2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價師制度與政策：項目資本金的概念考試題

1、2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價師制度與政策：項目資本金的概念考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某房地產(chǎn)的報酬率為8，收益期限為30年時的價格為4000元。若報酬率為6、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 2、下列關(guān)于路線價法中，不正確的是_。 A路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理 B路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價 C運(yùn)用路線

2、價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求基平均價格3、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=直接成本利潤率。 A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用 B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 C：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本 D：待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 4、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是。 A：農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積 B：土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息 C：生

3、產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的 D：經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計算的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、一個國家以當(dāng)年價格(或不變價格)計算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和，稱為_。 A國內(nèi)生產(chǎn)總值 B國民生產(chǎn)總值 C國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D國民收入 6、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是_。 A因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策 B個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅 C個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅 D職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并人

4、個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計征個人所得稅 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于_。 A彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B提取法定盈余公積金 C提取公益金 D向投資者分紅 8、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 9、_屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。 A通貨膨脹風(fēng)險 B比較風(fēng)險 C時間風(fēng)險 D資本價值風(fēng)險 10、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和的，免征土地增值稅。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某市2008年存量商品住宅的

5、吸納率為50，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。 A：半個月 B：2個月 C：半年 D：2年 E：借款合同 12、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付、 如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪 市場價值增長率為2則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為 金后所獲得的投資回收就是投資者的投資回報 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 13、拆遷人與被拆遷人對補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門

6、裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請之日起_日內(nèi)做出裁決。 A10 B20 C30 D4514、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為796，747，767，850，892，92.5，981(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 15、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的（）為基礎(chǔ)計算的。 A建筑面積 B總出租面積 C可出

7、租面積 D營業(yè)面積 16、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。 A投資機(jī)會選擇與決策分析階段 B前期工作階段 C建設(shè)階段 D租售階段 18、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元，建筑面積100，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元，建筑面積120，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4

8、700元，建筑面積90，成交時一次付清；丁成交價格4760元，建筑面積110，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。 A：甲乙丙丁 B：乙丁甲丙 C：乙丙甲丁 D：丙乙丁甲 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19、房地產(chǎn)保險中，建筑工程承包合同保險不包括。 A：投標(biāo)保證保險 B：預(yù)付款保證保險 C：貸款購房保證保險 D：維修保證保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、成本法的理論依據(jù)是。 A：替代原理 B：預(yù)期原理 C：生產(chǎn)費(fèi)用價值論 D：勞動力價值論 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 21、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物

9、的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)。 A：假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定 D：說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對企業(yè)年（）征收的一種稅。 A租售收入 B所得額 C扣除成本的銷售收入 D營業(yè)額23、在工程建設(shè)定額中，分項最細(xì)、定額子目最多的是_。 A概算指標(biāo) B概算定額 C預(yù)算定額 D施工定額 24、委托人不得競買自己所委托的拍賣標(biāo)的，也不能委托他人競買，這體現(xiàn)了拍賣活動應(yīng)該遵循的。 A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則 D：誠實信用原則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在_

10、之間進(jìn)行。 A獨(dú)立方案 B互斥方案 C凈現(xiàn)值法 D等額年費(fèi)用法二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有。 A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案 E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案 2、下列可不計算面積的有_。 A有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺 B利用地下室設(shè)置的消防水池 C建設(shè)物內(nèi)操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺 D單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、

11、布景天橋、挑臺 E設(shè)計不利用，或作為技術(shù)層，或?qū)痈咝∮?.2m的深基礎(chǔ)架空層、吊腳架空層3、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是。 A：市盈率=股價每股凈資產(chǎn) B：市盈率=股價每股收益 C：市盈率=市值銷售收入 D：市盈率=市值現(xiàn)金流 E：借款合同 4、下列保險種類中，屬于政策性保險的有_。 A社會養(yǎng)老保險 B農(nóng)業(yè)保險 C巨災(zāi)保險 D失業(yè)保險 E出口信用保險5、對于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標(biāo)之中的指標(biāo)的計算非常重要。 A：利息備付率 B：資產(chǎn)負(fù)債率 C：流動比率 D：速動比率 E：償債備付率 6、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為。 A：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 B：省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 C：市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)

12、劃 D：縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)體系規(guī)劃 7、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括三種形式。 A：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B：房地產(chǎn)抵押 C：房屋租賃 D：房地產(chǎn)權(quán)屬 E：房地產(chǎn)經(jīng)營 8、_是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 A物業(yè)稅 B地產(chǎn)稅 C契稅 D增值稅 9、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。 A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、在測算資本金融資成本時，其資金占用費(fèi)是按計算的(2005年試題) A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現(xiàn)率 D：機(jī)會成本 E：借款合同

13、11、下列屬于會計恒等式的是_。 A資產(chǎn)-費(fèi)用負(fù)債+所有者權(quán)益-收入 B所有者權(quán)益資產(chǎn)+負(fù)債 C資產(chǎn)+費(fèi)用負(fù)債+所有者權(quán)益+收入 D負(fù)債資產(chǎn)+所有者權(quán)益 12、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有_。 A所有權(quán)是從物權(quán) B所有權(quán)是自物權(quán) C可對所有權(quán)人的物設(shè)置他項權(quán)利 D共有是確定份額的共同所有 E建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán) 13、根據(jù)拍賣方式不同可將減價拍賣分為。 A：人工式拍賣 B：電子式拍賣 C：無聲拍賣 D：有聲拍賣 E：現(xiàn)場拍賣14、_是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。 A經(jīng)營成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本 C期間費(fèi)用 D開發(fā)項目總投資

14、15、某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市的總需求與總供給量基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于狀態(tài)。 A：均衡 B：非均衡 C：結(jié)構(gòu)性失衡 D：失衡 E：借款合同 16、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。(2008年試題) A：集體所有的土地使用權(quán) B：村辦企業(yè)廠房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 17、拍賣委托中，根據(jù)委托人的定義可將委托人分為三種。 A：間接委托人 B：直接委托人 C：公民 D：法人 E：其他組織 18、在圖5.3所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)

15、表示法表示，正確的是。(2002年試題) A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5) D：F=A(P/A，i，5)(F/P，i，6)+P(F/P，i，6) E：F=A(F/A，i，5)-1+P(F/P，i，6) 19、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿兩年未動工開發(fā)的可以_。 A無償收回土地使用權(quán) B有償收回土地使用權(quán) C無償出租土地使用權(quán) D無償出讓土地使用權(quán) 20、增長速度是反映現(xiàn)象增長程度的相對指標(biāo)，由求得。 A：增長量與發(fā)展水平的比 B：增長量與發(fā)展速度的比 C：增長量與算術(shù)平均數(shù)的比 D：增長量與序時平均數(shù)的比 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。 A比較風(fēng)險 B通貨膨脹風(fēng)險 C時間風(fēng)險 D資本價值風(fēng)險 22、已知年利率為15%，則按季度計息時的實際年利率為_。 A13.55% B14.68% C15.87% D15.07%23、對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，下列有關(guān)公式正確的有。 A：正常成交價格-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實際付出的價格 B：正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=賣方