淺議商品房買賣合同糾紛的常見類型和法律適用

1、遇到合同法問題？贏了網律師為你免費解惑！訪問 淺議商品房買賣合同糾紛的常見類型及法律適用房地產業(yè)是商品經濟和城市發(fā)展的產物。在許多發(fā)達國家，房地產業(yè)日益成為國民經濟的支柱產業(yè)，成為基礎性、先導性的產業(yè)。隨著我國經濟體制改革的深化進行，城市土地使用權有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產業(yè)正日益成為一個重要的經濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。目前，我國的房地產業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產

2、開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用;片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要;商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關方面關注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權益。在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：逾期不能正常交付型。房地產開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續(xù)

3、欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1月5日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了商品房買賣合同，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內部協(xié)議產生糾紛，劉某占

4、據房屋拒不向原告等人交付。中華人民共和國城市房地產管理法第二十九條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院全省民事審判工作座談會紀要規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產開發(fā)經營資格的當事人與他人簽訂的以房地產開發(fā)經營為內容的合同，一般應當認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產開發(fā)經營，允許他們進行開發(fā)建設無疑會大大增加房地產市場的風險性，由此產生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應

5、當承擔繼續(xù)履行的責任。原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協(xié)助義務?？梢?，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔責任。此外，因房地產開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6月9日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經紀公司簽訂了商品房委托代理協(xié)議，約定被告將其開發(fā)建設的住宅樓委托第三人獨家全權代理銷售

6、，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1月8日，第三人在代理銷售期限內與原告吳某簽訂了商品房購銷協(xié)議，將住宅樓4-2-201室及4號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經紀公司因代理銷售款回籠及費用結算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以商品房購銷協(xié)議上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告。中華人民共和國合同法第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人

7、祥和經紀公司簽訂的商品房委托代理協(xié)議合法有效，第三人在與原告吳某簽訂商品房購銷協(xié)議時，原告對被告與第三人之間的代理關系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應交付該商品房。本案正是基于中華人民共和國合同法有關代理行為的規(guī)定進行的判決。故意隱瞞相關資質型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產開發(fā)經營行為已經作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許

8、可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設立種種陷阱。如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了認購房屋協(xié)議書，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的新區(qū)2-3號門面房2套，建筑面積98平方米;購房款450800元，乙方應在合同簽訂的5日內預付50%，余款在交房時付清;甲方于2002年8月底將驗收合格的房屋交付使用;本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。2002年5月31日，被告華洋

9、開發(fā)公司將該項目轉讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6人的認購房屋協(xié)議書及購房款收據復印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉讓予以批復同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了建筑用地規(guī)劃許可證，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。法院認為：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的認購房屋協(xié)議書已經具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。出賣人訂立商

10、品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。原、被告雙方在簽訂認購房屋協(xié)議書時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應認定為故意隱瞞，應承擔相應的民事責任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應承擔民事責任，遂認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的認購房屋協(xié)議書無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息1

11、5000元，賠償原告張某30000元。中華人民共和國城市房地產管理法第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。中華人民共和國合同法第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了認購房屋協(xié)議書，該合同違反了中華人民共和國城市房地產管理

12、法第四十四條的規(guī)定，屬無效合同。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。權屬證書缺失型。有的房地產開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質，必須委

13、托具備拆遷資質的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權屬證書同樣要借助房地產開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產生利益沖突，買受人的權益難以得到保障。如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了商品房購銷合同，被告將西苑小區(qū)5-5-401室商品房出賣于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了房屋所有權證。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配

14、給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應的手續(xù)。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。法院認為： 由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內未能取得土地使用證，被告應承擔違約責任。遂

15、判令被告限期提供材料，并承擔違約金50086元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實生活當中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。“一房二賣”型。商品房買賣合同簽訂后，房地產開發(fā)企業(yè)應承擔按期交付商品房的義務，為確保該義務的實現(xiàn)，當事人雙方采用定金擔保的方式來保證合同的履行是比較普遍的，但房地產開發(fā)企業(yè)受利益驅動，寧愿承擔定金罰則也不交付商品房。如， 2001年7月31日，原告朱某與被告某建設投資總公司簽訂了商品房買賣合同，約定：原告以458161元的價格購買被告建設的1-0125、0225、03

16、25號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應于2001年7月31日前交付購房款258161元，于2001年8月8日前將辦理貸款所需的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內交清余款，被告應于2001年10月28日前將經驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。當日，被告以蓋章為由將合同文本收走。2001年3月12日，原告交付被告購房定金60000元。2001年8月1日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于2001年9月18日與另一購房人孫某簽訂了商品房買賣合同，將1-0125、0225、0325號三層商品房出賣于孫某。2

17、003年7月31日，被告向孫某發(fā)放了上房通知書，次日，孫某領取了房屋鑰匙。中華人民共和國合同法第九十四條規(guī)定：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”。法院認為：原告朱某與被告某城市建設投資總公司簽訂商品房買賣合同后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據，其行為表明，被告對商品房買賣合同的內容已作認可，且進入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的商品房買賣合同亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力

18、。由于兩合同涉及的標的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權主張解除合同。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。中華人民共和國擔保法第八十九條規(guī)定：“當事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金

19、;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。法院據此判決被告某城市建設投資總公司返還原告購房款258161元及利息，雙倍返還定金120000元，賠償100000元。廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當受騙的事經常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內幕，房地產開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產生的收獲相比微乎其微，房地產開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。如， 2001年10月，同心開發(fā)公司在工程建設過程中發(fā)布了預售宣傳廣告，稱“陽光花園一樓全部帶院”。2002年4月23日，原告朱某與同心開發(fā)公司簽

20、訂了商品房買賣合同，約定原告以270000元的價格購買被告開發(fā)建設的陽光花園B1號樓101室商品房。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋未建小院，雙方發(fā)生糾紛。該案在審理過程中，經法院勘驗查明：陽光花園B1號樓101室南外墻向南約一米處為一東西向磚墻，高約1.5米，磚墻外系他人民房，無法建設院落。而該室東外墻外有約70平方米空地。法院認為：被告同心開發(fā)公司制作的預售宣傳廣告稱“陽光花園一樓全部帶院”，該內容具體明確，應視為合同內容，被告同心開發(fā)公司應予履行。結合該房屋周圍的實際狀況，可將該房屋東外墻外的空地拉建為小院由原告使用，以此作為被告同心開發(fā)公司履行合同的補救措施。遂判決被告同心開發(fā)公司沿陽光花園B1號樓1

21、01室東外墻自西向東、沿東西磚墻自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。本案中，被告稱“陽光花園一樓全部帶院” 系對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，該說明和允諾具體確定，應當視為合同內容。中華人民共和國合同法第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任”。由于該房屋的后方已客觀不能建設院落，法院遂根據勘驗的實際情況判令被告采取了補救措施，既解決了原告的需求，又延伸了法律的救濟觸角。房屋質