河北省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：比較法適用的估價(jià)對(duì)象考試試題

1、河北省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：比較法適用的估價(jià)對(duì)象考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的12倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為【2005年考題】 A：4580萬(wàn)元 B：5580萬(wàn)元 C：6580萬(wàn)元 D：7580萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，

2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年。 A：40 B：42 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的。 A：開(kāi)工日期 B：取得估價(jià)對(duì)象的日期 C：取得待開(kāi)發(fā)土地的日期 D：開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。 A：商品房建設(shè)投資 B：土地開(kāi)發(fā)投資 C：其他投資 D：生產(chǎn)性投資 E：借款合同5、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于_。 A0 B1 C2 D3 6、王某打算承租某寫(xiě)字樓

3、的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35，外墻面積為7，單元間分隔墻面積為10，公攤面積為5，那么，可出租面積應(yīng)為。 A：485 B：49 C：51 D：455 E：借款合同 7、下列關(guān)于變形縫，表述錯(cuò)誤的是。 A：伸縮縫，也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫 B：沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫 C：防震縫是防止由于地震的影響而設(shè)置的變形縫 D：防震縫不可結(jié)合伸縮縫、沉降縫的要求統(tǒng)一考慮 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)

4、花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為_(kāi)。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m2 9、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 A：同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) B：司一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法 C：同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) D：

5、同一估價(jià)原則、同一估價(jià)日的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、一般而言，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格_價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格。 A高于 B低于 C等于 D低于等于11、原建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于_。 A同一地 B同一城市 C同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地 DA或C 13、申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)向_提交申請(qǐng)材料。

6、 A人力資源和社會(huì)保障部 B住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 C所在地省級(jí)人事行政主管部門(mén) D所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)14、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按照_結(jié)算。 A商品房?jī)r(jià)格 B重置價(jià)格結(jié)合成新 C重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià) D物價(jià)部門(mén)核定價(jià)格 15、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)以上的，不征收土地閑置費(fèi)。 A：3個(gè)月 B：6個(gè)月 C：9個(gè)月 D：一年 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 16、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用_預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。 A

7、數(shù)學(xué)曲線擬合法 B平均增減量法 C平均發(fā)展速度法 D移動(dòng)平均法 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?A合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) B圖紙、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) C合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、圖紙 D圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū) 18、城市詳細(xì)規(guī)劃的對(duì)象是。 A：城市中功能不明確，但地域空間相對(duì)完整的區(qū)域 B：城市中功能比較明確，但地域空間不完整的區(qū)域 C：城市中功能不明確和地域空間不完整的區(qū)域 D：城市中功能比較明確和地域空間相對(duì)完整的區(qū)域 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、19、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為_(kāi)。 A現(xiàn)金波動(dòng)值 B現(xiàn)金后期值 C凈現(xiàn)金流量 D現(xiàn)金流量差值 20、下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。 A購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票 B購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán) C購(gòu)買(mǎi)新建商品住房 D購(gòu)買(mǎi)存量商品住房 21、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 22、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是。 A：現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B

9、：現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格 C：現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) D：當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于_元。 A605 B600 C650 D550 24、下列_種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高。 A政府協(xié)議出讓土地 B購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn) C賣(mài)方不了解行情 D設(shè)立抵押的房地產(chǎn)25、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為。 A：交易情況修正 B：交易日期調(diào)整 C：房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D：區(qū)域因素調(diào)整 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多

10、項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列建設(shè)項(xiàng)目的外部效應(yīng)中，屬于外部負(fù)效應(yīng)的是。 A：就業(yè)增加 B：污染增加 C：稅收增加 D：職業(yè)收入增加 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即。 A：最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B：最悲觀預(yù)測(cè)值 C：最可能預(yù)測(cè)值 D：最客觀預(yù)測(cè)值 E：最接近的預(yù)測(cè)值3、根據(jù)對(duì)比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說(shuō)明問(wèn)題的特點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)中的相對(duì)指標(biāo)包括。 A：價(jià)值相對(duì)指標(biāo) B：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo) C：強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo) D：動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)

11、 E：時(shí)期相對(duì)指標(biāo) 4、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類(lèi)是_。 A農(nóng)用地 B工業(yè)用地 C建設(shè)用地 D鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地5、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括。 A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 B：土地儲(chǔ)備貸款 C：個(gè)人住房抵押貸款 D：個(gè)人住房公積金貸款 E：在建工程抵押貸款 6、下列關(guān)于保險(xiǎn)合同的組成部分內(nèi)容，表述正確的是。 A：投保單是保險(xiǎn)合同的正式書(shū)面文件，一般由保險(xiǎn)人簽發(fā) B：投保單本身不是保險(xiǎn)合同，但保險(xiǎn)合同成立后，投保單是保險(xiǎn)合同的重要組成部分 C：投保單又稱(chēng)保單 D：暫保單一般都有一個(gè)有效期限，待保險(xiǎn)單出據(jù)后自動(dòng)失效 E：保險(xiǎn)憑證是保險(xiǎn)人簽發(fā)給投保

12、人的證明保險(xiǎn)合同已經(jīng)訂立的書(shū)面文件，一般不記載保險(xiǎn)條款，實(shí)質(zhì)上是一種簡(jiǎn)化的保險(xiǎn)單，具有與保險(xiǎn)單同等的法律效力 7、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和_。 A詳細(xì)研究 B粗略研究 C特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究 D建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究 8、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。(2006年試題) A：措施費(fèi) B：規(guī)費(fèi) C：利潤(rùn) D：企業(yè)管理費(fèi) E：稅金 9、W省某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以?xún)?nèi)的耕地5公頃。那么，這一項(xiàng)目的征收土地應(yīng)由_批準(zhǔn)。 A國(guó)務(wù)院 BW省人民政府 CA市人民政府 DB縣人民政府 10、目前，住房公積金管

13、理中心對(duì)住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用_原則進(jìn)行核算。 A雙項(xiàng)財(cái)政制 B單項(xiàng)財(cái)政制 C權(quán)責(zé)發(fā)生制 D權(quán)責(zé)利用制11、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是 A：出租率 B：基準(zhǔn)收益率 C：成本利潤(rùn)率 D：財(cái)務(wù)杠桿比率 E：借款合同 12、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10 時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為2731萬(wàn)元、5504萬(wàn)元、1016萬(wàn)元、8833萬(wàn)元，則其中最敏感 的因素是(2008年試題) A：地價(jià) B：建造成本 C：貸款利率 D：資本化率 E：借款合同 13、根據(jù)我國(guó)保險(xiǎn)法的規(guī)定，我國(guó)保險(xiǎn)公司的組織形式有兩種。 A：合伙企業(yè)

14、B：中外合資企業(yè) C：有限責(zé)任公司 D：股份有限公司 E：國(guó)有獨(dú)資公司14、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是。(2007年試題) A：目標(biāo)定價(jià)法 B：成本加成定價(jià)法 C：隨行就市定價(jià)法 D：價(jià)值定價(jià)法 E：借款合同 15、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法包括（）等。 A專(zhuān)家調(diào)查法 B解析方法 C故障樹(shù)分析法 D幕景分析法 E蒙特卡洛法 16、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與城市生態(tài)規(guī)劃、城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的關(guān)系，表述正確的是。 A：城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分 B：城市生態(tài)規(guī)劃不同于傳統(tǒng)的城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 C：城市生態(tài)規(guī)劃不只考慮城市環(huán)境各組成要素及其關(guān)系 D：城市生態(tài)規(guī)劃僅關(guān)注城

15、市的自然生態(tài)，不關(guān)注城市的社會(huì)生態(tài) E：城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃屬城市專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃范疇 17、申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括_。 A書(shū)面租賃合同 B房屋所有權(quán)證書(shū) C當(dāng)事人的合法身份證復(fù)印件 D市、縣人民政府規(guī)定的其他文件 E當(dāng)事人的合法身份證件 18、2009年5月，A縣人民法院委托委托具有B房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，對(duì)某辦公綜合大樓進(jìn)行了拍賣(mài)價(jià)值評(píng)估，該辦公綜合大樓評(píng)估價(jià)值為150萬(wàn)元。根據(jù)規(guī)定，B房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司應(yīng)收房地產(chǎn)估價(jià)費(fèi)為元。 A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，合

16、法權(quán)益應(yīng)包括_等方面。 A合法交易 B合法產(chǎn)權(quán) C合法使用 D合法處分 E合法區(qū)位 20、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是。 A：一面臨街 B：土地形狀為正方形 C：臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) D：用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途 E：容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率 21、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以_進(jìn)行估價(jià)。 A保持現(xiàn)狀前提 B裝修改造前提 C轉(zhuǎn)換用途前提 D重新利用前提 22、具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括。 A：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型 B：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 C：建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次 D：合作方式與合作條件 E