保障房融資與商業(yè)銀行應(yīng)對策略(共11頁)

1、保障房融資與商業(yè)銀行應(yīng)對(yngdu)策略2013年03月06日03:59 HYPERLINK 2:10000/cgi-bin/shzq.py?date=2013-03/06&surl=content_282506.htm t _blank 上海證券報 HYPERLINK /u/1905628462?zwm=finance 微博 HYPERLINK /money/bank/yhpl/20130306/035914731036.shtml l J_Comment_Wrap 我有話說據(jù)測算，2011年至2014年是我國保障(bozhng)房建設(shè)和資金需求的高峰。目前，在地方政府土地出讓金收入下降、

2、金融市場不發(fā)達(dá)、相關(guān)政策不完善、金融創(chuàng)新不足的背景下，作為宏觀調(diào)控政策重要著力點的 HYPERLINK /realstock/company/sh601988/nc.shtml t _blank 中國銀行(zhn u yn xn)(2.94,0.01,0.34%)業(yè)理應(yīng)承擔(dān)起為保障房建設(shè)融資的重任，這是當(dāng)前國內(nèi)形勢下保障房建設(shè)對商業(yè)銀行提出的現(xiàn)實要求。從實際情況看，我國銀行業(yè)在信貸資源配置上也確實向保障房領(lǐng)域做出了傾斜，但由于保障房開發(fā)貸款的安全性較低、資金占用時間較長、收益不高等原因，保障房開發(fā)貸款余額在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的比重依然偏低，且銀行對公租房等租賃型保障房建設(shè)項目介入較少。對商業(yè)銀行

3、而言，開展保障房融資業(yè)務(wù)不僅是對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的順應(yīng)，而且還可以聯(lián)動營銷和發(fā)展其他業(yè)務(wù)，對提升銀行社會形象也有好處，商業(yè)銀行應(yīng)給予積極支持，同時注重以謹(jǐn)慎推進(jìn)為原則，加強風(fēng)險防控，并借助綜合化經(jīng)營渠道為保障房建設(shè)引資。朱妮保障房建設(shè)融資對商業(yè)銀行提出現(xiàn)實要求一、我國已進(jìn)入保障房建設(shè)和資金需求的高峰期保障性住房是與商品性住房(商品房)相對應(yīng)的概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。我國保障房體系經(jīng)歷了四個發(fā)展階段，目前已基本形成包括銷售型和租賃型在類的保障性住房體系。其中，銷售型保障房包括兩限房(限房價、限套型普通商品住房)、經(jīng)濟(jì)適用住房(經(jīng)適房)和各類棚戶

4、區(qū)改造住房(棚改房)，租賃型保障房包括公共租賃住房(公租房)和廉租住房(廉租房)。進(jìn)入2010以后，我國保障房建設(shè)明顯加快。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2011年至2015年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，其中廉租房和公租房1800萬套，經(jīng)適房和限價房700萬套，棚戶區(qū)改造住房1100萬套。建成后，保障房覆蓋率將從7.8%提高到20%以上。從開工進(jìn)度看，2010年開工580萬套；2011年開工1000萬套；2012年計劃新開工量不低于700萬套，截至10月底，全國已新開工722萬套，提前完成全年任務(wù)；2013年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套，可能在600萬套左右。值得注意的是，盡管新開工規(guī)模在今

5、明兩年有所調(diào)減，但由于前期大量開工項目建設(shè)結(jié)轉(zhuǎn)的因素，實際在建工程量將大大超過當(dāng)年計劃開工數(shù)量。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，2011年至2013年是年實際在建保障房數(shù)量的高峰期，年均在建數(shù)量達(dá)1752萬套?！笆濉逼陂g開工(ki gng)3600萬套保障房需要(xyo)資金(zjn)約4.7萬億元，需要通過地方政府、保障房建設(shè)企業(yè)自籌和金融機構(gòu)貸款解決約3萬億元。從資金需求看，由于開發(fā)模式、融資方式和工程進(jìn)度等原因，保障房開工后一般會在后續(xù)兩至三年內(nèi)形成真實的投資，由此估計，2011年至2014年是保障房建設(shè)年投資額的高峰期，年均投資額達(dá)9432億元?？梢?，自2011年開始到2014年左右

6、，我國已經(jīng)進(jìn)入保障房建設(shè)和投資需求的高峰期，工程建設(shè)和資金需求壓力均明顯增大。同時，保障房建設(shè)的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，2010年至2012年，公租房在保障房新開工數(shù)量中的占比從7%大幅上升至33%，逐漸成為我國保障性住房體系的主體。由于租賃型保障房在項目貸款到期后還需要大量的后續(xù)資金接續(xù)才能確?？沙掷m(xù)運營，因此，大規(guī)模建設(shè)和運營租賃型保障房將進(jìn)一步加大建設(shè)資金的壓力。二、境外保障房主要融資模式目前境外比較成熟的保障房融資模式有六種：一是財政撥款。雖然融資模式出現(xiàn)多樣化趨勢，但財政撥款仍是保障房的常態(tài)固定資金來源，也成為政府調(diào)控保障性住房建設(shè)規(guī)模的重要手段。例如，美國將政府收入的主要來源房地產(chǎn)稅作為

7、保障性住房長期穩(wěn)定的財政來源。新加坡政府每年從財政預(yù)算中給建屋發(fā)展局撥付一定的財政津貼，消除建屋發(fā)展局的虧損。二是地方政府發(fā)行債券。地方政府在提供地方公共產(chǎn)品尤其是準(zhǔn)公共產(chǎn)品時，主要依靠稅收和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的規(guī)費收入。若這些資金不能滿足需要，就需要通過其他渠道籌集資金，發(fā)行債券便是一條有效的途徑。在美國、日本、法國、德國、英國等國家，都有著十分完善和成熟的地方債券市場。例如美國的住宅債券就是地方政府為了籌集資金建造低租住房而發(fā)行的債券，其還本付息除了地方政府房產(chǎn)部門收取的租金之外，還有聯(lián)邦政府房產(chǎn)部門做后盾，所以資信等級較高。三是房地產(chǎn)信托基金(REITs)。房地產(chǎn)信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方

8、式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年，美國國內(nèi)稅收法典和房地產(chǎn)投資信托法案的頒布標(biāo)志著REITs的正式創(chuàng)立。目前美國大約有300 個REITs，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，其中近三分之二在全國性的證券交易所上市交易，美國也成為REITs規(guī)模最大和發(fā)展最成熟的國家。四是政府擔(dān)保專項基金。即政府部分出資，以政府信用作為擔(dān)保建立(jinl)專項基金，主要用于提供住房建設(shè)融資擔(dān)保和為購買中小型住宅提供資金支持。例如，荷蘭政府于1984年建立社會住房擔(dān)?；?wsw)，主要向住房協(xié)會提供住房建設(shè)融資擔(dān)保，以便

9、提高住房協(xié)會信用，降低融資成本。該基金由中央政府和住房協(xié)會共同出資組成，按股份公司方式運作，政府對其公司章程有最終決策權(quán)。當(dāng)擔(dān)?；馃o力償還擔(dān)保債務(wù)時，由政府履行債務(wù)責(zé)任。五是鼓勵信貸資金進(jìn)入。日本政府成立了住宅金融公庫、住宅融資保障協(xié)會等政策性金融機構(gòu)，主要為居民提供長期低息住房貸款、為住房建設(shè)提供資金以及一般金融機構(gòu)所不能提供的融資服務(wù)，而融資中出現(xiàn)的虧損則由國家財政予以補貼，借以引導(dǎo)其對難以(nny)從商業(yè)銀行獲得信貸的開發(fā)企業(yè)和個人提供住房資金支持。同時，金融機構(gòu)還通過利率安排、還款方式、還款期限等多方面的創(chuàng)新，推進(jìn)住房貸款產(chǎn)品多元化。六是吸收社會資本作為保障性住房融資模式的有益補充。

10、比如美國政府通過稅收優(yōu)惠政策，吸引社會資本參與保障房建設(shè)；英國政府采取的住房私人主動融資模式(PFI)，目的也在于吸引私營企業(yè)參與，使私營資產(chǎn)獲得合理收益，減少(jinsho)私人投資者的額外風(fēng)險。從境外保障房融資模式可以看出，高效的保障房融資離不開四大配套設(shè)施：一是完備的融資優(yōu)惠政策體系(稅收優(yōu)惠政策和貸款貼息政策等)，二是健全的貸款擔(dān)保體系(比如政府擔(dān)保專項基金)，三是成熟的金融市場(如地方政府債券市場)，四是有力的金融創(chuàng)新(如REITs和信貸政策創(chuàng)新)。三、國內(nèi)保障房主要融資途徑和存在的問題自2010年以來，我國加大了對保障房建設(shè)的金融政策支持力度，通過引入民間資本、社?；?、保險資金、

11、信托資金、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)和企業(yè)債融資等方式，多渠道為保障房建設(shè)“輸血”。目前，我國保障房建設(shè)的資金來源可分為政府融資與社會融資兩方面。政府融資包括：土地出讓收入、財政預(yù)算、中央代地方發(fā)行的地方債(國務(wù)院要求優(yōu)先用于保障房建設(shè))、住房公積金增值收益扣除風(fēng)險準(zhǔn)備金后的剩余以及公積金貸款支持保障房建設(shè)試點資金，等等。社會融資主要包括：國家開發(fā)銀行中長期貸款、商業(yè)銀行貸款、保險公司貸款、社?；鹳J款、社會機構(gòu)直接投資、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金和房地產(chǎn)信托投資基金等。融資渠道的拓展卻并未有效緩解保障房融資壓力，究其原因，主要在于以下四個方面。1.財政資金(ci zhn z jn)撬動融資的杠

12、桿作用不明顯。第一，中央政府財政轉(zhuǎn)移支付比重較小。保障性安居工程主要是地方事權(quán)，地方政府負(fù)主要責(zé)任，參與包括(boku)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)及管理運營的全過程。中央政府雖增加了保障房財政(cizhng)轉(zhuǎn)移支付，但只占總投資很小的比例。例如，2011年中央財政籌措了1526億元補助保障房建設(shè)，僅僅略多于當(dāng)年開工建設(shè)的1000萬套保障房所需建設(shè)資金(不包括土地成本)的10%。第二，地方政府財政支持保障房建設(shè)的客觀難度較大。按照規(guī)定，對于保障性安居工程建設(shè)資金，地方政府要納入本級財政預(yù)算。我國地方財政收入的主要來源是土地出讓金收入，國家規(guī)定地方土地出讓凈收益中至少10%要投入保障房建設(shè)。但房地產(chǎn)市場的持續(xù)

13、調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致土地出讓金收益銳減，地方政府收入受到嚴(yán)重影響，用于保障房建設(shè)的土地出讓金難以持續(xù)增加。第三，地方政府對保障房建設(shè)缺乏主動性。建設(shè)保障房是對地方政府儲備土地的直接占用，建設(shè)用地多通過行政方式無償劃撥并減免征收多項行政稅費，而土地出讓金恰恰是地方收入的重要來源，這使得保障房政策與地方政府努力增加財政收入的動機形成對立；對保障房建設(shè)、審批、交易等環(huán)節(jié)的監(jiān)管還會產(chǎn)生多項監(jiān)管成本。“成本-收益”不匹配導(dǎo)致地方政府主觀上缺乏保障房建設(shè)熱情。加上我國還沒有頒布實施保障房相關(guān)法律，地方政府建設(shè)保障房沒有法律約束，行政考核機制也不健全，地方政府對政策的貫徹力度有限，成效不大。2.相關(guān)金融政策不健全和

14、項目低收益限制了金融機構(gòu)的參與熱情。目前保障房建設(shè)的金融支持政策體系還在進(jìn)一步完善當(dāng)中，金融優(yōu)惠政策和擔(dān)保政策尚不健全。保障房建設(shè)前期投入成本高，融資期限較長，利潤空間小，還款資金來源有限。對于以追求利潤為目標(biāo)的已實現(xiàn)商業(yè)化運作的金融機構(gòu)而言，貸款風(fēng)險較高，參與熱情自然不高。3.金融創(chuàng)新不足限制社會資金進(jìn)入。除政策不健全加深了資金進(jìn)入(jnr)保障房領(lǐng)域(ln y)的顧慮之外，金融創(chuàng)新力度明顯不足也是阻礙資金進(jìn)入(jnr)的重要因素。我國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融工具屈指可數(shù)，大量的社會閑置資金長期缺乏投資渠道。在社會資金與保障房之間搭建起資金融通通道是突破保障房融資瓶頸的有效辦法。從1960年房

15、地產(chǎn)信托投資基金正式創(chuàng)立至今，REITs在很多發(fā)達(dá)國家的保障房融資過程中就發(fā)揮了這樣的重要作用，但由于國內(nèi)金融體系不完善、缺乏專門的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)、相關(guān)稅收體系不健全等因素，REITs在中國還處于探索階段，運營規(guī)模較小、期限較短、流動性較差，難以承擔(dān)為保障房建設(shè)融資的重任。4.其他資金來源只能起到有限的補充作用。為了多元化開辟保障房建設(shè)融資渠道，財政部在2012年初明確了一些新的資金來源渠道：一是2012年增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程，加大地方政府債券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是個人住房房產(chǎn)稅試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入，要專項用于保障性安居工程；三是各地可從國有資

16、本經(jīng)營預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于支持國有企業(yè)棚戶區(qū)改造；四是從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn) HYPERLINK /realstock/company/sz399320/nc.shtml t _blank 公用事業(yè)(1656.148,-7.36,-0.44%)附加費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中安排資金，加大保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施投入，完善配套功能。但目前這些新舉措對保障房建設(shè)資金的補充作用非常有限：一是地方政府發(fā)債還處于試點階段，且目前地方債償還壓力明顯增大，通過地方債為保障房籌措的資金有限。二是目前房產(chǎn)稅還處于試點階段，資金量有限。三是部分國有資本收益受到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的限制，用于保障房建設(shè)存在不確定性。

17、四是城市維護(hù)建設(shè)稅收入主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對保障房的支持力度有限。綜合以上分析，境外主要的保障房融資模式在我國的實際操作空間有限：“土地財政”主導(dǎo)的地方財政收入模式下，土地出讓金收入下降與政府償債高峰相遇，限制了地方政府對支持保障房建設(shè)的能力；政策不完善和保障房貸款收益較低降低了金融機構(gòu)參與的熱情；金融創(chuàng)新不足導(dǎo)致社會資金難以進(jìn)入保障房領(lǐng)域；金融市場不發(fā)達(dá)，政府發(fā)債融資仍處于試點階段。保障房建設(shè)關(guān)系民生大計，在經(jīng)濟(jì)下滑期還具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的作用，對于巨大的資金壓力和有限的融資渠道，商業(yè)銀行作為宏觀調(diào)控政策的主要著力點，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)起支持保障房建設(shè)的重要角色。這是當(dāng)前國內(nèi)形勢下，保障房建設(shè)對商

18、業(yè)銀行提出的現(xiàn)實要求。商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)(jinsh)的現(xiàn)狀1. 商業(yè)銀行(shn y yn xn)向保障(bozhng)性住房建設(shè)提供金融服務(wù)國內(nèi)商業(yè)銀行向保障性住房建設(shè)項目提供的金融服務(wù)以保障性住房開發(fā)貸款為主，包括廉租房開發(fā)貸款、公租房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款、兩限房開發(fā)貸款和其他保障性住房開發(fā)貸款。保障房項目前期投入成本高、回報期長的特點決定了資金相對寬裕的大型商業(yè)銀行是資金支持的主力。在信貸政策方面，各銀行對保障性住房貸款都實施了一定政策傾斜，包括：加大一線城市保障性住房項目的支持力度，將保障性住房項目貸款列為支持類產(chǎn)品，在客戶選擇上執(zhí)行區(qū)別于其他房地產(chǎn)客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對保障

19、性住房項目的資本金比例要求一般低于其他房地產(chǎn)項目，對保障性住房項目貸款利率基本都執(zhí)行優(yōu)惠利率等。商業(yè)銀行對保障房建設(shè)貸款力度的加大推動了保障房開發(fā)貸款穩(wěn)步增長。保障性住房開發(fā)新增貸款在房產(chǎn)新增貸款中的比重日趨提高。根據(jù)人民銀行金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，2011 年保障性住房開發(fā)貸款累計增加1751 億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初大幅提高31.7個百分點；2012年上半年，保障性住房開發(fā)貸款累計增加869億元，占房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的49.7%，與上年末基本持平；2012年前三季度，保障性住房開發(fā)貸款累計增加1300億元，占房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的60.2%，較上半年提高10.5個百分點

20、。新增貸款占比的提高拉動了保障房開發(fā)貸款余額占比的提升。央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示，我國保障房開發(fā)貸款余額在房產(chǎn)開發(fā)貸款余額中的比重從2011年3月末的9.1%逐季提升，截至2012年9月末，保障房開發(fā)貸款余額5215億元，同比增長61.7%，占房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的17.4%，較上半年提高1個百分點，較去年末提高4.9個百分點。從保障房類型看，商業(yè)銀行開發(fā)貸款主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等銷售型保障房，對公租房和廉租房等租賃型保障房建設(shè)項目貸款的進(jìn)入力度不大。除提供開發(fā)貸款外，商業(yè)銀行還發(fā)揮綜合業(yè)務(wù)優(yōu)勢，通過信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品、保險直投、各類債券、商業(yè)票據(jù)、融資租賃等多元化的金融工具，為保障性安居

21、工程建設(shè)給予支持。2.主要大型商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)(jinsh)情況為了防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，工行、農(nóng)行、建行等大型商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行了主動壓降。同時，為了解決保障房建設(shè)(jinsh)中的資金問題，各大行在政策指導(dǎo)、制度規(guī)范、試點建設(shè)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、風(fēng)險管理等重要環(huán)節(jié)上都加大了推進(jìn)力度。一是建立健全保障房產(chǎn)品體系。通過加大市場調(diào)研力度，積極創(chuàng)新保障性住房業(yè)務(wù)品種，逐步形成涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、城市棚戶區(qū)改造及公租房建設(shè)貸款等較為完整的保障性住房產(chǎn)品體系。二是有保有壓，壓降房地產(chǎn)開發(fā)(kif)貸款的同時配備保障房貸款專項規(guī)模。受房地產(chǎn)調(diào)控影響，各大商業(yè)銀行都對房地產(chǎn)貸款實行了主動壓降

22、。然而，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的壓降并未影響商業(yè)銀行對保障性住房的貸款支持力度。通過配備保障房貸款轉(zhuǎn)向規(guī)模，2011年上半年，工、農(nóng)、建、交的保障房開發(fā)貸款增長率分別為1.47%、5.66%、4.36%和26.22%，均高于同期各行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長。第三，充分運用債券融資等多種金融工具積極參與和支持保障性住房項目建設(shè)。比如，自2011年10月以來，工行已陸續(xù)為北京金隅集團(tuán)、保障房建設(shè)投資中心和 HYPERLINK /realstock/company/sz000931/nc.shtml t _blank 中關(guān)村(5.16,0.01,0.19%)發(fā)展集團(tuán)等北京市保障房試點企業(yè)成功發(fā)行了保障房項目私募債

23、券，募集資金達(dá)49億元，為北京多個重點保障性住房項目提供了融資支持，成為目前國內(nèi)承銷保障房項目最多、支持保障房融資力度最大的承銷機構(gòu)?？偟膩砜?，在國家加大支持保障房建設(shè)力度的號召之下，國內(nèi)銀行業(yè)尤其是大型商業(yè)銀行的確在信貸資源配置上向保障房領(lǐng)域做出了傾斜，保障房建設(shè)貸款增長也比較明顯。但目前保障性住房貸款余額無論在銀行業(yè)還是大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款中所占的比重依然偏低(不到20%)。并且銀行在發(fā)放保障房建設(shè)貸款時，主要傾向于銷售型保障房(包括棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房)，對于公租房和廉租房等租賃型保障房建設(shè)項目介入較少。制約商業(yè)銀行進(jìn)入保障房建設(shè)的因素我國商業(yè)銀行通過股份制改造，強化了

24、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險、自我發(fā)展的要求，安全性、流動性和盈利性是商業(yè)銀行經(jīng)營的基本原則。從“三性”原則來分析保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，可以比較清楚地發(fā)現(xiàn)制約商業(yè)銀行進(jìn)入保障房尤其是租賃型保障房建設(shè)的癥結(jié)所在。1.資金(zjn)的安全性較低“安全性”是銀行(ynhng)經(jīng)營的第一原則，指銀行在經(jīng)營資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)過程中，避免經(jīng)營風(fēng)險損失，按期收回資產(chǎn)本息的可靠程度。保障房開發(fā)貸款資金安全性較低主要因為：一是缺乏制度保障。目前，我國保障房建設(shè)缺乏制度設(shè)計，建設(shè)模式不統(tǒng)一，建成后的運營和管理機制不健全，各地政府在推動保障房建設(shè)時的組織形式、建設(shè)主體、經(jīng)營(jngyng)主體、項目運作模式等存在較大差

25、異，關(guān)于保障房建設(shè)尤其是公租房建設(shè)的金融支持政策也不完善。銀行進(jìn)入該領(lǐng)域缺乏必要的制度保障。二是租賃型保障房的還款來源有限。廉租房、公租房等租賃型保障房不能出售，租金是唯一的還款來源，但租賃價格較低，項目自身現(xiàn)金流非常有限，目前也沒有成熟的貸款模式。三是抵押擔(dān)保難以落實。一方面，雖然保障房開發(fā)貸款多以項目土地(使用權(quán))進(jìn)行抵押，但由于建設(shè)用地大多來自政府劃撥或限制性用途，在市場上變現(xiàn)非常困難，保障房的出租出售又存在很多政策限制，即使能夠辦理抵押登記手續(xù)，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險，處置抵押物也存在較大難度。另一方面，銀監(jiān)會明確指出，如果保障性安居工程貸款既沒有有效資產(chǎn)抵押，也沒有其他現(xiàn)金收入進(jìn)行保障或者

26、還款保障不足，就要求相關(guān)地方政府把貸款償還本息列入當(dāng)?shù)氐呢斦A(yù)算，統(tǒng)籌進(jìn)行貸款的還款付息保障。言下之意，地方政府在保障房建設(shè)項目貸款中充當(dāng)了最后償貸人的角色。隨著地方政府相繼進(jìn)入平臺貸還款高峰和房地產(chǎn)市場調(diào)控下土地出讓金收入減少，地方財政壓力普遍加大，對保障房建設(shè)貸款的擔(dān)保能力也相應(yīng)下降。2.資金占用時間較長“流動性”原則指商業(yè)銀行能夠隨時應(yīng)付客戶提現(xiàn)和滿足客戶合理資金需求的能力。其中資產(chǎn)的流動性指資產(chǎn)在可容忍損失范圍內(nèi)迅速變現(xiàn)的能力。保障房由于實行政府定價、限價，貸款回收期限偏長，尤其是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房，投資回收期長達(dá)20年以上，建成后的日常運營、維護(hù)和后期配套的設(shè)施建

27、設(shè)都需要大量的資金支持，對銀行信貸資金形成長時間的占用。同時，由于保障房的準(zhǔn)公共用品特性，行政審批環(huán)節(jié)也更為復(fù)雜，比如經(jīng)濟(jì)適用房要經(jīng)過公示、搖號、審批等諸多環(huán)節(jié)，銷售周期長，會對房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)資金形成壓力，間接也會影響銀行的流動性。3.貸款(di kun)收益不高“盈利性”原則指商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)活動中，在避免(bmin)資產(chǎn)遭受損失的前提下，獲取利潤的能力。盈利性是評價商業(yè)銀行經(jīng)營水平的最核心指標(biāo)。就保障房建設(shè)貸款而言，目前政策明確規(guī)定對于廉租房開發(fā)貸款利率需下浮10%，其余品種雖沒有明確規(guī)定，但保障房建設(shè)是國家重點支持項目，主要由政府推動，貸款主體也多是政府融資平臺或國有企業(yè)，商業(yè)銀

28、行在開展該項業(yè)務(wù)時，一般都給予不同程度的利率優(yōu)惠。2012年上半年，工行新發(fā)放的保障性住房貸款加權(quán)平均利率就比新發(fā)放的房地產(chǎn)貸款加權(quán)平均利率低0.16個百分點。與一般商品房項目動輒20%以上的收益率水平相比，保障房開發(fā)貸款收益率僅在6%至8%左右。商業(yè)銀行是最大限度追求盈利的金融企業(yè)，保障房由于實行政府定價、限價，其投資回報率低，資金回收周期長，貸款抵押及還款來源方面與普通商品房開發(fā)貸款相比風(fēng)險更大。收益與風(fēng)險的不匹配導(dǎo)致保障房開發(fā)貸款難以形成資金投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)。商業(yè)銀行信貸資源有限，又受到存貸比等監(jiān)管考核指標(biāo)的制約，因此難以將資金大規(guī)模配置到保障性住房建設(shè)項目上。商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)

29、的策略選擇一、支持保障房建設(shè)對商業(yè)銀行具有重要意義加大保障房建設(shè)支持力度不僅是國內(nèi)商業(yè)銀行必須承擔(dān)的責(zé)任，反過來，對商業(yè)銀行的長期可持續(xù)發(fā)展也具有重要意義。首先，在“十二五”甚至更長時間，保障房建設(shè)將始終是一項重要的國家級建設(shè)項目，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的大勢所趨，商品房“一家獨大”的住宅市場將進(jìn)入“商品房+保障房”的雙軌制時代。商業(yè)銀行發(fā)展保障房開發(fā)貸款，不僅是對這一趨勢的順應(yīng)，而且是在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控、經(jīng)濟(jì)增速下滑、優(yōu)質(zhì)信貸項目減少的情況下，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)品種的豐富。尤其(yuq)是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等銷售類保障房，建設(shè)周期較短，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，信貸資金回籠快，監(jiān)管政策和信貸操作已相對成熟，

30、風(fēng)險較小。盡管貸款(di kun)收益不如普通商品房，但若將業(yè)務(wù)做大，也可以起到“以量補價”的作用?？梢灶A(yù)見，隨著保障性住房相關(guān)政策(zhngc)不斷完善，保障性住房貸款將逐步成為經(jīng)濟(jì)減速期商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重要板塊。其次，保障性住房建設(shè)項目作為源頭項目，可以聯(lián)動上下游多個關(guān)聯(lián)部門和企業(yè)，與之相應(yīng)，商業(yè)銀行以支持保障性住房項目為基礎(chǔ)，可以聯(lián)動營銷政府相關(guān)部門的財政撥款賬戶、建設(shè)企業(yè)資金賬戶、中低收入人群的按揭業(yè)務(wù)等。商業(yè)銀行的投資銀行部門可以聯(lián)動信托公司、保險公司等機構(gòu)，為保障性住房建設(shè)企業(yè)研發(fā)投行新產(chǎn)品，拓寬企業(yè)的融資渠道，提高銀行的中間業(yè)務(wù)收入。第三，國家和地方政府對保障性住房建設(shè)都

31、予以重視，支持保障性住房建設(shè)對于維護(hù)地方政府關(guān)系、體現(xiàn)銀行在民生領(lǐng)域的社會責(zé)任和提升銀行社會形象具有重要意義。二、現(xiàn)階段商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)的策略選擇如前所述，支持保障房建設(shè)對商業(yè)銀行具有重要意義，因此，雖然保障房建設(shè)還存在一些制度上的缺憾，項目收益與風(fēng)險也不相匹配，但從長遠(yuǎn)考慮，商業(yè)銀行還應(yīng)予以積極支持。1.以“審慎推進(jìn)”為原則。我國保障房融資政策還有待進(jìn)一步完善和細(xì)化，融資擔(dān)保體系也不健全，境外可借鑒的融資模式非常有限，商業(yè)銀行在支持保障房建設(shè)時應(yīng)秉承“審慎推進(jìn)”的大原則。密切關(guān)注和跟進(jìn)相關(guān)政策的出臺與調(diào)整，把握信貸資金進(jìn)入的節(jié)奏，合理配置信貸資源，重點支持銷售型保障房和開發(fā)企業(yè)實力較強、合法性手續(xù)齊備的優(yōu)質(zhì)保障房開發(fā)項目。結(jié)合現(xiàn)階段保障房建設(shè)模式多樣化的特點，努力形成完善的信貸管理制度和產(chǎn)品體系。隨著保障房相關(guān)融資政策進(jìn)一步明晰，融資、擔(dān)保模式逐步完善，可適時加大進(jìn)入力度。2.以“風(fēng)險可控”為前提。保障房建設(shè)貸款比普通商品房