奧斯頓國際商業(yè)廣場項目的總體開發(fā)規(guī)劃

1、某國際廣場項目的總體開發(fā)規(guī)劃 四川奧斯頓國際投資有限公司，依托西部大開發(fā)的絕佳契機將自身的全部優(yōu)勢資源融入到西部的建設中，聚集數(shù)億資金著力收購綿陽市標志性建筑新益大廈，其收購物業(yè)創(chuàng)目前西部地區(qū)最大標的。本公司整合海內外人力、財力資源鏈，組建成強勢團隊，以綿陽為切入點，在西南乃至大西部地區(qū)從事房地產開發(fā)、酒店經(jīng)營、商業(yè)零售、餐飲娛樂等多項跨行業(yè)投資，在最快的時間內，成為四川以及大西部地區(qū)投資經(jīng)營的主力軍之一。公司所收購的新益大廈將為綿陽市新商務中心的形成奠定堅實的基礎。良好的商務氛圍及經(jīng)濟發(fā)展將促使綿陽在21世紀成為西部地區(qū)最具競爭力的城市之一。經(jīng)過前期的市場調研和多方位精心準備，現(xiàn)在本公司對奧

2、斯頓國際廣場(原綿陽新益大廈,以下簡稱廣場或國際廣場)項目的開發(fā)已進入進一步細化開發(fā)規(guī)劃并逐步付諸實施階段。在此進程中，為了確保該項目的整體形象和與其地位相適配的社會效益、經(jīng)濟效益達到預期效果，還需要政府的大力支持。下面我們就從幾個方面闡述我們的開發(fā)理念和總體規(guī)劃。眾志成城 再塑地標建筑新形象 從某種意義上說，奧斯頓國際廣場項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于綿陽人民對這一項目的信心，我們首先要做的工作就是給廣場一個全新的形象、全新的定位，充分發(fā)揮其地標建筑的核心價值，一掃人們心中爛尾樓的陰霾。這就要求我們不僅要從外觀和開發(fā)形式上進行創(chuàng)新，更需要從開發(fā)理念和樓盤營銷上進行創(chuàng)新。雖然目前本案所在位置還

3、不是真正意義上的商業(yè)中心，但很顯然，隨著項目開發(fā)陸續(xù)到位，隨著世界巨頭沃爾瑪?shù)拈_張，一個高水準的、現(xiàn)代化的商圈即將形成。正如上海南京西路商圈的興起一樣:在恒隆廣場開張之前，上海的南京西路雖然也有梅龍鎮(zhèn)廣場、金鷹等高檔的商業(yè)業(yè)態(tài)，但一直沒能形成濃郁的商業(yè)氛圍，但隨著恒隆廣場（附恒隆廣場外觀圖）拔地而起，并搶灘高端消費品市場一枝獨秀，南京西路靜安寺商圈才漸成氣候，成為和南京東路、淮海路、徐家匯平分秋色的獨立商圈。恒隆廣場的成功很大意義上取決于其精準的項目定位和開發(fā)理念。敢于做一個領跑者是地標建筑的責任！一個城市消費習慣的形成和消費水平的高低，不僅取決于這個城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎狀況，還在于業(yè)者對于消費

4、者科學的引導和培養(yǎng)。我們國際廣場項目開發(fā)的目標，就是把綿陽消費者的消費理念提升10年。為了完成這一目標,我們已經(jīng)在廣場的功能開發(fā)和招商引資上很下功夫,確保廣場無論是商業(yè)業(yè)態(tài)、酒店檔次、還是配套設施方面都能獨領風騷（附廣場外輪廓效果圖）。我們也非常感謝綿陽市委、市政府在項目前期各個方面給予我們政策、關系協(xié)調等全方位的支持。但是,綿陽畢竟還只是一個擁有60萬人口的中等城市, 要在短時間內去化近12萬平米的商業(yè)面積，市場壓力還是很大的。所以我們說給廣場一個全新的形象，給綿陽人民十足的信心確是治本之策。這里還要請市政府能進一步加強周圍環(huán)境的整治，對附近街道的商業(yè)布局統(tǒng)籌規(guī)劃，形成將來與廣場沃爾瑪商圈的

5、功能和形象的配套。比如，在大廈與沃爾瑪之間有必要規(guī)劃成一條商業(yè)步行街；拆除附近的違章建筑和有礙交通損害區(qū)域整體形象的建筑、設施等。同時,政府需要引導和限制短期內市區(qū)范圍高層建筑的重復開發(fā),避免過度競爭引發(fā)惡性循環(huán)。敢為人先 引領生活消費新潮流裝璜設計和空間規(guī)劃彰顯時尚現(xiàn)代風格。要改變廣場在人們心目中的形象，并使結構更合乎現(xiàn)代化商業(yè)廣場的要求，首先要對幾個重要部位進行重新“整容”。第一是大廈正面的兩個入口，必須做成特別氣派、別致、搶眼的與大廈地標身相符的門庭。對于門庭的設計和制作，我們將不惜重金。因為整個大廈的定位就是是綿陽的“金茂大廈”。（附上海金茂大廈實景圖）第二是主樓和副樓的中庭，我們已經(jīng)

6、得到市政府同意和技術認證，可搭建成三層樓的商業(yè)用房?，F(xiàn)在為了提升整個廣場的品味，我們要求在四層樓增建挑空9米高的中庭,我們計劃搭建成類似于上海威斯頓大酒店中廳的咖啡茶吧。（附威斯頓中廳圖）這樣既是整個大廈的中心綠化休閑茶吧，又可作為四、五樓美食休閑娛樂人們的小憩之處。這樣的結構就要求副樓朝向中庭的辦公樓窗戶封閉或安裝固定窗頁與玻璃才能保證中庭的安全與衛(wèi)生，在五層樓的樓頂，我們還計劃建成室外空中花園，增加大廈整體的綠化面積。屆時，要請政府協(xié)調各購買公房的單位，服從統(tǒng)一規(guī)劃，保證廣場整體功能和形象。商業(yè)業(yè)態(tài)重在和沃爾瑪?shù)挠袡C互補與良性互動（-1樓3樓）高檔購物商場沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)模式?jīng)Q定了它的產品結構

7、主要還是定位在中低端的日常消費品，而高端的時尚消費品、知名品牌和奢侈消費品一般不在其經(jīng)營范圍內，因此我們將結參照上海恒隆廣場、港匯廣場以及正大百貨（附港匯廣場、恒隆內廳、太平洋百貨圖）的產品結構和布局模式，引進一家知名的走高端路線的商家（現(xiàn)在與伊藤洋華和太平洋百貨商洽中）及部分名牌專賣店落戶其中，這樣便可以和沃爾瑪相得益彰，彼此協(xié)力拉動人氣形成真正意義上的新商圈。酒店突出品質和檔次，力避與現(xiàn)有業(yè)態(tài)的低端惡性競爭。通過調查了解到作為四川省第二大城市的綿陽至今尚沒有一家五星級酒店，即使是現(xiàn)有的星級酒店在服務功能和硬環(huán)境上與發(fā)達城市同級酒店相比還差強人意。這和綿陽經(jīng)濟的發(fā)展形成鮮明反差，也是城市服務

8、功能的嚴重缺憾。我們計劃將主樓的19F36F開發(fā)成超五星級標準商務酒店。（附上海的萬豪國際酒店圖）我們一定要誠信面對顧客，給顧客一個貨真價實的五星級酒店。但價格卻不能跳出均價太多，一般在同業(yè)四星級均價的125%以內，也要考慮到市場的承載能力。寫字樓寧精勿濫，提高入駐率是關鍵 向綿陽的部分企事業(yè)單位、外地駐綿辦事機構，特別是金融保險部門提供功能配套的甲級寫字樓是我們作為地標建筑管理者應盡的職責。這些寫字樓的規(guī)模我們從開始擬預估的18個樓層下調到9個樓層。另外，副樓已經(jīng)有2萬多個平方的寫字樓以成本價出讓給了行政機關，使得本案中寫字樓部分比例已經(jīng)達到了相當高的水準。同時希望政府鼓勵綿陽的一些大中企業(yè)

9、到廣場上辦公，這不僅可以大大提升企業(yè)自身的形象，同時也提升了整個綿陽對外的品牌形象。娛樂休閑、美食以品牌開道，以服務和營銷創(chuàng)新為旗幟 由于整個廣場的商業(yè)形態(tài)走高端路線，我們計劃從市外引進一批運營美食和休閑娛樂的知名品牌。其中，4、5層作為大型宴會廳以及餐飲娛樂場所，6層由運動健身會所、游泳館及空中花園。（附效果圖）應該說，綿陽這類場所不少，但真正上檔次、服務上水準的美食休閑場所基本上空白，現(xiàn)有的場所只能說滿足了人們有地方吃、有地方玩的基本需求，還稱不上享受，很多上流社會人們享受的消費模式和水準還很欠缺。我們一定要通過這些美食、休閑項目的引進，帶動綿陽高級白領層的現(xiàn)代消費方式，并滿足來綿工作或旅

10、游的外國人、因商務出差到綿的上流人群各種消費要求。（附上海新世界、上島咖啡圖）政府支持 共創(chuàng)跨世紀工程興盛多贏的新局面“新益永遠是綿陽人的新益，新益將永遠造福于綿陽人民！”這是由房地產項目的基本性質決定的。隨著項目的成功開發(fā)，她將產生出我們在以前報告中所陳述的業(yè)績，比如對GDP的貢獻、對地方財稅的貢獻、對整合勞動力資源、提升消費理念等方方面面的貢獻。當然政府的支持不僅能使項目順利的完成銷售，更可以通過項目的成功提高綿陽的經(jīng)濟競爭力，打造新商業(yè)中心。以及使得市容環(huán)境的整體形象得以全面的提升。這些支持除了前面幾個部分中我們已經(jīng)提到的，還包括以下幾個方面：1.對于已經(jīng)出讓給各部門沿街商鋪，敬請政府協(xié)調好，由我們進行配套工程的統(tǒng)一施工和外墻裝修，裝修成本費用由各企業(yè)自理。這是保證大廈整體形象和功能完善的基本前提，希望屆時不出現(xiàn)任何障礙。2.關于副樓2萬平方米616樓辦公寫字樓的處理請配合我們整體招商租賃，保證項目銷售、招商工作的順利進行3.預售開始后，按市政府之前的支持承諾，即請協(xié)調有關銀行發(fā)放相關貸款，確保整個項目順利實施。4.