物流園區(qū)基本概念概述

1、5-2 物流園區(qū)一、物流園區(qū)的基本概念1、物流園區(qū)的內(nèi)涵關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確和統(tǒng)一的定義，即便是在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語(yǔ)中，也僅對(duì)物流中心、配送中心進(jìn)行了界定。 從國(guó)內(nèi)提出進(jìn)行物流園區(qū)或物流基地建設(shè)的城市、企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目的界定，往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市物流功能開(kāi)發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。因此，將物流園區(qū)定義為物流功能和企業(yè)服務(wù)較為集中的區(qū)域是目前較為通常的做法。一、物流園區(qū)的基本概念借鑒目前的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等在綜合發(fā)展上的內(nèi)在含義，使用“物流園區(qū)”的概念，應(yīng)賦予其在發(fā)展物流等方面的綜合意義，而不是“物流基地”所顯示的僅

2、僅是物流運(yùn)作的場(chǎng)所的含義。 物流園區(qū)的內(nèi)涵進(jìn)行界定：物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。 作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開(kāi)展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2、物流園區(qū)的功能 按照對(duì)物流園區(qū)所下的

3、定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。（1）物流園區(qū)發(fā)揮功能的基礎(chǔ) 物流園區(qū)在功能上首先是物流的核心內(nèi)涵所含蓋的物流服務(wù)組織與物流運(yùn)作管理的功能，即物流活動(dòng)所必須具備的存儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸、簡(jiǎn)單流通加工等功能，但與傳統(tǒng)的貨物運(yùn)輸組織中心所不同的是，組成園區(qū)的各個(gè)要素要具有高科技（信息化）、高效率特征。這是其發(fā)揮功能的基礎(chǔ)。（2）物流園區(qū)的物流功能構(gòu)成要素 物流節(jié)點(diǎn)的功能分析，主要有區(qū)域運(yùn)輸組織中心、物流中心和配送中心三種類型。 區(qū)域運(yùn)輸組織中心：如集裝箱運(yùn)輸樞紐、零擔(dān)貨物運(yùn)輸場(chǎng)站、貨運(yùn)配載場(chǎng)站等。 物流中心：包括單一功能的企業(yè)物流中心和綜合功能的提供物

4、流組織服務(wù)的社會(huì)化物流中心等。 配送中心：其在功能和分類上與物流中心較為相似。（3）物流園區(qū)的物流組織與管理功能物流園區(qū)的物流組織與管理的功能一般包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲(chǔ)存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場(chǎng)信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。 物流園區(qū)是物流組織活動(dòng)相對(duì)集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運(yùn)輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異。因此，物流園區(qū)的功能不應(yīng)有統(tǒng)一的界定。 （4）園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)

5、發(fā)功能物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能 新建設(shè)施的開(kāi)發(fā)功能 既有設(shè)施及資源的整合功能 完善的物流服務(wù)所支持的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能 3、物流園區(qū)的作用物流園區(qū)的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區(qū)的作用主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)，對(duì)區(qū)域物流系統(tǒng)和城市物流功能區(qū)的完善，以及對(duì)物流企業(yè)和物流效率的影響等3個(gè)方面。 對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用 對(duì)物流系統(tǒng)及功能的完善作用 對(duì)提高社會(huì)物流效率和物流企業(yè)效益的作用 二、國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展1、物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流組織方式（集中和疏散），在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在德國(guó)乃至于整個(gè)歐洲，日益激烈的市

6、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使各個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)盡力降低成本及費(fèi)用支出，尤其是在定購(gòu)原材料到向客戶分發(fā)最終產(chǎn)品的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約成本的強(qiáng)烈要求帶來(lái)了集中組織物流服務(wù)和發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機(jī)遇。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來(lái)相互分割、缺乏合作的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營(yíng)實(shí)體及園區(qū)（開(kāi)始階段的貨物配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心）應(yīng)運(yùn)而生。 伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)外企業(yè)逐漸意識(shí)到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。園區(qū)從初始階段的個(gè)案行為發(fā)展為城市規(guī)劃和功能調(diào)整、空間布局的整體行為。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國(guó)等物流

7、業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。物流園區(qū)在日本稱為物流團(tuán)地（Distribution Park），在德國(guó)被稱為貨運(yùn)村（Freight Village），雖然名稱不同，各國(guó)的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的，發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)也類似。2、物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局物流園區(qū)的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時(shí)還需考慮物流市場(chǎng)需求、土地價(jià)格、交通設(shè)施、勞動(dòng)力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件因素。以德國(guó)為例，在設(shè)置物流園區(qū)時(shí)主要考慮以下四方面因素： 一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上

8、運(yùn)輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式；二是選擇交通樞紐中心地帶，使物流園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)；三是經(jīng)濟(jì)合理性，包括較低的地價(jià)、數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動(dòng)力等，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件；四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡的要求。 物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，一般以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工（工業(yè)加工和流通加工）等用地為主，同時(shí)還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。日本是最早建立物流園區(qū)的國(guó)家（一般稱之為物流團(tuán)地），自1965年至今已建成20個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地74公頃（1100畝）；荷蘭的14個(gè)物流園區(qū)，平均占地44.8公頃（670畝）；比利時(shí)的Cargovil物流園區(qū)占地75公

9、頃。德國(guó)的一些物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，如不萊梅的物流園區(qū)占地在100公頃（1500畝）以上。 3、物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來(lái)新事物。園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，目前仍處于迅速發(fā)展的過(guò)程之中，其建設(shè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較少且并不成熟。（1）日本的經(jīng)驗(yàn)在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中，日本的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其基本做法是： 重視規(guī)劃 物流園區(qū)的規(guī)模較大，影響的范圍較廣，政府重視通過(guò)制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，規(guī)劃有利于未來(lái)具體配套設(shè)

10、施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū)。 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價(jià)格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會(huì)，這些協(xié)會(huì)再以股份制的形式在其內(nèi)部會(huì)員中招募資金，用來(lái)購(gòu)買土地和建造物流設(shè)施，若資金不足，政府可提供長(zhǎng)期低息貸款。 良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境 政府對(duì)規(guī)劃的物流園區(qū)，積極加快交通、市政設(shè)施的配套建設(shè)，吸引物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，并在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，促使物流園區(qū)的地價(jià)和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報(bào)。（2）德國(guó)的經(jīng)驗(yàn) 德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入

11、駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式，其基本做法有4個(gè)方面的內(nèi)容。 聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃 聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運(yùn)輸樞紐規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)布局、物流現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)各種運(yùn)輸方式銜接的可能性，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模與未來(lái)發(fā)展進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃。 州政府、市政府扶持建設(shè)物流園區(qū)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯的帶動(dòng)和促進(jìn)作用，為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，德國(guó)交通主管部門還對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔(dān)保。德國(guó)政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對(duì)園區(qū)公共服務(wù)職能的定位，認(rèn)為園區(qū)建設(shè)并非為了單純的追求盈利。在物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，州及地方市政府扮演了主要投資人的角色。例如位于德國(guó)中

12、部圖林根州州府Erfurt市郊的圖林根物流園區(qū)，其建設(shè)投資比例為：市政府占42.5%，州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)部占35.5%，聯(lián)邦鐵路DB占14.7%，行業(yè)協(xié)會(huì)占7.3%。 企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理德國(guó)政府扶持園區(qū)建設(shè)，并非不考慮園區(qū)效益與效率。一般認(rèn)為，企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式更為有效率。德國(guó)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個(gè)階段。負(fù)責(zé)管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托，負(fù)責(zé)園區(qū)的生地購(gòu)買、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務(wù)等。由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于平衡資金，實(shí)現(xiàn)管理和服

13、務(wù)職能。以圖林根物流園區(qū)為例，其管理企業(yè)由4人組成，企業(yè)的業(yè)務(wù)包括銷售、宣傳和物業(yè)管理三大部分，管理公司還負(fù)責(zé)代表園區(qū)企業(yè)與政府交涉，負(fù)責(zé)興建綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等公共服務(wù)設(shè)施，為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修服務(wù)等。園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)由市政公司負(fù)責(zé)，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務(wù)并繳納相關(guān)費(fèi)用。 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)入駐物流園區(qū)的企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)相應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、堆場(chǎng)、轉(zhuǎn)運(yùn)站，配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔助設(shè)施。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式1、開(kāi)發(fā)與發(fā)展模式 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，物流園區(qū)應(yīng)僅僅存在于經(jīng)濟(jì)中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商

14、業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)組織特點(diǎn)、物流的發(fā)展趨勢(shì)和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應(yīng)需要相應(yīng)的物流組織功能區(qū)，即規(guī)?；奈锪鲌@區(qū)。反之，作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能的體現(xiàn)和城市發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)中心城市的潛在能力，利用物流園區(qū)進(jìn)行帶動(dòng)在理論上的成立的，但必須慎重決策。 根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 （1）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個(gè)類似于目前的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。中

15、心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，將是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專門的開(kāi)發(fā)部門的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)際上就是在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)、趨勢(shì)和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無(wú)疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與增長(zhǎng)質(zhì)量的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，從利用市場(chǎng)進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過(guò)利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展

16、，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，達(dá)到物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。 （3）工業(yè)地產(chǎn)商模式物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)

17、和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例。此外，作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，日本的東京、神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市、德國(guó)的不來(lái)梅等城市，也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式。之所以會(huì)出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，其理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，目的在于建立良好的物流運(yùn)作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設(shè)

18、自身不是為了贏利，是一種社會(huì)效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來(lái)自于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)效率與效益的提高。（4）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。由于物流園區(qū)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。 2、物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展機(jī)制建立科學(xué)的園區(qū)建設(shè)發(fā)展機(jī)制 對(duì)園

19、區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施提供宏觀環(huán)境支持 落實(shí)園區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策及運(yùn)作保障 引導(dǎo)和培育市場(chǎng)需求 協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關(guān)的各個(gè)部門的關(guān)系四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃（一）規(guī)劃方法框架園區(qū)建設(shè)理由地位作用、戰(zhàn)略意義、經(jīng)濟(jì)背景等園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃建設(shè)模式、投融資、運(yùn)作系統(tǒng)、運(yùn)作機(jī)制園區(qū)建設(shè)保障園區(qū)需求預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)框架、選址、布局、運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)政策與實(shí)施方案、建議信息化、規(guī)模化、組織化、集約化、網(wǎng)絡(luò)化總體目標(biāo)（二）規(guī)劃內(nèi)容1、建設(shè)物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義（1） 區(qū)域及中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與前景 從綜合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與前景、中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與前景角度進(jìn)行分析。（2） 建設(shè)區(qū)域物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義 物流園區(qū)的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)

20、發(fā)展、發(fā)揮中心城市經(jīng)濟(jì)地位、推進(jìn)中心城市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展、培養(yǎng)和造就中心城市現(xiàn)代物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)、為中心城市物流基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)奠定基礎(chǔ)。（3） 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位與必要性 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位，包括：中心城市物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的起步依托、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的運(yùn)作試驗(yàn)基地、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的政策研究平臺(tái)。 物流園區(qū)建設(shè)的必要性，包括：引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化中心城市潛在物流需求的必要、支持有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立的必要、推進(jìn)中心城市既有物流資產(chǎn)合理整合的必要、充分發(fā)揮中心城市區(qū)域中心城市輻射功能的必要。2、物流園區(qū)建設(shè)背景條件分析（1） 物流園區(qū)的發(fā)展條件分析：背景條件，包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展條

21、件。物流基礎(chǔ)設(shè)施條件。物流服務(wù)環(huán)境條件；物流園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)（2） 物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展條件綜合評(píng)價(jià)：總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的基礎(chǔ)設(shè)施條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的運(yùn)作條件評(píng)價(jià)（3） 物流園區(qū)建設(shè)尚需創(chuàng)造的條件與面臨的挑戰(zhàn)：尚需創(chuàng)造的條件；項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)3、 物流園區(qū)需求分析流程與方法（1） 中心城市物流需求趨勢(shì)分析：物流需求質(zhì)量和效益；物流需求規(guī)模；物流需求種類；物流需求范圍；物流需求改變等方面。（2） 物流需求的范圍及構(gòu)成：需求的地理范圍與園區(qū)影響區(qū)域范圍；具體業(yè)務(wù)層面的物流需求界定與分析。（3） 物流園區(qū)物流需求分析：物流需求預(yù)測(cè)的基本思路；物流需求預(yù)測(cè)方法；預(yù)測(cè)期限與預(yù)測(cè)依據(jù)（4） 物流園區(qū)需

22、求預(yù)測(cè)：物流組織模式分析；物流總量預(yù)測(cè)；物流需求分布預(yù)測(cè)；物流園區(qū)范圍內(nèi)物流需求分析；預(yù)測(cè)結(jié)果。（5）園區(qū)需求分析中的數(shù)據(jù)問(wèn)題 服務(wù)對(duì)象數(shù)據(jù)企業(yè)工廠、供應(yīng)商、客戶、零售商、現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)、配送中心等與產(chǎn)品、原材料停留環(huán)節(jié)有關(guān)的接點(diǎn)的具體位置；各種產(chǎn)品的數(shù)量及可能的運(yùn)輸方式；各區(qū)域客戶對(duì)企業(yè)各類產(chǎn)品的需求量（年、季、月、日)；現(xiàn)在執(zhí)行的各種運(yùn)輸及服務(wù)方式的服務(wù)費(fèi)率；每個(gè)倉(cāng)庫(kù)的成本（包括人工、保管、搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)營(yíng)等）；歷史運(yùn)輸量及配送頻率；單證及處理成本；客戶服務(wù)需要和企業(yè)能達(dá)到的服務(wù)水平。 運(yùn)輸費(fèi)率運(yùn)輸費(fèi)率、費(fèi)用與運(yùn)距、運(yùn)量、批次、批量的關(guān)系，以及不同承運(yùn)人、不同運(yùn)輸方式、聯(lián)運(yùn)等對(duì)運(yùn)輸成本的影響。

23、運(yùn)輸及配送距離數(shù)據(jù)此類數(shù)據(jù)較為復(fù)雜，運(yùn)輸一般具有網(wǎng)絡(luò)性，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)存在最小路徑問(wèn)題，且因路網(wǎng)的改變而改變 倉(cāng)庫(kù)成本各地區(qū)有很大的不同，包括搬運(yùn)、裝卸、固定費(fèi)用、儲(chǔ)存費(fèi)用等。 倉(cāng)庫(kù)容量倉(cāng)庫(kù)內(nèi)在幾何尺寸對(duì)產(chǎn)品的存放量有較大影響，該數(shù)據(jù)較為重要。 服務(wù)水平每個(gè)區(qū)域應(yīng)提供何種服務(wù)及應(yīng)達(dá)到的水平，是物流網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造中應(yīng)了解的情況。 市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求是網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造的決定性的因素，但這一數(shù)據(jù)的得出也是最為困難的。4、中心城市物流園區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略（1） 物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：戰(zhàn)略定位；發(fā)展目標(biāo)； 目標(biāo)體系（2） 物流園區(qū)發(fā)展原則：建設(shè)原則；運(yùn)營(yíng)原則（3） 物流園區(qū)發(fā)展指導(dǎo)思想：總體指導(dǎo)思想；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指導(dǎo)思想；園

24、區(qū)發(fā)展環(huán)境建設(shè)指導(dǎo)思想（4） 物流園區(qū)發(fā)展模式分析：物流園區(qū)發(fā)展可選擇的模式；物流園區(qū)發(fā)展模式選擇（5） 物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略：園區(qū)物流系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略；園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理體制戰(zhàn)略；園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的外部環(huán)境支持戰(zhàn)略；園區(qū)建設(shè)實(shí)施戰(zhàn)略（6） 物流園區(qū)的市場(chǎng)與功能定位：物流園區(qū)的市場(chǎng)定位；服務(wù)功能定位；分階段市場(chǎng)定位與服務(wù)功能5、物流園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃（1）總體發(fā)展框架規(guī)劃總體功能規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃總體規(guī)模規(guī)劃（2）物流園區(qū)的選址物流園區(qū)的區(qū)位選擇與空間布局的一般原則中心城市城市空間布局區(qū)域物流園區(qū)選址（3）總體布局規(guī)劃功能區(qū)平面布局規(guī)劃：物流核心區(qū)平面布局；其他功能區(qū)平面布局園區(qū)設(shè)施設(shè)備配置規(guī)劃：配送中心區(qū)

25、設(shè)施設(shè)備配置；物流園區(qū)區(qū)設(shè)施設(shè)備配置；公鐵聯(lián)運(yùn)區(qū)設(shè)施設(shè)備配置運(yùn)力配置規(guī)劃（4）運(yùn)行管理規(guī)劃管理結(jié)構(gòu)規(guī)劃運(yùn)行模式規(guī)劃信息系統(tǒng)規(guī)劃：物流信息平臺(tái)的功能規(guī)劃；物流信息平臺(tái)的結(jié)構(gòu)與建設(shè)規(guī)模6、物流園區(qū)運(yùn)作系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1） 物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式：建設(shè)模式；投融資方式（2） 物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模：設(shè)施能力與規(guī)模的確定；項(xiàng)目投資規(guī)模與實(shí)施計(jì)劃（3） 物流運(yùn)作系統(tǒng)框架：運(yùn)作系統(tǒng)功能；運(yùn)作系統(tǒng)結(jié)構(gòu)（4） 運(yùn)作機(jī)制設(shè)計(jì)：物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)，包括：發(fā)展機(jī)制、建設(shè)機(jī)制、管理機(jī)制、運(yùn)營(yíng)機(jī)制；園區(qū)內(nèi)物流整體運(yùn)作設(shè)計(jì)，包括：運(yùn)輸系統(tǒng)、配送系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)、輔助服務(wù)系統(tǒng)；園區(qū)物流服務(wù)機(jī)制設(shè)計(jì)

26、，包括：園區(qū)物流服務(wù)方式、園區(qū)物流服務(wù)質(zhì)量控制（5） 運(yùn)行保障系統(tǒng)設(shè)計(jì)：政策與制度；運(yùn)作保障機(jī)制；園區(qū)發(fā)展環(huán)境保障體系7、物流園區(qū)建設(shè)政策與建議（1） 政府部門應(yīng)對(duì)園區(qū)建設(shè)提供政策環(huán)境支持（2） 充分發(fā)揮物流園區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目的示范和帶動(dòng)作用（3） 建立科學(xué)的園區(qū)建設(shè)發(fā)展機(jī)制五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析案例一：規(guī)劃園區(qū)案例 北京首發(fā)物流樞紐五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（1）公司背景北京首發(fā)物流樞紐有限公司成立于2003年5月，主要負(fù)責(zé)西南樞紐的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，公司注冊(cè)資本金6800萬(wàn)元。北京首發(fā)物流樞紐有限公司由負(fù)責(zé)北京市高速公路建設(shè)管理的北京市首都公路發(fā)展有限責(zé)任公司投資成立首發(fā)公司是市政府獨(dú)資成立的現(xiàn)

27、代化國(guó)有大型公益性企業(yè)，主要負(fù)責(zé)北京市高速公路的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、籌融資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，總資產(chǎn)300多億元，現(xiàn)共有子、分公司二十余家西南物流園區(qū)（6000畝地）被列入北京市2004年60項(xiàng)重大工程，北京首發(fā)物流樞紐是西南物流園區(qū)的大股東是交通部和北京市規(guī)劃的一級(jí)公路貨運(yùn)樞紐，也是北京市物流規(guī)劃中唯一的國(guó)際公鐵聯(lián)運(yùn)型物流基地北京西南公路貨運(yùn)主樞紐（簡(jiǎn)稱西南樞紐450畝地） ，由北京首發(fā)物流樞紐有限公司獨(dú)立投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（2）區(qū)位東側(cè)：原規(guī)劃為良鄉(xiāng)西三環(huán)路和規(guī)劃四路 西側(cè)：京石高速公路輔路北側(cè)：長(zhǎng)虹西路 南側(cè)：規(guī)劃二、三路、良坨鐵路線 ，六環(huán)路五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析停車場(chǎng)獨(dú)

28、立作業(yè)區(qū)立體倉(cāng)庫(kù)公共理貨平臺(tái)首發(fā)物流商務(wù)樓生產(chǎn)輔助用房五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析鐵路-公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國(guó)道和城市六環(huán)路房山閏村豐臺(tái)王佐物流基地公路-海運(yùn)國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環(huán)路市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)通州馬駒橋物流基地航空-公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)主要依托首都機(jī)場(chǎng)、101國(guó)道和城市六環(huán)路市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)順義天竺物流基地陸上口岸主要依托京津塘高速路、四環(huán)路、五環(huán)路和京沈高速路現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)十八里店北京物流港西南樞紐所在園區(qū)PFENNINGKontrakt- & HandelslogistikREWE北京國(guó)際集裝箱編組站將在今年開(kāi)始建設(shè)

29、五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（3）樞紐定位北京地區(qū)現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施體系的領(lǐng)跑者實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)的、全國(guó)骨干網(wǎng)絡(luò)中的華北區(qū)域樞紐創(chuàng)造誠(chéng)信、高效的貨運(yùn)市場(chǎng)環(huán)境創(chuàng)造集道路、樞紐、信息及相關(guān)服務(wù)于一體的公路運(yùn)輸基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)服務(wù)于領(lǐng)導(dǎo)性的快運(yùn)網(wǎng)絡(luò)公司以信息技術(shù)為支撐北京地區(qū)領(lǐng)先的本地配送公司以高效供應(yīng)鏈為特點(diǎn)的物流型商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新者（4）企業(yè)定位專業(yè)樞紐經(jīng)營(yíng)管理公司五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析樞紐經(jīng)營(yíng)示范性高效樞紐迅速啟動(dòng)企業(yè)價(jià)值配送領(lǐng)袖樞紐規(guī)模化配送服務(wù)規(guī)?；F聯(lián)運(yùn)實(shí)施區(qū)域中心華北地區(qū)的物流園區(qū)啟動(dòng)期02年成長(zhǎng)期35年發(fā)展期6年（5）發(fā)展目標(biāo)五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（6）提供的服務(wù)為制造業(yè)、零售及分銷業(yè)提供物流服

30、務(wù)通過(guò)其良好的集散條件成為華北區(qū)域貨物集散地通過(guò)物流服務(wù)提升區(qū)域商貿(mào)氛圍，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要服務(wù)包括提供基本的和全程的商品倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)提供倉(cāng)儲(chǔ)過(guò)程的可視化和與客戶相關(guān)系統(tǒng)對(duì)接的能力 提供部分或全部存儲(chǔ)商品的狀態(tài)信息 依照ISO9001認(rèn)證，對(duì)配送中心存儲(chǔ)及加工的所有貨品提供質(zhì)量控制提供一系列的倉(cāng)儲(chǔ)配送增值服務(wù) 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析西南樞紐零售商ABC消費(fèi)者批發(fā)商B-BB-BB-C全國(guó)各地外省轉(zhuǎn)運(yùn)（8）配送服務(wù)領(lǐng)域五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析運(yùn)作管理系統(tǒng)營(yíng)銷平臺(tái)后臺(tái)管理系統(tǒng)訂單執(zhí)行庫(kù)存計(jì)劃補(bǔ)貨計(jì)劃人力資源財(cái)務(wù)管理設(shè)施管理WMS倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)TMS配送調(diào)度系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化交易中心運(yùn)力資源中心配送呼叫中心面向

31、運(yùn)作面向客戶面向管理機(jī)構(gòu)（9）CDL的信息系統(tǒng)五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（10）實(shí)施計(jì)劃樞紐建設(shè)計(jì)劃2004年3月動(dòng)工，8月建成大型停車場(chǎng)、交叉理貨平臺(tái)、商務(wù)中心，2004年底全面完工；市內(nèi)車輛擁有計(jì)劃現(xiàn)擁有車輛20輛1041車輛，計(jì)劃35年內(nèi)擁有1000輛市內(nèi)配送車輛；國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃由交通部牽頭，35年內(nèi)西南樞紐和國(guó)內(nèi)主要物流樞紐結(jié)成聯(lián)盟，形成對(duì)發(fā)干線車輛、提供到達(dá)地區(qū)域分撥物流服務(wù)信息系統(tǒng)2004年1月招標(biāo)，2004年6月全部到位；五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析案例二：運(yùn)行中的物流園區(qū) 德國(guó)不萊梅物流園區(qū)五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析1、物流園區(qū)的投資和建設(shè) 不萊梅物流園區(qū)的建設(shè)是在15年前提出，德國(guó)海運(yùn)

32、和物流研究所艾克斯坦因教授提出了物流園區(qū)的建議方案，并獲得不萊梅州政府的同意，于1985年開(kāi)始了物流園區(qū)的建設(shè)。五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 不萊梅州政府通過(guò)直接投資和土地置換的方式對(duì)物流園區(qū)投資，物流園區(qū)的原址是一片鹽堿地，州政府從當(dāng)?shù)剞r(nóng)、牧民手中以每平方米6-8馬克的價(jià)格征用土地200公頃，由“經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司”負(fù)責(zé)物流園區(qū)的建設(shè)工作，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司是由不萊梅州的經(jīng)濟(jì)部、交通部、海關(guān)、工商部等部門的人員組成，是私營(yíng)的事業(yè)單位，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司的人員失去公務(wù)員身份，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司主要負(fù)責(zé)物流園區(qū)的三通一平和物流園區(qū)的公路、鐵路的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，還代表政府負(fù)責(zé)物流園區(qū)招商工作，通過(guò)招商讓企業(yè)進(jìn)入物流園

33、區(qū)，進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)承擔(dān)地面以上的建筑、設(shè)施的建設(shè)。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 通過(guò)三通一平的土地變賣和租用給進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)。分為三個(gè)階段： 第一階段。每平方米土地賣30馬克，每平方米土地租金4.29馬克（租用30年后再簽協(xié)議）； 第二階段。只賣不租，每平方米土地賣50馬克； 第三階段。每平方米土地賣70馬克；現(xiàn)有的200公頃土地全部全部賣出或租出。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 利用土地的置換、賣土地的差價(jià)和政府的稅收，不萊梅州政府投資億馬克，進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)投資億馬克，第一期共投資10億馬克。 政府從租用的土地和租金中的裝卸費(fèi)中收回投資，如集裝箱裝卸費(fèi)30馬克TEU，政府收走馬克TEU,收回的資金又投到物流園區(qū)的其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析2、物流園區(qū)的選址與功能 不萊梅物流園區(qū)的選址符合德國(guó)政府對(duì)物流園區(qū)的選址和功能提出要求，即： 一是物流園區(qū)緊臨港口，靠近鐵路編組站，周圍有高速公路網(wǎng)，中心內(nèi)至少有兩種以上運(yùn)輸方式相連； 二是該區(qū)域內(nèi)有許多大型的工業(yè)和商業(yè)企業(yè)； 三是附近有從事運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)的物流企業(yè)； 四是有銀行保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)或企業(yè)； 五是物流園區(qū)要遠(yuǎn)離鬧區(qū)，面