房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)二房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)二第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行過(guò)程就是竟?fàn)帣C(jī)制、供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制互相聯(lián)系相互作用的過(guò)程。市場(chǎng)行為是指市場(chǎng)主體在市場(chǎng)交換過(guò)程中為了某種目的而進(jìn)行的市場(chǎng)活動(dòng)，包括購(gòu)買(mǎi)行為、銷(xiāo)售行為和竟?fàn)幮袨椤Ｎ覈?guó)房地產(chǎn)法律體系由三部法律以及相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章構(gòu)成，三部法律是中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制就是價(jià)值規(guī)律的作用機(jī)制，是價(jià)格、供求、竟?fàn)幦笫袌?chǎng)機(jī)制作用于市場(chǎng)運(yùn)行，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求、價(jià)格，使它們從不平衡到不平衡再到平衡，波浪式運(yùn)動(dòng)，

2、使房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)動(dòng)中發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)特性：房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不可分割性；房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性；房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全開(kāi)放性；房地產(chǎn)市場(chǎng)是非完全竟?fàn)幍氖袌?chǎng)，易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷；目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多功能、多層次、多樣形式的綜合性市場(chǎng)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)可多次重復(fù)交易。6、影響房產(chǎn)需要因素：社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；金融業(yè)的發(fā)展；人們觀念的改變；住宅政策和住房制度；對(duì)未來(lái)的預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)研究是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，揭示市場(chǎng)信息的內(nèi)在聯(lián)系、預(yù)測(cè)時(shí)常未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以指導(dǎo)人們的市場(chǎng)行

3、為。市場(chǎng)研究的必要性：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者決策以信息為基礎(chǔ)；市場(chǎng)研究與促進(jìn)銷(xiāo)售；市場(chǎng)研究與經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)研究與制定價(jià)格策略；一元線性回歸法第四章 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資與其他投資行為一樣，是以一定資金量在一定的期限內(nèi)獲取一定的預(yù)期回報(bào)的過(guò)程。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)投資主體，將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的過(guò)程和行為。房地產(chǎn)投資特征：直接投資費(fèi)用較高；直接投資回收期長(zhǎng)；影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素較多；需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)；難抵消通貨膨脹的影響；易于獲取金融機(jī)構(gòu)支持。房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式，一般可以分為兩種主要方式：一種是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資；另一種是物業(yè)建成后的置業(yè)投資。房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)投資是將所籌資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以期建成后通過(guò)物業(yè)的出租或者出售等方式，收回投資并獲得預(yù)期回報(bào)的投資方式。房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析這是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，一般可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三大階段。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)又可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、貸款利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的若干對(duì)策選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、金融體系相對(duì)完善的區(qū)域作為投資區(qū)；選擇好投資方式；選擇好投資開(kāi)發(fā)地段；選擇好房地產(chǎn)投資類(lèi)型；講求適銷(xiāo)對(duì)路，做好投資組合房地產(chǎn)投資決策方法：確定型決策方法風(fēng)險(xiǎn)型決策方法不確定型決策方法競(jìng)爭(zhēng)型決策方法多目標(biāo)決策方法房地產(chǎn)投資決策程序 =

5、 1 * GB3 機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目初選 = 2 * GB3 編制項(xiàng)目建議書(shū)并上報(bào)有關(guān)機(jī)構(gòu) = 3 * GB3 可行性研究、編制報(bào)告 = 4 * GB3 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) = 5 * GB3 項(xiàng)目評(píng)估與決策第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究1，可行性研究是在投資前所做的工作，它分為四個(gè)工作階段，即：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估和決策。2，可行性研究的步驟：接受委托 、調(diào)查研究、方案選擇與優(yōu)化 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、編制可行性研究報(bào)告。3，進(jìn)行可行性研究的目的是選定市場(chǎng)制定策略，因此，在細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，是進(jìn)行可行性研究的關(guān)鍵。市場(chǎng)分析包括：宏觀因素分析、區(qū)域因素分析、微觀市場(chǎng)分析。4，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。5，我國(guó)現(xiàn)行的土地費(fèi)用大致包括：土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用。6，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。7，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、