商業(yè)部分定位招商及運(yùn)營溝通案

1、鉑悅商業(yè)部分定位(dngwi)、招商及運(yùn)營溝通案共四十四頁Index目錄(ml)一、引言二、市場及消費(fèi)資源三、定位及招商思路四、服務(wù)及簡介共四十四頁一、引言(ynyn)1st著手(zhushu)點(diǎn)/基礎(chǔ)共四十四頁鑒于(jiny)本項(xiàng)目需求產(chǎn)品定位及招商思路，故本篇方案以市場及消費(fèi)資源為前提進(jìn)行分析定論，而競品由于片區(qū)發(fā)展較為成熟，商鋪空置率極低（調(diào)研數(shù)據(jù)），于招商前提暫不予討論Thought切入(qi r)思路共四十四頁二、市場(shchng)及消費(fèi)資源西安/片區(qū)市場(shchng)/人群2nd共四十四頁Xian西安市場(shchng)西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)特征對于剛晉升為商業(yè)地產(chǎn)“新一

2、線”城市的西安，則成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱區(qū)，一些大型開發(fā)商加快了布局西安的步伐，其中不乏龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、曲江文 商集團(tuán)、大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)等知名企業(yè)，但與此同時(shí)，經(jīng)營不善、優(yōu)質(zhì)商鋪空置率上升、去化緩慢，庫存增大等問題不斷出現(xiàn)，使得目前西安的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了與全 國商業(yè)地產(chǎn)幾乎相同的問題，行業(yè)急需長效發(fā)展的商業(yè)經(jīng)營思維。共四十四頁Xian西安市場(shchng)2014年西安商業(yè)用房市場發(fā)展概況(gikung)1.市場供應(yīng)量情況共四十四頁西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2014年，西安商業(yè)用房市場整體相對于去年各項(xiàng)指標(biāo)漲跌不一，其中新開工面積為142.42萬平方米，同比去年 同期下降(xij

3、ing)4.44%;投資額與去年同期上漲了27.62%，成為本年度漲幅最大的指標(biāo)。此外，2014年，西安商業(yè)用房市場供應(yīng)面積為252.72萬平 米，相對于去年同期下降9.43%。Xian西安市場(shchng)共四十四頁2、商業(yè)用房市場銷售(xioshu)情況西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：截止2014年12月末，西安樓市商業(yè)物業(yè)共銷售107.28萬平方米。從近一年的銷量走勢來看，2014年上半年商業(yè)地產(chǎn)整體銷量平穩(wěn)且低位運(yùn)行，然而進(jìn)入下半年，尤其是9、10月份，銷量暴增，可謂“冰火兩重天”的態(tài)勢。Xian西安市場(shchng)共四十四頁后市發(fā)展預(yù)警1、市場供應(yīng)情況 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)

4、據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：截至2014年12月31日，西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積(min j)為661.77萬平米，相比去年同期增長24.07%，去 化周期為74.02個(gè)月，去化周期遠(yuǎn)高于住宅、辦公樓物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深入，城市框架的不斷拉大，新興商圈的不斷崛起，商業(yè)供應(yīng)也呈現(xiàn)異?；钴S 的局面，市場已呈現(xiàn)出明顯供大于求的態(tài)勢，造成行業(yè)競爭加劇。Xian西安市場(shchng)共四十四頁Xian西安市場(shchng)2、市場銷量走勢電商的沖擊、空置率不斷上升等因素雖說對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)和銷售有所影響(yngxing)。不過隨著人們的消費(fèi)觀念和行為方式不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)更加重視消費(fèi)者的購物 體驗(yàn)

5、。形成了與電商合作的“線上下單，線下體驗(yàn)”的運(yùn)行模式，另外，一些外埠新興商業(yè)的入駐也將加速整體市場轉(zhuǎn)型。共四十四頁Area片區(qū)市場(shchng)項(xiàng)目臨近商圈以3條主要干道為主分別(fnbi)進(jìn)行分析：1.丈八北路2.團(tuán)結(jié)南路3.科技路123共四十四頁丈八北路北段以傳統(tǒng)門面為主，靠近科技路處為新興商業(yè)區(qū)域，人群匯聚點(diǎn)主要為科技路口處，消費(fèi)人群來源主要為西側(cè)村內(nèi)，主要消費(fèi)為日常用品及低端小餐飲，屬于低端人群，可部分(b fen)并入本項(xiàng)目部分(b fen)消費(fèi)資源中作為參考。Area片區(qū)市場(shchng)1.丈八北路業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲酒店雜貨/便利店汽車服務(wù)其他服務(wù)性行業(yè)百分比（%

6、）38113123186盈利分布百分比（%）9080100/909080主力面積（平米）20200-600100-200/2040-1500/商鋪空置率（%）8%人流量（萬人/日）約10萬1F2F3F租金（元/*月）200-28080-150/消費(fèi)人群來源主要為路西居民及部分周邊樓盤人群共四十四頁Area片區(qū)市場(shchng)2.團(tuán)結(jié)(tunji)南路團(tuán)結(jié)南路側(cè)以高端居住區(qū)底商為主，為周邊高端人群消費(fèi)及配套服務(wù)業(yè)為主，于本項(xiàng)目相距較遠(yuǎn)，參考價(jià)值不高，消費(fèi)人群極少部分可并入本項(xiàng)目參考。業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲高端服務(wù)性行業(yè)服飾雜貨/便利店藥店其他服務(wù)性行業(yè)百分比（%）2%28%14%28

7、%2%6%10%10%盈利分布百分比（%）100%70%80%95%100%70%100%80%主力面積（平米）40200-400100-200200-3002002040-150020-80商鋪空置率（%）0%人流量（萬人/日）約5萬1F2F3F租金（元/*月）220-240100-150消費(fèi)人群來源主要為高端大盤人群及部分上班族餐飲消費(fèi)人群共四十四頁Area片區(qū)市場(shchng)3.科技(kj)路科技路側(cè)為項(xiàng)目所處商業(yè)街中心，為周邊上班族人群消費(fèi)及周邊樓盤配套服務(wù)業(yè)為主，主要為時(shí)段性商業(yè)，于本項(xiàng)目相關(guān)性極大，參考消費(fèi)人群全部可并入本項(xiàng)目參考。業(yè)態(tài)分布小餐飲常規(guī)餐飲休閑餐飲大型超市服飾雜貨

8、/便利店藥店其他服務(wù)性行業(yè)百分比（%）18%31%18%1%3%8%4%10%盈利分布百分比（%）95%80%70%/66%100%100%80%主力面積（平米）40200-400100-200/2002040-150020-80商鋪空置率（%）2%人流量（萬人/日）約17萬1F2F3F租金（元/*月）220-60080-120消費(fèi)人群來源主要為上班族消費(fèi)人群及周邊樓盤人群、學(xué)生共四十四頁Area片區(qū)市場(shchng)總結(jié)(zngji)片區(qū)市場及其成熟，空置率極低，對抗市場沖擊力能力強(qiáng)。業(yè)態(tài)分布以餐飲及配套服務(wù)為主，業(yè)態(tài)分布較為單調(diào)，缺乏新業(yè)態(tài)租金較高，但商業(yè)盈利性強(qiáng)消費(fèi)人群數(shù)量充足消費(fèi)人群

9、單一性強(qiáng)，但無法滿足其多元化消費(fèi)需求。共四十四頁三、定位(dngwi)及招商思路商業(yè)(shngy)定位/商業(yè)引入3rd共四十四頁Thought引子(yn zi)區(qū)域缺乏什么？雖然區(qū)域商業(yè)較為成熟，但缺乏相關(guān)百貨類商業(yè)消費(fèi)者需求什么？區(qū)域消費(fèi)(xiofi)者主要以周邊住戶及學(xué)生為主，缺乏日常及百貨時(shí)段性消費(fèi)(xiofi)，導(dǎo)致消費(fèi)(xiofi)者集中區(qū)域遠(yuǎn)離如何解決招商難度？再不沖擊市場的前提下，為了降低招商及運(yùn)營難度，引入大商是最容易操作的手段。項(xiàng)目適合做什么？項(xiàng)目自身具備地鐵商業(yè)的獨(dú)特性，必須充分發(fā)揮優(yōu)勢。我們要做什么？區(qū)域內(nèi)典型中高端綜合商業(yè)。共四十四頁Investment ideas招商

10、(zho shn)思路現(xiàn)階段西安市場商業(yè)售出率較低，庫存量大，去化周期長，雖然片區(qū)商業(yè)成熟，但大規(guī)模出售風(fēng)險(xiǎn)性依舊存在，且長期收益也無法獲得。在面對區(qū)域單調(diào)業(yè)態(tài)的情況下，即使區(qū)域商業(yè)很成熟，空置率僅為2%，引入新業(yè)態(tài)也會造成市場部分沖擊，帶來招商難度及風(fēng)險(xiǎn)。為了降低或消去此難度，引入大商統(tǒng)一(tngy)運(yùn)營管理，即為側(cè)面將此難度轉(zhuǎn)交給第三方，同時(shí)可增加項(xiàng)目商業(yè)活躍度，吸引小戶入駐區(qū)域獨(dú)特業(yè)態(tài)地下兩層地鐵商業(yè)，其性質(zhì)決定了可盤活項(xiàng)目整體商業(yè)氣氛，且后期收益較高，故可進(jìn)行統(tǒng)一招商，分塊租賃。共四十四頁租售比例(bl)Ratio根據(jù)招商思路衍生下來的結(jié)果：建議出售比例不超過25%建議出租地上1-3層

11、（引入大商(d shn)）建議出售層數(shù)為4、5層（以租代售），避免出售1層提高招商難度，降低長期收益建議出租地下兩層地鐵商業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)劃分及長期收益問題不建議出售。共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分區(qū)域市場業(yè)態(tài)較為成熟，其中餐飲業(yè)和服務(wù)、配套行業(yè)占總體比例超過70%，商鋪空置率極低，若順應(yīng)此區(qū)域業(yè)態(tài)繼續(xù)進(jìn)行劃分并引入，雖然符合市場需求原則，但由于后期市場飽和度問題，會造成部分問題。大商引入，確立新業(yè)態(tài)，可以(ky)有效更新區(qū)域業(yè)態(tài)比例，同時(shí)彌補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)缺乏多元性的問題1.區(qū)域影響共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分2.人群(rn

12、qn)影響區(qū)域消費(fèi)人群以周邊居民、上班族、學(xué)生為主，時(shí)段性消費(fèi)及目的性消費(fèi)比例較高，但也有其他多元性消費(fèi)存在，但因區(qū)域缺乏問題，大多數(shù)會前往區(qū)域東邊進(jìn)行。新業(yè)態(tài)的加入，可有效吸引人群消費(fèi)回歸地鐵的人群性質(zhì)決定了地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)：多元/小型/便捷。共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分3.推論(tuln)由于消費(fèi)人群及區(qū)域業(yè)態(tài)的性質(zhì)，引入新業(yè)態(tài)百貨可彌補(bǔ)區(qū)域不足，促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展故目前規(guī)劃業(yè)態(tài)如下：商業(yè)百貨餐飲休閑地鐵商業(yè)共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分-1/-2F地下兩層為地鐵無縫連接處，建議以標(biāo)準(zhǔn)地鐵商業(yè)進(jìn)行(jnxng)規(guī)劃，分割

13、為小型鋪面，以多元業(yè)態(tài)（小吃，甜點(diǎn)，飾品，美甲等）豐富項(xiàng)目體量不足的缺點(diǎn)。共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分1-3F地上1-3層建議引入大商，設(shè)立商業(yè)百貨：品牌店黃金珠寶、名表眼鏡、化妝品男女裝，運(yùn)動(yndng)服飾共四十四頁Commercial Division業(yè)態(tài)(y ti)劃分4-5F地上4、5層建議(jiny)引入大型餐飲或休閑娛樂大型火鍋休閑咖啡KTV共四十四頁Business orientation商業(yè)(shngy)定位根據(jù)片區(qū)市場、消費(fèi)人群及項(xiàng)目性質(zhì)、體量，建議本項(xiàng)目商業(yè)(shngy)定位為： 中型地鐵百貨綜合商業(yè)共四十四頁收益(shuy)預(yù)估

14、Income measurement首年樓層租金（元/*月售價(jià)（元/）面積（）年收益（萬元）負(fù)1F2001669400.56 負(fù)2F2001309314.16 1F60104174.95 2F60104174.95 3F60104174.95 4F70001041728.70 5F50001041520.50 合計(jì)81832188.78 計(jì)算出租及售出率后收益出租率計(jì)80%售出率計(jì)80%1751.02 根據(jù)區(qū)域租金價(jià)格，建議地鐵商業(yè)不應(yīng)高于1F220-600的租價(jià)，同時(shí)(tngsh)由于項(xiàng)目處于初期，故推薦地鐵商業(yè)租金約200左右。大商引入租金市場價(jià)一般都不高于604、5F售價(jià)根據(jù)租金反推 首

15、年收益表共四十四頁進(jìn)度(jnd)安排Work Scheduling共四十四頁四、服務(wù)(fw)及簡介資源/人員(rnyun)/案例4th共四十四頁Service服務(wù)(fw)費(fèi)用服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用1大商定制2商業(yè)招商3商業(yè)銷售4項(xiàng)目推廣及服務(wù)費(fèi)（以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均參考(cnko)與現(xiàn)市場標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)操項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）共四十四頁管理(gunl)團(tuán)隊(duì)representative共四十四頁總經(jīng)理習(xí)瑞副總經(jīng)理李峰策劃總監(jiān)賈學(xué)海操盤手，商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)運(yùn)營者。參與項(xiàng)目：交大常青藤，曲江華渚仲城，銀川民生(mnshng)天街，三門峽天鵝灣等 。統(tǒng)籌管理者，曾在多家公司任職，具有多年房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。參與項(xiàng)目：名人(mngrn)

16、港灣、鼎鑫黃金水岸、鳳凰城美食生態(tài)園、泗交大峽谷漂流、紅鑫東鎮(zhèn)中央公園、宇豐東城天韻、鹽湖汽車城、楠楓華庭、水岸華庭、清華園、盛璽電器、力信酒業(yè)、港瑞新天地等負(fù)責(zé)項(xiàng)目總策劃，具有多年策劃經(jīng)驗(yàn)。參與項(xiàng)目：九錦臺/海星未來城/龍湖佛萊明哥/濟(jì)南魯能項(xiàng)目/紫薇公園時(shí)光/紫薇永和坊/紫薇希望城/華東廣場/萬科大明宮/萬科高新華府/中海開元壹號/綠地城等共四十四頁營銷總監(jiān)趙海濤營銷策劃張堃資源管理王亦芯2005進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)，曾在多家房地產(chǎn)任職，其代表陜西華鼎建設(shè)集團(tuán)、陜西豐隆實(shí)業(yè)、深圳聯(lián)方柏業(yè)（代理公司）等，對房地產(chǎn)營銷方面有著豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對區(qū)域市場有獨(dú)到分析及見解負(fù)責(zé)(fz)項(xiàng)目策劃

17、案，對商業(yè)劃分有獨(dú)特理解。參與項(xiàng)目：大興國際汽配城，團(tuán)結(jié)南路車庫，大唐中心廣場等負(fù)責(zé)供方和合作伙伴管理，知識信息與技術(shù)資源的管理，對選擇、評價(jià)與改進(jìn)的管理有突出見解。共四十四頁項(xiàng)目(xingm)案例Case共四十四頁啟航(q hn)新天地水岸(shu n)東方項(xiàng)目位于后衛(wèi)寨立交西北角，世紀(jì)大道北側(cè)，該項(xiàng)目是正奇公司在灃東新城核心腹地代理銷售、全程策劃的大中型商業(yè)街區(qū)，作為百萬平米啟航佳苑的項(xiàng)目底商，坐擁社區(qū)3萬人消費(fèi)人群基礎(chǔ)，10萬平商業(yè)業(yè)態(tài)，20-2000平米全臨街商鋪，城市級生活配套接駁地鐵一號線，匯集區(qū)域商業(yè)地脈之精華。純正的水岸品居洋房，被濃蔭掩映于周至城內(nèi)，項(xiàng)目一期總建筑面積約870

18、00平方米，門枕親水雅致的沙河休閑公園，西臨商業(yè)成熟的南商東街，東望深遠(yuǎn)的108國道，南接寬闊的環(huán)城東路，四通八達(dá)，便捷輻射城市每個(gè)角落。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理共四十四頁漢唐新都匯江南(Jingnn)名苑漢唐新都匯，傲居最具升值潛力的西咸新區(qū)-灃東新城核心區(qū)位，十萬平米多功能復(fù)合街區(qū)，地鐵一號線無縫對接，項(xiàng)目位于(wiy)西安西咸新區(qū)灃東新城三橋新街與武警路、雙擁路交匯處，灃東新城首席商圈。地鐵一號線三橋東站東南出口，灃東商貿(mào)區(qū)核心。項(xiàng)目位于韓城市新城區(qū)飯盒大街之上；總站第面積約46.7畝，總建筑面積71189，其中住宅

19、面積67096，商業(yè)面積4093；項(xiàng)目總共13棟住宅，花園洋房10棟，高層3棟。項(xiàng)目定位超前，是韓城首家城市核心，低密度低公攤高綠化的項(xiàng)目。認(rèn)籌當(dāng)天就基本完畢。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理共四十四頁渭南北塘商城項(xiàng)目(xingm)名項(xiàng)目位于渭南市勝利大街與北塘路交匯處東南角，項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)，整體建筑面積約15000平米，公攤為40%以上，是集商品批零購物、休閑、娛樂等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購物中心。項(xiàng)目銷售用時(shí)4個(gè)月，招商(zho shn)與銷售同步完成。天合公園旁，七萬平米新概念公園景觀院落，90-130平米板式通透小高層，僅半年時(shí)間，在證件不全的情況下銷售過半，并且在當(dāng)?shù)乇姸喔偁帢潜P中創(chuàng)下最高銷售價(jià)格。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理融資評估策劃定位推廣宣傳招商銷售經(jīng)營管理共四十四頁鑫城旺座鑫城國際(guj)項(xiàng)目由渭南知名的地產(chǎn)企業(yè)陶朱地產(chǎn)傾力打造；項(xiàng)目周邊毗鄰沋河公園、水上(shu shn)樂園，生態(tài)環(huán)境明顯，是渭南唯一的生態(tài)住宅；住宅產(chǎn)品建筑面積從107-167，并有70年的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式門面商鋪，面積從99-593。位于渭南市中心的東風(fēng)大街與前