物業(yè)管理的發(fā)展與條件

1、第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進(jìn)來，但是很快就顯示了自己的特色。 (一)覆蓋面廣 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般

2、商品房、涉外商房地產(chǎn)E網(wǎng)- 倍訊易-品房都先 后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破 土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知 名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進(jìn)入中 國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù) 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都

3、有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè) 主自治管理的職能 在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合 國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理 服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣 息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次

4、的管理已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的 有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建 筑。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。 二、物業(yè)管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。 (一)初創(chuàng)階段 這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨(dú)立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東

5、南亞等地房地產(chǎn)管理體制特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為 一個行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物 業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個 規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在

6、廣度上從新建區(qū)向建成 區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。 這個階段的特點是： (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏； (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量； (5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但

7、是法規(guī)建設(shè)滯后； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。 (二)市場化階段 下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場化運(yùn)作階段。這個階段的特點是： (1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升

8、； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大； (4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順； (6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 (一

9、)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已頒布當(dāng)前國家重點鼓勵的產(chǎn) 業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個領(lǐng)域，440種。確定這些項目的原則是： (1)符合當(dāng)前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級； (3)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長點； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約

10、以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)； (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好 的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟(jì)增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有 良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。 (二)內(nèi)部環(huán)境 (1)

11、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順； (2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的提高； (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化； (4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導(dǎo)。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (一)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對物業(yè)管理的推動 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動作 用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受

12、 買方的需求和支付 能力制約。 改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟(jì)的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的 支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。 偏 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有： 高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結(jié)底，社會 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 從總體上說，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)

13、處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。 (二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實惠的住宅，全國居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下 一步，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。而且， 生活水平和消費(fèi)能力的增長，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住

14、條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi) 投入。這種消費(fèi)意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會對物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。 (三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各 分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終

15、端行業(yè)固然對前級行業(yè) 具有強(qiáng)烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的 發(fā)育和成長要依靠 整個行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán) 多元化后的格局， 又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改

16、革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊 的天地。 第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計、施工到驗收都要考慮到后期使 用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細(xì)致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。總之要努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。 第三，營銷的支持。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進(jìn)作用。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請， 管理基金和用房的 落實等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開發(fā)-建設(shè)-營銷-管理”一條龍經(jīng)營服務(wù)模式 ，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是