岳陽(yáng)友阿國(guó)際廣場(chǎng)內(nèi)鋪銷售說(shuō)辭

1、岳陽(yáng)友阿國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)鋪銷售說(shuō)辭內(nèi)鋪簡(jiǎn)介內(nèi)鋪：相對(duì)于街鋪，內(nèi)鋪是在商場(chǎng)里面的商鋪。內(nèi)鋪面積一般都比較小，總價(jià)較低，但投資回報(bào)高；內(nèi)鋪一般都帶租約銷售，便于規(guī)劃、管理及增大單位面積回報(bào)率。本項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪由LG層、5層及6層組成，面積大多在20-70平方之間，最小的幾個(gè)平方，最大的超過(guò)100平方。內(nèi)鋪特點(diǎn)總結(jié)如下:投資總價(jià)低，人人買得起；最小的商鋪僅9個(gè)多平方，幾萬(wàn)元的首付就可以買個(gè)商鋪了。幾萬(wàn)塊錢投資，就可以做第一商圈的金主并搭載友阿財(cái)富大船。投資回報(bào)高；租金回報(bào)區(qū)間在8-14年之間收回成本，產(chǎn)權(quán)回報(bào)在10-20年收回成本；投資有保障、后顧無(wú)憂；岳陽(yáng)友阿國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司擔(dān)?；貓?bào)，大公司、大項(xiàng)

2、目，投資有保障；委托運(yùn)營(yíng)、甩手掌柜；全程委托，按時(shí)收取租金回報(bào)，坐等升值； 全球品牌資源鼎力支持；強(qiáng)大商業(yè)人流支持核心商圈人流、二期世界城、沃爾瑪、友阿百貨、電影院人流，20萬(wàn)每日人流基礎(chǔ)保障。二、五個(gè)統(tǒng)一指什么？由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、統(tǒng)一推廣。 三、LG層內(nèi)鋪介紹位于友阿百貨主力店與15000方超大型超市之間；獨(dú)享岳陽(yáng)絕無(wú)僅有的兩大超級(jí)主力店的超大人流。2、雙首層概念，LG層從南輔道入，是首層商鋪，從巴陵大道入是負(fù)一樓商鋪；3、六臺(tái)扶梯、14臺(tái)直升梯、六大主入口直達(dá)LG層；4、最具人氣、最有消費(fèi)潛力業(yè)態(tài)布局；美食廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、精品服飾鞋包，三種業(yè)態(tài)定位都是

3、最能留客、最具人氣、最易消費(fèi)的業(yè)態(tài)5、貫通巴陵大道與南輔道，聯(lián)通云夢(mèng)路。多方人流；6、科學(xué)規(guī)劃，合理布局；所有的過(guò)道都在4米左右寬度并設(shè)置休閑區(qū)域，購(gòu)物環(huán)境寬敞、舒適，是理想的購(gòu)物場(chǎng)所。三種業(yè)態(tài)通過(guò)合理布局，實(shí)現(xiàn)人流的最大化循環(huán)，讓每一位消費(fèi)者滿意，讓商家生意好做。銷售模式同上回報(bào)率投資商鋪有以下幾種回報(bào)：租金回報(bào)相對(duì)于人和春天的均價(jià)300元每平米的租金，在極大改善購(gòu)物環(huán)境和提高購(gòu)物體驗(yàn)情況下，我們的商鋪?zhàn)饨鹬灰茏獾?93.33元每平米，結(jié)合我們的29000元/平米的售價(jià)，年租金回報(bào)率=193.33*12/29000=8%(不考慮租金遞增），投資回本時(shí)間：=1/8%=12.5年。達(dá)到8%以上

4、，利潤(rùn)還有70%的分紅。產(chǎn)權(quán)升值回報(bào)商鋪的產(chǎn)權(quán)升值是能夠跑贏物價(jià)指數(shù)的，原理如下：貨幣貶值物價(jià)提高租金提高產(chǎn)權(quán)升值。一般情況保守估計(jì)百分之五的年回報(bào)率是沒(méi)問(wèn)題的。頂手費(fèi)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、裝修費(fèi)等人和春天有的商鋪?lái)斒仲M(fèi)高達(dá)30萬(wàn)元，長(zhǎng)沙的萬(wàn)家麗國(guó)際建材廣場(chǎng)是全國(guó)最旺的幾個(gè)建材市場(chǎng)之一，運(yùn)營(yíng)公司每年跟租賃戶簽一次合同，每年收一次幾十萬(wàn)元的頂手費(fèi)，許多商家還擠破腦袋想進(jìn)場(chǎng)。因此，只要場(chǎng)子旺，商家愿意出這些費(fèi)用。本項(xiàng)目作為岳陽(yáng)最核心地段的標(biāo)桿性項(xiàng)目，回報(bào)率不論從以上哪方面都是有保障的。關(guān)于回報(bào)率舉例如下： 附：商鋪投資回報(bào)率算法1、按揭單價(jià)：29000元/ 建筑面積：40總價(jià)：116萬(wàn)元 首付：58萬(wàn)元貸款：

5、58萬(wàn)元（10年） 月供：約6123元/月假如根據(jù)市場(chǎng)租金為193.33元/月：年租金收入：193.33元/月X40 x12個(gè)月=9.28萬(wàn)年月供：6123X12個(gè)月=7.35元； 年收益額：9.28萬(wàn)-7.35萬(wàn)元=1.93萬(wàn)元；貸款10年凈收益：1.93萬(wàn)X10年=19.3萬(wàn)元；產(chǎn)權(quán)升值：每年遞增5%：116*5%=5.8萬(wàn)10年后產(chǎn)權(quán)升值收益：10*5.8=58萬(wàn)（不考慮累積遞增及頂手費(fèi)等）10年后資產(chǎn)總額：116萬(wàn)+19.3萬(wàn)+58萬(wàn)=193.3萬(wàn)元；平均資產(chǎn)年收益（年利）：193.3萬(wàn)元/10年=19.3萬(wàn)元；租金回報(bào)率：19.3萬(wàn)元/58萬(wàn)元=33.28%一次性單價(jià)：29000元/

6、 建筑面積：40總價(jià)：116萬(wàn)元 假如根據(jù)市場(chǎng)租金為193元/月：年租金收入：193元/月X40 x12個(gè)月=9.26萬(wàn)10年后租金收益：9.26*10=92.6萬(wàn)產(chǎn)權(quán)升值：每年遞增5%：116*5%=5.8萬(wàn)10年后產(chǎn)權(quán)升值收益：10*5.8=58萬(wàn)（不考慮累積遞增及頂手費(fèi)）10年后資產(chǎn)總額：92.6萬(wàn)+116萬(wàn)+58萬(wàn)=266.6萬(wàn)元；平均年收益（年利）：266.6萬(wàn)元/10年=26.6萬(wàn)元；租金回報(bào)率：26.6萬(wàn)元/116萬(wàn)元=22.93%美食城的說(shuō)辭規(guī)模優(yōu)勢(shì)岳陽(yáng)市規(guī)模最宏大的美食廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約3000平米，匯集世界各地美食，風(fēng)味小吃。傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的繼承與發(fā)展1樓天幕金街區(qū)域過(guò)去是岳陽(yáng)市最

7、知名的特色小吃一條街，人氣鼎盛、流金淌銀，租金高達(dá)1000元每平米，只要是岳陽(yáng)人，這個(gè)地方都會(huì)成為他們無(wú)法抹去的記憶?，F(xiàn)在繼承過(guò)去優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，在同一區(qū)域升級(jí)打造更大規(guī)模的美食街，項(xiàng)目建成后，會(huì)吸引更多全國(guó)知名特色小吃商家入場(chǎng)，體驗(yàn)感更強(qiáng)，環(huán)境更優(yōu)，加上項(xiàng)目超大的客流，美食城將會(huì)變得更加繁榮。人流基數(shù)極大項(xiàng)目位于岳陽(yáng)第一商圈東茅嶺商圈的中小位置，人流量超十萬(wàn)負(fù)一樓15000平方超大型超市，1-4樓友阿主力店，東側(cè)世界城及寫字樓、公寓等客流不低于10萬(wàn)人每天總計(jì)人流超二十萬(wàn)人每天，消費(fèi)基數(shù)很大。最具人氣業(yè)態(tài)放眼全國(guó)，特色小吃業(yè)態(tài)是最聚集人氣，各地美食，價(jià)格不貴，美味可口，深受市民喜愛(ài)。長(zhǎng)沙的坡子

8、街小吃文化街區(qū)就是很好的例子，面積超大，但人氣沸騰，生意火爆；長(zhǎng)沙的廟街同樣火爆空前；常德大小河街不僅規(guī)模大，人氣非常火爆。投資回報(bào)超高美食街鋪面不僅人氣旺，鋪面面積大多比較小，因此單價(jià)幾百甚至上千，租金總價(jià)也不高，租賃戶都能夠承受的了，因此，投資美食城商鋪是值得的投資。選擇購(gòu)買美食城的客戶多想買該區(qū)域商鋪的客戶比其它區(qū)域多很多，我們估計(jì)，美食街區(qū)一推出市場(chǎng)，將會(huì)出現(xiàn)一鋪難求，很快售罄。美食城的主要進(jìn)駐品牌舉例大嘴巴、沙縣小吃、老長(zhǎng)沙、老城巷、老媽兔頭、冒牌冒菜、柳州螺螄粉、重慶酸辣粉、四娭毑臭豆腐、羊肉包膜、北京小吃等。精品服飾鞋包說(shuō)辭位置優(yōu)勢(shì)位于LG層的核心區(qū)域，中央位置，人流量大。定位優(yōu)

9、勢(shì)精品服飾鞋包，最聚集人氣業(yè)態(tài)之一，類似長(zhǎng)沙的潮流特區(qū)、彌敦道、金滿地，每天商場(chǎng)人山人海，熱鬧非凡，岳陽(yáng)的人和春天也是這種定位。與競(jìng)品比較優(yōu)勢(shì)明顯 我們的區(qū)域是人和春天的升級(jí)版，不論裝修投入，購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物體驗(yàn)還是位置均有較大比較優(yōu)勢(shì)。人和春天的租金均價(jià)300元每平米左右，升級(jí)版的租金只會(huì)更高。七、兒童游樂(lè)區(qū)的說(shuō)辭兒童游樂(lè)區(qū)位于友阿國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)LG層，總面積約3000平米，有100多間商鋪，平均面積約20-30平米，中央空調(diào)，細(xì)分婦幼用品區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)兩大類，以迎合兒童世界主流客群的消費(fèi)需求。優(yōu)勢(shì)如下：定位優(yōu)勢(shì)明顯再窮不能窮教育，再苦不能苦孩子，孩子累了，需要一個(gè)放松的地方；每一個(gè)家長(zhǎng)都希望將

10、自己的孩子打扮的漂漂亮亮。兒童服飾、兒童游樂(lè)區(qū)是最具吸客的地方。長(zhǎng)沙喜盈門范城最旺的區(qū)域就是兒童游樂(lè)區(qū)，也是長(zhǎng)沙市最旺的兒童游樂(lè)區(qū)域，吸引了長(zhǎng)沙城內(nèi)各個(gè)區(qū)域家長(zhǎng)帶小孩游玩，商場(chǎng)兒童服務(wù)品類較多，體驗(yàn)感強(qiáng)，小孩特別喜歡。位置優(yōu)勢(shì)大型超市出入口八、5-6層內(nèi)鋪介紹5樓建筑面積約9000平方、6樓建筑面積約5500平方，鋪面面積大多在30-70平米之間，5樓銷售均價(jià)16000元每平米，六樓銷售均價(jià)15000元每平米，5樓定位為餐飲區(qū)，涵蓋有中式餐飲、西式餐飲、時(shí)尚餐飲、休閑餐飲、韓國(guó)燒烤、日本料理等業(yè)態(tài)，6樓定位為休閑娛樂(lè)、輕餐飲等。銷售模式同LG層。6臺(tái)扶梯、14臺(tái)直升梯、四大主入口通達(dá)5樓，鏈接

11、商場(chǎng)各大主題街區(qū)。4臺(tái)扶梯、14臺(tái)扶梯、4大主入口通達(dá)6樓，鏈接商場(chǎng)各大主題街區(qū)。九、5樓優(yōu)勢(shì)分析定位優(yōu)勢(shì)餐飲業(yè)態(tài)在百貨業(yè)態(tài)中一支獨(dú)秀，受電商的沖擊，傳統(tǒng)百貨業(yè)收到較大影響，唯獨(dú)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的餐飲行業(yè)不受影響，不僅不受影響，而且發(fā)展的十分迅猛，各種風(fēng)格餐飲競(jìng)相發(fā)展。商城以主題餐飲為主，中西結(jié)合的方式，符合大眾和小眾的群體餐飲需要。品牌以中高端為主，業(yè)態(tài)配比合理搭配。2）價(jià)格優(yōu)勢(shì)5樓僅16000元每平米的銷售均價(jià)，而租金預(yù)計(jì)可達(dá)到100元每平米，投資回報(bào)12左右可收回成本，回報(bào)相對(duì)較快。而且比較長(zhǎng)沙主流百貨300元每平米的租金，這個(gè)租金還有很大的升值空間。保值增值售價(jià)不高，人流有保障、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為零

12、。連鎖餐飲，口碑好，效率高，生意火爆。承租有保障運(yùn)營(yíng)公司承租，保底銷售，友阿擔(dān)保，零風(fēng)險(xiǎn)。6）租賃戶多，品牌有保障。7）客戶品質(zhì)高友阿品牌和我們購(gòu)物環(huán)境吸引前來(lái)的客戶多為優(yōu)質(zhì)的客戶，他們有消費(fèi)力。且愿意消費(fèi)、敢于消費(fèi)。停車方便3600多個(gè)停車位，完全能夠滿足停車需求。放眼整個(gè)步行街商圈，停車難的問(wèn)題，讓大多數(shù)有車一族望而卻步，而且我們還配備了大型智能停車位，這一點(diǎn)從位置和服務(wù)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于其它商場(chǎng)。十、5層餐飲主要進(jìn)駐哪些品牌？黃記煌、蛙來(lái)啦、祖廚、外婆家、海底撈、德莊火鍋、漢拿山、味千拉面、金牛角餐廳、女王牛排、田園、遇見(jiàn)小面、鮮芋仙、酒窩甜品、57度湘等十一、6層的優(yōu)勢(shì)分析1）定位優(yōu)勢(shì)休閑娛樂(lè)

13、、餐飲，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，不受電子商務(wù)沖擊。超大型巨幕電影15000元每平米的單價(jià)，性價(jià)比高，升值空間大。與電影院一起，將成為岳陽(yáng)超大規(guī)模的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。十二、6樓有哪些品牌進(jìn)駐？萬(wàn)達(dá)影城、美樂(lè)迪KTV、溫莎KTV、江江南足浴、鴻遠(yuǎn)足浴養(yǎng)生、動(dòng)漫娛樂(lè)城、快樂(lè)檸檬飲吧、85C飲品、星班客意式冰淇淋等。內(nèi)鋪?zhàn)霾黄饋?lái)怎么辦？首先，不存在做不起來(lái)。一個(gè)地方能不能做起來(lái)，主要由以下幾個(gè)方面決定的：（一）商鋪投資的第一核心要素是地段 一般來(lái)講一個(gè)城市第一商圈的極核位置是最好的位置，這里的商鋪是最具價(jià)值的，第一商圈的車流、人流、品牌、財(cái)富聚集是最集中的。這些位置的商鋪是真正的一鋪養(yǎng)三代。岳陽(yáng)友阿國(guó)際廣場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)就

14、是第一商圈的極核位置。品牌資源強(qiáng)弱是商業(yè)市場(chǎng)成功與否的關(guān)鍵因素 真正吸引消費(fèi)者的是產(chǎn)品本身，產(chǎn)品通過(guò)品牌傳遞價(jià)值。友阿集團(tuán)經(jīng)過(guò)40余年的發(fā)展，除了自身的品牌價(jià)值不菲外，累計(jì)與全球2000多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌商家結(jié)成長(zhǎng)期穩(wěn)定合作關(guān)系。品牌資源十分豐富。創(chuàng)始人胡子敬十分重視品牌引入，2008年友誼商店開(kāi)業(yè)期間，胡總為了引進(jìn)GUCCI，投入重金2000萬(wàn)元，與GUCCI公司開(kāi)聯(lián)營(yíng)店。正是因?yàn)閷?duì)品牌資源的執(zhí)著追求，友阿百貨創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的銷售奇跡。運(yùn)營(yíng)公司的運(yùn)營(yíng)能力和實(shí)力至關(guān)重要 實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司是商業(yè)體業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重中之重，工作經(jīng)驗(yàn)和人才是評(píng)定商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)弱的兩個(gè)決定性因素。友阿集團(tuán)

15、作為湖南百貨業(yè)最早上市、龍頭企業(yè)實(shí)力超群，引領(lǐng)湖南百貨業(yè)發(fā)展。運(yùn)營(yíng)能力以37年的歷史為證，毋庸置疑。 政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目岳陽(yáng)市、區(qū)兩級(jí)政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，從經(jīng)營(yíng)城市的高度強(qiáng)力支持，力求將本項(xiàng)目打造成岳陽(yáng)城市商業(yè)名片。運(yùn)營(yíng)公司承租，擔(dān)保公司擔(dān)保黑子白字，法律有保障，再說(shuō)，友阿這么大公司，做了擔(dān)保就要承擔(dān)法律責(zé)任的。友阿在全國(guó)這么大影響力，不可能因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目就被搞垮?？偨Y(jié)以下，岳陽(yáng)最衷心的地段+友阿大品牌；商家必爭(zhēng)之地（搶占市場(chǎng)）+專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；一站式（吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)）一條龍綜合體；統(tǒng)一招商、裝修、經(jīng)營(yíng)管理、推廣，包租5年并確保每年回報(bào)不低于6%。十四、運(yùn)營(yíng)公司是什么公司

16、？運(yùn)營(yíng)不起來(lái)，不租賃怎么辦？運(yùn)營(yíng)公司是友阿針對(duì)本項(xiàng)目專門成立的一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，運(yùn)營(yíng)公司與投資者簽定商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同，約定運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的規(guī)劃、承租，商場(chǎng)招商、統(tǒng)一裝修、運(yùn)營(yíng)管理、活動(dòng)策劃及推廣等；合同期5年，第一年，投資者租金回報(bào)百分6%直接低購(gòu)房款，第2到第5年運(yùn)營(yíng)公司與投資者實(shí)行利潤(rùn)分紅的方式運(yùn)營(yíng)管理商場(chǎng)，如果回報(bào)率超過(guò)8%，超額部分投資者占超出部分利潤(rùn)的70%，運(yùn)營(yíng)公司占30%，稅收各自承擔(dān)，回報(bào)低于6%，由運(yùn)營(yíng)公司補(bǔ)齊差額部分給投資者，每年年底結(jié)算一次，岳陽(yáng)友阿國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)有限公司作為合同的擔(dān)保方，乙方一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，擔(dān)保公司應(yīng)承擔(dān)乙方相應(yīng)責(zé)任，擔(dān)保公司作為全國(guó)知名百貨公司

17、，不會(huì)承擔(dān)不起這個(gè)擔(dān)保責(zé)任。本項(xiàng)目作為岳陽(yáng)核心地段項(xiàng)目，三湘第一名百貨公司運(yùn)營(yíng)管理，不可能做不起來(lái)，合同期內(nèi)一定會(huì)履約。合同期滿，所有業(yè)主同意繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)公司將繼續(xù)與投資者簽定商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同。十五、公攤太大，折算起來(lái)單價(jià)太高了?？蛻粽f(shuō)：“你們的LG層內(nèi)鋪公攤率56.05%，5層內(nèi)鋪公攤率56.6%，六層公攤率54.41%，這么大的公攤，相當(dāng)于我買房?jī)r(jià)格高了一倍多，至少25年以上才能回本，不劃算?！贬槍?duì)這種情況，從以下幾個(gè)方面闡述：投資最穩(wěn)妥的物業(yè)；湖南商業(yè)龍頭，37年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，全球品牌資源做背書。投資最好的地段；核心商圈中的核心商業(yè)，最好的地段就是最大的保障。購(gòu)物環(huán)境好；本項(xiàng)目作為岳陽(yáng)標(biāo)桿性項(xiàng)目，承擔(dān)的職能是多樣化的，政績(jī)工程、城市建設(shè)新標(biāo)桿、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎、城市吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)第一綜合體項(xiàng)目，正是因?yàn)檫@樣，物業(yè)形象十分重要，房地局、規(guī)劃局、消防局等對(duì)項(xiàng)目的硬性要求比較多，比如：我們內(nèi)鋪的主通道平均達(dá)到4米寬，最寬處達(dá)到7.5的寬度，最窄的過(guò)道也有3米多一點(diǎn)，這么寬的通道，帶給消費(fèi)者的一定是舒適的購(gòu)物環(huán)境，再加上超配的電梯、消防通道，公攤當(dāng)然大了。投資者鋪面的實(shí)際營(yíng)業(yè)面積比產(chǎn)權(quán)使用面積大20%左右除了上一點(diǎn)公攤大的原因外，公攤大還有一個(gè)重要原因是要將大鋪面