目形象品質(zhì)；整個(gè)金融中心的整體形象，應(yīng)符合其產(chǎn)業(yè)氣質(zhì)，采用簡潔大

27、氣，具有品質(zhì)感的外立面長江南路、黃河南路，是城市級(jí)主要干道，交匯處，則是整個(gè)項(xiàng)目昭示性最好的位置，適宜擺放地標(biāo)型建筑，展示整個(gè)項(xiàng)目的形象品質(zhì)，因此，建議甲級(jí)寫字樓，置于長江南路及黃河南路的交匯處金融產(chǎn)業(yè)中心板塊，整體產(chǎn)品形象，應(yīng)該符合金融產(chǎn)業(yè)的整體形象特征，注重形象氣質(zhì)的品質(zhì)感長江南路黃河南路政務(wù)辦公甲級(jí)辦公乙級(jí)辦公綠化景觀節(jié)點(diǎn)金融服務(wù)中心物業(yè)類型甲級(jí)辦公樓1棟政務(wù)中心【甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)】1棟乙級(jí)辦公樓3棟總建面13萬占地50畝容積率3.5PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/金融服務(wù)中心建議信息服務(wù)中心黃河南路為城市級(jí)主要交通干道，是地塊的優(yōu)勢(shì)形象展示面，建議延黃河南路排布乙級(jí)辦公物業(yè)，另外將SOHO及LOF

28、T兩類物業(yè)沿地塊內(nèi)側(cè)相間排布，整體風(fēng)格應(yīng)呈現(xiàn)信息行業(yè)所特有的氣質(zhì)特色，體現(xiàn)智能化，年輕化等關(guān)鍵特征。在SOHO及LOFT的設(shè)計(jì)上，建議可以考慮從形象性格上與標(biāo)準(zhǔn)辦公進(jìn)行一些刻意區(qū)分，建議可以考慮退臺(tái)式的設(shè)計(jì)，形成更多戶內(nèi)室外空間，增加SOHO及LOFT的舒適感黃河南路為地塊最佳形象展示面，建議排布乙級(jí)辦公物業(yè)，整體風(fēng)格在保持項(xiàng)目整體調(diào)性一致的前提下，應(yīng)呈現(xiàn)信息行業(yè)的特色氣質(zhì)“年輕化，有活力”，建議soho及l(fā)oft物業(yè)，可以考慮退臺(tái)式設(shè)計(jì)，注重公共空間的設(shè)計(jì)信息服務(wù)中心物業(yè)類型乙級(jí)辦公樓2棟SOHO3棟LOFT2棟總建面8萬占地46畝（3.1萬）容積率2.6SOHOLOFT乙級(jí)辦公綠化景觀節(jié)點(diǎn)

29、普蘭特路黃河南路PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/信息服務(wù)中心建議科技服務(wù)中心長江南路為城市級(jí)主要干道，相對(duì)地塊其他邊界道路能級(jí)更高，昭示性更強(qiáng)，應(yīng)將乙級(jí)辦公類物業(yè)，沿長江南路排布乙級(jí)辦公物業(yè)，總體量3.8萬，建議打造兩棟乙級(jí)辦公樓，并以連廊的形式增強(qiáng)兩樓之間的空間互動(dòng)交流地塊整體較為狹長，建議三類物業(yè)錯(cuò)落排布，中間打造綠化景觀，使各個(gè)物業(yè)均能盡可能地享有較好的景觀面長江南路的展示性相對(duì)較強(qiáng)，建議排布乙級(jí)辦公產(chǎn)品；規(guī)劃上應(yīng)注重建筑空間的交流互動(dòng)，soho及l(fā)oft類物業(yè)可考慮采用局部挑出的設(shè)計(jì)手法，形成凹凸立面，體現(xiàn)科技研創(chuàng)行業(yè)專業(yè)化、學(xué)術(shù)化的嚴(yán)謹(jǐn)氣質(zhì)同時(shí)，亦應(yīng)避免過度沉悶的形象效果科技服務(wù)中心物業(yè)

30、類型乙級(jí)辦公樓2棟SOHO1棟LOFT1棟總建面7萬占地45畝容積率2.3長江南路SOHOLOFT乙級(jí)辦公綠化景觀節(jié)點(diǎn)PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/科技服務(wù)中心建議創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心利用原有天臺(tái)金谷，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，在原有構(gòu)筑的基礎(chǔ)上，通過改造，以全新的形象示人，形成特色創(chuàng)意辦公空間，并以特色商業(yè)街的形式將兩個(gè)廠房串聯(lián)，形成空間上的連接的同時(shí)，豐富本版塊的功能利用廠房之間的空地，打造公共廣場空間，可以作為休閑、展示、觀光等功能利用，形成一個(gè)別具風(fēng)格的片區(qū)級(jí)的景觀節(jié)點(diǎn)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心包含辦公、商業(yè)、文化廣場、微型展館、酒店式公寓五個(gè)功能空間，中心利用原有天臺(tái)金谷，融入創(chuàng)意元素，創(chuàng)新改造形成特色辦公產(chǎn)品，

31、板塊整體呈現(xiàn)時(shí)尚而別出心裁的特色風(fēng)格展示平臺(tái)創(chuàng)意辦公綠化景觀節(jié)點(diǎn)商業(yè)地下通道創(chuàng)意辦公酒店式公寓創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心物業(yè)類型金谷改建2棟創(chuàng)意辦公1棟特色商業(yè)街總建面7萬占地45畝容積率2.3PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議黃河南路公共空間如圖所示，中心內(nèi)可規(guī)劃4個(gè)空間景觀節(jié)點(diǎn)，其中節(jié)點(diǎn)以青年公寓與創(chuàng)意改建區(qū)的空間過度，為一個(gè)專業(yè)的特色創(chuàng)意展架或者特色展館，為創(chuàng)意廣場區(qū)，是整個(gè)中心的景觀核心，為兩棟創(chuàng)意改建樓中的生態(tài)景觀焦點(diǎn)1234金谷改造后的辦公區(qū)與青年公寓之間的過渡空間，建議打造一個(gè)小景觀焦點(diǎn)，注意小品的設(shè)計(jì)，與板塊其他景點(diǎn)的統(tǒng)一性建議打造一個(gè)專業(yè)的創(chuàng)意展示空間，可以以展架、臨時(shí)展棚、可拆

32、場館等多種形式呈現(xiàn)，展現(xiàn)創(chuàng)意作品，藝術(shù)品是整個(gè)創(chuàng)意板塊的核心焦點(diǎn)，有創(chuàng)意、有新意又兼具藝術(shù)審美的廣場設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，但在使用上建議應(yīng)該更多靈活利用，例如舉辦藝術(shù)展示，創(chuàng)意節(jié)慶活動(dòng)時(shí)的場地設(shè)置為創(chuàng)意改建樓中景，建議形成一個(gè)相對(duì)“靜”的公共空間，以休閑、休憩功能為主12341234PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議黃河南路黃河南路地下通道創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心物業(yè)類型地下通道長度約60m由于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心與其他產(chǎn)業(yè)中心被城市主干道黃河南路隔斷，為了考慮路兩邊板塊之間的聯(lián)動(dòng)，以及商業(yè)氣氛的銜接，建議在如圖示位置打造人行地下通道作為連接，地下通道在打造時(shí)應(yīng)避免呆板乏味,建議融入創(chuàng)意藝術(shù)元素考慮到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)板塊

33、與產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他板塊的聯(lián)動(dòng)，特別是與商業(yè)服務(wù)區(qū)的連接，以及本版塊內(nèi)商業(yè)街商業(yè)氛圍的延續(xù)，建議通過地下通道的形式，將兩個(gè)板塊相結(jié)合起來地下通道也應(yīng)該服務(wù)整個(gè)項(xiàng)目的調(diào)性進(jìn)行創(chuàng)意藝術(shù)化的設(shè)計(jì)處理，滿總功能性的同時(shí)，形成整個(gè)創(chuàng)意空間的延續(xù)性，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)更有一體化的感官效果PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心建議商業(yè)服務(wù)中心精品商務(wù)酒店建議擺放在地塊的西北角，使酒店可以充分享受北側(cè)綠化公園的景觀。整個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，整體應(yīng)該保持風(fēng)格一致，同時(shí)應(yīng)兼顧整個(gè)項(xiàng)目的調(diào)性一致，建議采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格入口：黃河南路上分別設(shè)置人行及車行主入口，方便導(dǎo)入主干道的過路客及南側(cè)園區(qū)辦公人群，北側(cè)道路設(shè)置人行及車行次

34、入口商業(yè)服務(wù)中心內(nèi)包括街區(qū)式商業(yè)、精品商務(wù)酒店、高端專家公寓及產(chǎn)業(yè)展示空間；建議此板塊在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重板塊間及物業(yè)間的空間互動(dòng)交流，整體風(fēng)格簡潔時(shí)尚酒店酒店式公寓街區(qū)商業(yè)綠化景觀節(jié)點(diǎn)地下通道下沉式廣場步行動(dòng)線車行入口人行入口黃河南路商業(yè)服務(wù)中心物業(yè)類型街區(qū)商業(yè)2棟精品酒店1棟商務(wù)公寓1棟總建面10.6萬占地50畝容積率3.3PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商業(yè)服務(wù)中心建議產(chǎn)業(yè)展示館商業(yè)服務(wù)中心物業(yè)類型產(chǎn)業(yè)展示館棟數(shù)凈層高4m單層面積1000位置圖示（高端商務(wù)公寓首層）利用商務(wù)公寓樓的首層，打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)成果展示展覽館，可以定期舉辦產(chǎn)業(yè)成果展示，也可根據(jù)園內(nèi)企業(yè)需求做專題專場展示，例如產(chǎn)品生產(chǎn)制造過

35、程，企業(yè)文化展示，研究成果展示等，可結(jié)合節(jié)慶節(jié)日，與商業(yè)服務(wù)中心的廣場節(jié)點(diǎn)相結(jié)合，舉辦與產(chǎn)業(yè)相關(guān)節(jié)日節(jié)慶活動(dòng)。使整個(gè)項(xiàng)目更具有文化內(nèi)涵的同時(shí)，也滿足了企業(yè)自我宣傳展示的需求利用商務(wù)公寓樓的首層，打造產(chǎn)業(yè)成果展示館，可作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)成果展示，也可作為產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)展示及文化展示，增添園區(qū)文化內(nèi)涵的同時(shí)，滿足企業(yè)自我展示需求PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/商業(yè)服務(wù)中心建議B地塊為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色文化廣場，建議在A地塊位置打造一個(gè)較大規(guī)模的城市綠化公園，形成產(chǎn)業(yè)中心區(qū)的兩大景觀焦點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)該考慮整體的關(guān)聯(lián)性及一體性，建議以綠廊的形式，將各版塊的景觀節(jié)點(diǎn)與兩大景觀焦點(diǎn)相串聯(lián)，形成靈動(dòng)且具有層次感的綠化空間組織空間

36、綠化組織B為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色文化廣場，建議在A處打造一個(gè)公園廣場，形成三大園區(qū)級(jí)景觀焦點(diǎn)，并以綠廊的形式，將各版塊的景觀節(jié)點(diǎn)與之相串聯(lián)，形成一個(gè)靈動(dòng)的，具有整體感的綠化空間園區(qū)級(jí)景觀焦點(diǎn)板塊級(jí)景觀焦點(diǎn)綠廊ABPART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/空間綠化組織建議園區(qū)綠化公園城市綠化公園，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，乃至整個(gè)項(xiàng)目的景觀焦點(diǎn)，也是項(xiàng)目的形象展示窗口之一，其景觀設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)都極為重要，建議設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞為：“現(xiàn)代感、生態(tài)化、舒適度、人性化、趣味性”整體效果示意細(xì)節(jié)示意休憩區(qū)設(shè)置局部效果示意PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/城市綠化公園建議城市居住區(qū)，以高層城市型住宅為主，總占地約37萬，總建筑面積約92萬，容積

37、率約2.5，建議在此大體量的住區(qū)中，設(shè)計(jì)兩個(gè)個(gè)不同功能主題的社區(qū)公園，形成景觀節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，為住區(qū)提供休閑配套PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/城市住宅板塊建議城市住宅區(qū)城市居住區(qū)物業(yè)類型高層住宅占地面積552畝（37萬）總建面2.5容積率約92萬城市住宅按照比例設(shè)置一定量的社區(qū)商業(yè)，滿足居民日常生活需要。項(xiàng)目北面和西面的大部分地塊，依托項(xiàng)目外部成熟住宅區(qū)的配套和項(xiàng)目自身的核心商業(yè)引擎，打造中低端高密度住宅區(qū)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金平衡。生態(tài)住宅區(qū)在濱江一線地塊后排，建議打造小高層和花園洋房相對(duì)低建筑密度物業(yè)，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品的梯度變化，并在如圖示位置，引入國際學(xué)校，豐富配套內(nèi)容的同時(shí)，提升板塊品質(zhì)及形象PAR

38、T 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/生態(tài)住宅板塊建議生態(tài)住宅區(qū)高層花園洋房會(huì)所沿街商業(yè)小高層占地62畝，總建面約10萬，容積率約2.5。小區(qū)南側(cè)沿街設(shè)置社區(qū)底商，功能以生活購物、餐飲、洗衣店等生活功能為主?；▓@洋房占地122畝，總建面約12萬，容積率約1.5。小區(qū)中間地塊西北角設(shè)置一個(gè)會(huì)所，功能以健身、中高端餐飲為主。國際學(xué)校占地30畝，預(yù)計(jì)建筑面積1.1萬國際學(xué)校1生態(tài)住區(qū)“高層/花園洋房”花園洋房容積率1.5，層數(shù)以9-12層為主，建筑密度較低，借助外部創(chuàng)意公園和小區(qū)內(nèi)部的綠植提升資源價(jià)值打造成株洲設(shè)施條件最好的國際學(xué)校（小學(xué)）之一。實(shí)施小班雙語教學(xué)，學(xué)校辦刊現(xiàn)代化泳池、室內(nèi)體育館、健身房、圖書館等。生

39、態(tài)住區(qū)“國際學(xué)?！盤ART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/生態(tài)住宅板塊建議該區(qū)域地塊濱江，為園區(qū)資源條件最好的地段，且距離繁華區(qū)較遠(yuǎn)，環(huán)境相對(duì)安靜，適宜打造低密度高端住宅社區(qū)PART 4 產(chǎn)品發(fā)展建議/濱江低密度住宅板塊建議濱江低密度居住區(qū)該區(qū)域地塊濱江，為園區(qū)資源條件最好的地段，且距離繁華區(qū)較遠(yuǎn)，環(huán)境相對(duì)安靜，適宜打造高端住宅社區(qū)，并配有頂級(jí)會(huì)所作為社區(qū)配套，建議會(huì)所具備健身房、恒溫泳池、影音室、商務(wù)接待室等多種功能。占地182畝，打造容積率1.0的低密度產(chǎn)品，例如疊拼別墅、花園洋房、平層官邸等多種選擇，成為整個(gè)項(xiàng)目的最高價(jià)值居住地塊，豐富居住產(chǎn)品類型低密度居住產(chǎn)品低密產(chǎn)品示意（疊墅）低密產(chǎn)品示意（平層

40、）頂級(jí)會(huì)所項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析Part 5我們建議項(xiàng)目采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式，分別成立一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/項(xiàng)目開發(fā)思路一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司二級(jí)開發(fā)組織成立園區(qū)拆遷土地整理土地出讓負(fù)責(zé) 完成二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司土地 流轉(zhuǎn)辦公物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)居住物業(yè)開發(fā)保留用地開發(fā)一級(jí)開發(fā)公司作為開發(fā)主體，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、征地拆遷、土地平整及大市政配套建設(shè)等，最終將土地變成熟地，進(jìn)行招拍掛土地出讓。二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司通過土地招拍掛方式獲得流轉(zhuǎn)土地，進(jìn)行各功能性質(zhì)用地開發(fā)。一級(jí)開發(fā)測算綜合考慮項(xiàng)目的開發(fā)年限、滾動(dòng)開發(fā)強(qiáng)度以及產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展，本項(xiàng)目一級(jí)土地開發(fā)建議分四期

41、進(jìn)行PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/一級(jí)開發(fā)時(shí)序開發(fā)分期開發(fā)時(shí)間開發(fā)土地（畝）住宅用地（畝）商服用地（畝）公園（畝）一期2014年41623315033二期2015年4053197016三期2016年468396720四期2017年415038332總計(jì)1,70494867581備注： 圖中五角星標(biāo)注地塊為商業(yè)街區(qū)地塊，一期開發(fā)整理，考慮周邊環(huán)境，與2期一起推入市場。單位：畝49單位：畝3643404061434746271723206347695065524555333337805355365270209092256525一期二期三期四期產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展用地四期四期總計(jì)2015年2016年20

42、17年2018年商服土地出讓67510012016439住宅土地出讓9482333193960合計(jì)1623333439412439測算方法一PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/現(xiàn)金流量表一級(jí)開發(fā)綜合成本按200萬/畝計(jì)算，成本年增長率5%，經(jīng)過測算項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)表現(xiàn)良好，具有經(jīng)濟(jì)可行性綜合經(jīng)濟(jì)效益分析：整個(gè)項(xiàng)目總投資40.8億元，總收入48.6億元，利潤額7.8億元，投資回報(bào)率19，靜態(tài)投資回收期4.3年，動(dòng)態(tài)投資回收周期4.6年，具有較大的投資價(jià)值，并具有比較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；項(xiàng)目預(yù)計(jì)與2015年開始可實(shí)現(xiàn)正收益，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)盈利1.1億元財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)（億）總成本40.8土地銷售收入53.9政

43、府提留5.4一級(jí)開發(fā)凈收入48.6利潤額7.8投資回報(bào)率19%靜態(tài)投資回收周期4.3年動(dòng)態(tài)投資回收周期4.6年測算方法二土地補(bǔ)償價(jià)格按40萬/畝，拆遷補(bǔ)償成本按2700元/，補(bǔ)償成本年增幅5%，經(jīng)過測算項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目具有經(jīng)濟(jì)可行性PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/現(xiàn)金流量表綜合經(jīng)濟(jì)效益分析：整個(gè)項(xiàng)目總投資36.4億元，總收入48.6億元，利潤額12.2億元，投資回報(bào)率34%，靜態(tài)投資回收期4年，動(dòng)態(tài)投資回收周期4.2年，具有較大的投資價(jià)值，并具有比較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；項(xiàng)目預(yù)計(jì)與2015年開始可實(shí)現(xiàn)正收益，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)盈利1.4億元財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)（億）總成本36.4土地銷售收入53.

44、9政府提留5.4一級(jí)開發(fā)凈收入48.6利潤額12.2投資回報(bào)率34%靜態(tài)投資回收周期4年動(dòng)態(tài)投資回收周期4.2年考慮市場的實(shí)際情況將土地補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行浮動(dòng)，建議土地補(bǔ)償價(jià)格的上限為80萬/畝PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/土地補(bǔ)償成本敏感性分析土地補(bǔ)償價(jià)格（萬/畝）總投資（億）凈收入（億）利潤額（億）投資回報(bào)率4036.448.612.234%5038.448.610.226%6040.448.68.220%7042.448.66.214%8044.548.64.19%二級(jí)開發(fā)測算根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司的售地節(jié)奏，二級(jí)開發(fā)分為四期進(jìn)行PART 5 項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)分析/二級(jí)開發(fā)分期49單位：畝3643404061434746271